Làm thế nào để hợp pháp hóa hợp đồng mua bán đất không công chứng?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ). Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản) thì mới được xem là hợp pháp và có giá trị pháp luật.

Đồng nghĩa, trường hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực thì bị xem là vô hiệu về mặt hình thức (theo quy định của Bộ luật dân sự 2015), nên không được xem là hợp pháp và không có giá trị pháp luật.

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 lại có quy định:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Như vậy: Trường hợp hợp đồng mua bán đất không được công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Mà theo như thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì bạn có làm hợp đồng mua đất của một người (bạn không quen người này mà mua thông qua môi giới) nhưng hợp đồng không có công chứng/chứng thực, hiện tiền bạn đã giao cho người ta, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) họ cũng đã giao cho bạn, hai bên chỉ có tờ biên nhận tiền và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có lập vi bằng về các giao dịch hợp đồng, giao nhận tiền, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đồng nghĩa, bạn và bên chuyển nhượng đã thực hiện xong nghĩa vụ trong hợp đồng.

Do đó: Bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay hợp đồng mua bán đất) đã giao kết. Trường hợp Tòa án đã ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng rồi thì bạn không cần phải công chứng, chứng thực hợp đồng nữa.

Sau khi có quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng thì bạn có thể tiến hành các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất được nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc. 

Trân trọng!