Decision No.01/2013/QD-UBND management and use of condominiums throughout Ha Noi

• Số hiệu: 01/2013/QD-UBND
• Loại văn bản: Quyết định
• Nơi ban hành: Thành phố Hà Nội
• Người ký: Nguyễn Văn Khôi
• Ngày ban hành: 04/01/2013

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI --------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 01/2013/QĐ-UBND	Hà Nội, ngày 04 tháng 01 năm 2013

QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY CHẾ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003;

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29/11/2005;

Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;

Căn cứ Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 /02/2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;

Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ Nghị định số 130/2006/NĐ-CP ngày 18/11/2006 của Chính phủ quy định chế độ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc;

Căn cứ Nghị định số 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng;

Căn cứ Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;

Căn cứ Thông tư số 36/2009/-TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

Căn cứ Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư;

Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ Thông tư số 220/2010/TT-BTC ngày 30/12/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện chế độ bảo hiểm cháy nổ bắt buộc;

Căn cứ Thông tư số 03/2011/TT-BXD ngày 06/4/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn hoạt động kiểm định, giám định và chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn cầm lực, chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng;

Căn cứ Thông tư số 14/2011/TT-BXD ngày 25/11/2011 của Bộ Xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

Căn cứ Thông tư số 02/2012/TT-BXD ngày 12/6/2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung về bảo trì công trình dân dụng, công trình công nghiệp vật liệu xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;

Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ trình số 7643/TTr-SXD ngày 13/11/2012 và báo cáo thẩm định số 2716/STP-VBPQ ngày 10/12/2012 của Sở Tư pháp,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này "Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội".

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký.

Điều 3. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân Thành phố; Thủ trưởng các Sở, Ban, Ngành Thành phố; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã; Thủ trưởng các đơn vị trực tiếp quản lý nhà chung cư và các tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN KT. CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Nguyễn Văn Khôi

QUY CHẾ

QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
(Ban hành kèm theo Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội)

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Quy chế này quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Điều 2. Đối tượng áp dụng:

Quy chế này áp dụng đối với nhà chung cư thuộc các dự án phát triển nhà ở để bán (có nhiều chủ sở hữu), nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua (có một chủ sở hữu), bao gồm cả nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp. Đối với nhà chung cư bán theo Nghị định số 61/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở sẽ thực hiện theo quy định riêng.

Điều 3. Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cư

1. Việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với Luật Nhà ở; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (gọi tắt là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP); Nghị định số 130/2006/NĐ-CP ngày 18/11/2006 của Chính phủ quy định chế độ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc (gọi tắt là Nghị định số 130/2006/NĐ-CP); Nghị định số 114/2010/NĐ-CP ngày 6/12/2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng (gọi tắt là Nghị định số 114/2010/NĐ-CP); Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (gọi tắt là Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD); Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (gọi tắt là Thông tư số 36/2009/-TT-BXD); Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư (gọi tắt là Thông tư số 37/2009/TT-BXD); Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (gọi tắt là Thông tư số 16/2010/TT-BXD); Thông tư số 220/2010/TT-BTC ngày 30/12/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện chế độ bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (gọi tắt là Thông tư số 220/2010/TT-BTC); Thông tư số 03/2011/TT-BXD ngày 06/4/2011 cua Bộ Xây dựng hướng dẫn hoạt động kiểm định, giám định và chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực, chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng (gọi tắt là Thông tư số 03/2011/TT-BXD); Thông tư số 14/2011/TT-BXD ngày 25/11/2011 của Bộ Xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư (gọi tắt là Thông tư số 14/2011/TT-BXD); Thông tư số 02/2012/TT-BXD ngày 12/6/2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung về bảo trì công trình dân dụng, công trình công nghiệp vật liệu xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị (gọi tắt là Thông tư số 02/2012/TT-BXD); các pháp luật có liên quan và quy định của Quy chế này.

2. Việc huy động kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và quản lý kinh phí này thực hiện theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch; mức đóng góp kính phí quản lý vận hành không vượt quá mức gia do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định.

Điều 4. Giải thích từ ngữ (Thực hiện Điều 70 Luật Nhà ở, Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 4 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. "Nhà chung cư" là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

2. "Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu" là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên.

3. "Nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp" là nhà nhiều tầng, có nhiều diện tích với mục đích sử dụng khác nhau (văn phòng, siêu thị, làm nhà ở và các mục đích khác).

4. "Nhà chung cư độc lập" là một nhà chung cư có vị trí tách biệt với các nhà chung cư khác.

5. "Cụm nhà chung cư" là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có chung một phần diện tích công cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung.

6. "Chủ đầu tư" là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua.

7. "Phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu" bao gồm

a) Phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu cán hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác;

b) Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ);

c) Các thiết bị sử dụng riêng trong cán hộ, trong phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác.

Chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được gọi chung là các chủ sở hữu nhà chung cư.

Phần sở hữu riêng nhà chung cư quy định tại Khoản này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng mua bán phần diện tích khác

8. "Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu": bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau.

a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Phần diện tích sinh hoạt cộng đồng và phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 6 Điều này;

c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 7 Điều này; Trườnghợp nơi để ô tô trong tầng hầm được phân bổ vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì thuộc phần sở hữu chung, trường hợp chưa phân bổ vào giá bán căn hộ thì thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

d) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khuôn viên đất xây dựng và chung cư được kết nối với nhà chung cư.

Phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản này được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại Quy chế này.

Phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại khoản này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

9. "Đơn vị đang quản lý nhà chung cư" là tổ chức đang được giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư đó.

10. "Người sử dụng nhà chung cư" là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

11. "Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư" là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

12. "Bảo trì nhà chung cư" là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì hoạt động bình thường, an toàn của nhà chung cư theo quy định của thiết kế trong suốt quá trình khai thác sử dụng.

Điều 5. Yêu cầu đối với nhà chung cư khi đưa vào sử dụng

Nhà chung cư chỉ được đưa vào quản lý sử dụng, vận hành khi có đủ các điều kiện sau:

1. Đã được chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu, bàn giao theo các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng và Điều 11 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

2. Đã được cấp Giấy chứng nhận an toàn chịu lực và Giấy chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng theo quy định tại Thông tư số 03/2011/TT-BXD ngày 16/4/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn hoạt động kiểm định, giám định và chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực, chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.

3. Đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt quy trình bảo trì nhà chung cư do nhà thâu thiết kế, nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình lập theo quy định tại Nghị định số 114/2010/NĐ-CP và Thông tư số 02/2012/TT-BXD.

Điều 6. Bảo hành nhà chung cư (thực hiện Điều 46 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP)

1. Trong thời hạn bảo hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở, chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, địch họa hoặc do người sử dụng gây ra.

2. Nội dung bảo hành nhà chung cư (kể cả nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp) bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà chung cư (dầm, cột, sàn, trần, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà chung cư như hệ thống các loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt; đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thai, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, sụt nhà chung cư. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà chung cư thí bên bán thực hiện bảo hành theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

3. Trường hợp tổ chức, cá nhân thi công xây dựng hoặc bán căn hộ nhà chung cư mà không thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì chủ sở hữu nhà chung cư có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết; nếu gây thiệt hại cho người khác thì tổ chức, cá nhân gây thiệt hại phải bồi thường hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

4. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập phiếu bảo hành phần sở hữu chung nhà chung cư và phiếu bảo hành phần sở hữu riêng căn hộ và các diện tích khác trong nhà chung cư (trong phiếu bảo hành phải thể hiện cụ thể sơ đồ hệ thống cấp điện, cấp nước sinh hoạt, thoát nước, thông tin truyền thông, hệ thống cấp gaz, đối tượng được bảo hành, điều kiện cụ thể và thời gian bảo hành, địa chỉ liên hệ với đơn vị tổ chức thực hiện bảo hành, quyền và trách nhiệm cụ thể của chủ sở hữu hoặc người sử dụng).

Điều 7. Bảo hiểm nhà chung cư (thực hiện Điều 67 Luật Nhà ở; Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 130/2006/NĐ-CP; Khoản 4 Điều 4 Thông tư số 220/2010/TT-BTC)

1. Nhà chung cư cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5000m^3 trở lên phải tham gia mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.

2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng của mình và có trách nhiệm đóng góp chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung. Chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

3. Mức chi phí, chế độ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 220/2010/TT-BTC ngày 30/12/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện chế độ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.

4. Chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư có trách nhiệm phân bổ và công bố công khai mức thu và thực hiện mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung của từng nhà chung cư.

5. Việc mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với các phần sở hữu trong nhà chung cư không thay thế trách nhiệm phải đảm bảo an toàn về phòng chống cháy, nổ, phòng cháy chữa cháy nhà chung cư của đơn vị đang quản lý nhà chung cư hoặc của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Điều 8. Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư (Thực hiện khoản 1 Điều 71 Luật Nhà ở)

Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng và là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư)

để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.

Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị.

Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương II Quy chế này.

Điều 9. Lập, lưu trữ hồ sơ nhà chung cư (Thực hiện Điều 8 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư, hồ sơ gồm:

a) Bản vẽ hoàn công tổng mặt bằng công trình, các công trình xây dựng phụ trợ có liên quan, bản vẽ hoàn công các căn hộ và bản vẽ hoàn công các diện tích khác trong nhà chung cư;

b) Bản vẽ hoàn công hệ thống cấp điện, cấp nước sinh hoạt, hệ thống thoát nước sinh hoạt, thoát nước mái, hệ thống thông tin truyền thông, hệ thống thu gom rác, các hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm của nhà chung cư và căn hộ;

c) Quy trình bảo trì của nhà chung cư và thiết bị lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt;

Đối với nhà chung cư đưa vào sử dụng trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà không có bản vẽ hoàn công thì chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phải tổ chức khôi phục, đo vẽ lại.

2. Doanh nghiệp đang quản lý vận hành nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và bảo quản các bản vẽ, hồ sơ nêu tại khoản 1 Điều này và cung cấp cho đơn vị bảo trì khi có yêu cầu. Trường hợp chưa thành lập được Ban quản trị thỉ chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ và bàn giao cho Ban quản trị khi Ban này được thành lập.

Chương II

QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Mục 1. CƠ CẤU, TỔ CHỨC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 10. Hội nghị nhà chung cư (Thực hiện Điều 11 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. Hội nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụng có thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho người khác tham dự hội nghị.

