Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam không?

Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài đã có những thay đổi đáng kể theo hướng ngày càng thông thoáng hơn. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và công dân Việt Nam vẫn có những khác biệt.

Về điều kiện, theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2015, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam là một trong những đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo hướng dẫn tại khoản 1, Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, thì theo Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có những lưu ý sau sau:

- Chỉ được sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (tức là chỉ ở những khu dân cư mới hình thành, không được sở hữu nhà ở trong những khu dân cư đã hiện hữu), không được sở hữu nhà ở trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật Việt Nam. Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

- Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu. Cần lưu ý, số lượng nhà ở riêng lẽ mà vị doanh nhân này được sở hữu theo Khoản 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2500 căn thì cá nhân nước nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn. Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong dự án này ít hơn hoặc bằng 2500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án. Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở vượt quá số lượng nhà ở theo quy định này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.  

- Cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.  

Như vậy, quyền sở hữu Nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được mở rộng, tuy nhiên có một số điểm hạn chế so với quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam. Chỉ khi Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài như trường hợp chúng tôi nêu trên thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.