Luật sư cho tôi hỏi 1 việc như sau: Vào đầu năm 2006 tôi có mua 01 mảnh đất 30m2 trong tổng số lô đất 225m2, nhưng vì vào thời điểm đó tôi chưa có hộ khẩu tại Hà Nội và diện tích không đủ để tách sổ đỏ, thủ tục mua đất thời điểm đó là giấy tờ viết tay giữa 02 bên, sau khi thanh toán đủ tiền bên mua được chuyển lại các giấy tờ sau: 1. Giấy bán đất: có chữ ký 2 bên và người làm chứng (không có xác nhận của địa phương hay hợp đồng công chứng): trong phần cam kết có nộ dung là bên bán sẽ có trách nhiệm và tạo điều kiện cho bên mua khi có nhu cầu làm sổ đỏ. 2. Giấy biên nhận tiền 3. Bộ gấy tờ của bên bán: phô tô công chứng Hộ khẩu, chứng minh thư, phô tô công chứng sổ đỏ lô đất Sau khi mua mảnh đất này tôi đã làm nhà 04 tầng và sử dụng từ năm 2006 đến nay. Trong thời gian ở tại đây tôi đã làm thủ tục nhập hộ khẩu và đã được UBND địa phương xác thực thực trạng nhà và đất. Hiện nay tôi được biết lô đất 225m2 này được chia làm 05 mảnh nhỏ và đã được bán hết, 01 mảnh có diện tích 57m2 đã được tách sổ, còn lại 04 mảnh trong đó có mảnh nhà tôi chưa được tách sổ, sổ đỏ gốc hiện giờ chủ đất vẫn đang giữ, khi 04 gia đình chúng tôi yêu cầu chủ đất làm thủ tục để tách sổ thì chủ đất không hợp tác và đòi khoản chi phí 150-200 triệu đồng/01 hộ, nhận thấy số kinh phí trên là bất hợp lý nên 04 hộ gia đình yêu cầu chủ đất giao lại sổ đỏ gốc nhưng chủ đất cũng không đồng ý. Vì vậy kính mong luật sư cho tôi hỏi chủ đất làm như vậy đúng hay sai và để tách được sổ thì các gia đình chúng tôi phải làm như thế nào, rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư, xin trân trọng cảm ơn.
Thứ nhất: Phải khẳng định rằng việc mua bán Quyền sử dụng đất của bạn và ba gia đình kia là chưa đúng luật theo quy định thì việc mua bán quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Như vậy xét về mặt hình thức thì hợp đồng mua bán của các bạn là sai. Khi thực hiện giao dịch này thường bất lợi sẽ rơi vào người mua khi người bán lật mặt. Và trên thực tế các bạn đã không nhận được hợp tác của người bán khi làm thủ tục cấp sổ. Theo đúng quy định bạn chỉ có thể làm được thủ tục cấp sổ khi có hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và xác minh đất không có tranh châp. Trong trường hợp này theo tôi để giải quyết một cách nhanh nhất 4 gia đình các bạn nên ngồi lại đàm phán lại với người bán đất và chấp nhận chi cho họ một ít tiền để nhận được sự hợp tác vì giao dịch của các bạn là giao dịch không hợp pháp.
Thứ hai: Nếu các bạn không đồng ý với phương án của người bán thì có thể làm thủ tục khởi kiện và trong trường hợp này Tòa sẽ tuyên giao dịch của các bạn vô hiệu về mặt hình thức sau khi yêu cầu phải hoàn thiện về mặt hình thức mà không thực hiện được. Hậu quả của giao dịch vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Theo tôi trong trường hợp thị trường nhà đất trong giai đoạn này đây là một cách để chủ bán đất phải thực hiện phối hợp với các bạn trong việc làm thủ tục vì thời điêm mua năm 2006 giá đất cao hơn bây giờ.
