Đất phân lô thoái trào, căn hộ lên ngôi?

Bất kỳ ai quan tâm đến thị trường nhà đất TP.HCM cũng sẽ nhận thấy vào những tháng cuối năm 2007, trong khi giao dịch đất nền phân lô có khuynh hướng chựng lại thì hàng loạt dự án căn hộ liên tiếp được tung ra chào mời, rao bán…

Một khu đất chuẩn bị xây dựng cao ốc và các cao ốc xung quanh. Ảnh: Đ.TRÍ

Giới kinh doanh bất động sản (BĐS) TP nhận xét rằng năm 2007 đóng vai trò bản lề, là buổi giao thời của mua bán đất nền phân lô với căn hộ cao ốc. Giai đoạn chuyển tiếp này sẽ kéo dài thêm vài ba năm nữa trước khi đất phân lô thoái trào, nhường “sân chơi” lại cho thị trường căn hộ. Cách đây chưa lâu, dạo những năm 2002-2003, thị trường nhà đất TP hầu như chỉ rao bán một sản phẩm duy nhất: nền đất phân lô thuộc các dự án nhà ở.

Lúc đó, ghé vào bất kỳ đầu mối giao dịch BĐS nào, dù ở khu trung tâm quận 1, quận 5 hay dạt sang khu Trần Não, Lương Định Của quận 2 hoặc tạt vào các siêu thị địa ốc, chỗ nào người ta cũng được giới thiệu chèo kéo không đất nền dự án A, thì cũng nền đất dự án B! Còn nhớ một trong những “luận cứ” được bên bán khai thác tối đa dạo ấy, đó là khơi gợi, “đánh” vào tâm lý ngán ngại căn hộ chung cư, thích ở nhà phố của tuyệt đại đa số người dân.

Chiêu này thành công đến nỗi từng có lúc tạo ra cơn sốt nền đất dự án, giá cả biến động chóng mặt một thời gian và đến gần đây tuy đã đứng, nhưng đứng ở mức… cao ngất trời. Đơn cử, giá đất thuộc dự án khu dân cư Him Lam quận 7 “chỉ” khoảng 36-37 triệu đồng/m², dự án khu dân cư Trung Sơn 35-40 triệu đồng/m², khu An Phú - An Khánh thấp hơn một chút nhưng cũng không dưới 29-33 triệu/m²…

Nay thì có vẻ “gió đang đổi chiều”. Tổng Giám đốc Lâm Văn Chúc của Công ty địa ốc Phúc Đức cho rằng chẳng bao lâu nữa, đất nền phân lô sẽ “thua” trước láng giềng căn hộ trong các cao ốc, vì tự thân phương thức mua đất nền phân lô để xây dựng nhà phố đang ngày càng bộc lộ quá nhiều… khuyết tật.

Giám đốc điều hành Công ty tư vấn và quản lý BĐS CitiPlus, ông Henrik Hiển Vũ còn phân tích rất cụ thể: Với một lô đất dự án có diện tích phổ biến là 5x20m, lô đất này theo quy định phải chừa 3m mặt tiền để làm khoảng lùi và 1,5m phía sau để làm giếng trời, nên thực tế chỉ còn 5x15,5m, tức khoảng 75m². Đã thế, trong khuôn khổ 75m² này phải chừa tiếp phần diện tích để làm cầu thang, chỗ để xe tầng trệt… thì thực chất diện tích sử dụng không đúng là 100m².

Diện tích sử dụng thực tế không những không bằng căn nhà xây trên đất phân lô dự án, còn không giải quyết được một loạt vấn đề như: không chống được muỗi, tiếng ồn, an ninh, cháy nổ…

Vậy nhưng những vấn đề ấy lại gần như được khắc phục hoàn toàn tại các căn hộ trong cao ốc hiện đại. An ninh - đã có bảo vệ 24/24 giờ; hỏa hoạn - có quy định phòng cháy chữa cháy rất nghiêm ngay từ thiết kế xây dựng cao ốc; tiếng ồn và muỗi - thường bất kỳ cao ốc căn hộ nào cũng chỉ bắt đầu bố trí nhà ở từ tầng 5 trở lên do phải dành các tầng đầu tiên cho hoạt động thương mại-dịch vụ, mà ở các tầng cao thì muỗi không sống được; diện tích sử dụng thực tế - căn hộ 100m2 thì hoàn toàn là 100m2 do không bị chiếm dụng bởi các hạng mục khác, như cầu thang, chỗ để xe...

So sánh về giá tiền giữa mua nền đất dự án rồi cất nhà và mua căn hộ thì sao? Tại một căn hộ 100m2 trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng giá khoảng 3 - 4 tỷ đồng, trong khi một nền đất dự án 5x20m tại khu dân cư Him Lam chẳng hạn, được kêu giá 3,5 tỷ đồng cộng với khoảng 1,5 tỷ đồng xây dựng căn nhà 3 tầng lầu, vị chi cũng đã 5 tỷ đồng.

Như thế không lạ vì sao giới am tường thị trường BĐS TP.HCM mạnh dạn đưa ra dự báo: tương lai đang và chắc chắn sẽ thuộc về cao ốc căn hộ.