Làm sao để lấy lại quyền sử dụng đất

Với thông tin bạn cung cấp, trường hợp ông A, ông B không có giấy tờ chứng minh viêc sở hữu cũng như việc tặng cho không được thể hiện bằng văn bản, bố bạn mặc dù thời điểm thực hiện đo đạc địa chính không có mặt tại địa phương, nhưng sau đó đã về và biết thông tin nhưng không khiếu nại hành vi hành chính này. Từ năm 2006 đến nay đã quá thời hiệu khiếu nại rất lâu, hơn nữa cô bạn lại ở trên đất này lâu nay, có tên trên sổ địa chính cũng như trồng cây và đóng thuế, bố bạn rất khó, thậm chí là không có căn cứ pháp lý nào để lấy lại quyền sử dụng đất này.

Nếu quyền sử dụng đất này có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của ông B, ông A tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bạn tuần tự đọc hướng dẫn phần dưới như sau:

Thứ nhất, về việc tặng cho đất của ông B:

Điều 467 BLDS 2005 quy định :“Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu”. 

Theo thông tin bạn cung cấp, việc ông B tặng cho quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản, cũng không công chứng, chứng thực, do đó việc tặng cho này không hợp pháp.

Nói cách khác, với việc tặng cho không hợp pháp này, quyền sở hữu quyền sử dụng đất trên chưa được chuyển dịch cho người khác do chưa tuân thủ các quy định của pháp luật. Ông B và ông A vẫn là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất này và có toàn quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng.

Hơn nữa, quyền sử dụng đất này thuộc sở hữu chung của ông A và ông B, vì thế ông B chỉ có thể tặng cho phần sở hữu của mình, phần còn lại là di sản được thừa kế theo pháp luật của ông A cho 4 người con của mình (Điều 675 BLDS 2005). Mỗi người được hưởng những phần bằng nhau của di sản (Điều 676 BDS 2005). 

Thứ hai, về việc muốn lấy lại một nửa quyền sử dụng đất cho ba bạn:

Năm 2006 khi cơ quan có thẩm quyền đo lại đất, cô bạn đã nói với chính quyền ghi hết mảnh đất đó vào tên của bà. Từ thời điểm này, cô bạn đã có tên trên sơ đồ địa chính và thực hiện trồng trọt cũng như đóng thuế với quyền sử dụng đất này. Bố bạn cũng không thực hiện bất cứ hành vi nào nhằm đòi lại đất. Ông B lại ở xa không biết tình hình này.

Vì thế, trường hợp ông B muốn làm đơn lấy lại một nửa quyền sử dụng đất cũ và trao tặng lại cho gia đình bạn thì thực hiện những việc như sau: 

Ông B làm đơn khiếu nại đến phòng địa chính thuộc UBND cấp xã về việc thực hiện chỉnh lý bản đồ địa chính không đúng quy định pháp luật (Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011). Căn cứ mục IV Thông tư 09/2007/TT-BTNMT quy định về chỉnh lý hồ sơ địa chính không hề có biến động do việc tặng cho không hợp pháp, chỉ dựa vào lời nói của cô bạn tại thời điểm năm 2006 thì không hề có căn cứ pháp lý làm phát sinh việc cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính. (Trong đơn khiếu nại, ông B đính kèm những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất này thuộc sở hữu của mình). Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày tính từ lúc ông B biết được thông tin về việc cô bạn kê khai đứng tên trên bản đồ địa chính (Điều 9 Luật Khiếu nại năm 2011)

Trường hợp sau 40 ngày kể từ ngày nộp đơn nhưng không được giải quyết hoặc không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, ông B có thể thực hiện khiếu nại lần 2 đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính đối với hành vi hành chính của phòng địa chính thuộc UBND xã. (Điều 7, Điều 28, Điều 33 Luật Khiếu nại năm 2011).

Sau khi thực hiện chỉnh lý lại bản đồ địa chính, Ông B và 4 người con của ông A thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND cấp huyện nơi có bất động sản. 

Trường hợp một trong bốn người thừa kế của ông A mất thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người mất cùng thực hiện thủ tục này (ví dụ bố bạn đã mất thì vợ và những người con của bố bạn cùng thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận với ông B và những đồng thừa kế còn lại). Trường hợp này để thuận tiện có thể ủy quyền cho một người thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.

Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông B mới đủ điều kiện thực hiện tặng cho phần tài sản của mình theo Luật Đất đai năm 2013. Như đã trình bày ở trên, việc tặng cho quyền sử dụng đất hiện tại nhất định phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Quyền sở hữu được chuyển giao cho bên nhận tặng cho kể từ thời điểm hoàn thành việc sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 647 BLDS 2005).