Hội nghị nhà chung cư có thể tổ chức cho một nhà chung cư hoặc một cụm nhà chung cư. Trường hợp tổ chức cho một nhà chung cư thì số người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp tổ chức cho một cụm nhà chung cư thì mỗi nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự của mỗi nhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sử dụng của mỗi nhà chung cư đó.

2. Hội nghị nhà chung cư là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư đó theo quy định của pháp luật về nhà ở vài Quy chế này. Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau:

a) Để cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông qua mức hỗ trợ kinh phí cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khắc phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị; ị

b) Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư;

c) Thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì nhà chung cư;

d) Thông qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị được giao thực hiện;

đ) Quyết định những nội dung khác có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số (trên 50% số người dự Hội nghị) thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác lập bằng văn bản.

3. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm 01 lần, Trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

4. Trường hợp, triệu tập Hội nghị nhà chung cư hai lần nhưng không đạt được số lượng đại biểu tham dự thì lần triệu tập thứ 3, nếu vẫn không đủ số lượng thì Ủy ban nhân dân quận (huyện, thị xã) nơi có nhà chung cư chủ trì hội nghị.

5. Tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu:

Trong thời hạn quy định tại Điều 8 Quy chế này và có 50% cán hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Phương thức tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu như sau:

5.1. Chủ đầu tư chuẩn bị:

a) Kế hoạch tổ chức và nội dung hội nghị (dự kiến Ban tổ chức hội nghị, dự thảo quy chế hội nghị, quy chế bầu Ban quản trị);

b) Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo mẫu quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD;

c) Văn bản giới thiệu đại diện chủ đầu tư tham gia làm Phó Ban quản trị;

d) Dự thảo quy chế hoạt động của Ban quản trị.

5.2. Sau khi hoàn thành nội dung tại mục 5.1 khoản này, chủ đầu tư liên hệ với Ủy ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi có nhà chung cư để tổ chức Hội nghị trù bị. Thành phần hội nghị trù bị gồm:

a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường (xã, thị trấn);

b) Trưởng công an phường (xã, thị trấn);

c) Bí thư chi bộ, tổ trưởng, tổ phó tổ dân phố (trường hợp nhà chung cư đã thành lập tổ dân phố và Bí thư chi bộ, tổ trưởng, tổ phó tổ dân phố là chủ sở hữu căn hộ chung cư) hoặc đại diện các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư (đối với nhà chung cư chưa có chi bộ, tổ dân phố);

d) Ban quản trị lâm thời (nếu có);

e) Chủ đầu tư.

5.3. Hội nghị trù bị có trách nhiệm chuẩn bị đóng góp ý kiến các nội dung tại Hội nghị nhà chung cư và thống nhất các vấn đề sau:

a) Thống nhất phương pháp và phân công trách nhiệm lấy ý kiến của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về các nội dung thông qua tại Hội nghị nhà chung cư (Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, quy chế hoạt động của Ban quản trị); thủ tục ủy quyền cử đại biểu dự hội nghị;

b) Thống nhất thời gian tổ chức Hội nghị nhà chung cư và các nội dung khác có liên quan (nếu có);

c) Đề cử người tham gia Ban quản trị.

5.4. Tổ chức Hội nghị nhà chung cư:

a) Trong thời hạn theo nghị quyết của Hội nghị trù bị, chủ đầu tư có trách nhiệm tổng hợp các ý kiến đóng góp, hoàn chỉnh các nội dung cần thông qua tại hội nghị và tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư. Thành phần hội nghị được quy định tại khoản 1 Điều này và mời Ủy ban nhân dân quận (huyện, thị xã), Ủy ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi có nhà chung cư tham dự;

b) Hội nghị quyết định các vấn đề quy định tại khoản 2 Điều này.

6. Một số trường hợp đặc thù khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu:

a) Trường hợp nhà chung cư tái định cư được đầu tư bằng vốn ngân sách hoặc đặt hàng mua nhà từ Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố, Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền cho đơn vị được thành phố giao tiếp nhận thực hiện trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.

b) Trường hợp nhà chung cư không xác định được chủ đầu tư thì Ủy ban nhân dân quận (huyện, thị xã) có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Điều 11. Công nhận Ban quản trị nhà chung cư (Thực hiện Khoản 4 Điều 12 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

Trong thời hạn 10 ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm nộp hồ sơ công nhận Ban quản trị tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và giải quyết thủ tục hành chính của quận (huyện, thị xã) nơi có nhà chung cư, hồ sơ gồm:

Biên bản Hội nghị nhà chung cư;

Biên bản họp Ban quản trị để bầu Trưởng ban, Phó ban;

Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đã thông qua tại Hội nghị nhà chung cư.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân quận (Huyện, thị xã) có trách nhiệm ra quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư.

Điều 12. Ban quản trị nhà chung cư (Thực hiện Điều 12 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD; Điều 2 Thông tư số 37/2009/TT-BXD)

1. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có thể được bầu từ 05 đến 15 thành viên, tùy theo điều kiện cụ thể của nhà chung cư, cụm nhà chung cư đó. Cơ cấu Ban quản trị gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban, trong đó có 01 Phó ban là thành phần do chủ đầu tư cử tham gia Ban quản trị.

Trường hợp nhà chung cư đã thành lập chi bộ, tổ dân phố thì thành phần Ban quản trị co các chủ sở hữu nhà chung cư là Bí thư chi bộ, Tổ trưởng tổ dân phố; đại diện các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư và đại diện chủ đầu tư

Trong nhiệm kỳ hoạt động, nếu có một hoặc một số thành viên Ban quản trị xin miễn nhiệm thì Ban quản trị đề xuất người thay thế, lấy ý kiến của cư dân; trường hợp thành viên Ban quản trị xin miễn nhiệm là Trưởng ban hoặc Phó ban tin Ban quản trị tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu người thay thế; Ủy ban nhân dân quận (huyện, thị xã) nơi có nhà chung cư có trách nhiệm ra quyết định điều chỉnh danh sách Ban quản trị sau khi Ban quản trị gửi hồ sơ về Ủy ban nhân dân quận (huyện, thị xã). Thời gian, giải quyết quy định tại Điều 11 Quy chế này. Khi chủ đầu tư sáp nhập hoặc chuyển quyền lợi và nghĩa vụ sang doanh nghiệp khác thì doanh nghiệp này có trách nhiệm cử người tham gia vào Ban quản trị. Chủ đầu tư có thể rút khỏi Ban quản trị khi Ban quản trị nhà chung cư đã hoạt động tốt, công tác quản lý sử dụng nhà chung cư đã đi vào nền nếp và được Hội nghị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân quận (huyện, thị xã) chấp thuận.

b) Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị gồm chủ sở hữu và đại diện người sử dụng nhà chung cư.

2. Trách nhiệm và quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư

a) Chủ trì Hội nghị nhà chung cư các lần tiếp theo; báo cáo kết quả công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trong thời gian giữa hai kỳ Hội nghị;

b) Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư trong việc sử dụng nhà chung cư; kiểm tra đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng Bản nội quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư; tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết;

c) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;

d) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bao trì (việc lựa chọn các doanh nghiệp này phải được thông qua Hội nghị nhà chung cư); theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký kết; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản ly vận hành, bào trì nhà chung cư;

đ) Ủy quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư;

e) Kiểm tra các báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, doanh nghiệp bảo trì thực hiện theo hợp đồng đã ký kết và báo cáo với Hội nghị nhà chung cư theo quy định tại điểm a khoản này;

g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý;

h) Định kỳ 6 tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà chung cư làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư;

i) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao;

k) Được hỗ trợ kinh phí và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

m) Biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín thông qua giá dịch vụ nhà chung cư;

n) Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị.

3. Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số. Trường hợp tỷ lệ biểu quyết chỉ đạt 50% số thành viên thông qua thì Trưởng ban quản trị là người quyết định sau cùng.

4. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị tối đa là 03 năm kể từ ngày Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã ký quyết định công nhận.

5. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị thực hiện trách nhiệm chủ trì Hội nghị nhà chung cư trong những lần tiếp theo và có trách nhiệm, quyền hạn quy định tại điểm b, c, g, i và k khoản 2 Điều này.

Điều 13. Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư (Thực hiện Điều 13 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD; Điều 6 Thông tư số 37/2009/TT-BXD)

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì chủ đầu tư có quyền và trách nhiệm sau:

a) Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý vận hành nhà chung cư (kể cả doanh nghiệp trực thuộc Chủ đầu tư) kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng cho đến khi Ban quản trị được thành lập. Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất thông qua;

b) Thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định tại Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 20 Quy chế này và bàn giao cho đơn vị quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư theo quy định tại Điều 21 của Quy chế này;

c) Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư cho cơ quan quản lý chuyên ngành ở địa phương theo quy định của pháp luật. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao các công trình hạ tầng nêu trên khi đã bán hết phần sở hữu riêng cho các chủ sở hữu khác;

d) Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị
trong nhà chung cư cho người sử dụng nhà chung;

đ) Bàn giao 01 bộ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Điều 9 của Quy chế này cho Ban quản trị nhà chung cư lưu giữ;

e) Chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại Điều 10 của Quy chế này;

g) Cử người tham gia Ban quản trị theo quy định tại Điều 10 của Quy chế này.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ đầu tư thực hiện các nhiệm vụ được giao hoặc thực hiện các cam kết với chủ sở hữu trong quản lý sử dụng nhà chung cư.

Điều 14. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư (Thực hiện Điều 14 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, Điền 6 Thông tư số 37/2009/TT-BXD)

1. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Doanh nghiệp này có thể trực tiếp thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các phần việc quản lý vận hành nhà chung cư.

2. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích trong hoạt động cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Mục 2. QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

Điều 15. Quản lý vận hành nhà chung cư (Thực hiện Điều 5 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm:

a) Quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, hệ thống máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống chiếu sáng, hệ thống cấp gaz, thông tin liên lạc, truyền hình, Internet, thu lôi, cứu hỏa và các trang thiết bị khác).

b) Cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác).

2. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư khi thành lập. Trường hợp chưa thành lập Ban quản trị, việc quản lý vận hành nhà chung cư do chủ đầu tư thực hiện (nếu có năng lực chuyên môn) hoặc do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo hợp đồng ký với chủ đầu tư.

Điều 16. Hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư (Thực hiện Điều 16 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. Hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm những nội dung chính sau:

a) Tên, địa chỉ, người đại diện các bên ký hợp đồng;

b) Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần phải quản lý vận hành;

c) Nội dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Các khoản phí, mức phí dịch vụ vận hành nhà chung cư;

đ) Thời gian thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

e) Trách nhiệm, quyền hạn của các bên tham gia hợp đồng;

g) Những thỏa thuận khác có liên quan.

