Bổ sung hợp đồng thế chấp quyền tài sản khi tài sản đã được cấp giấy chứng nhận

Việc thế chấp tài sản liên quan đến hợp đồng góp vốn đầu tư hạ tầng và nhận nền nhà như của bạn hay hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nói chung hiện tại đang có nhiều cách thực hiện khác nhau:

- Thế chấp tài sản có đối tượng của hợp đồng là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng góp vốn đầu tư hạ tầng và nhận nền nhà (gọi chung là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng) theo quy định tại Điều 322 Bộ luật Dân sự. Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hợp đồng này là Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản - Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp theo Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.

- Thế chấp tài sản có đối tượng của hợp đồng là nhà ở hình thành trong tương lai theo khoản 2 Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước’’. Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường nơi có bất động sản. Tuy nhiên, thực tế việc đăng ký giao dịch bảo đảm với hợp đồng có đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai như trên chưa được thực hiện vì chưa có văn bản hướng dẫn về trình tự, thủ tục. 

Nếu nhận thế chấp bằng tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai thì ngân hàng sẽ không đăng ký giao dịch bảo đảm được theo quy định của pháp luật nên có thể dẫn đến nhiều rủi ro cho hoạt động tín dụng. Do vậy, các tổ chức tín dụng thường lựa chọn phương án nhận thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và đợi đến khi nào tài sản được cấp giấy chứng nhận sẽ ký lại Hợp đồng thế chấp tài sản có đối tượng là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất và nhà theo thủ tục luật định. Kể cả trường hợp nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì khi tài sản có giấy chứng nhận, tổ chức tín dụng cũng vấn yêu cầu ký lại hợp đồng thế chấp để được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền.

Đối với trường hợp của thể của bạn, do trước đây đối tượng thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nên khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngân hàng có quyền yêu cầu bạn làm thủ tục thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (nếu có) và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất và nhà. Tất nhiên, thỏa thuận thế chấp này phải có sự đồng ý của cả hai phía (ngân hàng và chủ sở hữu/sử dụng tài sản) và chỉ thực hiện khi bạn vẫn còn nghĩa vụ trả nợ ngân hàng. Đương nhiên hợp đồng thế chấp này có đối tượng khác so với hợp đồng thế chấp trước kia nên không phải là thế chấp bổ sung và đăng ký giao dịch bảo đảm bổ sung như bạn nói. Như vậy, nếu vẫn còn nghĩa vụ phải thực hiện với ngân hàng thì bạn có thể thỏa thuận với ngân hàng để ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình.