Kinh doanh bất động sản: sẽ không có chuyện "né" thuế?

Trước việc thuế chuyển nhượng bất động sản được đưa vào Luật Thuế thu nhập cá nhân và sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2009, liệu thị trường giao dịch nhà đất có bị ảnh hưởng?

Thuế suất mới : Phần lớn sẽ chọn 2%

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. Nhiều người cho rằng cách tính này rất phức tạp, nhất là đối với những bất động sản đã được mua từ nhiều năm trước.

Có nhiều trường hợp không còn đủ chứng từ, hóa đơn chứng minh chi phí xây dựng, cải tạo nhà, đất, các khoản đóng phí và lệ phí liên quan đến đất, quyền sử dụng đất..., thậm chí là không thể xác định được giá mua. Mặt khác, giá trị bất động sản trên thị trường nhìn chung có chiều hướng tăng mạnh nên 25% chênh lệch giữa giá bán và giá mua là mức thuế cao, không kích thích giao dịch, không công bằng đối với những bất động sản có thời điểm mua cách xa nhau.

Ngoài ra, một vấn đề đang được đặt ra là người chuyển nhượng sẽ được tự do lựa chọn một trong hai phương án nộp thuế, hoặc 25% trên lợi nhuận thu được như vừa nêu, hoặc 2% trên giá trị bất động sản chuyển nhượng, hay là chỉ được chọn phương án nộp 2% khi không xác định được giá mua và các chi phí liên quan.

Giới chuyên gia cho rằng, việc thuế chuyển nhượng bất động sản được đưa vào Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ năm 2009 sẽ không có tác động rõ nét đến thị trường.

Sẽ không có nhiều thay đổi?

Theo ông Huy Nam, một chuyên viên kinh tế có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc, trước sự thay đổi về chính sách thuế liên quan đến nhiều người như vậy, nếu giao dịch trên thị trường có lắng xuống một thời gian để... nghe ngóng, thăm dò cũng là điều rất bình thường. Ghi nhận tại một số sàn giao dịch nhà đất ở TPHCM trong vòng một tuần qua, số bất động sản đem chào bán có bị sụt giảm chút ít so với những tuần trước đó nhưng giá bán vẫn ở mức cao.

Mặc dù vậy, ông Hồ Đắc Hưng cho rằng trạng thái “đóng băng tâm lý” lần này sẽ chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. “Thuế suất 2% dễ được thị trường chấp nhận, ít nhất là cho đến khi các tỉnh, thành phố công bố khung giá đất quy định cho năm 2008”, ông nhận định.

Mặt khác, ông Hưng cũng cho rằng sẽ không có chuyện giới đầu tư trung gian hối hả bán hàng trước thời điểm Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành (từ 1-1-2009) để “né” thuế như một số người đã dự báo, bởi thực ra, việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản dù theo Luật Thuế thu nhập cá nhân hay theo Luật Thuế chuyển nhượng bất động sản (sẽ được bãi bỏ từ 1-1-2009) thì vẫn chỉ là thu trên những giao dịch mà Nhà nước công nhận, tức là phân khúc thị trường nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng.

Còn đối với những giao dịch chuyển nhượng sản phẩm trong tương lai theo hợp đồng thỏa thuận đang chiếm tỷ lệ khá lớn trên thị trường, một khi Nhà nước vẫn chưa công nhận thì chưa có cơ sở để thu thuế!

Một chuyên viên làm việc lâu năm trong lĩnh vực thuế cũng thừa nhận nếu Nhà nước vẫn chưa thiết lập được một hệ thống pháp luật đồng bộ có sự tương tác cần thiết giữa các định chế pháp luật liên quan đến một sắc thuế, chưa cải thiện được khả năng kiểm soát sự luân chuyển tiền tệ và thu nhập cá nhân, thì một mình thuế suất thuế thu nhập không thể thực hiện hiệu quả chức năng điều tiết thu nhập trong xã hội, nhất là trong bối cảnh phương thức thanh toán tiền mặt còn phổ biến như hiện nay.

Nhận định này một lần nữa cho thấy, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nhiều khả năng chưa điều tiết được thu nhập của giới môi giới nhà đất, mua bán trung gian, khi mà Nhà nước chưa công nhận sản phẩm trong tương lai là hàng hóa, chưa có Luật Đăng ký bất động sản, chưa thực sự “cởi trói” cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người dân.

Có hai bất động sản mới phải chịu thuế

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế, tức sắc thuế này chỉ áp dụng cho người có từ hai bất động sản trở lên.Tuy nhiên, việc xác định chính xác đối tượng phải nộp thuế để thu đúng, thu đủ cũng là vấn đề đang được dư luận quan tâm.

Theo ông Hưng, về lý thuyết, dựa trên công tác cấp sổ đỏ, sổ hồng, cơ quan quản lý nhà nước có thể xác định những trường hợp sở hữu từ hai bất động sản trở lên, nhưng hiệu quả của công việc này đến đâu còn phụ thuộc vào trình độ quản trị cơ sở dữ liệu.

Trong trường hợp đối tượng chịu thuế có hai bất động sản trên cùng địa bàn một phường, xã hoặc một quận, huyện thì còn dễ, nhưng nếu trên phạm vi tỉnh, thành hoặc cả nước thì đòi hỏi mạng lưới quản lý thông tin, kết nối dữ liệu ở phạm vi tương ứng. “Điều này cần nguồn kinh phí lớn cho trình độ quản trị và bộ máy vận hành mạng tin học cấp quốc gia mới mong có thể quản lý thống nhất một khối lượng tài sản khổng lồ trên phạm vi cả nước”.

Ở góc độ khác, ông Huy Nam cho rằng người có nhu cầu đổi chỗ ở thường mua nhà trước, chắc ăn rồi mới bán nhà cũ, như vậy họ có nhiều khả năng là chủ sở hữu hai bất động sản trước khi bán căn nhà duy nhất của mình và phải chịu thuế cho sự cải thiện cuộc sống.