2. Thời gian thực hiện hợp đồng nêu tại khoản 1 Điều này tối thiểu là 02 năm. Trong trường hợp được gia hạn thì thời gian gia hạn không quá 02 năm.

3. Hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

a) Hợp đồng bị đơn phương hủy bỏ khi một trong hai bên vi phạm cam kết trong hợp đồng;

b) Hợp đồng được chấm dứt khi hết thời hạn hoặc hai bên cùng thỏa thuận thống nhất chấm dứt hợp đồng.

4. Việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo các quy định của pháp luật

Điều 17. Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư trong quản lý vận hành nhà chung cư (Thực hiện Điều 16 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD; Điều 2, Điều 6 Thông tư 37/2009/TT-BXD)

1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký, đàm bào an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy định.

2. Ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ quy định tại mục b khoản 1 Điều 15 Quy chế này (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các doanh nghiệp nêu trên đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký.

3. Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho người sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc phần sở hữu nâng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung b ong nhà chung cư.

4. Định kỳ kiểm tra cụ thể các chi tiết, bộ phận của nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư và kịp thời phát hiện các hư hỏng.

5. Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà chung cư và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị dung chung trong nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động được bình thường.

6. Thu mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng theo quy định tại Điều 18 của Quy chế này khi được Ban quản trị nhà chung cư ủy quyền. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thực hiện việc thu kinh phí quản lý vận hành theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng.

7. Phối hợp với Ban quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cung cấp, nếu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư và vi phạm các quy định tại Điều 24 của Quy chế này mà không khắc phục

8. Chủ động tính toán, xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo hướng dẫn tại Thông tư 37/2009/TT-BXD, thông qua Ban quản trị biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với trường hợp nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị thì phải lấy ý kiến và được sự chấp thuận của trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư bằng văn bản.

9. Định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị và phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà chung cư về việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư.

10. Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật  tư và các vấn đề có liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.

Điều 18. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (Thực hiện Điều 17 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, Điều 2, 3 Thông tư số 37/2009/TT-BXD)

1. Kinh phí chi cho nội dung công việc quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Điều 15 Quy chế này được chủ đầu tư xác định theo giá dịch vụ nhà chung quy định tại Thông tư số 37/2009/TT-BXD.

2. Giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:

a) Chi phí dịch vụ nhà chung cư (gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị (nếu có));

b) Lợi nhuận định mức hợp lý;

c) Thuế giá trị gia tăng.

3. Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư quy định tại Điều 3 Thông tư số 37/2009/TT-BXD.

4. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì kinh phí quản lý vận hành do chủ sở hữu đâm nhận, trừ trường hợp chủ sở hữu và người sử dụng có thỏa thuận khác. Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì kinh phí vận hành được huy động từ các chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí. Mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ người sử dụng nhà chung cư mỗi tháng một lần (kể cả trường hợp diện tích thuộc phần sở hữu riêng mà chủ đầu tư chưa bán hoặc chủ sở hữu không sử dụng).

Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ gia tăng (như tắm hơi, bể bơi sử dụng riêng cho từng nhà hoặc các dịch vụ gia tăng khác) ngoài các dịch vụ quy định tại khoản 1 Điều 15 của Quy chế này mà chủ đầu tư có thỏa thuận mức phí dịch vụ với người mua bằng văn bản khi ký hợp đồng mua bán nhà ở thì mức thu thực hiện theo thỏa thuận đó.

5. Phí trông giữ ôtô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư.

6. Các chi phí về sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước và các chi phí khác mà có hợp đồng riêng đối với từng người sử dụng nhà chung cư thì do người sử dụng trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó. Trường hợp sử dụng nước, điện mà không có hợp đồng riêng từng căn hộ thì người sử dụng chi trả theo khối lượng tiêu thụ, trong đó có cộng thêm phần hao hụt.

7. Các loại phí an ninh, trật tự an toàn xã hội, phòng cháy, chữa cháy, phí trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô, phí vệ sinh thực hiện theo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố;

8. Các chi phí dịch vụ không thường xuyên trong nhà chung cư (nếu có) như: đủ phí sử dụng điện thoại công cộng, thuê trông giữ tài sản |và các chi phí khác nếu có do người sử dụng dịch vụ và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ tự thỏa thuận.

Mục 3. BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 19. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư (Thực hiện Điều 18 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD);

1. Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì đối với phần sở hữu riêng của mình. Trong trường hợp người sử dụng không phải là chủ sở hữu muốn thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu riêng thì phải được chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản. Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp đầy đủ khoản chi phí về bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại Quy chế này.

2. Việc bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì thực hiện và phải tuân thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Đối với bảo trì phần không gian trên mái, mặt ngoài tường bao nhà chung cư (thuộc phần sở hữu chung) phải xin cấp giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền theo phân cấp của Ủy ban nhân dân Thành phố.

3. Việc bảo trì nhà chung cư phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản, vệ sinh môi trường, cảnh quan, kiến trúc của nhà chung cư.

4. Trường hợp nhà chung cư chưa lập và phê duyệt quy trình bảo trì theo quy định thì chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà chung cư theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 114/2010/NĐ-CP và Thông tư số 02/2012/TT-BXD.

Điều 20. Mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (Thực hiện Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP; Điều 19 Quyết định số08/2008/QĐ-BXD)

1. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ hoặc phần điện tích khác trong nhà chung cư kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% tiền bán. Khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.

Đối với phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán (không tính phần diện tích thuộc sở hữu chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó, phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

2. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ hoặc điện tích khác trong nhà chung cư trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ hoặc các diện tích khác trong nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chi được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể.

3. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1, 2 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.

4. Trường hợp thuê mua nhà thì mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cũng thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 cua Điều này.

Điều 21. Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

(Thực hiện Điều 20 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. Đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 20 của Quy chế này, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và trực tiếp quản lý tài khoản đó cho đến khi Ban quản trị thành lập. Sau khi Ban quản trị thành lập, chủ đầu tư thông báo công khai cho Ban quan trị biết tài khoản tiền gửi cho Ban quản trị để theo dõi quản lý, sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính và phối hợp với Ban quản trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản đó cho doanh nghiệp được Ban Quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà chung cư.

Trường hợp thay đổi doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, doanh nghiệp cũ có trách nhiệm cùng Ban Quản trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản đó cho doanh nghiệp mới.

Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.

2. Việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng bảo trì được thực hiện theo các quy định của pháp luật về xây dựng và hợp đồng dân sự.

3. Chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư phải lập sổ theo dõi thu, chi đối với kinh phí bảo trì và phối hợp với Ban quan trị nhà chung cư thực hiện kiểm ưa việc quyết toán và quản lý thu, chi theo quy định của pháp luật về tài chính; công khai các khoản thu, chi kinh phí thực hiện bảo trì nhà chung cư với người sử dụng nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư hàng năm.

Mục 4. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ SỞ HỮU, NGƯỜI SỬ DỤNG TRONG SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ; NHỮNG HÀNH VI BỊ NGHIÊM CẤM TRONG SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 22. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư (Thực hiện Điều 21 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

a) Được quyền sử dụng diện tích thuộc phần sở hữu chung theo quy định của Quy chế này;

b) Yêu cầu chủ đầu tư (kể cả doanh nghiệp trực thuộc chủ đầu tư) hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư khi chưa thành lập Ban quản trị hoặc Ban quản trị (khi đã thành lập) cung cấp thông tin, công khai các nội dung liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư;

c) Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

d) Có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì đối với phần sở hữu riêng; đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo trì phần; sở hữu chung và các khoản kinh phí khác phái nộp theo quy định của pháp luật và của Quy chế này;

đ) Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực hiện việc vận hành và bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư;

e) Chấp hành nội quy, quy định về quản lý việc sử dụng nhà chung cư; thực hiện đúng các quy định về phòng chống cháy, nổ, chừa cháy, vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; phát hiện và thông báo kịp thời các hành vi vi phạm trong nhà chung cư;

g) Khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại đối với phần sở hữu chung hoặc phần sở hữu riêng của người sử dụng nhà chung cư khác bị hư hỏng do mình gây ra;

h) Giữ gìn, bảo quản và sử dụng phần sở hữu riêng theo đúng mục đích, công năng thiết kế;

i) Đăng ký với chủ đầu tư (kể cả doanh nghiệp trực thuộc chủ đầu tư) hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư danh sách các thành viên sử dụng căn hộ đã đăng ký tạm trú, tạm vắng với công an phường (xã, thị trấn) sở tại theo quy định trong thời gian chưa chuyển hộ khẩu thường trú đến căn hộ;

k) Trường hợp có nhu cầu bảo trì phần sở hữu riêng của mình, chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp phải có thông báo bằng văn bản (thể hiện: nội dung công việc sửa chữa, thời gian thi công, biện pháp thi công, các vấn đề liên quan đến việc thi công để đảm bảo hạn chế tối đa các ảnh hưởng đối với căn hộ khác và nhà chung cư); chỉ tiến hành sửa chữa, bảo trì khi nhận được văn bản hướng dẫn của Ban quản trị (khi đã thành lập) hoặc của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện những quy định tại Điều 68 của Luật Nhà ở.

Điều 23. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư (Thực hiện Điều 22 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. Được sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng và có quyền theo quy định tại các điểm a, b khoản 1 Điều 22 của Quy chế này;

2. Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp Bản nội quy quản lý sử dụng và các thông tin liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư;

3. Tham gia Hội nghị nhà chung cư, đóng góp chi phí vận hành nhà chung cư trong trường hợp có thỏa thuận với chủ sở hữu;

4. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại các điểm c, đ, e, g khoản 1 Điều 22 của Quy chế này.

Điều 24. Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư

(Thực hiện Điều 23 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phan sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư;

2. Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định;

3. Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư;

4. Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thẩm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chúng;

5. Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức);

6. Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định;

7. Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng (hoặc phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo luân thủ đúng quy định của pháp luật);

8. Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hóa dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác);

9. Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaoke, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô; lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác);

10. Sử dụng không đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cư. Ị

Điều 25. Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều 24 của Quy chế này phải được Ban quản trị hoặc chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư thông báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan để biết và thực hiện

Chương III

XỬ LÝ CHUYỂNTIẾP

Điều 26: Xác định phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư

1. Đối với trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư từ ngày 08/8/2010 (ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung phải tuân thủ theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 của Quy chế này. Trường hợp chủ đầu tư chưa thể hiện vị trí, ranh giới phần sở hữu riêng, sở hữu chung theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 Quy chế này trên bản vẽ đính kèm hợp đồng mua nhà thì phải bổ sung và thông báo lại cho người mua nhà.

