Gỡ rối pháp lý phát sinh do Covid 19

Một số quy định liên quan đến bán, mua tài sản gắn liền với đất thuê

25/09/2020 10:51 AM

Tổng cục Thuế có Công văn 3475/TCT-CS ngày 24/8/2020 hướng dẫn giải quyết hồ sơ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê.

Quy đnh v bán tài sn gn lin vi đt thuê tr tin hng năm (Ảnh minh họa)

- Tại Khoản 1 Điều 167, Điều 168, Khoản 2 Điều 170, Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều 175 và Điều 189 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điu 167. Quyn chuyn đi, chuyn nhượng, cho thuê, cho thuê li, tha kế, tng cho, thế chp, góp vn quyn s dng đt

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyn chuyn đi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê li, tha kế, tng cho, thế chp, góp vn quyn sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Điu 168. Thời điểm được thực hiện các quyền ca người sử dng đt

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê li, tng cho, thế chp, góp vn quyn s dng đt khi có Giy Chng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đt nông nghip thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đt, trường hợp nhận tha kế quyn quyn s dng đt thì người s dng đt được th hin quyn khi có Giy chng nhn hoc đ điu kin đ cp Giy chng nhn quyn s dng đt, quyn s hu nhà tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đt được chm thc hin nghĩa v tài chính hoặc được ghi n nghĩa v tài chính thì phi thc hin xong nghĩa v tài chính trước khi thc hin các quyn.

...

Điu 170. Nghĩa v chung của người s dng đt

...

2. Thực hiện kê khai đăng ký đt đai; làm đy đ th tc khi chuyn đi, chuyn nhượng, cho thuê, cho thuê li, tha kế, tng cho quyn s dng đt; thế chp, góp vn bng quyn s dng đt theo quy đnh ca pháp lut.

...

Điu 175. Quyn và nghĩa v ca t chc kinh tế, t chc s nghip công lp s dng đt thuê tr tin thuê đt hàng năm.

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê rt thu tin thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Đầu 166 và Điu 170 ca Lut này, . . .

...

c) Bán tài sn thuc s hu ca mình gn lin vi đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

...

Điu  189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê  thu tiền thuê đất hàng năm

1. T chc kinh tế, h gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp lut.

b) Đã hoàn thành vic xây dng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đm các điu kin sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư,

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư,

c) Không vi phm quy đnh ca pháp lut v đt đai đi vi trường hp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thc hiện dự án trước đó.

3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn s dng đt còn li theo giá đt c th s dng đt đúng mc đích đã được xác đinh trong d án.

4. Đi với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cu h tng thì thc hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. "

- Tại Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định:

"Điều 16. Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhn góp vn bng quyn s dng đt

Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thc mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây.

1. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyt và công b.

2. Trên địa bàn không còn qu đt đã được gii phóng mt bng đ s dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.

3. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi y ban nhân dân cp có thm quyn có văn bn cho phép chuyn mc đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với vic s dng đt đ sn xut, kinh doanh.

4. Trường hợp diện tích đất thực hiện dư án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gn lin vi đt phi th hin rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất. "

- Tại Khoản 15 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 quy định:

"Điu 2. Sa đi, b sung mt s điu ca Ngh đnh s 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đt đai

...

15. B sung các khon 5, 6, 7, 8 và 9 vào Điều 16 như sau:

"5. Trường hợp diện tích đất thực hiện dư án sản xuất, kinh doanh có phn din tích đt thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang s dng đt không có quyn chuyn nhượng, cho thuê, góp vn bng quyn s dng đt theo quy đnh ca Pháp lut v đt đai và không có tài sản gắn liền với đất ty ban nhân dân cp có thm quyn quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối vi din tích đt đó.

6. Trường hợp din tích đt thc hin d án sn xut, kinh doanh có phn diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy đnh ti Điu 8 ca Lut đđai thì y ban nhân dân cp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án.

7. Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thc mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyn s dng đt nhn góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thi hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy đnh ti khon 3 Điu 126 ca Lut đt đai; trường hợp không thuộc diện thc hin th tc đu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thi hn s dng đt do y ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đt đi vi loi đt được sử dụng ổn đnh lâu dài thì thi hn s dụng đất được xác đnh li là ổn định lâu dài.

8. Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhn góp vn bằng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy đnh ti Điu 73 ca Lut đt đai. "

9. B Tài nguyên và Môi trường quy đnh chi tiết Điều này. "

- Theo quy định của pháp luật quản lý thuế (Điều 53, 5 4, 55, 56 Luật quản lý thuế 2006 và Điều 66, 67, 68, 69 Luật quản lý thuế 2019) quy định người nộp thuế phải hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế trong các trường hợp: Xuất cảnh; giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động; tổ chức lại doanh nghiệp và trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế đối với người nộp thuế là người đã chết, người bị Tòa án tuyên bố là đã chết, mất tích hoặc mất năng lực hành vi dân sự.

- Tại Điều 124 Luật quản lý thuế 2019 quy định:

"Điều 124. Trường hợp bị cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về qun lý thuế

1. Người np thuế có tin thuế n quá 90 ngày k t ngày hết thi hn np theo quy đnh . . . ".

Căn cứ quy định trên, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật đất đai 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Việc xác định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, nguyên tắc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất và quyền, nghĩa vụ của người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Đề nghị Cục Thuế tỉnh Thái Nguyên căn cứ quy định nêu trên và hồ sơ cụ thể để hướng dẫn Công ty TNHH đầu tư sản xuất và thương mại Thành Hưng thực hiện theo quy định của pháp luật, đồng thời thực hiện các biện pháp cưỡng chế theo quy định đối với Công ty TNHH đầu tư sản xuất và thương mại Thành Hưng để thu hồi tiền thuế nợ khi Công ty chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê.

Công văn 3475/TCT-CS được Tổng cục Thuế ban hành ngày 24/8/2020.

Châu Thanh

Gởi câu hỏi Chia sẻ bài viết lên facebook 3,422

Địa chỉ: 17 Nguyễn Gia Thiều, P.6, Q.3, TP.HCM
Điện thoại: (028) 3930 3279 (06 lines)
E-mail: info@ThuVienPhapLuat.vn