Thị trường bất động sản với những tín hiệu trái chiều

05/10/2017 08:14 AM

Từ đầu năm đến nay thị trường BĐS được đánh giá là có chiều hướng ổn định, tuy nhiên trên thực tế thị trường vẫn đang đan xen nhiều trạng thái bao gồm cả những tín hiệu tích cực lẫn bất ổn. Trong khi vốn đầu tư FDI vào BĐS đã vượt con số “tỷ đô”, các DN BĐS thành lập mới tăng cao, thì thực tế cũng ghi nhận sự lệch pha cung cầu ở một số phân khúc đang gây ra những khó khăn cho thị trường, lượng giao dịch chỉ tăng nhẹ, thậm chí ở một số thời điểm giao dịch có chiều hướng đi xuống…

Bất động sản

Cần bàn tay điều tiết của chính sách vĩ mô để hạn chế lệch pha cung cầu. Ảnh: H. Anh.

Bất động sản vẫn hút đầu tư

Thị trường BĐS năm 2017 đến thời điểm này đã có những tín hiệu tích cực cho thấy đây là lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, trong 8 tháng đầu năm 2017, cùng với 46 dự án FDI mới đầu tư vào BĐS, 15 dự án tăng vốn và 73 lượt góp vốn mua cổ phần thì tổng số vốn mà các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào BĐS tại Việt Nam đã lên tới hơn 1,1 tỷ USD, theo đó BĐS là lĩnh vực có số vốn lớn thứ 4 trong các lĩnh vực được các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn. Điều này cũng góp phần làm cho BĐS trở thành lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút đầu tư nước ngoài trong 30 năm qua, chỉ sau chế biến chế tạo.

Không chỉ nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, BĐS cũng là lĩnh vực có tỷ lệ DN thành lập mới tăng cao nhất trong 8 tháng đầu năm. Đã có gần 3.200 DN BĐS thành lập mới, tăng 65,8% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM lưu ý, DN BĐS thành lập mới tăng mạnh song phần lớn là DN thuộc lĩnh vực môi giới. Lý giải cho điều này, ông Châu cho rằng việc DN môi giới thành lập nhiều là do với lĩnh vực này, người ta có thể nhanh chóng kiếm được lợi nhuận thông qua vấn đề thương mại trong BĐS hơn là đầu tư phát triển dự án, bởi đầu tư dự có thể phải mất 3-5 năm mới có hiệu quả. Tuy nhiên, ông Châu lưu ý, trong thời gian qua nhiều DN môi giới chưa chuyên nghiệp, chào bán tràn lan qua điện thoại, công bố thông tin về sản phẩm chưa đầy đủ, chính xác… Nhiều công ty môi giới được chủ đầu tư cho phép bán giá cao hơn giá thỏa thuận, làm cho tính minh bạch của các thông tin do các DN môi giới đưa ra là chưa đầy đủ. Người tiêu dùng khó tiếp cận các thông tin chuẩn, trừ một số DN làm môi giới chuyên nghiệp, bài bản, có chiến lược, có giải pháp, nhưng số DN này là không nhiều. Hiện thị trường có nhiều DN môi giới nhỏ, hoạt động chưa chuyên nghiệp và điều này tác động nhiều đến thị trường.

Đến thời điểm này, thông tin chung về thị trường BĐS trong quý III chưa được công bố, tuy nhiên, trong nửa đầu năm, Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết thị trường BĐS quý sau có lượng giao dịch tăng nhẹ so với quý trước. Những dự án tốt do các chủ đầu tư có uy tín triển khai vẫn bán khá tốt trên thị trường. Ngoài ra, những dự án nhiều tiện ích, hạ tầng đầy đủ, hoặc có khả năng tận dụng được cơ hội từ các tuyến buýt nhanh (BRT), hay đường sắt trên cao (MRT) cũng đạt mức thanh khoản khá cao. Theo số liệu thống kê của các sàn giao dịch thành viên thuộc Hội Môi giới BĐS Việt Nam thì tại Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, TP.HCM, trong nửa đầu năm 2017 ghi nhận giao dịch tăng 13,7 % so với quý I.  Trong đó tại TP.HCM và Hà Nội căn hộ trung cấp vẫn chiếm lượng giao dịch lớn nhất. Đơn cử, các dự án trung cấp chiếm phần lớn nguồn cung trên thị trường Hà Nội với rất nhiều dự án bất động sản được chào bán như T&T Riverview, Việt Hưng green Park, Chung cư 6th Element Ecolake View, Imperial Plaza, An Bình City, FLC Tây Mỗ , Gelexia Riverside, Riverside Garden…

Tuy nhiên, nếu phân tích con số giao dịch sẽ thấy nghịch lý là lượng giao dịch theo quý tăng nhưng theo tháng lại giảm dần. Đơn cử, nếu tháng 4 toàn thị trường bán được gần 5.600 căn thì tới tháng 6 con số này chỉ còn là khoảng 4.700 căn, điều này diễn ra tại cả hai thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, từ năm 2016 cho đến 8 tháng đầu năm 2017 thị trường đang có dấu hiệu chững lại. Riêng năm 2017 có đặc thù là có hai tháng 6 âm lịch, trong đó tháng 6 nhuận vẫn được coi là tháng 7 âm lịch do đó thị trường gần như có hai tháng 7 âm lịch, trùng với quý III, điều này có tác động đến tâm lý thị trường.