2. Đối với trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư từ ngày 1/7/2006 quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 Quy chế này. Trường hợp nơi để xe ô tô tại tầng hầm theo dự án đầu tư được phê duyệt mà chủ đầu tư chưa phân bổ giá thành đầu tư vào giá bán căn hộ và các phần diện tích sở hữu riêng thì thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư chưa thể hiện vị trí, ranh giới phần sở hữu riêng, sở hữu chung theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 Quy chế này trên bản vẽ đính kèm hợp đồng mua nhà thi phải bổ sung và thông báo lại cho người mua nhà.

3. Đối với trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư trước ngày 1/7/2006 (ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành), chủ đầu tư chưa phân bổ giá thành đầu tư xây dựng diện tích để xe đạp, xe mô tô, diện tích sinh hoạt cộng đồng và các phần diện tích khác (nếu có) vào giá bán căn hộ và chưa thể hiện vị trí, ranh giới phần sở hữu riêng, sở hữu chung theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 Quy chế này trên bản vẽ đính kèm hợp đồng mua nhà thì chủ đầu tư thuê đơn vị kiểm toán phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư kiểm tra, xây dựng phương án phân bổ giá thành vào phần diện tích sở hữu riêng. Phương án phân bổ giá thành vào phần diện tích sở hữu riêng được Hội nghị nhà chung cư thông qua là cơ sở để các chủ sở hữu đóng góp kinh phí cho chủ đầu tư để đưa diện tích này về phần sở hữu chung theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 Quy chế này.

4. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư được phê duyệt không bố trí nơi sinh hoạt cộng đồng thì chủ đầu tư có trách nhiệm danh diện tích giữ lại thuộc phần sở hữu riêng để sử dụng làm phòng sinh hoạt cộng đồng với tiêu chuẩn tối thiểu 0,8m^2 nhân với số căn hộ nhưng không nhỏ hơn 36m^2; các chủ sở hữu có trách đóng góp khoản kinh phí theo giá thành xây dựng theo nguyên tác chia đều.

Điều 27. Về giá dịch vụ nhà chung cư

Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó. Sau khi thành lập Ban quản trị nhà chung cư và đã xác định phần sử hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định tại Điều 26 Quy chế này việc xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo quy định tại Điều 18 Quy chế này.

Điều 28. Về nhà chung cư tái định cư

1. Nhà chung cư tái định cư được đầu tư bằng vốn ngân sách, đặt hàng mua nhà qua Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố, Ủy ban nhân dân Thành phố lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành và ủy quyền thực hiện nhiệm vụ của chủ đầu tư theo quy định tại Quy chế này.

2. Khi bán nhà tái định cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đã tính vào giá bán thì Ngân sách thành phố cấp kinh phí bảo trì cho doanh nghiệp quản lý vận hành đang quản lý nhà chung cư để mở tài khoản tiền gửi tại ngân hàng thương mại. Trường hợp chưa tính vào giá bán hoặc bán nhà trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chưa thu 2% tiền bán nhà thì các chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm đóng góp kinh phí để bảo trì theo Quy định tại đến trước ngày 08/8/2010 thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung phải tuân thủ theo Điều 20 Quy chế này. Việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư thực hiện theo Điều 21 Quy chế này;

3. Đơn vị đang quản lý nhà chung cư phối hợp với Ủy ban nhân dân quận (huyện, thị xã) đề xuất bố trí mỗi tòa nhà một nơi sinh hoạt cộng đồng, gắn với hoạt động văn hóa với quy mô diện tích quy định tại khoản 4 Điều 26 Quy chế này, đồng thời rà soát diện tích kinh doanh dịch vụ tại tầng 1, 2 lập phương án bố trí nhà trẻ, mẫu giáo, trụ sở dân phòng, cơ sở thương mại tại cho phục vụ nhu cầu thiết yếu của cư dân, diện tích còn lại cho thuê theo quy định của pháp luật.

4. Đơn vị thuê diện tích kinh doanh dịch vụ có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 18 Quy chế này.

5. Kinh phí cho thuê các diện tích kinh doanh dịch vụ nộp ngân sách nhà nước, một phần hỗ trợ cho kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư; Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng đề xuất mức kinh phí hỗ trợ cho từng tòa nhà,; báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, quyết định.

Chương IV

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM

Điều 29. Giải quyết tranh chấp (Thực hiện Điều 25 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. Các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trong nhà chung cư do tòa án giải quyết.

2. Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải nhưng phải đảm bảo các quy định tại Quy chế này; nếu hòa giải không được thì chuyển tòa án giải quyết.

3. Các tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá tình thực hiện quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này thi xử lý theo quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự.

Điều 30. Xử lý vi phạm (Thực hiện Điều 26 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD)

1. Xử lý các hành vi vi phạm Quy chế này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà.

2. Ủy ban nhân dân quận (huyện, thị xã) tổ chức kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất quá trình quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn Thành phố và tiến hành xử phạt vi phạm theo thẩm quyền.

3. Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.

Chương V

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 31. Trách nhiệm thực hiện của các Sở, ngành, Ủy ban nhân dân các cấp

1. Sở Xây dựng:

Tham mưu giúp Ủy ban nhân dân Thành phố thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn Thành phố; Tổ chức tập huấn, hướng dẫn các tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện Quy chế này; Phối hợp với Sở Tài chính, các sở, ngành, đơn vị có liên quan xây dựng giá trần dịch vụ nhà chung cư, kiểm tra việc thực hiện quản lý giá dịch vụ nhà chung cư và điều chỉnh giá trần dịch vụ nhà chung cư phù hợp với thực tế trình Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt làm cơ sở để chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện các nội dung có liên quan về giá dịch vụ theo quy định của pháp luật; Kiểm tra, thanh tra, xử lý các vi phạm về quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư theo thẩm quyền và quy định của pháp luật.

2. Sở Tài chính:

Chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp kinh phí bảo trì nhà chung cư theo quy định tại Điều 20 Quy chế này, hướng dẫn đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện thu chi nghĩa vụ tài chính trong quản lý, vận hành nhà chung cư theo quy định.

3. Công an Thành phố:

Chỉ đạo, hướng dẫn Công an các quận (huyện, thị xã), phường (xã, thị trấn) nơi có nhà chung cư thực hiện quản lý hành chính, giữ gìn an ninh trật tự, đăng ký thường trú, tạm trú, khai báo tạm vắng theo địa bàn.

4. Sở Cảnh sát phòng cháy chữa cháy:

Hướng dẫn các chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư thực hiện các quy định về an toàn phòng chống cháy, nổ; phòng cháy chữa cháy tại các nhà chung cư.

5. Sở Tài nguyên và Môi trường:

Hướng dẫn các chủ đầu tư lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho các đối tượng được sở hữu căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư theo quy định.

6. Ủy ban nhân dân các quận (huyện, thị xã):

a) Đề xuất phương án phân, giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư trình Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt và thực hiện việc quản lý hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở, khu đô thị mới theo quy định và phân cấp của Ủy ban nhân dân Thành phố;

b) Hướng dẫn tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thực hiện thẩm quyền quy định tại Quy chế này;

c) Phê duyệt giá dịch vụ nhà chung cư khi có tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư theo địa bàn;

d) Thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu căn hộ cho cá nhân trong nhà chung cư trên địa bàn theo quy định của pháp luật;

đ) Theo dõi, kiểm tra và phát hiện những vấn đề vướng mắc phát sinh tranh chấp trong công tác quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư để giải quyết tranh chấp theo thẩm quyền; những nội dung vượt thẩm quyền đệ xuất phương án giải quyết, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét quyết định.

8. Ủy ban nhân dân các phường (xã, thị trấn):

a) Tuyên truyền, vận động các tổ chức, hộ gia đình hiểu và chấp hành quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật và Quy chế này;

b) Theo dõi, kiểm tra, phát hiện những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư; giải quyết tranh chấp và xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng (nếu có) theo thẩm quyền; những nội dung vượt thẩm quyền đề xuất phương án giải quyết, báo cáo Ủy ban nhân dân quận (huyện, thị xã) xem xét, giải quyết;

c) Phối hợp với chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác bảo trì, quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn theo quy định;

d) Tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư thực hiện công tác quản lý sử dụng, vận hành và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư trên địa bin; I

đ) Thực hiện quản lý, sử dụng phòng sinh hoạt cộng đồng nhà chung cư theo quy định.

Điều 32. Điều khoản thi hành

Trong quá trình thực hiện Quy chế này, nếu có phát sinh vướng mắc, các cơ quan, tổ chức có liên quan đến việc quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư báo cáo bằng văn bản và đề xuất bổ sung, sửa đổi gửi về Sở Xây dựng để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét./.

Tiếng Anh (English)

THE PEOPLE’S COMMITTEE OF HANOI --------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM Independence - Freedom - Happiness ---------------
No.01/2013/QD-UBND	Hanoi, January 04, 2013

DECISION

ENFORCING THE REGULATIONS ON THE MANAGEMENT AND USE OF CONDOMINIUMS THROUGHOUT HANOI

THE PEOPLE’S COMMITTEE OF HANOI

Pursuant to the Law on Organization of the People’s Councils and the People’s Committees dated November 26, 2003;

Pursuant to the Law on Housing dated November 29, 2005;

Pursuant to the Law on Housing dated November 26, 2003;

Pursuant to the Decree No.23/2009/ND-CP dated February 27, 2009 of the Government on imposing punitive actions against administrative violations in the construction; the real estate trading; the quarrying, manufacturing and trading of building materials; the management of technical infrastructural constructions; the development and management of residential and working office;

Pursuant to the Decree No.71/2010/ND-CP dated June 23, 2010 of the Government on providing instructions on the implementation of the Law on Housing;

...

...

...

