Bản án 04/2019/DS-ST ngày 04/06/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

BẢN ÁN 04/2019/DS-ST NGÀY 04/06/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ, ĐẤT

Ngày 04 tháng 6 năm 2019 tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 48/2018/TLST-DS ngày 05 tháng 12 năm 2018. Về việc "Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, đất" theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 05/2019/QĐXX-ST ngày 06/5/2019; Quyết định hoãn phiên tòa số 02/QĐST-DS ngày 22/5/2019 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Hoàng Văn S, nơi cư trú: Số 276 đường Bến Bắc, tổ 4 khối 10, phường T, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn, có mặt.

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Trọng H - Luật sư, Văn phòng luật sư H. Đoàn Luật sư tỉnh Lạng Sơn;

Địa chỉ: Km 18, Quốc lộ 1A, thôn T, xã M, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn; có mặt.

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Văn H 2. Bà Nông Thị L Cùng nơi cư trú: Số 235, đường B, tổ 4 khối 10, phường T, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn, có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hồ Lan P, nơi cư trú: Số 276 đường B, tổ 4 khối 10, phường T, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn; vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Hồ Lan P là ông Hoàng Văn S, nơi cư trú: Số 276 đường B, tổ 4 khối 10, phường T, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn; có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 04/9/2018, đơn khởi kiện bổ sung ngày 29/11/2018 và các bản khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Hoàng Văn S và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hồ Lan P trình bày: Do có mối quan hệ quen biết trong thời gian tại quân đội. Vào tháng 5/2017, ông Hoàng Văn S gặp ông Nguyễn Văn H và bà Nông Thị L tại nhà của ông H, bà Lan số 232, đường B, khối 10 phường T, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn nhờ ông H xem có ai bán nhà hoặc đất thì thông báo. Khi đó ông H và bà L mới xây được căn hộ và đang có nhu cầu bán. Sau khi kiểm tra nhà, đất và các giấy tờ kèm theo, ông Hoàng Văn S và vợ chồng ông H thống nhất thỏa thuận mua ngôi nhà và đất với giá là 760.000.000 đồng thanh toán bằng tiền mặt. Ngày 09/5/2017, vợ chồng ông Hoàng Văn S thanh toán 400.000.000 đồng và ngày 10/5/2017 thanh toán tiếp 360.000.000 đồng, ông H là người giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây được viết tắt là GCNQSD đất) còn bà Nông Thị L là người nhận tiền. Sau đó cùng nhau đến Văn phòng Công chứng số 1 tỉnh Lạng Sơn lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đến ngày 01/8/2017 thì ông Hoàng Văn S được cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất.

Sau khi nhận đủ tiền và bàn giao nhà đất, vợ chồng ông Sinh dọn đến ở. Tuy nhiên chỉ được sở hữu ngôi nhà chính diện tích theo kết quả đo đạc ngày 18/3/2019 là 64,1m2 hướng về phía đường B; còn ngôi nhà kho bán mái lợp tôn diện tích 15,5m2 ở phía sau hướng vào đường ngõ và 4,8m2 sân gạch liền kề trước cửa của ngôi nhà cấp 4 phía sau của ông H, bà L đang cho thuê. Ông H và bà L không bàn giao với lý do chỉ bán ngôi nhà chính đường B. Nay ông Hoàng Văn S, bà Hồ Lan P yêu cầu ông H và bà L chuyển giao nhà và đất theo đúng hợp đồng chuyển nhượng lập tại Văn phòng Công chứng số 1 tỉnh Lạng Sơn với diện tích đất là 84,4m2 và tài sản trên đất theo đúng vị trí, mốc giới của thửa đất bao gồm ngôi nhà bán mái lợp tôn diện tích 15,5m2 ở phía sau, hướng vào đường ngõ và 4,8m2 sân gạch liền kề trước cửa ngôi nhà cấp 4 phía sau của ông H, bà L vì gia đình ông đã được cấp GCNQSD đất từ ngày 01/8/2017.

