Khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa thì làm sao để được cấp sổ đỏ?
Làm sao để được cấp sổ đỏ đối với việc mua đất không đủ điều kiện tách thửa?
Tôi mua một mảnh đất đã làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hẳn hoi tuy nhiên vì không đủ diện tích tách thửa nên chưa được cấp sổ, anh chị cho tôi hỏi có cách nào để đất của tôi được cấp sổ đỏ không?
Trả lời:
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người bán (hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng), do đó, có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này cho bạn theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà bạn mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, thì bạn có thể thực hiện một trong những hình thức như sau:
Thứ nhất, có thể hợp thửa với một thửa đất khác
Bạn có thể mua thêm thửa đất liền kề thửa đất không đủ diện tích tách thửa, sau đó thực hiện hợp thửa 2 phần đất này lại để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Thứ hai, có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu
Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất...
Nghĩa là trường hợp này bạn cũng làm thủ tục hợp thửa nhưng hợp với thửa đất liền kề của những chủ sử dụng đất khác và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định trên, bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho... phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.
Khi đo đạc lại diện tích đất có sự tăng lên thì diện tích tăng lên đó có được cấp sổ đỏ không?
Gia đình tôi được cấp đất và làm bìa năm 1995, với diện tích 980 mét vuông. Hiện nay nhà nước có quy định làm lại GCNQSDĐ mới. Khi đo đạc lại thì diện tích đất của gia đình tôi có biến động tăng lên thành 1203 mét vuông (diện tích tăng thêm không phải do lấn chiếm). Vậy cho hỏi gia đình tôi có được cấp GCNQSDĐ với diện tích đất tăng thêm đó không?
Trả lời:
Theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013, đối với diện tích tăng thêm khi đo đạc lại nhiều hơn diện tích ghi trên GCNQSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn có thể được xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy định.
Căn cứ Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, và theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích QSDĐ tăng thêm đó không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013. Và gia đình bạn có diện tích đó không do lấn chiếm (không vi phạm về pháp luật đất đai), gia đình bạn có thể cấp GCNQSDĐ khi:
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất;
- Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch;
- Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển 2 người thành 1 người đứng tên trên sổ đỏ như thế nào?
Em và một người bạn cùng đứng tên trên một sổ đỏ. Nay người đó muốn sang tên cho em. Thì thủ tục như thế nào? Xin luật sư giúp đỡ. Em xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Căn cứ khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
...
Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn và một người bạn cùng đứng tên trên một sổ đỏ và người bạn đó muốn sang tên cho bạn đứng tên một mình trên sổ đỏ.
Theo đó, bạn có thể đăng ký biến động trong trường hợp: người bạn đó chuyển nhượng, tặng cho phần đất của mình cho bạn.
Như vậy, để một mình bạn đứng tên trên sổ đỏ này thì người bạn đó tiến hành tặng cho hoặc chuyển nhượng (bán) phần đất đang có quyền sở hữu cho bạn.
Trong đó, hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng này phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Điều này được quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Sau đó, bạn sẽ tiến hành đăng ký biến động đất đai theo Khoản 6, Khoản 7 Điều 9; Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được bổ sung bởi Khoản 2 Điều 19 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT và Khoản 10 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT. Cụ thể, bạn nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng nói trên;
- Giấy tờ liên quan của các bên.
Sau đó, nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai tại nơi có đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi phản hồi đến bạn.
Trân trọng!
Vũ Thiên Ân