Hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở

Hợp đồng tặng cho nhà là một loại giao dịch về nhà. Thời điểm trước 01-7-1996 là thời điểm trước khi Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực. Tại Bộ luật Dân sự 1995 đã có quy định phân biệt nhà ở với nhà sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, quy định về mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được áp dụng các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, chỉ trừ quyền ưu tiên mua nhà. Vì vậy, giải quyết các giao dịch về nhà nói chung trước thời điểm 01-7-1996 cũng có thể áp dụng các quy định của pháp luật về giao dịch nhà ở.

Giai đoạn trước 01-7-1996 phải phân biệt thành 2 giai đoạn: giai đoạn thi hành Pháp lệnh Nhà ở (từ 01-7-1991 đến 30-6-1996), giai đoạn trước khi Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực (từ 01-7-1991 trở về trước).

a. Đối với những giao dịch được xác lập trước ngày 1/7/1991 thì lại phải phân biệt loại giao dịch có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia thì áp dụng Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27-7-2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (có hiệu lực thi hành từ 01-9-2006), còn các giao dịch không có người Việt Nam ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia thì áp dụng Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (loại giao dịch do cá nhân, tổ chức nước ngoài mà không phải người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia thì vẫn chưa có quy định giải quyết). Do vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà đối với các giao dịch tặng cho nhà xác lập trước 01-7-1996 được xác định cụ thể như sau:

* Tặng cho nhà ở không có Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia: Thực hiện theo Điều 7 Nghị quyết 58/1998-UBTVQH10. Quy định tại Điều 7 chỉ xác định việc tiếp tục thực hiện hợp đồng hay hủy bỏ mà không quy định trách nhiệm của bên vi pham hợp đồng trước đó cho thấy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng làthời điểm quyết định của Tòa án có hiệu lực (nếu phải giải quyết tại Tòa án) hoặc thời điểm làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu (trường hợp không có tranh chấp ra Tòa án)

* Tặng cho nhà ở có Người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia: Thực hiện theo Nghị quyết số 1037/2006/NQQ-UBTVQH11. Những trường hợp được công nhận hợp pháp được quy định cụ thể tại các điều là: Điều 19 (bên tặng cho ở nước ngoài, bên được tặng ở Việt Nam), Điều 20 ( bên tặng cho ở Việt Nam, bên được tăng cho ở nước ngoài), Điều 21 (cả bên tặng cho và bên được tặng cho đều ở nước ngoài). Riêng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thì cũng tương tự như Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 nêu trên.

b. Hợp đồng tặng cho nhà ở xác lập từ ngày 01-7-1991 đến 30-6-1996:

Pháp lệnh Nhà ở không có quy định cụ thể về tặng cho nhà ở nên cần áp dụng các quy định của Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự (có hiệu lực từ 01-7-1991 đến 30-6-1996). Theo Điều 14 Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự 1991 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bằng văn bản là thời điểm các bên ký vào văn bản. Nếu hợp đồng phải có chứng thực của cơ quan công chứng Nhà nước, thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cơ quan công chứng Nhà nước chứng thực. Giai đoạn này không có quy định phải công chứng, chứng thực dối với hợp đồng tặng cho nhà nên Hợp đồng tặng cho nhà có hiệu lực ở thời điểm bên cuối cùng ký vào văn bản.