Hợp đồng thế chấp

“Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự”

Theo quy định tại Điều 128 Bộ luật dân sự 2005 thì

“Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.

Theo quy định tại Điều 343 Bộ luật dân sự 2005 thì:

“Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.”

Theo quy định tại Điều 410 Bộ luật dân sự 2005 thì:

“1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.”

Vì không có thông tin về nội dung hợp đồng ủy quyền của ông Thuận cho vợ là bà Nguyễn Thị Tâm, nên chúng tôi không có cơ sở để trả lời chính xác cho câu hỏi của anh/chị. Tuy nhiên, căn cứ các thông tin được cung cấp trong câu hỏi; nếu hợp đồng ủy quyền giữa ông Thuận và bà Tâm chỉ thể hiện việc ủy quyền ký kết các hợp đồng để vay vốn mà không thể hiện việc ủy quyền thực hiện toàn bộ các thủ tục để thực hiện vay vốn hoặc ủy quyền thế chấp tài sản; đồng thời thỏa thuận về việc thế chấp tài sản được lập thành hợp đồng thế chấp riêng mà không được ghi nhận trong hợp đồng vay vốn, thì có thể xác định Hợp đồng ủy quyền của ông Thuận (là chồng) cho bà Nguyễn Thị Tâm không thể hiện sự đồng ý về việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung, do đó, việc Tòa án xác định hợp đồng thế chấp nhà ở nói trên là vô hiệu là có cơ sở pháp lý, vì hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 128 và khoản 1 Điều 410 Bộ luật dân sự.

Lưu ý: Trong nội dung câu hỏi, hợp đồng tín dụng và thế chấp được ký kết vào năm 2014 (không có thông tin cụ thể về thời điểm ký kết hơp đồng thế chấp; nhưng do hợp đồng tín dụng được ký kết vào ngày 22/4/2014 nên có thể xác định hợp đồng thế chấp được ký kết trong năm 2014, hoặc việc thế chấp tài sản được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng). Do tại thời điểm ký kết hợp đồng, Luật Nhà ở 2014 chưa có hiệu lực (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ01/07/2015), nên phải áp dụng quy định pháp luật có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký kết hợp đồng để giải quyết. Chính vì vậy mà câu trả lời viện dẫn quy định của Luật Nhà ở 2005.