Xin hỏi về tranh chấp đất và nhà không có di chúc

Trường hợp bạn hỏi, căn cứ trên các quy định pháp lý về đất đai, chúng tôi xin trả lời như sau:

1/ Việc UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người con trai cả của ông B

Khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người con trai cả của ông B, phải căn cứ nguồn gốc do ông bà bạn tặng cho, di chúc hay chuyển nhượng… Nếu giữa con trai cả của ông B và ông bà bạn có một trong các văn bản nêu trên thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện là hợp pháp. Nếu không có một trong các văn bản đó thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái pháp luật và gia đình bạn có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó thu hồi lại.

Về vấn đề này được quy định cụ thể tại khoản 1, điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định: “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP”.

Trong đó, khoản 1 điều 135, khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật đất đai có quy định:

“Điều 135. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn

1. Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

Điều 136. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường

1. Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

2/ Trường hợp UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật cho người con trai cả của ông B

Sau khi gia đình bạn làm đơn kiến nghị thu hồi lại giấy chứng nhận mà UBND huyện trả hồ sơ và yêu cầu gia đình đưa vụ việc ra tòa giải quyết là không đúng với quy định của pháp luật.

Cụ thể khoản 2, khoản 3, điều 21, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định:

“2. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra; Thanh tra cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp. Nếu qua thẩm tra có kết luận là Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

3.Trường hợp tổ chức, công dân phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều này”.

3/ Mảnh đất trên có thể chia được không?

Việc xác định mảnh đất trên có chia được không phải xác định xem thời điểm người để lại di sản chết cho đến thời điểm kiện đòi chia di sản thừa kế là bao lâu? Bởi nếu khoảng thời gian này dưới 10 năm thì gia đình bạn có thể làm đơn khởi kiện chia di sản thừa kế. Nếu quá thời hạn 10 năm thì gia đình bạn không thể làm đơn yêu cầu toà án chia di sản thừa kế được nữa.

Điều 645, Bộ luật Dân sự 2005 quy định thời hiệu khởi kiện về thừa kế: “Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế…” .

Tuy nhiên, điểm a, Mục 2.4, Nghị quyết số 02/2004 ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao số hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định về việc không áp dụng thời hiệu khởi kiện quyền thừa kế: “Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết…”. Như vậy, nếu đồng thừa kế của ông bà bạn có thể thoả thuận và có văn bản ghi nhận về việc không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận đây là di sản do người chết để lại chưa chia thì tài sản này sẽ được coi là tài sản chung. Sau này có tranh chấp thì yêu cầu Toà án giải quyết về chia tài sản chung.