Làm thế nào để làm được sổ đỏ khi không có giấy tờ?

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Điều kiện để được cấp GCN QSD đất mà không phải xin chữ ký của những người khác: Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013, thì việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Điều 101 Luật đất đai năm 2013 được hướng dẫn cụ thể tại Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (việc xác định đất sử dụng ổn định), cụ thể như sau:

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất”.

Như vậy, nếu thửa đất đó trước đây không có tên của ai (bố mẹ, ông bà) trong hồ sơ địa chính của chính quyền địa phương. Những người sử dụng đất trước đây không được cho là sử dụng ổn định theo quy định pháp luật, chỉ một mình cá nhân bạn được xác định là sử dụng ổn định theo quy định tại Điều 21, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì bạn có thể làm thủ tục xin cấp GCN QSD đất mà không phải xin chữ ký đồng ý của các người khác.

2. Trường hợp phải xin chữ ký: Nếu kiểm tra hồ sơ về quản lý đất đai hiện đang lưu giữ tại chính quyền địa phương mà có căn cứ xác định ông bà nội bạn có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hoặc ông bà bạn được xác định là người sử dụng đất ổn định theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai nêu trên thì việc cấp GCN QSD đất đối với thửa đất đó bắt buộc phải có sự nhất trí của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bà nội bạn (các cô, chú, bác).

Nếu trong hồ sơ địa chính thể hiện là không có tên tuổi của ông bà bạn, ông bà bạn cũng không đủ điều kiện để được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cần phải có ý kiến của các cô, chú, bác của bạn. 

Nếu thửa đất đó đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật đất đai cho bố mẹ bạn mà bố mẹ bạn còn có những người thừa kế khác (ngoài bạn) thì bạn phải có ý kiến của người thừa kế đó thì mới làm thủ tục xin cấp GCN QSD đất được.

Nếu thửa đất đó được xác định là di sản thừa kế do ông bà nội của bạn hoặc của bố mẹ bạn để lại, không có di chúc và chưa chia, không thống nhất được việc phân chia di sản thì bạn có thể khởi kiện để tòa án giải quyết tranh chấp về thừa kế theo quy định pháp luật (nếu còn thời hiệu khởi kiện).