Người thuê tự ý cải tạo nhà có thể hủy hợp đồng? Thuê trọ mà làm ồn, chủ trọ được đuổi không?
Người thuê tự ý cải tạo nhà có thể hủy hợp đồng?
Tôi tên Ân năm nay 20 tuổi là sinh viên năm 2. Tôi có thuê nhà của cô Linh đã được gần 02 năm. Tuần rồi tôi quyết định trang trí lại phòng nên đã tự ý dán lại tường và thay đổi một chút kết cấu của phòng. Tôi muốn hỏi là hành vi của tôi nếu bị phạt hiện thì có bị hủy hợp đồng không? Hợp đồng thuê nhà của tôi là hợp đồng không thời hạn.
Trả lời:
Căn cứ Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
- Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
+ Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
...
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy theo quy định hiện hành đối chiếu với trường hợp mà bạn để cập thì việc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê của bạn thuộc một trong các trường hợp có thể bị chấm dứt hợp đồng cho thuê. Tuy nhiên, việc bạn trang trí lại phòng có thể chỉ bị bắt buộc bồi thường bạn cần liên hệ trực tiếp với cô Linh (người cho thuê) để có thể biết chính xác. Trong trường hợp bên cho thuê quyết định chấp dứt hợp đồng với bạn thì cô Linh phải thông báo cho bạn trước ít nhất 30 ngày.
Thuê trọ mà làm ồn, chủ trọ được đuổi không?
Tôi là chủ một dãy trọ. Tôi có cho thuê cho một gia đình. Mà nghe một người phản ánh gia đình đó liên tục gây ồn ào, có ngày nhậu đến 3- 4 giờ sáng, mở karaoke suốt đêm. Tôi có xuống nhắc nhở mà không thấy ăn thua. Vậy tôi có thể đuổi họ đi được không?
Trả lời:
Căn cứ Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 người cho thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thêu trong trường hợp sau:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
Như vậy, theo quy định thì chỉ có thể đơn phương chấm dứt khi mà bên thuê làm mất trật tự ảnh hưởng tới người xung quanh đã bị lập biên bản đến 3 lần mà không khắc phục. Nên hiện tại, bạn có thể nhắc nhở hoặc lập biên bản khi họ làm ồn nhưng chưa đủ điều kiện để chấm dứt hợp đồng với người thuê.
Chủ nhà mất thì trả tiền thuê nhà cho ai?
Nhà em có thuê căn chung cư ở TP Thủ Dầu Một, Bình Dương. Tuy nhiên vừa rồi bên cho thuê bị đột quỵ nên qua đời đột ngột, vậy em là bên thuê nhà phải trả tiền cho ai ạ vì thời hạn thuê nhà đến cuối năm cơ ạ.
Trả lời:
Khoản 1 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Dựa trên quy định này có 02 trường hợp như sau:
* TH1: Chủ nhà có người thừa kế
Việc phân chia di sản thừa kế sẽ căn cứ vào di chúc hoặc được chia thừa kế theo pháp luật cho những người thừa kế trong trường hợp chủ nhà mất không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp.
Như vậy trường hợp chỉ nhà có người thừa kế thì người này sẽ có trách nhiệm thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó. Cho nên bạn nộp tiền thuê nhà cho người này. Bạn vui lòng liên hệ với gia đình cho thuê nhà để biết cụ thể mình sẽ nộp tiền thuê nhà cho ai.
* TH2: Chủ nhà không có người thừa kế
Trường hợp này nhà cho thuê sẽ thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại Chương V Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.
=> Tóm lại, khi bên cho thuê nhà mất, bạn phải liên hệ với gia đình họ để xác định thông tin về việc có người thừa kế hay không để tiến hành trả tiền thuê nhà.
Trân trọng!
Võ Ngọc Nhi