Tặng cho nhà ở có bắt buộc phải công chứng không? Nhà ở xã hội có cho thuê lại được không?
Tặng cho nhà ở có bắt buộc phải công chứng hay không?
Tôi thấy người ta hay đi đến các phòng công chứng hoặc tới Ủy ban để công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho nhà ở. Vậy cho tôi hỏi, trường hợp tặng cho nhà ở thì hợp đồng tặng cho nhà ở có bắt buộc phải công chứng chứng thực hay không? Nếu có thì là các trường hợp nào? Nếu không thì các trường hợp nào không?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở có thể thực hiện các giao dịch về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thông qua các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Do đó, chủ sở hữu nhà ở hợp pháp là cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự được quyền định đoạt tài sản là nhà ở của mình bằng hình thức tặng cho theo quy định của của pháp luật.
Khi thực hiện giao dịch tăng cho nhà ở thì các bên tham gia giao dịch phải thỏa thuận lập hợp đồng cho tặng cho nhà ở.
Theo đó, hợp đồng tặng cho nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung chính được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014.
Theo quy định của pháp luật hiện nay thì hợp đồng tặng cho nhà ở phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên không phải mọi trường hợp tặng cho nhà ở đều phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Mà có một số trường hợp cụ thể tặng cho nhà ở không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.
Theo đó, theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng tặng cho nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ các trường hợp sau đây không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng:
- Hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa;
- Hợp đồng tặng cho nhà tình thương;
Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc công chứng, chứng thực đối với các loại hợp đồng tặng cho trên thì thực hiện theo thỏa thuận.
Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Nhà ở xã hội có cho thuê lại được không?
Nhà ở xã hội có cho thuê lại được không? Tôi tên Kiều năm nay 22 tuổi là sinh viên thuộc diện được thuê nhà ở xã hội. Tôi có quen một người bạn nên được bạn rủ qua ở cùng nên muốn hỏi là tôi có thể cho thuê lại nhà ở xã hội được không?
Trả lời:
Căn cứ Điều 62 Luật Nhà ở 2015 quy định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội như sau:
- Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
- Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
...
- Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.
Như vậy, theo quy định hiện hành đối chiếu với trường hợp mà bạn đề cập thì khi bạn không còn nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội nữa bạn phải chấm dứt hợp đồng thuê và trả lại nhà ở xã hội.
Trong trường hợp bạn cho thuê lại thì hợp đồng cho thuê của bạn không có giá trị và bạn sẽ phải bàn giao lại nhà cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội, nếu không giao nhà thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở sẽ cưỡng chế thu hồi lại nhà.
Bên cho thuê có quyền lấy lại nhà khi bên thuê chậm thanh toán không?Tôi có cho một người thuê nhà với hợp đồng 1 năm trả tiền hằng tháng, tuy nhiên đã hơn 2 tháng nay bên thuê không chịu thanh toán tiền thuê nhà. Cho tôi hỏi với lỗi vi phạm trên của bên thuê nhà tôi có thể lấy lại nhà không? Nhờ hỗ trợ!
Trả lời:
Căn cứ Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- ...
Mặt khác, tại Khoản 1 Điều 30 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
- Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
- ...
Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bên thuê nhà đã không thanh toán tiền thuê nhà trong hơn 2 tháng nay, do đó hiện tại bạn có thể thông báo cho bên thuê nhà về việc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà. Nếu sau 30 ngày kể từ ngày thông báo nếu bên thuê vẫn không thanh toán thì bạn được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Trân trọng!
Mạc Duy Văn