Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

Đây là trường hợp yêu cầu chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân, trong đó, bên chuyển nhượng là người có quyền sử dụng đất theo bản án của Toà án nhân dân đã được thi hành, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên soạn thảo sẵn theo ý chí của mình. Để giải quyết tình huống này, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tiếp nhận yêu cầu chứng thực cần giải quyết các vấn đề sau:
Về căn cứ pháp lý
Chị Thìn có được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất chị được chia sau khi ly hôn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó hay không?
Theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 có quy định một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, trên thực tế, do nhiều nguyên nhân mà việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện một cách triệt để, nên để bảo đảm cho người sử dụng đất có thể thực hiện quyền của mình đối với những trường hợp mà đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án..., tại Điều 146 Luật Đất đai năm 2003 có quy định: “Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Đồng thời, tại Điều 184 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có quy định thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ngày 01/01/2007. Như vậy, trong trường hợp này, chị Thìn là người đang sử dụng đất theo bản án của Toà án nhân dân đã được thi hành (thuộc trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai), do vậy trước thời điểm 01/01/2007, chị vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất nói riêng, cũng như các quyền năng khác của người sử dụng đất nói chung.
Về thẩm quyền chứng thực
Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai thì trong trường hợp này Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất có trách nhiệm tiếp nhận yêu cầu chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị Thìn với ông Quang.
Về thủ tục
Trong trường hợp này, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã cần chỉ đạo cán bộ tư pháp - hộ tịch tiếp nhận yêu cầu chứng thực của chị Thìn, ông Quang và cán bộ tư pháp - hộ tịch phải thực hiện các việc sau đây:
- Đề nghị các bên giao kết hợp đồng là chị Thìn (bên chuyển nhượng) và ông Quang (bên nhận chuyển nhượng) nộp hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm có các loại giấy tờ bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu chứng thực (ghi theo mẫu tại Uỷ ban nhân dân xã);
+ Bản sao Giấy chứng minh nhân dân của chị Thìn và ông Quang;
+ Bản sao bản án của Toà án nhân dân huyện X về việc xét xử việc ly hôn giữa chị Thìn và anh Tý;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Hợp đồng mà các bên đã soạn thảo sẵn).
(Đối với các giấy tờ đã nộp bản sao nêu trên, cán bộ tư pháp - hộ tịch phải yêu cầu các bên giao kết hợp đồng xuất trình bản chính để đối chiếu).
Về trình tự thực hiện chứng thực
Sau khi nhận hồ sơ, cán bộ tư pháp - hộ tịch ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch, viết Phiếu hẹn cho các bên giao kết hợp đồng và chuyển hồ sơ cho cán bộ địa chính xã để xác nhận các thông tin về thửa đất. Trường hợp xét thấy chị Thìn có đủ điều kiện chuyển nhượng đối với thửa đất nêu trên thì thực hiện các việc sau:
+ Xác định năng lực hành vi dân sự của các bên giao kết hợp đồng;
+ Xem xét nội dung của hợp đồng đã được soạn thảo sẵn, trong trường hợp nội dung hợp đồng được soạn thảo sẵn vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc soạn thảo không đạt yêu cầu thì phải sửa đổi, bổ sung;
+ Đọc lại hợp đồng cho các bên giao kết nghe hoặc yêu cầu các bên giao kết tự đọc lại hợp đồng trong trường hợp hợp đồng được sửa đổi, bổ sung;
+ Yêu cầu các bên ký tắt vào từng trang của hợp đồng và ký đầy đủ vào trang cuối của hợp đồng;
+ Ghi lời chứng và trình Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch uỷ ban nhân dân xã ký chứng thực theo thẩm quyền.