Pursuant to the Decree No. 114/2010/ND-CP dated December 06, 2010 of the Government on the maintenance of construction works;

Pursuant to the Decision No.08/2008/QD-BXD dated May 28, 2008 of the Ministry of Construction on issuing the regulations on the condominium use and management;

Pursuant to the Circular No.36/2009/-TT-BXD dated November 16, 2009 of the Ministry of Construction on guiding the sale, rent, hire-purchase, management and use of houses for low income earners at urban areas;

Pursuant to the Circular No.37/2009/TT-BXD dated December 01, 2009 of the Ministry of Construction on guiding the method and management of service charge rate at apartment buildings;

Pursuant to the Circular No.16/2010/TT-BXD dated September 01, 2010 of the Ministry of Construction on detailing and guiding the implementation of several provisions of the Decree No.71/2010/ND-CP dated June 23, 2010 of the Government on providing instructions on the implementation of the Law on Housing;

Pursuant to the Circular No.220/2010/TT-BTC dated December 30, 2010 of the Ministry of Finance on providing instructions on the implementation of compulsory fire insurance;

Pursuant to the Circular No.03/2011/TT-BXD dated April 06, 2011 of the Ministry of Construction on guiding the inspection and certification of full satisfaction of force bearing safety conditions and certification of quality standard conformity of construction works;

Pursuant to the Circular No.14/2011/TT-BXD dated November 25, 2011 of the Ministry of Construction on regulating the occupational training courses for the operation and management of condominiums;

Pursuant to the Circular No.02/2012/TT-BXD dated June 12, 2012 of the Ministry of Construction on guiding several maintenance contents of civil, industrial construction works, building materials and urban infrastructure;

...

...

...

HEREBY DECIDES

Article 1. This Decision is attached hereto as “the regulations on the condominium use and management throughout Hanoi".

Article 2. This Decision shall take effect after 10 days from the signing date.

Article 3. The Office Chief of the Municipal People’s Committee; the Heads of regulatory Departments and Agencies; the President of the People’s Committee of districts; the Heads of the management units of condominiums, relevant organizations and individuals shall be responsible for the implementation of this Decision./.

PP. THE PEOPLE’S COMMITTEE
PP. PRESIDENT
VICE PRESIDENT




Nguyen Van Khoi

REGULATIONS

...

...

...

Chapter I

GENERAL PROVISIONS

Article 1. Governing scope

These Regulations provide for the condominium use and management; rights, obligations and responsibilities of the relevant organizations and individuals involved in the management, use and operation of condominiums throughout Hanoi.

Article 2. Applicable entities

These regulations shall be applied to any condominium developed under the commercial housing project (possessed by many owners) and the social housing project for rent or hire-purchase (possessed by a single owner), including multi-storey buildings for the mixed use purpose. Any apartment that is sold under the Decree No.61/ND-CP dated July 05, 1994 of the Government on the home purchase, sale and trading shall follow particular regulations.

Article 3. Principles of the condominium use and management

1. The condominium use and management shall be based on the principle of self-management that complies with the Law on Housing; the Decree No.71/2010/ND-CP dated June 23, 2010 of the Government on providing instructions on the implementation of the Law on Housing (hereinafter referred to as Decree 71/2010/ND-CP); the Decree No.130/2006/ND-CP dated November 18, 2006 of the Government on the compulsory fire insurance (hereinafter referred to as Decree 130/2006/ND-CP); the Decree No.114/2010/ND-CP dated December 06, 2010 of the Government on the construction maintenance (hereinafter referred to as Decree 114/2010/ND-CP); the Decision No.08/2008/QD-BXD dated May 28, 2008 of the Ministry of Construction on enforcing the regulations on the condominium use management (hereinafter referred to as Decision No.08/2008/QD-BXD); the Circular No.36/2009/TT-BXD dated November 16, 2009 of the Ministry of Construction on guiding the sale, lease, hire-purchase and home use management for low income earners at urban areas (hereinafter referred to as Circular No.36/2009/-TT-BXD); the Circular No.37/2009/TT-BXD dated December 01, 2009 of the Ministry of Construction on guiding the method and management of condominium service pricing (hereinafter referred to as Circular No. 37/2009/TT-BXD); the Circular No.16/2010/TT-BXD dated September 01, 2010 of the Ministry of Construction on detailing and guiding the implementation of several provisions of the Decree No. 71/2010/ND-CP dated June 23, 2010 of the Government on specifying and guiding the implementation of the Law on Housing (hereinafter referred to as Circular No.16/2010/TT-BXD); the Circular No.220/2010/TT-BTC dated December 30, 2010 of the Ministry of Finance on guiding the implementation of compulsory fire insurance regulations (hereinafter referred to as Circular No.220/2010/TT-BTC); the Circular No.03/2011/TT-BXD dated April 06, 2011 of the Ministry of Construction on guiding the inspection and certification of full satisfaction of force-bearing safety conditions and certification of quality standard conformity of construction works (hereinafter referred to as Circular No.03/2011/TT-BXD); the Circular No.14/2011/TT-BXD dated November 25, 2011 of the Ministry of Construction on regulating the professional training for the condominium operation and management (hereinafter referred to as Circular No.14/2011/TT-BXD); the Circular No.02/2012/TT-BXD dated June 12, 2012 of the Ministry of Construction on guiding several maintenance contents of civil, industrial construction works, building materials and urban infrastructure (hereinafter referred to as Circular No.02/2012/TT-BXD); and other relevant laws and provisions of these regulations.

2. The expenditure for the condominium operation and management must be mobilized and monitored in compliance with self-balance, explicit and outright principles; the amount paid for the operation and management expenditures must not exceed the regulated price defined by the People’s Committee of Hanoi.

...

...

...

1. “Condominium” means a residential building developed with more than two storeys and a built-in system of hallways, stairways, elevators and infrastructural facilities jointly used by different households and individuals. It is divided into parts and areas privately or commonly owned by dwelling households and individuals.

2. “Condominiums owned by different apartment owners” means a complex of apartments owned by more than two apartment owners.

3. “Multi-storey buildings for the mixed use purposes” means a building developed with a lot of storeys and divided into a wide range of dimensions for mixed use purposes (such as office, supermarket, dwelling and others).

4. “Detached condominium” means an apartment building developed in a separate location away from others.

5. “Apartment complex” means a collection of more than two adjacent apartment buildings which have public areas or technical facilities used as common areas.

6. “Project owner” means a person who owns or is authorized to manage the investment capital for the development of apartment buildings under legal regulations; who also directly sells individual apartments to purchasers.

7. “Private parts and interior facilities of an individual apartment in the condominium owned by different apartment owners” includes

a) Interior area of an apartment (including balcony and loggia attached to that apartment) owned by the apartment owner; other indoor areas that the project owner sells separately to each apartment owner or other organizations and individuals;

b) Private areas defined as the private ownership of the project owner (these are retained, not sold and their values are not allocated to the selling price);

...

...

...

Apartment owners and owners of other areas in apartment buildings as regulated in point a and b of this clause shall be collectively referred to as the apartment owners.

Private areas in the apartment building as regulated in this Clause must be clarified in the sale contract of apartments and other areas.

8. “Common areas of the condominium owned by different owners", including commonly used areas and facilities, shall be regulated as follows:

a) Common areas of apartment owners in the condominium include dwelling space, lobby, stairway, elevator, roof terrace, force-bearing frame, pillar and wall, enclosing wall, partition wall, floor, roof, emergency exit, septic tank, walkway, public playground and others that are not privately owned by apartment owners;

b) The area for community activities and others that are not privately owned by apartment owners as regulated at clause 6 of this Article;

c) Parking area (bicycles, handicapped vehicles and two-wheeled vehicles) must be built in accordance with the engineering standards and can be arranged at the basement or on the first floor or other plots inside or outside the condominium. The car parking lot arranged at the basement must be subject to the construction standards but the project owner can decide whether it is commonly or privately owned by apartment owners as regulated at clause 7 of this Article; in case the value of car parking lot at the basement is allocated to the selling price, it shall be treated as the common area. Otherwise it shall be owned by the developer or project owner.

d) Infrastructural systems shall be arranged within the precincts of the apartment building and linked with each individual apartment.

b) The common area mentioned herein shall be commonly used by apartment owners as stipulated in the provisions of the Law on Housing, the Decree No.71/2010/ND-CP and these regulations hereof.

The common area in the condominium mentioned herein must be clarified in the sale contract.

...

...

...

10. “Apartment dweller” means any organization or individual who is legally using their private parts inside their apartments.

11. “Condominium operation and management enterprise (also called the service provider)” means a unit who has expertise in managing and operating the condominium as well as are incorporated and brought into operation in compliance with the corporate laws.

12. “Condominium maintenance” means a combination of works in order to ensure and maintain the normal and safe operation of the condominium, which conforms to the construction design during the period of usage.

Article 5. Requirements of the condominium upon being brought into operation

Prior to use, operation and management, a condominium must satisfy the following requirements:

1. Achieve the certificate of test acceptance and transfer under the legal regulations on the construction quality control and Article 11 of the Decree No. 71/2010/ND-CP.

2. Obtain the certificate of force-bearing safety and full satisfaction of quality standard conformity of construction works as regulated in the Circular No.03/2011/TT-BXD dated April 16, 2011 of the Ministry of Construction on guiding the inspection, verification and certification of full satisfaction of force bearing conditions and certification of quality standard conformity of construction works.

3. Receive the project owner’s inspection and approval of the maintenance processes that are established by the design contractors and equipment suppliers under the provisions of the Decree No. 114/2010/ND-CP and the Circular No.02/2012/TT-BXD.

Article 6. Warranty policy (in accordance with the Article 46 of the Decree No.71/2010/ND-CP)

...

...

...

2. The warranty content (even applied to multi-storey apartment building serving the mixed use purposes) must consist of repairs and overhauls to any damage to main structures (girders, pillars, floors, ceilings, roofs, walls, coatings, finishes and tiles), attached equipment such as doors, windows, combustible material supply systems; electricity supply system for dweller’s daily use, lighting, water supply, wastewater discharge systems as well as technical handling against the condominium foundation's being settled, collapsed or tipped over on both sides. As for other attached equipment, the apartment seller must carry out the warranty within the warranty period given by manufacturers.

3. In case organizations or individuals who have developed or sold the condominium do not fulfill their warranty obligations as stipulated in the Article 74 of the Housing Law and the Article hereof, the apartment owner shall reserve the right to file a petition to the court; if any damage or loss is caused by the failure to carry out the maintenance, the defaulting organizations or individuals are bound to pay an amount of damages or face a criminal prosecution under legal regulations.

4. The project owner must be responsible to deliver a warranty certificate for both common and private areas and others (a warranty must give the detailed technical drawings of electricity, water, water discharge, communicative devices and gas supply systems, warranted entities, specific terms and conditions, warranty expiration, contact address of the warrantor, rights and duties of apartment owners or dwellers).

Article 7. Insurance policy (in accordance with the Article 67 of the Housing Law; Clause 1, Article 5 of the Decree No.130/2006/ND-CP; Clause 4, Article 4 of the Circular No.220/2010/TT-BTC)

1. High-rise condominium built with more than 5 storeys or building volume of over 5000 cubic meters must have the compulsory fire insurance.