* Bị đơn ông Nguyễn Văn H, bà Nông Thị L trình bày:

Về nguồn gốc thửa đất hai bên xác lập trên hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 09/5/2017 tại Văn Phòng Công chứng số 1 với diện tích đất là 84,4m2 thửa đất số 30, tờ bản đồ số 49, địa chỉ thửa đất thuộc khối 10, phường T, thành phố Lạng Sơn đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất số vào sổ CS 02399 ngày 16/5/2016 do ông Nguyễn Văn H được thừa kế của ông cha để lại từ năm 2014 với số tiền đã nhận đủ 760.000.000 đồng chia làm hai lần, GCNQSD đất ông H đã trao cho ông Hoàng Văn S. Sau đó hai bên và làm thủ tục kê khai nộp thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân để ông Sinh được cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất. Trong quá trình giải quyết vụ án ông Nguyễn Văn H chấp nhận bàn giao toàn bộ diện tích 4,8m2 đã lát gạch và 15,5m2 của ngôi nhà bán mái lợp tôn ở phía sau cửa hướng đường ngõ, tổng diện tích là 20,3m2 cho gia đình ông S. Tuy nhiên bà Nông Thị L không đồng ý và cho rằng theo thỏa thuận miệng ban đầu khi xem nhà và đất thì hai bên chỉ thỏa thuận mua bán ngôi nhà chính xây mới năm 2017. Nhưng, khi lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại Văn phòng công chứng số 1 do ông S muốn làm thủ tục sang tên trên GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất ngay nên ông H đã giao giấy.

Tại phiên tòa nguyên đơn cho rằng để giữ tình cảm trong quan hệ trước đây, Hội cựu chiến binh hiện nay. Nếu các bị đơn chấp thuận thì nguyên đơn đồng ý giao diện tích sân gạch 4,8m2 ở phía sau và thanh toán 1/2 trị giá nguyên vật liệu của ngôi nhà bán mái lợp tôn bằng tiền theo kết quả định giá là 16.731.000 đồng cho các bị đơn để chấm dứt tranh chấp. Trong trường hợp các bị đơn đều không đồng ý thì nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn Nguyễn Văn H cho rằng trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên đến đâu thì ông đồng ý trả cho nguyên đơn đến đó theo đúng mốc giới theo sơ đồ thửa đất thể hiện trên GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất. Còn bà Nông Thị L không đồng ý với ý kiến của ông H và vẫn cho rằng khi mua bán nhà hai bên thỏa thuận bằng miệng chỉ bán ngôi nhà chính, mặt đường B mới xây năm 2017.

Các tình tiết, sự kiện không phải chứng minh và các tình tiết các bên đã thống nhất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực hiện xong bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua đã nhận GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất, hai bên làm thủ tục đăng ký và bên mua nhà đã được cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất từ 01/8/2017.

Các tình tiết không thống nhất: Diện tích sân gạch 4,8m2 và 15,5m2 của ngôi nhà bán mái lợp tôn loại 3D. Tổng diện tích là 20,3m2., Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán đã thực hiện đúng, đầy đủ các bước về trình tự, thủ tục tố tụng khi lập hồ sơ vụ án từ khi nhận đơn khởi kiện cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án theo quy định tại Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử đảm bảo đúng thành phần theo quyết định đưa vụ án ra xét xử, thủ tục phiên tòa được thực hiện đúng, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của những người tham gia tố tụng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Thư ký đã thực hiện đúng, đầy đủ về thủ tục phiên tòa, ghi chép diễn biến phiên tòa cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Các đương sự đã chấp hành, thực hiện quyền khởi kiện; nộp các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình, có mặt tham gia phiên họp, phiên tòa sơ thẩm.

Về việc giải quyết vụ án: Căn cứ Điều 167; Điều 168; Điều 188 của Luật đất đai, Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 và các Điều 500, 501, 502 và 503 của Bộ luật Dân sự. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bị đơn phải trả lại 20,3m2 tại thửa đất số 30, tờ bản đồ số 49 thuộc tổ 4 khối 10, phường T, thành phố Lạng Sơn kèm theo tài sản gắn liền với đất cho nguyên đơn theo hợp đồng chuyển nhượng đất lập ngày 09/5/2017.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Ngày 09/5/2017 ông Nguyễn Văn H với ông Hoàng Văn S và bà Hồ Lan P ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng số 1 tỉnh Lạng Sơn với diện tích đất là 84,4m2 tại thửa đất số 30, tờ bản đồ số 49 thuộc khối 10, phường T, thành phố Lạng Sơn. Tại thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng ngoài ngôi nhà chính đường B mới xây dựng năm 2017 chưa đưa vào sử dụng, trên thửa đất còn đang tồn tại ngôi nhà bán mái lợp tôn (nhà 3D). Tuy nhiên, sau khi bàn giao nhà và đất phía bị đơn không trả lại ngôi nhà bán mái lợp tôn (nhà 3D) diện tích 15,5m2 và diện tích sân gạch 4,8m2 ở phía sau, tổng diện tích tranh chấp là 20,3m2. Tại thời điểm giao kết hợp đồng nguyên đơn và bị đơn cùng cư trú trên địa bàn thành phố Lạng Sơn nên Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn thụ lý giải quyết vụ án với quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất” là đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 26 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 188 Luật đất đai; các Điều 500; 501, 502 và 503 của Bộ luật dân sự 2015.

