Chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp chủ sử dụng đất đã chết

1. Khi chưa thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật để tiến hành khai nhận, phân chia và đăng ký quyền sử dụng đất đối với thửa đất mà chủ sử dụng đã chết thì những người thừa kế chưa thể thỏa thuận để thế chấp hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó, vì:

Thứ nhất, thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai (Điều 733 Bộ luật Dân sự).

Khi chủ sử dụng đất chết thì quyền sử dụng đất được chuyển cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Những người thừa kế muốn được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ mà pháp luật quy định đối với thửa đất đó thì phải được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Đây cũng là một trong những trường hợp phải đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 19 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, như trên đã nói khi chủ sử dụng đất (người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) chết thì quyền sử dụng đất được coi là di sản thừa kế và được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc người thừa kế theo pháp luật của người đó.

Việc những người thừa kế tự thỏa thuận sẽ không thể xác định chính xác những người thừa kế (theo di chúc hoặc theo pháp luật) và do đó có thể bỏ sót người thừa kế, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác. Việc xác định đó phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục mà Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng quy định.

Việc xác định những người thừa kế trước hết được căn cứ vào di chúc của người để lại di sản (nếu có di chúc). Trường hợp không có di chúc; di chúc không hợp pháp; những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế; Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản… (theo Điều 675 Bộ luật Dân sự) thì việc xác định những người thừa kế sẽ căn cứ theo Điều 676 Bộ luật Dân sự:

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Khi đã xác định được những người thừa kế có quyền hưởng di sản thừa kế thì những người đó phải lập văn bản thừa kế theo quy định của pháp luật, có thể là văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế (Điều 49 và Điều 50 Luật Công chứng). Việc lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế phải được chứng nhận bởi cơ quan có thẩm quyền (tổ chức công chứng). Ngoài việc các đồng thừa kế tự khai và tự xuất trình giấy tờ, tài liệu để chứng minh về việc thừa kế, quyền hưởng thừa kế, về di sản thừa kế… (các giấy tờ như: Giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy chứng nhận quyền sở hữu/ quyền sử dụng di sản. giấy khai sinh của con người để lại di sản, giấy kết hôn của vợ/ chồng người để lại di sản…) thì tổ chức công chứng còn phải tự xác minh theo trình tự thủ tục Luật Công chứng và văn bản hưởng dẫn quy định, đó là niêm yết công khai Thông báo về việc khai nhận di sản thừa kế. Cụ thể như sau:

Việc công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản. Trong trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó. Trong trường hợp di sản thừa kế ở nhiều địa phương thì việc niêm yết được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có các di sản thừa kế đó. Trong trường hợp di sản gồm cả bất động sản và động sản hoặc di sản chỉ là bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện theo hướng dẫn nêu trên; nếu không xác định được cả hai nơi này thì niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản. Trong trường hợp di sản chỉ là động sản, nếu trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng và nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản không ở cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổ chức hành nghề công chứng có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản thực hiện việc niêm yết. Nội dung niêm yết phải nêu rõ họ, tên của người để lại di sản; họ, tên của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế; quan hệ của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế với người để lại di sản thừa kế; danh mục di sản thừa kế. Cuối bản niêm yết phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót, giấu giếm người được hưởng di sản thừa kế; bỏ sót di sản thừa kế; di sản thừa kế không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản thì khiếu nại, tố cáo đó được gửi cho tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc niêm yết (theo Điều 19 Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng).

2. Trong trường hợp chưa làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế mà các đồng thừa kế đã tiến hành thủ tục thế chấp hoặc chuyển nhượng thì cần xem xét mấy vấn đề như sau:

Thứ nhất: Nếu việc lập hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng chuyển nhượng là do các bên tự viết tay với nhau, không có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Ðiều 343 Bộ luật Dân sự quy định: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Phần thứ năm Bộ luật Dân sự quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất có quy định về hình thức chuyển quyền tại Điều 689 như sau:

- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Ðiều này.

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

- Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Ðiều 733 đến Ðiều 735 của Bộ luật này.

Hơn nữa, theo quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 127 Luật Đất đai) và trình tự thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 130 Luật Đất đai) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.

Như vậy, việc các bên tự lập hợp đồng viết tay với nhau mà không có công chứng, chứng thực là vi phạm quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự). Các bên có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp này, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu (Điều 134 Bộ luật Dân sự).

Thứ hai: Như trên đã nêu, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, trong trường hợp chưa khai nhận di sản thừa kế mà một số người tự nhận mình là người được hưởng thừa kế đối với di sản đó để yêu cầu công chứng/ chứng thực hợp đồng thế chấp, chuyển nhượng tại cơ quan công chứng/ chứng thực thì yêu cầu đó sẽ không được chấp nhận (lý do đã nêu tại phần 1). Trường hợp chấp nhận yêu cầu công chứng/ chứng thực đó thì trước hết phải làm thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế theo quy định, sau đó mới được tiến hành thủ tục thế chấp hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.