Chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu chung

1. Thủ tục chuyển nhượng

Ðiều 223 Bộ luật Dân sự quy định về việc định đoạt tài sản chung như sau:

- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

- Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

- Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

Theo quy định nêu trên, thủ tục để một trong các đồng chủ sử dụng chung thửa đất chuyển nhượng phần quyền sử dụng của mình gồm các bước sau:

Bước 1: Thông báo cho những đồng chủ sử dụng khác về việc chuyển nhượng.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất.

Thực tế hiện nay, các bên có thể làm gộp hai bước trên theo cách thức sau: Các bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thủ tục công chứng được thực hiện theo hướng dẫn của Luật Công chứng và văn bản hướng dẫn.

- Chủ thể hợp đồng gồm ba bên:

+ Bên chuyển nhượng (bên A): Một trong những đồng sử dụng đất đang có nhu cầu chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình;

+ Bên nhận chuyển nhượng (bên B).

+ Bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (bên C): Tất cả những đồng chủ sử dụng khác (những người không có nhu cầu chuyển nhượng).

- Nội dung: Ngoài những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng, các bên bổ sung thêm nội dung: Bên C không có nhu cầu nhận chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất đó và đồng ý để bên A chuyển nhượng cho bên B...

2. Nếu có một trong các đồng chủ sử dụng khác không tham gia ký hợp đồng được thì có thể tiến hành theo hai cách:

(i) Ủy quyền cho người khác thực hiện việc giao kết hợp đồng như nêu trên; hoặc

(ii) Trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, các bên lập văn bản nêu rõ nội dung: các đồng chủ sử dụng đất đã biết việc chuyển nhượng nhưng không có nhu cầu nhận chuyển nhượng; đồng ý để một trong những đồng chủ sử dụng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất cho người khác.