[2] Về tư cách tham gia tố tụng: Ông Nguyễn Văn H được thừa kế của ông cha để lại từ năm 2014 với diện tích 84,4m2 thửa đất số 30, tờ bản đồ số 49, địa chỉ thuộc khối 10, phường T, thành phố Lạng Sơn đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất số vào sổ CS 02399 ngày 16/5/2016 mang tên ông Nguyễn Văn H. Trong thời kỳ hôn nhân ông Nguyễn Văn H và bà Nông Thị L đã đầu tư xây dựng ngôi nhà bán mái lợp tôn (loại 3D) trên thửa đất. Ngày 09/5/2017, ông Nguyễn Văn H ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho ông Hoàng Văn S và bà Hồ Lan P tại Văn phòng Công chứng số 1 tỉnh Lạng Sơn. Sau khi bàn giao nhà và đất phía ông Nguyễn Văn H và bà Nông Thị L không chuyển giao ngôi nhà bán mái, lợp tôn (loại nhà 3D) diện tích 15,5m2 và 4,8m2 sân gạch phía sau dẫn đến tranh chấp. Thấy rằng ông Nguyễn Văn H đứng tên trên GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất từ năm 2016, do được thừa kế. Bà Nông Thị L là vợ không được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của cha mẹ ông H tuy nhiên lại có công sức đóng góp trong việc xây dựng và tôn tạo ngôi nhà 3D. Vì vậy, xác định ông Nguyễn Văn H và bà Nông Thị L là bị đơn là có căn cứ.

[3] Về nội dung: Tại phiên tòa Nguyên đơn và người đại diện của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hồ Lan P vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Căn cứ kết quả thẩm định tại chỗ của Tòa án xác định trên diện tích tranh chấp gồm có ngôi nhà bán mái loại 3D diện tích 15,5m2 liền kề diện tích sân gạch 4,8m2; tổng diện tích là 20,3m2 thửa đất số 30, tờ bản đồ số 49 thuộc khối 10, phường T, thành phố Lạng Sơn nằm trong diện tích 84,4m2, ông Nguyễn Văn H đứng tên trên GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất từ năm 2016, đến ngày 09/5/2017 ông Nguyễn Văn H đã chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất cho ông Hoàng Văn S và bà Hồ Lan P tại Văn phòng Công chứng số 1. Bên bán đã nhận đủ tiền và trao GCNQSD đất cho bên mua đồng thời cùng nhau làm thủ tục kê khai, đăng ký, đến ngày 01/8/2017 ông Hoàng Văn S và bà Hồ Lan P được cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất. Đây là quyền tự định đoạt đồng thời là một trong các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được chấp nhận. Vì vậy, buộc các bị đơn phải trả lại diện tích 20,3m2 cho nguyên đơn là có căn cứ và phù hợp với các Điều 167, 168; 188 của Luật đất đai, Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 và các Điều 500, 501, 502 và 503 của Bộ luật Dân sự.

[4] Trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa bị đơn Nông Thị L vẫn cho rằng khi xem nhà và đất trước khi mua thì hai bên chỉ thỏa thuận bằng miệng mua bán ngôi nhà chính xây mới năm 2017 cho nguyên đơn Hoàng Văn S, còn phần diện tích đang tranh chấp thì bà không bán. Theo quy định tại các Điều 500, 502 của Bộ luật dân sự Hợp đồng về quyền sử dụng đất thì trong quá trình giao kết hợp đồng các bên đã có sự thỏa thuận và Hợp đồng đã được lập thành văn bản tại Văn phòng công chứng số 1 tỉnh Lạng Sơn theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai. Vì vậy, sự thỏa thuận miệng trong trường hợp mua bán nhà và đất không làm căn cứ phát sinh quyền và nghĩa vụ.

