Công văn 4969/BXD-QLN hướng dẫn chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận cho các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Nội dung chính

• Công văn 4969/BXD-QLN hướng dẫn chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận cho các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
• Có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không?
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất?

Công văn 4969/BXD-QLN hướng dẫn chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận cho các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Ngày 12/6/2025, Bộ Xây dựng có Công văn 4969/BXD-QLN năm 2025 TẢI, hướng dẫn chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận cho các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, tại Công văn 4969/BXD-QLN năm 2025 hướng dẫn chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận cho các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

(1) Tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định:

“4. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Tại điểm a khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.

Tại điểm a khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở áp dụng theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Tại điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm:

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

...

Trường hợp các hợp đồng mua bán nhà nhà ở hình thành trong tương lai đã được ký kết giữa chủ đầu tư với khách hàng theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì các hợp đồng này được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(2) Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Tại điểm a khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bảo đảm điều kiện:

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

...

Tại điểm b khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định:

Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này.

2. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau:

...

b) Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng;

Theo đó, trường hợp các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng và nhà ở thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai (không hạn chế trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư) thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đó được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(3) Việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở được mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Công văn 4969/BXD-QLN hướng dẫn chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận cho các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai? (Hình từ Internet)

Có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau:

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

...

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.