Xin cấp sổ đỏ khi đất có sử dụng lối đi chung. Cấp sổ cho mảnh đất sinh sống không có giấy tờ thì cần điều kiện gì?
Xin cấp sổ đỏ khi đất có sử dụng lối đi chung
Hiện nay tôi có căn nhà ở phường Tân Thuận Đông, Quận 7, Tp.HCM. Căn nhà nằm sau lưng nhà mặt tiền đường nhựa, tôi đi vào nhà mình nhờ đi xuyên qua nhà đằng trước, vì nhà trước là anh em ruột với tôi. Vậy tôi có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho căn nhà mình không khi sử dụng lối đi nhờ nhà đằng trước?
Trả lời:
Quyền về lối đi qua được thực hiện theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Như vậy, gia đình bạn có thể thỏa thuận về lối đi chung với chủ nhà trước và bạn phải đền bù cho chủ nhà trước một khoản tiền tương ứng nếu hai bên không thỏa thuận khác.
Để được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Trong đó, phải đáp ứng một số điều kiện cơ bản như:đất đã sử dụng ổn định, có nguồn gốc sử dụng rõ ràng; đất không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Cấp sổ cho mảnh đất sinh sống không có giấy tờ thì cần điều kiện gì?
Tôi hiện tại sống ở phường An Cựu thành phố Huế. Tôi sống hơn 50 năm trên mảnh đất của đời ông nội để lại, nhưng không có giầy tờ gì về quyền sử dụng mảnh đất này. Vậy tôi muốn hỏi tôi có thể làm giấy sử dụng đất không. Nếu làm được thì làm cách nào?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 thì:
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
...
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:
1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Như vậy, gia đình bạn sử dụng đất ổn đinh trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, hiện nay các khu vực tại nội thành thành phố Huế đang có quy hoạch để bảo tồn và gìn giữ cố đô. Do đó, bạn cần liên hệ trực tiếp với UBND địa phương để biết mảnh đất của gia đình có thuộc diện nằm trong khu quy hoạch này không.
Trường hợp mảnh đất của gia đình bạn nằm trong quy hoạch này thì gia đình bạn không thể xin cấp giấy chứng nhận được. Ngược lại, nếu mảnh đất của gia đình không nằm trong quy hoạch và có căn cứ sử dụng đất ổn định lâu dài thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi.
Không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ?
Ban biên tập cho tôi hỏi. Có trường hợp nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng vẫn được cấp sổ đỏ không? Mong sớm nhận phản hồi.
Trả lời:
Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo về mặt hình thức, nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng này vô hiệu về hình thức.
Như vậy, theo quy định trên thì việc công chứng là bắt buộc về mặt hình thức khi thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Và tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực
Như vậy, theo quy định trên nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực hiện nhưng chỉ là giấy viết tay. Nay các bên mua muốn sử dụng hợp đồng đó để đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì bên mua có thể làm đơn yêu cầu gửi lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng để làm thủ tục công nhận hiệu lực của hợp đồng đã viết tay trước đó. Nhưng để đảm bảo giao dịch đó có hiệu lực thì bạn phải chứng minh các điều kiện của hợp đồng đáp ứng các quy định của pháp luật.
Ban biên tập phản hồi thông tin đến bạn.
Trân trọng!
Phan Hồng Công Minh