Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất

Theo quy định chung của Bộ  luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2003, giao dịch thế chấp tài sản là bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng và phải đăng ký theo quy định tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhà kho là công trình xây dựng gắn liền với đất. Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, nhà kho được coi là bất động sản nên hợp đồng thế chấp nhà kho phải được lập thành văn bản có công chứng và đăng ký theo quy định của pháp luật.

Thủ tục đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất được quy định tại Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thẩm quyền đăng ký thế chấp trong trường hợp này là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất quy định tại Điều 12 của Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT:

"1. Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất được tạo lập trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới mà chủ sở hữu tài sản đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

a) Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính);

b) Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê (01 bản chính);

d) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

2. Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất được tạo lập trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới mà tài sản đó đã hình thành, nhưng chủ sở hữu tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

a) Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (01 bản chính);

b) Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);

c) Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu;

d) Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP."

Giao dịch thế chấp bất động sản có hiệu lực kể từ ngày hoàn thành thủ tục đăng ký theo  quy định của pháp luật.

Khi hợp đồng có hiệu lực thi hành, nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, theo các điều 355, 336 và 338 Bộ luật Dân sự, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện như sau:

Tài sản thế chấp được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Tiền bán tài sản thế chấp được ưu tiên để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản thế chấp; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp; nếu tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu đó.

Sau khi tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng thì quyền sở hữu thuộc về bên mua. Nếu các bên không có thỏa thuận khác thì Bên mua có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đất thay bên bán. Bên mua được hưởng lợi tức từ việc khai thác và sử dụng tài sản trên đất thuê trong thời hạn của hợp đồng thuê đất.