2. Every apartment owner must purchase the compulsory fire insurance for their private owned areas or parts as well as take the responsibility to buy the compulsory fire insurance for common areas. Compulsory fire insurance expenses shall be allocated to the selling price in proportion to the dimension of the private area of each apartment.

3. Expense rate and requirements of compulsory fire insurance in the condominium must abide by the provisions of the Circular No.220/2010/TT-BTC dated December 30, 2010 of the Ministry of Finance on guiding the implementation of the regulations on compulsory fire insurance.

4. The project owner or condominium operation and management unit shall be responsible to allocate and publicize the amount that each apartment owner must pay to achieve the insurance policies for common areas.

5. The purchase of compulsory fire insurance is not in lieu of the responsibilities for the fire prevention and fighting in the condominiums, which must be assumed by management units, apartment owners or dwellers.

...

...

...

A condominium must be managed by a condominium management board (hereinafter referred to as the Board). The Board must be founded with the participation of apartment owners, dwellers and authorized to become a legal entity to protect legal rights and benefits of apartment owners and dwellers in the condominium.

Within a period of 12 months from the date of condominium’s being brought into operation, the project owner must be responsible to organize the meeting of apartment owners and dwellers (hereinafter referred to as the condominium conference) in order to elect the Board members. The project owner shall be obliged to allow of any relevant content upon which the participants in the conference shall give their consideration and decision.

Whenever a management board has not been officially founded, the project owner is eligible to play their role as a temporary management board.

The mechanism and arrangement of the condominium use and management must comply with Section 1, Chapter II of these Regulations.

Article 9. Establishment and storage of condominium records (in accordance with the Article 8 of the Decree No.08/2008/QD-BXD)

1. The project owner shall be responsible to establish the condominium records, including:

a) As-built drawing for entire construction premises, attached facilities, individual apartments and interior space design;

b) As-built drawing for electricity, water supply and water drainage system, rainwater discharge on the roof, communications systems, garbage collecting system and other underground infrastructures in the condominium and individual house units;

c) Approved maintenance processes and equipment installation designs;

...

...

...

2. Condominium operation and management enterprise and the Board are responsible for storing and maintaining the normal conditions of all drawings and records as stipulated hereof at clause 1 of this Article as well as providing them to the maintenance service contractor when required. In case an official Board has not been founded yet, the project owner or management enterprise takes their responsibility to store all records and documentations which will be then delivered to the official Board after its establishment.

Chapter II

THE CONDOMINIUM USE AND MANAGEMENT

Section 1. THE MECHANISM AND STRUCTURE OF CONDOMINIUM USE AND MANAGEMENT

Article 10. Condominium conference (in accordance with the Article 11 of the Decree No.08/2008/QD-BXD)

1. The condominium conference means the meeting of apartment owners and dwellers in the condominium area. Apartment owners and dwellers are eligible to send their representatives or authorize other persons to the condominium conference.

This conference is likely to be held for a single condominium or an apartment complex. In the context of a single apartment building, the number of participants must amount to more than 50% of total apartment owners and dwellers. In the context of an apartment complex, each apartment building must designate one representative and the total number of participants representing a single apartment building in the conference must make up more than 10% of apartment owners and dwellers in each condominium

2. The condominium conference shall reserve an absolute right to manage the condominium as stipulated by laws on the housing matters and these regulations hereof. The condominium conference shall be entitled to make a decision on the followings:

a) Nominate and elect the Board members; nominate, elect the Board’s supplementary members and remove any Board member in the event of unscheduled conference calls; pass, amend or modify the operation statutes of the Board; commonly agree on the amount of expenditures paid to the Board members and other relevant expenses paid for the Board operations;

...

...

...

c) Seek the common consent to the selection of a qualified enterprise to provide the condominium management and maintenance services.

d) Obtain the common agreement on the reports of condominium operation and maintenance activities as well as financial statements of designated suppliers;

dd) Make proper decisions on other issues regarding the condominium use and management.

All of the condominium conference’s decisions must be made on the majority principle (more than 50% of conference participants) through the voting or secret ballot and shall be then documented.

3. The condominium conference must be held once a year. In some certain cases, the unscheduled conference is likely held if more than 50% of total apartment owners and dwellers send their written request for such a conference to be held or if the Board calls for a conference as well as obtains the written request from 30% of apartment owners and dwellers.

4. It is probable that the condominium conference after two calls fails to get the required number of participants and the lack of participants still recurs in the third call, the People’s Committee of a district where the condominium is located shall be advised to take their decisive role in organizing such a conference.

5. The first condominium conference:

At the length of a defined period stipulated by Article 8 in these Regulations and after selling 50% or more of apartments (including the number of apartments that the developer retains), the developer is obliged to organize the first condominium conference. The first conference shall be held following the processes below:

5.1. Project owner shall allow for

...

...

...

b) The rules of condominium use and management according to the Circular No.16/2010/TT-BXD;

c) The written introduction of project owner’s representative to hold the position of vice head in the Board;

d) Draft of the operation statutes abided by the Board.

5.2. Upon completion of the contents mentioned herein at point 5.1 of this Clause, the project owner must contact the People’s Committee of a commune where the condominium is located in order to hold the preparatory meeting. Preparatory meeting shall be attended by the following participants:

a) The President of the People’s Committee of a commune;

b) Sheriff of police department of a commune;

c) Secretary of a communist party’s branch, head and vice head of residential group (in case a residential group has been officially founded and these persons are apartment owners as well) or representatives of apartment owners or dwellers (in case the communist party's branch and residential group has not been founded yet);

d) Temporary Board (if any);

e) Project owner.

...

...

...

a) Consent to the method and define the responsibility for the collection of opinions from apartment owners and dwellers in terms of the contents and issues that will be discussed in the conference (such as the rules of condominium use and management and the operation statutes of the Board); the required procedures for the authorized participants;

b) Agree on the conference schedule and other relevant contents as well (if applicable);

c) Nominate any eligible person to the Board.

5.4. The organization of condominium conference:

a) Within a period defined by the resolution of the preparatory meeting, the project owner shall be responsible to collect all contributed opinions and complete necessary contents that will be discussed prior to the conference's being held. The conference attendees are subject to clause 1 of the Article hereof while the People’s Committee of a district and the People’s Committee of a commune where the condominium is located are also invited as well;

b) The condominium conference shall be entitled to decide the issues as prescribed in clause 2 of the Article hereof.

6. Several particular cases in which the first conference shall be organized:

a) In case any condominium in the resettlement development program has been built and funded by the state budget or the purchase order of Hanoi’s developmental investment fund, Hanoi People’s Committee shall authorize its designated unit to fulfill the responsibility assumed by the project owner to organize the first condominium conference.

b) In case the project owner of a condominium has not been defined yet, the People’s Committee of a district takes full responsibility to organize the first condominium conference.

...

...

...

Within a period of 10 days from the Board’s official election, the Board shall be responsible to submit the application documents herewith to obtain its legal accreditation at the administrative document reception and settlement division of a district where the condominium is located, including:

The minutes of the condominium conference;

The minutes of the Board’s meeting to elect its head and vice head;

The rules of condominium use and management that have been approved in the conference.

Within a period of 10 days on receipt of valid application documents, the People’s Committee of a district must be responsible to grant the accreditation to the Board.

Article 12. The condominium management Board (in accordance with the Decree No.08/2008/QD-BXD; the Article 2 stated in the Circular No.37/2009/TT-BXD)

1. The Board members shall be defined as follows:

a) In respect of the condominium owned by different apartment owners, the Board membership shall consist of those who represent apartment owners, dwellers, project owners or management service contractors. The number of 05 to 15 members shall be elected to join the Board, depending on specific conditions at each condominium and apartment complex. The organization structure of the Board shall include 01 Head, 01 or 02 Vice Head(s), one of whom must be a person authorized by the project owner to join the Board.

In case the condominium has determined its communist party's branches and residential groups, the Board members shall be elected from apartment owners who also work as their secretary and head respectively; authorized representatives of apartment owners or dwellers and the project owners.

...

...

...

b) In respect of the condominium owned by a single owner, the Board membership shall include that owner and the representative of apartment dwellers.

2. Rights and responsibilities held by the Board

a) Organize the next condominium conferences; compile a report on the condominium use and management between two conferences;

b) Protect the legal rights and benefits for the dwellers during their condominium use; examine and encourage dwellers to comply with the rules of condominium use and management as well as other laws on the condominium management and use; provide favorable conditions for the condominium operation and management enterprise to properly perform their contractual tasks;

c) Collect and analyze the dweller’s opinions and suggestions regarding the condominium use and management to seek suitable solutions from the condominium operation and management enterprise, competent authorities, relevant organizations and individuals;

d) Enter into the service supply contract with the condominium operation and management enterprise as well as the maintenance contract with the engineering enterprise who matches with the required maintenance contents (the selection of these enterprises must be approved by the condominium conference); monitor and supervise the operation management and maintenance of the condominium according to terms and conditions stated in the aforementioned contracts; carry out the acceptance test over the scope of contractual works, make due payments and finalize such contracts;

dd) Authorize the condominium operation and management enterprise to collect the service charges;

e) Check all financial statements on the operation, management and maintenance of condominiums released by the service providers and reported to the condominium conference as stipulated in point a of this clause;

g) Work closely with local authorities and residential groups to promote the civilized lifestyle and uphold the social safety and order at their condominium;

...

...

...

i) Carry out other tasks assigned by the condominium conference;

k) Get access to the amount of financial supports and other reasonable expenditures used for the operation purpose of the Board;

m) Hold the voting or secret ballot by which the rate of condominium service charge shall be determined;

n) Deter its members from organizing any affiliate, remove any member or designate any Board member at its discretion.

3. The Board shall base its operation on the collective principles and majority decisions. In case the voting rate achieves only 50% of the ballot, the Board's Head shall make final decisions.

4. The Board shall have maximum 03-year tenure from the signing of the People's Committee of a district.

5. In case of the condominium owned by a single owner, the Board shall take the responsibility to call for the consecutive condominium conferences as well as assume its rights and duties as stipulated in point b, c, g, i and k of the Article hereof.

Article 13. Project owner’s involvements in the condominium use and management (in accordance with the Article 13 of the Decision No. 08/2008/QD-BXD; the Article 6 of the Circular No.37/2009/TT-BXD)

1. As for the condominium owned by different apartment owners, the project owner shall have rights and responsibilities as follows:

...

...