[5] Xét yêu cầu của bà Nông Thị L tại phiên tòa cho rằng ông Hoàng Văn S chưa kê khai diện tích 0,5m2 để được điều chỉnh trên GCNQSD đất theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 07/2017 ngày 14/7/2017 Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn khi giải quyết tranh chấp giữa hộ bà Nông Thị L với bà Chu Thị B trước khi khởi kiện vợ chồng bà L. Thấy rằng, trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bà Chu Thị B với ông Nguyễn Văn H, bà L. Ngày 09/5/2017 ông Hoàng Văn S với ông H, bà Nông Thị L đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất. Trong quá trình giải quyết tại Tòa án ông Hoàng Văn S tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã thanh toán thay ông Nguyễn Văn H và bà Nông Thị L diện tích xây lấn sau khi đối trừ còn 0,5m2 tương đương với giá trị 2.500.000 đồng cho bà Chu Thị B. Bà L cho rằng diện tích 0,5m2 ông Hoàng Văn S phải kê khai để bổ sung trên GCNQSD đất sau đó mới được quyền khởi kiện bà. Hội đồng xét xử nhận thấy diện tích 0,5m2 đất tranh chấp giữa hộ bà Nông Thị L với bà Chu Thị B đã được thỏa thuận bằng Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 07/2017 ngày 14/7/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn. Từ ngày 09/5/2017 ông Nguyễn Văn H đã làm thủ tục chuyển nhượng cho ông Hoàng Văn S và bà Hồ Lan P có hiệu lực pháp luật, việc ông S, bà Phương kê khai để điều chỉnh diện tích trên GCNQSD đất vào thời điểm nào là do ông S, bà Phương thực hiện, bà Nông Thị L không có quyền định đoạt.

[6] Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận, vì vậy bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí thẩm định, định giá và chi phí đo đạc là 11.178.000 đồng để trả cho nguyên đơn theo quy định tại khoản 1 Điều 157 và 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[7] Về án phí: Các bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch tương ứng với kết quả định giá về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là 114.662.000 đồng x 5% = 5.733.100 đồng, quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[8] Lời phát biểu và quan điểm, đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Lạng Sơn là hoàn toàn phù hợp với các nhận định, đánh giá đường lối giải quyết vụ án có căn cứ được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[9] Quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 167; 168; 188 Luật đất đai, Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014; các Điều 500, 501, 502 và 503 của Bộ luật Dân sự; khoản 1 các Điều 157, 165; khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/NQ- UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc ông Nguyễn Văn H và bà Nông Thị L phải giao diện tích sân gạch 4,8m2 (thửa 30.1) và ngôi nhà bán mái lợp tôn (thửa 30.2) diện tích 15,5m2. Tổng diện tích là 20,3m2 tại thửa đất số 30; tờ bản đồ số 49 khối 10 phường T, thành phố L cho ông Hoàng Văn S và bà Hồ Lan P được sở hữu, sử dụng; vị trí tiếp giáp như sau: Phía Bắc giáp đất ông Nguyễn Văn H dài 4,52m; phía Nam giáp đất ông Hoàng Văn S và bà Mạc Thị T dài 3,99m + 3,02m; phía Đông giáp thửa số 62 và đường ngõ dài 0,54m + 7,72m; phía Tây Bắc giáp đất bà Lê Thị T dài 0,90m; phía Tây giáp đất bà Chu Thị B dài 0,76m và nhà ông Hoàng Văn S dài 7,08m (có sơ họa thửa đất kèm theo) 2. Về chi phí thẩm định, định giá:

Buộc ông Nguyễn Văn H và bà Nông Thị L phải thanh toán cho ông Hoàng Văn S và bà Hồ Lan P 11.178.000 đồng (mười một triệu một trăm bảy mươi tám nghìn đồng).

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, trường hợp người phải thanh toán khoản tiền nêu trên chậm trả thì còn phải trả tiền lãi tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Án phí: Ông Nguyễn Văn H và bà Nông Thị L phải chịu 5.733.100 đồng (năm triệu, bảy trăm ba mươi ba nghìn một trăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch nộp Ngân sách Nhà nước. Hoàn trả ông Nguyễn Văn S 300.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2012/02925 ngày 30/11/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.

4. Các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự người phải thi hành án dân sự, người được thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án quy định tại điều 6, 7, 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.