Cần bàn tay điều tiết của chính sách vĩ mô

Bên cạnh đó, ông Châu cũng nhấn mạnh, sự chững lại này còn xuất phát từ chính những rủi ro tiềm ẩm trong bản thân thị trường, do cơ cấu sản phẩm không cân đối, loại sản phẩm phù hợp với túi tiền của nhiều gia đình vẫn còn ít, trong khi nguồn sản phẩm cao cấp lại nhiều quá. Sự bất cân đối này được thể hiện rõ trên thị trường Hà Nội. Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, chỉ tính riêng trong quý II/2017, nguồn cung mới ở Hà Nội có khoảng hơn 6.700  căn hộ được mở bán, song điều đáng lưu ý là thị trường không có thêm các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Tại TP.HCM, điều này đã bước đầu được cải thiện trong nửa đầu năm. Với tổng số khoảng 16.500 căn dự án thuộc nhà ở hình thành trong tương lai được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn trong thời gian qua thì phân khúc cao cấp chiếm 31,3%, phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ 31,1% và phân khúc bình dân chiếm tỷ lệ 37,6%. Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường. Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các DN đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và có tính thanh khoản cao.

Thừa nhận thị trường đang có sự lệch pha cung cầu khi nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, cần những quyết sách ở tầm vĩ mô để giải quyết, điều tiết vấn đề này. Theo đó, nên định hướng tăng tín dụng vào những dự án đầu tư phân khúc căn hộ dưới 1-2 tỷ đồng, đồng thời hạn chế tín dụng vào phân khúc cao cấp. Khi thị trường có nhu cầu nhà giá rẻ và các chính sách đều hướng tới hỗ trợ phân khúc này thì muốn hay không muốn các chủ đầu tư cũng phải theo xu hướng này, như vậy quan trọng nhất là sự điều tiết của chính sách. Nếu chỉ kêu gọi, hô hào các chủ đầu tư xây nhà giá thấp chung chung thì sẽ không có kết quả được, mà phải bằng chính sách. Ông Điệp cũng cho rằng, phân khúc nhà trung cấp sẽ là phân khúc lớn nhất, vì thế nên khuyến khích, tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển. E ngại nhà giá rẻ thường có chất lượng thấp, ông Điệp cũng khuyến nghị không nên xây nhà giá thấp, diện tích rộng nhưng chất lượng kém, mà nên đi theo hướng xây nhà diện tích nhỏ nhưng chất lượng tốt thì người có thu nhập thấp hoặc trung bình vẫn có thể mua được, ví dụ nhà khoảng 40-50m có giá tầm khoảng 1 tỷ đồng.

Cũng theo các chuyên gia, hiện nay thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel…) đang có sự phát triển rất lớn, rất nhiều trong thời gian qua và đang có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) là không bình thường, trong khi thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort. Bên cạnh đó, việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao, chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp, trong khi vấn đề cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.

Liên quan đến vấn đề tính pháp lý cho các căn hộ như condotel, ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, xu thế condotel là tất yếu, đặc biệt là trong bối cảnh ngành du lịch của Việt Nam tăng trưởng cao, khoảng 20-25% /năm và đây là thực tế mà chúng ta cần phải đối mặt để xử lý. Rõ ràng các chủ đầu tư không đủ điều kiện để xây khách sạn cho thuê mà buộc phải huy động vốn của khách hàng. Nếu có cơ chế thuận lợi thì sẽ được cả hai vấn đề: chủ đầu tư có vốn xây dựng và thỏa mãn được quyền và lợi ích của các nhà đầu tư, đồng thời góp phần phát triển du lịch, do đó, các cơ quan quản lý phải sớm vào cuộc, đưa ra những giải pháp kịp thời.

Hoài Anh

Theo Báo Hải quan

Gởi câu hỏi Chia sẻ bài viết lên facebook 5,459

Địa chỉ: 17 Nguyễn Gia Thiều, P.6, Q.3, TP.HCM
Điện thoại: (028) 3930 3279 (06 lines)
E-mail: info@ThuVienPhapLuat.vn