...

b) Collect the maintenance service charge for the common areas according to Article 51 of the Decree No.71/2010/ND-CP and Article 20 of these Regulations as well as hand over the task to the designated contractor as stipulated in the Article 21 of these Regulations;

c) Transfer the management of exterior infrastructural systems to the local competent authorities in compliance with the legal regulations. As regards any condominium serving the mixed use purposes, the project owner shall be responsible to transfer the aforementioned infrastructural facilities whenever every private area has been sold out to other apartment owners;

d) Provide all of user’s manuals for the interior equipment and facilities to the dwellers;

dd) Deliver 01 set of housing documentations under the Article 9 of these Regulations to the Board for storage;

e) Perform the active role in organizing the first conference according to the Article 10 stated in these Regulations;

g) Authorize their representatives to join the Board according to the Article 10 of these Regulations.

2. As regards the condominium owned by a single owner, the project owner shall perform the assigned tasks or fulfill their commitment to the condominium use and management with apartment owners.

Article 14. The condominium management service contractor (in accordance with Article 14 of the Decision No.08/2008/QD-BXD and Article 6 of the Circular No.37/2009/TT-BXD)

1. The condominium operation and management service contractor is a unit who has expertise in operating and managing the condominium and their scope of businesses complies with the corporate laws. This contractor can directly carry out only one, several or the whole of the management and operation works in the condominium.

...

...

...

Section 2. THE MANAGEMENT OF CONDOMINIUM OPERATION

Article 15. The operation and management of condominiums (in accordance with Article 5 of the Decision No.08/2008/QD-BXD)

1. The operation and management of condominium shall be inclusive of:

a) Manipulate and maintain the normal operation of technical systems and facilities (including elevator, water pumping station, standby electric generator, water supply and discharge system, lighting, gasoline supply, communications, broadcast, internet, lightning conductor, firefighting equipment and others).

b) Supply various services such as security guard, cleaning, housekeeping, garbage collecting, ornamental plant gardening, insecticide spraying and others.

2. The operation and management service of the condominium must be implemented by the contracting service provider in compliance with any contractual services signed with the Board after its establishment. In case the Board has not been established yet, the management and operation services shall be carried out by the project owner (if qualified) or by a contractor appointed by the project owner.

Article 16. The agreement of condominium operation and management (in accordance with Article 16 of the Decision No.08/2008/QD-BXD)

1. This agreement shall define the following main contents:

a) Full name, address and authorized person of contracting parties;

...

...

...

c) Scope of works and requirements of quality, quantity, time and location;

d) Fees and charges;

dd) Contract execution expiry

e) Rights and responsibilities held by contracting parties;

g) Other relevant terms and conditions.

2. The execution expiry mentioned at clause 1 of this Article shall be 02 years at minimum. The contract may be granted an extended period of less than 02 years.

3. The cancellation and termination of this service contract:

a) This contract shall be unilaterally cancelled as either party is in breach of the agreed terms and conditions;

b) The contract termination occurs when it comes to the expiry date or when both parties agree on terminating the contract.

...

...

...

Article 17. Rights and duties of the operation and management enterprise (in accordance with Article 16 of the Decision No.08/2008/QD-BXD; Article 2 and 6 of the Circular No.37/2009/TT-BXD)

1. Supply the operation and management services according to contracting terms and conditions; ensure the compliance with safety criteria, required standards, current rules and regulations.

2. Sign the agreement with other contractors according to point b, clause 1 of the Article 15 stated in these Regulations (if applicable); monitor and supervise the serves supplied by such contractors to ensure their compliance with the contracts.

3. Send a written notification about significant requirements that the dwellers must take into consideration before usage; provide manuals for the installation of equipment attached to the common facilities of the condominium.

4. Carry out the periodical inspection over attached parts and components to facilitate their operation and management services as well as timely detect any damage.

5. Take immediate actions in preventing any risk that may cause losses to the dwellers as well as carry out the repair and maintenance of any damaged items or facilities used as common properties, which aims to maintain the normal operation in the condominium.

6. Collect monthly charge for these services according to the Article 18 stated in these Regulations after receiving the authorization from the Board. In respect of a condominium owned by a single apartment owner, collecting an amount of this charge for the condominium operation and management service shall adhere to all terms and conditions agreed between the project owner and dwellers.

7. Cooperate with the Board to request water and electricity supply agencies to suspend the supply if the dwellers, for whatever reasons, fail to timely pay a full amount of the management service charges as well as are in breach of regulations defined in the Article 24 of these Regulations without any necessary remedies.

8. Serve the active role in computing and determining the rate of service charges according to instructions provided in the Circular No.37/2009/TT-BXD, based on the method of voting and secret ballot. In case a condominium has not yet established the Board, collect opinions and obtain consent in writing from more than 50% of dwellers.

...

...

...

10. Liaise with the Board and residential groups to protect social safety and order in condominiums as well as other relevant issues that arise during the condominium operation and management.

Article 18. The budget for the condominium operation and management (in accordance with Article 17 of the Decision No.08/2008/QD-BXD, Article 2 and 3 of the Circular No.37/2009/TT-BXD)

1. The expenditures for the condominium operation and management under the Article 15 of these Regulations shall be defined by the project owner to comply with the general service price prescribed in the Circular No.37/2009/TT-BXD.

2. The condominium service price shall be inclusive of:

a) Service charges include direct cost, general management expense covered by the operation and management service provider and others paid to the Board (if applicable);

b) Reasonable net profit margins;

c) Value-added tax.

3. Costs and expenses accrued to the condominium service price shall adhere to the Article 3 of the Circular No.37/2009/TT-BXD.

4. In respect of a condominium owned by a single apartment owner, the management and operation budget shall be controlled by the project owner unless there are any other agreements between the dwellers and project owner. In case of a condominium commonly owned by different apartment owners, the operating expenditures shall be collected from these ones on the principle that a sufficient amount of expenses shall be calculated. The rate of payment for the service charge in the condominium shall be calculated in month unit and distributed to each apartment owner's private area as well as collected from the dwellers once a month (regardless of the private areas that the project owner has not yet sold or the apartment owners have not used).

...

...

...

5. Car, bicycle and motorbike parking fees shall be kept as a separate account and used to make up for the condominium operation and management services.

6. As for costs incurred by the usage of fuel, energy, water and others defined in separate contracts with each dweller, the dweller shall pay directly to these service providers. In case of water and electricity consumption that has not been defined by separate contracts, the dwellers must pay for their consumed amounts which are inclusive of any loss.

7. Costs incurred by security, social safety and order, firefighting and prevention, parking lot, cleaning and housekeeping services shall be regulated by the People’s Committee of Hanoi;

8. Irregular service charges (if any) such as public telephone, asset custody and others shall be agreed between the service users and service providers.

Section 3. CONDOMINIUM MAINTENANCE

Article 19. Condominium maintenance principles (in accordance with the Article 18 of the Decision No.08/2008/QD-BXD);

1. Apartment owners shall be responsible to maintain their private areas on their own. In case the dwellers are not the apartment owners and like to carry out the maintenance for the private areas, this must receive the written consent from the apartment owners. Apartment owners shall be responsible to pay a full amount of expenses for the maintenance of common areas as prescribed herein these Regulations.

2. The maintenance for common areas, technical infrastructural systems and commonly used equipment shall be carried out by a legal organization who has expertise in the engineering or construction works that match with the aforementioned. This maintenance must abide by the instructions and manuals provided by inventors and manufacturers as well as processes and regulations enforced by the competent State agencies.

The maintenance for spaces on the roof and outside the enclosing walls (a common area) must obtain the construction license issued by the competent authorities under the authorization of the Hanoi People’s Committee.

...

...

...

4. In case any condominium has not established or approved the regulated maintenance processes, the project owner or the current management contractor shall be responsible to maintain the condominium as stipulated in Article 15 of the Decree No. 114/2010/ND-CP and the Circular No.02/2012/TT-BXD.

Article 20. Expenditures for the maintenance of common areas (in accordance with Article 51 of the Decree No.71/2010/ND-CP; Article 19 of the Decision No.08/2008/QD-BXD)

1. In case the project owner has signed the sale contract of individual apartments or other condominium spaces from the effective date of the Housing Law, the project owner must contribute 2% of their selling amount. This amount shall be added to the total selling amount of individual apartment or other condominium areas that purchasers must pay, which shall be clearly defined in the sale contract.

As for any condominium area that the project owners retain and do not sell (exclusive of the common areas), the project owner must contribute 2% of total monetary value of that area that is defined on the basis of the highest selling price of an individual apartment.

2. In case the project owner has signed the sale contract of individual apartments or other condominium spaces prior to the effective date of the Housing Law and the project owner has not yet collected 2% of the selling price, the owner of individual apartments and other condominium spaces shall assume their responsibility to contribute an amount of expenditures to have the common areas maintained. This amount shall be collected only if the maintenance works are required and defined with specific maintenance contents.

3. In case the amount of maintenance expenditures as stipulated in clause 1 and 2 of this Article is not sufficient for the maintenance of common areas, apartment owners shall be responsible to contribute additional amount in proportion to the private areas of each apartment owner. In case a condominium must be demolished and the amount of expenditures mentioned in clause 1 of this Article is still remaining, the remainder shall be used as a resettlement supporting the course of reconstructing that condominium or allocated to the maintenance fund for later use in the reconstructed condominium.

4. 4. In respect of a hired and purchased apartment, the contributed amount of maintenance expenditures for the common areas shall also be defined under clause 1, 2 and 3 of this Article.

Article 21. The management of maintenance expenditures for the condominium's common areas

(In accordance with Article 20 of the Decision No.08/2008/QD-BXD)

...

...

...

In case the management and operation service provider has been changed, the previous service provider in association with the Board must transfer these accounts to the current service provider.

Interest amounts generated from these banking accounts must be accrued to the maintenance expenditures.

2. Acceptance inspection, payment, financial statement and finalization of the maintenance contract must abide by the governing laws on the construction and civil contract.

3. Project owner together with the operation and management service provider must establish a bookkeeping system to keep record of the maintenance expenditures and cooperate with the Board to examine and balance the receipts and liabilities under the current financial laws; explicitly explain the receipts and expenditures of the maintenance budget to the dwellers in the annual condominium conference.

Section 4. RIGHTS AND OBLIGATIONS RESERVED BY APARTMENT OWNERS, DWELLERS AND PROHIBITED ACTS DURING THE CONDOMINIUM USE

Article 22. Rights and obligations of apartment owners (in accordance with the Article 21 of the Decision No.08/2008/QD-BXD)

1. With respect to the condominium owned by different owners

a) Reserve the right to use the common areas as stipulated in these Regulations;

b) Request the project owner (even their affiliates) or the current management contractor, whether a management board has been established or not, to provide information and publicize all relevant contents regarding the condominium use and management;

...

...

