Đã làm đủ thủ tục chuyển nhượng đất nhưng vẫn không được tách sổ đỏ?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106, Luật Đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện bắt buộc để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mọi trường hợp đất có tranh chấp đều không được phép thực hiện việc chuyển nhượng.

Trong trường hợp của anh chị, mặc dù hồ sơ tách thửa đã hoàn tất, đã nộp cho cơ quan địa chính để làm thủ tục nhưng trong quá trình thụ lý và giải quyết, thửa đất đã nảy sinh tranh chấp nên theo quy định của pháp luật, việc tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp trước. Vì vậy, việc người sử dụng đất nhận lại hồ sơ tách thửa để thực hiện thủ tục khởi kiện tranh chấp đất là phù hợp với quy định của pháp luật.

Hiện tại, dù phần đất mà anh chị mua không thuộc trong phạm vi tranh chấp nhưng nó vẫn nằm trên thửa đất đang xảy ra tranh chấp nên cũng không thể thực hiện việc chuyển nhượng.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, tùy điều kiện cụ thể, anh chị có thể thực hiện một trong các phương án sau:

- Thứ nhất: Chờ người sử dụng đất giải quyết xong tranh chấp. Sau khi UBND xác nhận đất không có tranh chấp, các bên tiếp tục thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

- Thứ hai: Thỏa thuận với người sử dụng đất hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đã ký. Việc hủy bỏ hợp đồng phải được thực hiện theo quy định tại Điều 44 Luật Công chứng năm 2006:

“1. Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng.

2. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương IV của Luật này.”

Theo Điều 425, Bộ luật Dân sự năm 2005: khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận. Theo đó, anh chị phải bàn giao lại diện tích đất cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải hoàn trả lại cho anh chị toàn bộ số tiền đã nhận.

Thứ ba: Trong trường hợp không thỏa thuận được việc hủy bỏ hợp đồng, anh chị có thể khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 33 và điểm c khoản 1 Điều 35, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này là Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất.

Căn cứ theo các quy định của pháp luật, dựa trên cơ sở các tài liệu, chứng cứ mà các bên cung cấp, Tòa án sẽ đưa ra các quyết định giải quyết tranh chấp cụ thể khác nhau, ví dụ: quyết định tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được quy định tại các Điều 122, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, Bộ luật Dân sự năm 2005). Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.