Có chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà được không? Nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh cần điều kiện gì?
Có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà không?
Tôi có ký hợp đồng thuê mua nhà. Hiện tại theo thông tin tôi được biết thì hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tôi đã được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng hiện tại tôi đang cần tiền gấp. Vậy có có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà đã ký hay không?
Trả lời:
Theo quy định hiện hành thì hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; và hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Trong đó việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
- Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
- Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
Như vậy: Đồng nghĩa bên thuê mua nhà, công trình xây dựng không có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua đã được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do đó: Đối với trường hợp mà Bạn cung cấp cho chúng tôi thì hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn (là bên thuê mua) đã được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nên bạn không được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà đã ký.
Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.
Nhà, đất đang bị kê biên có được đưa vào kinh doanh không?
Trường hợp công ty tôi là công ty kinh doanh bất động sản có giấy phép kinh doanh được cơ quan nhà nước cấp theo quy định của pháp luật. Hiện tại công ty tôi có vướng vào một vụ kiện tụng và bị kê biên một số nhà, đất để bảo đảm thi hành án. Nhưng hiện tại, vì công việc kinh doanh nên công ty tôi muốn đưa các nhà, đất trên vào kinh doanh thì có được không?
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì trường hợp nhà, công trình xây dựng đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì trường hợp quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Do đó: Căn cứ các quy định được trích dẫn cũng như các phân tích trên đây thì trường hợp nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Đồng nghĩa với việc không được đưa vào kinh doanh.
Kết luận: Trường hợp nhà, quyền sử dụng đất của công ty bạn đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, nên không được đưa vào kinh doanh.
Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.
Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần những điều kiện gì?
Chào anh chị tôi đang tìm hiểu các quy định về lĩnh vực bất động sản, sắp tới tôi có dự định mua một căn hộ hình thành trong tương lai. Anh chị cho tôi biết nhà ở hình thành trong tương lại được phép đưa vào kinh doanh khi có những điều kiện gì? Mong anh chị tư vấn giúp tôi, cảm ơn anh chị rất nhiều.
Trả lời:
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Trên đây là những điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Trân trọng!
Võ Ngọc Nhi