...

d) Assume their responsibility to maintain their own space; make a full and timely payment for the expenditures used for operation, management and maintenance services for the common areas as well as pay other costs according to legal regulation and these Regulations;

dd) Provide favorable working conditions for those who are in charge of the operation and maintenance of the common areas in the condominium;

e) Strictly comply with rules and regulations on the management of condominium usage; abide by regulations on firefighting and prevention, public sanitation, social security and order; detect and immediately notify any violation in the condominium;

g) Carry out the restoration or indemnification for any loss and damage that they have caused to the common space or other dwellers’ private areas;

h) Maintain and utilize their private areas with reference to their designed functions and use purposes;

i) Send the project owner (event their affiliates) or the current management contractor a list of dwellers to register their regulated temporary residence and absence with the local police of the commune while they have not already registered their permanent residence in the condominium;

k) In the event that there are demands for the maintenance of private areas, the project owner or legal dwellers must submit a written notification to list out their maintenance works such as construction items, time, method and others related to their construction in order to minimize the impacts on other apartments as well as the whole condominium; all of maintenance and repair works shall only be carried out after achieving the guiding documents from the official Board or the operation and management service provider.

2. 2. As for a condominium owned by a single owner, the apartment owner shall be responsible to comply with regulations stated in the Article 68 of the Housing Law.

Article 23. Rights and obligations of dwellers who are not apartment owners (in accordance with the Article 22 of the Decision No.08/2008/QD-BXD)

...

...

...

2. Request the apartment owner to provide the rules of condominium usage and management as well as other relevant information;

3. Attend the condominium conference and contribute an amount of money for the operating cost in the condominium if this contribution has been agreed with the apartment owner;

4. Fulfill their obligation to comply with point c, dd, e and g of clause 1 in the Article 22 of these Regulations.

Article 24. Prohibited acts

(In accordance with Article 23 of the Decision No.08/2008/QD-BXD)

1. Expand or appropriate dwelling space or damage the common property or facilities in any form; drill, renovate and dismantle or change the force-bearing structure, infrastructural system, commonly used equipment and exterior architectural space in the condominium;

2. Illegally divide and transform the common space or areas;

3. Create excessive noise and cause the adverse effects on the condominium safety and security;

4. Litter or scatter rubbish, waste water, exhaust and toxic substance around the condominium; cause infiltration, let liquids in the apartment or contaminate the living environment; raise animals within the common space or areas;

...

...

...

6. Use or allow others to use their private space or private parts to serve the illegal purposes.

7. Raise animals within a private area (or the private parts), which can have negative impacts on life security, landscape and environment of other apartment dwellers as well as common areas (raising ornamental animals must abide by laws);

8. Trade highly inflammable and explosive goods (welding, gasoline, explosive substance and other hazardous goods)

9. Supply services that cause excessive noise and environmental pollution (such as karaoke bar, dancing club, motorbike and car repair, slaughterhouse and other services);

10. Misuse the expenditures intended for the operation, management and maintenance services.

Article 25. These prohibited acts under the Article 24 of these Regulations must be publicly disseminated to any proper organizations and individuals by the Board or project owner or apartment owners.

Chapter III

TRANSITIONAL SETTLEMENT

Article 26: Definition of common and private areas in the condominium

...

...

...

2. If the project owner has sold their apartments since July 1, 2006, the regulations stated in clause 7, 8 of the Article 4 in these Regulations shall be applied. In case the car parking lot is located at the basement according to the approved investment project but the project owner has not yet allocated the value to the price of selling apartments and other private areas, it shall be considered as the private property of the project owner. In case the project owner has not yet defined the location and boundary of common and private areas, as stipulated in clause 7, 8 of the Article 4 in these Regulations, on the drawings enclosed in the sale contract, they have to provide supplementary ones and inform the apartment sellers.

3. If the project owner sold apartments before July 1, 2006 (the effective date of the Housing Law), has not allocated the construction cost of bicycle and motorbike parking lot, community hall and other areas (if any) to the selling price as well as has not defined the location and boundary of common and private areas or parts as stipulated in the regulations at point 7, 8, Article 4 in these Regulations, on the drawings enclosed in the sale contract, the project owner must employ an auditing unit to work with the Board to inspect and find the method to allocate this amount of costs to the selling price of private areas. This allocation method shall be approved by the condominium conference and become a basis for the apartment owner's making their payment for these costs to the project owner in order to transfer this area to the common part as stipulated at clause 7, 8 in the Article 4 of these Regulations.

4. If the community area has not been located in the approved construction project of the condominium, the project owner is obliged to reserve their private area that is retained to arrange a community hall provided that it satisfies the minimum requirements of 0.8m^2 which is multiplied by the number of apartments but must be larger than 36m^2; the apartment owners are obliged to pay relevant costs based on the construction price and equally dividing principle.

Article 27. In terms of the service charge rate

If the agreement on the service charge exists in the sale contract, this agreement must be observed. After the Board has been found as well as common and private areas have been defined as stipulated in Article 26 of these Regulations, the service charge rate shall be defined according to Article 18 of these Regulations.

Article 28. In terms of the resettlement condominium

1. The resettlement condominium is developed and financed by the state budget and the purchase order from the development investment funds in Hanoi, Hanoi People's Committee shall reserve the right to appoint the management and operation service provider as well as authorize this enterprise to play the role as the project owner in performing assigned tasks as regulated in these Regulations.

2. When the resettlement apartment has been sold at the price which is inclusive of the maintenance expenditure, the municipal budget shall allocate this maintenance expenditure to the operation and management service provider to open a deposit account at a commercial bank. If the selling price has not yet included the maintenance expenditure or the apartment has been sold before the effective date of the Housing Law without collecting 2% of the selling amount, apartment owners are obliged to pay the maintenance cost according to regulations issued before August 08, 2010, the amount of maintenance expenditures for common and private areas shall comply with the Article 20 of these Regulations. The management of the maintenance expenditures for the common areas shall adhere to the Article 21 of these Regulations;

3. The current management contractor in association with the People’s Committee of a district shall propose a cultural community hall for each condominium, which shall cover an area as regulated at clause 4 of Article 26 in these Regulations. Concurrently, they also have a look at the area intended for the trading and services on the first or second floor to draw up a plan to build kindergarten, civil defense office and commercial stores to serve the living demands while the remaining part shall be for rent according to legal regulations.

...

...

...

5. A rental amount paid for this rented area shall be contributed into the state budget while a part of this amount shall support total expenditures for the condominium operation and management. The Department of Finance shall take the leading role in associating with the Department of Construction to propose a rate of supporting amount for each condominium for Hanoi People’s Committee’s consideration and decision.

Chapter IV

DISPUTE SETTLEMENT AND SANCTION AGAINST VIOLATIONS

Article 29. Dispute settlement (in accordance with Article 25 of the Decision No.08/2008/QD-BXD)

1. Any dispute related to the ownership of apartments shall be solved by the court.

2. The dispute related to the ownership of apartments shall be reconciled but must ensure the compliance with these Regulations; if the reconciliation fails, the court shall be requested to make their final decision.

3. Any dispute that arises in the civil contracts of the use, operation and management services in the condominium under these Regulations shall be solved in compliance with laws on the civil contracts.

Article 30. Sanction against violations (in accordance with Article 26 of the Decision No.08/2008/QD-BXD)

1. Any violations against these Regulations shall be subject to legal punitive sanctions under the legal regulations on the violation punishment of home use and management.

...

...

...

3. Those who intentionally abuse their power to violate the regulations on the condominium use and management, depending on the severity, shall be punished under the administrative sanctions or criminal prosecution. The violating person causing any material loss must be subject to any indemnity.

Chapter V

IMPLEMENTATION

Article 31. Responsibility for the implementation held by regulatory bodies and People’s Committees at all administrative levels

1. Department of Construction:

Consult with Municipal People’s Committee to implement their state management on the use and operation of condominiums throughout Hanoi; organize training courses and provide instructions to relevant organizations and individuals to implement these Regulations; liaise with Department of Finance and other relevant agencies to agree on the ceiling price of the condominium services, which will be then inspected and modified to match with practical conditions and submitted to the Municipal People's Committee for approval in order for the project owner and service provider to comply with related regulations on the service price; check, inspection and deal with any violation against the usage, operation and management of the condominium under proper competence and legal regulations.

2. Department of Finance

Take the leading role in working with the Department of Construction to carry out the allocation of maintenance expenditures for the condominium as stipulated in Article 20 of these Regulations; provide instructions to the current service provider to ensure the fulfillment of financial obligations in the course of their supplying operation and management services in the condominium as stipulated by laws.

3. Municipal Police Department:

...

...

...

4. Fire brigade:

Provide instructions to the project owners, service provider and board to implement the regulations on fire and explosive fighting and prevention at the condominium.

5. Department of Natural Resources and Environment:

Provide instructions to the project owners to prepare application documents to apply for the certification of land use right and house ownership to those who own apartments and other attached areas as stipulated by laws.

6. People’s Committee of a district:

a) Propose a plan to assign the administrative administration tasks at the area where the condominium is located, which will be then submitted to Municipal People’s Committee for approval as well as carry out their management over the technical infrastructural systems for any housing and new urban project according to legal regulations and their authority assigned by Municipal People’s Committee;

b) Provide instructions to hold the condominium conference and implement their competent authority as stipulated by these Regulations;

c) Take the decisive role in approving the service charge rate in the condominium whenever any dispute over this occurs in the area under their control;

d) Issue the certificate of land use right, home and apartment ownership for any individual in the condominium throughout Hanoi in compliance with current laws and regulations;

...

...

...

8. People’s Committee of a commune:

a) Disseminate and encourage households and organizations to be aware of and comply with laws and these Regulations of regulations on the use and management of condominiums;

b) Supervise, examine and detect any difficulty or dispute that is likely to cause over the use, operation and management of condominiums; solve any dispute and deal with violations against the construction order (if any) under their competent authority; if the matter is beyond their authority, they are entitled to propose any possible solution to the municipal People’s Committee for their consideration and final decision;

c) Liaise with the project owner and enterprise to manage and operate the condominium as well as with the Board to solve any issue regarding the use, operation, maintenance and management of condominiums under their competent control;

d) Provide convenience for the operation and management enterprise as well as the Board to implement their assigned tasks and supply their services;

dd) Carry out the regulated management and use of community hall in the condominium.

Article 32. Implementation provisions

In the course of implementing these Regulations, any difficulty that arises should be reported in writing by those who are involved in the use, operation and management of condominiums while any proposed amendments and adjustments shall be submitted to the Department of Construction to compile a complete report sent to the Municipal People’s Committee for consideration./.