Nhà không giấy phép xây dựng có được đăng ký quyền sở hữu?

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến trang Tư Vấn của báo Đời Sống & Pháp Luật. Vấn đề này chuyên gia tư vấn luật TRẦN THỊ HẬU - CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN đưa ra ý kiến như sau:

Luật Xây dựng 2014 tại điểm k Khoản 2 Điều 89 quy định một trong các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng là công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa. Riêng đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn dù được miễn giấy phép xây dựng nhưng khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.Trường hợp của anh chị nếu đáp ứng được các quy định mà chúng tôi viện dẫn ở trên thì được miễn cấp giấy phép xây dựng.

Luật Nhà ở 2014 tại Điều 9 có quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp; không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 (gọi là Nghị định 43/2014/NĐ-CP) thì được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó và nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Như vậy, anh chị có thể liên hệ với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký quyền sở hữu nhà ở của mình.

Xuất phát từ câu hỏi của anh chị chưa nêu rõ quyền sử dụng diện tích đất có nhà ở trên đó đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa, nên để rộng đường áp dụng, chúng tôi xin đặt ra các trường hợp sau:

Trường hợp 01: Anh chị chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, ngày 19 tháng 5 năm 2014 Quy định về hồ sơ địa chính (gọi là Thông tư 24/2014/TT-BTNMT). Theo đó:

Anh chị cần nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký với các giấy tờ cần nộp được quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

1. Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu số 04a/ĐK kèm theo Thông tư này);

2. Để đăng ký quyền sử dụng đất, anh chị cần cung cấp một trong các loại giấy tờ tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

3. Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 31, Điều 32, Điều 33, Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để đăng ký về quyển sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp của anh chị, để đăng ký quyền sở hữu nhà ở được miễn giấy phép xây dựng, anh chị cần cung cấp giấy xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch theo điểm h Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đồng thời, trong hồ sơ phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng);

4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) như Tờ khai lệ phí trước bạ, Tờ khai quyền sử dụng đất…

Theo Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, anh chị được lựa chọn một trong các hình thức sau để nộp các giấy tờ trong hồ sơ: Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật về công chứng, chứng thực; Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao; Nộp bản chính giấy tờ.

Cơ quan có tiếp nhận hồ sơ là Phòng Tài nguyên – Môi trường của UBND cấp huyện. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là trong trường hợp của anh chị là Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản theo Điều 105 Luật Đất đai 2013.

Thời hạn thực hiện thủ tục không quá 30 ngày quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận không quá 100.000 đồng/giấy quy định tại b.3 điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC, ngày 02 tháng 01 năm 2014 Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi là Thông tư 02/2014/TT-BTC).

Trường hợp 02: Anh chị đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

Việc chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận là một trong các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo điểm e Khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19 tháng 05 năm 2014 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc thực hiện thủ tục này được quy định như sau:

Anh chị cần nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai với các giấy tờ quy định tại Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK đính kèm theo Thông tư này);

2. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

3. Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động quy định tại điểm c Khoản 6 Điều 9 này. Trong trường hợp của anh chị là bản sao có chứng thực, công chứng Giấy xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch theo điểm h Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục theo quy định tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thời gian thực hiện thủ tục này không quá 15 ngày theo điểm I Khoản 1 Điều 31 Nghị định này.

Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động đất đai không quá 28.000 đồng/lần quy định tại b.3 điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC.

Với các quy định pháp luật chúng tôi đã viện dẫn ở trên, anh chị căn cứ vào tình hình thực tế của mình để áp dụng và thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở một cách hợp pháp.

Hy vọng rằng sự tư vấn sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì xin gửi về báo Đời sống & Pháp luật.

HUY LÂM