NGÂN
HÀNG NHÀ NƯỚC
-----
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-------
|
Số: 1017/NHNN–PC
V/v: vướng mắc trong quá trình triển thực hiện
Thông tư 05 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất
|
Hà
Nội, ngày 13 tháng 09 năm 2005
|
Kính
gửi:
|
- Bộ Tư pháp
- Bộ Tài nguyên và môi trường
|
Sau thời gian triển khai thực hiện
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT- BTP- BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc
đăng ký, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
(Thông tư 05), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã nhận được một số kiến nghị của
các ngân hàng thương mại phản ánh những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện
đăng ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất theo quy định tại Thông tư 05 đang ảnh hưởng đến quan hệ tín dụng giữa
tổ chức tín dụng và khách hàng vay. Sau khi xem xét, Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam có một số ý kiến đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường như sau:
1. Về thời hạn thực hiện việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh:
Theo Điểm 6 Mục
I Thông tư 05 quy định: “…hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng
tín dụng thì trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày ký kết
hợp đồng tín dụng, một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh” (Điều 130 Khoản 1 Điểm
b Luật Đất đai cũng quy định tương tự). Theo Mục III Điểm
I.1b của Thông tư 05 cũng quy định: “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã có công chứng, chứng thực theo quy định
tại Điểm a Khoản 1 Điều 130 của Luật Đất đai”.
Theo Điều 130 Khoản
1 Điểm a Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước...”.
Trong khi đó, Điều
41 Khoản 2 Nghị định 75/NĐ- CP ngày 08/12/2000 về công chứng, chứng thực
quy định: “Thời hạn công chứng, chứng thực không quá 3 ngày làm việc đối với hợp
đồng phức tạp, không quá 10 ngày làm việc đối với hợp đồng phức tạp, không quá
30 ngày làm việc đối với hợp đồng đặc biệt phức tạp, kể từ khi thụ lý”.
Như vậy, so với thời hạn công chứng,
chứng thực, thì thời hạn phải nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh là quá ngắn.
Quy định này sẽ dẫn tới trường hợp một số khách hàng sẽ không thực hiện nộp hồ
sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh đúng hạn do thời gian công chứng bị kéo dài như
quy định tại Điều 41 Khoản 2 Nghị định 75 đã dẫn.
Để xử lý vướng mắc này, Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu,
đề xuất chỉnh sửa các quy định về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh
trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trước mắt, quý Bộ cần có
văn bản hướng dẫn các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm về thời hạn nộp hồ sơ
đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng
và khách hàng vay thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với quy định
về thời hạn công chứng.
2. Về việc công chứng hợp đồng
thế chấp tài sản gắn liền với đất:
Theo Mục III Điểm
1.2b Thông tư 05 không quy định hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn
liền với đất hoặc bằng tài sản gắn liền với đất hình thành tron tương lai khi
đăng ký bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế một số cơ
quan đăng ký tại địa phương như Đồng Nai, Bình Dương… lại đòi hỏi hợp đồng phải
có công chứng, chứng thực. Yêu cầu này là không phù hợp với quy định của Thông
tư 05 và đã gây khó khăn cho các Ngân hàng và khách hàng khi thực hiện đăng ký
giao dịch bảo đảm.
Về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước
đề nghị Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường tuyên truyền và phổ biến rộng
rãi Thông tư 05 tới các cơ quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa
phương để thực hiện thống nhất và đúng với các quy định của pháp luật.
3. Về hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng tài sản gắn liền với đất:
Theo Mục III Điểm
1.2c Thông tư 05 quy định hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn
liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải có
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, trên thực tế không phải trường
hợp nào người sử dụng đất (người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
cũng đồng thời là người sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Trường hợp không phải
là người sử dụng đất, thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thể có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất khi đi đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền
với đất được.
Trong khi đó, theo quy định tại Điều 1 Điểm 7 Nghị định 85/2002/NĐ- CP ngày 25/10/2002 về sửa
đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 6 Nghị định 178/1999/NĐ- CP ngày
29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng thì: “Giá trị quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo
quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay tách rời là do các bên thỏa thuận”.
Như vậy, việc quy định của Thông tư liên tịch 05 đã đòi hỏi các chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà
trong cả trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là người đứng
tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hay nói một cách khác, việc quy định
hướng dẫn như Thông tư 05 là chưa phù hợp với quy định của Nghị định
85/2002/NĐ- CP ngày 25/10/2002.
Trên thực tế, khi gặp các trường
hợp này quan điểm giữa các cơ quan Nhà nước không thống nhất: (i) vẫn thực hiện
việc đăng ký với lập luận theo quy định của Nghị định 85/2002/NĐ- CP của Chính
phủ ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ- CP như đã nói
ở trên; (ii) từ chối đăng ký vì bên thế chấp, bảo lãnh không có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Một trường hợp khác tương tự, đối
với đăng ký tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân góp
vốn bằng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài, nhưng không hình thành pháp nhân mới.
Theo quy định của Thông tư 05,
trên thực tế tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư đã xây dựng các công trình
kiến trúc, nhà máy trên đất (tài sản gắn liền) do hộ gia đình, cá nhân góp vốn.
Khi thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất này, thì có hai trường hợp
phát sinh như sau: (i) Cơ quan đăng ký vẫn yêu cầu bên thế chấp tài sản gắn liền
với đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình, cá nhân trong nước góp vốn. (ii) Về
thẩm quyền đăng ký, liên quan đến các dự án thực hiện đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam thì thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất. Trong khi đó, việc đăng ký đối với
trường hợp tài sản trên đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước lại thuộc thẩm
quyền của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, việc gộp quy định về hồ
sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất và hồ sơ đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là
không phù hợp, vì hồ sơ đăng ký với hai trường hợp này là khác nhau.
Về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam cho rằng, về nguyên tắc, khi chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất,
thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất là có quyền đăng ký thế chấp tài sản thuộc sở hữu hợp
pháp của mình. Để xử lý vướng mắc này, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Bộ
Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường nghiên cứu sửa đổi, tách Điểm
1.2 Thông tư 05 thành 2 điểm riêng điều chỉnh về (i) hồ sơ đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất (không thế chấp bảo lãnh cùng với quyền
sử dụng đất) và (ii) hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với
đất hình thành trong tương lai, để tránh nhầm lẫn khi áp dụng trên thực tế.
4. Về thế chấp, bảo lãnh bằng
tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai:
Trường hợp tài sản hình thành
trong tương lai là tài sản gắn liền với đất:
Theo quy định tại Mục
III Điểm 1.2d Thông tư 05 (về hồ sơ đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng tài sản
gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải bao gồm: “Giấy chứng nhận quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có)”) chỉ phù hợp với hồ sơ đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Bởi vì tài sản
hình thành trong tương lai không thể có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tại thời điểm
đăng ký mà chỉ có thế có các giấy tờ là căn cứ chứng minh tài sản sẽ hình
thành, sẽ thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của bên bảo đảm (như giấy phép xây
dựng, hợp đồng mua bán…).
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thấy
rằng trong Thông tư 05 cần bổ sung nội dung quy định rõ các bên tham gia hợp đồng
bảo đảm phải nộp những giấy tờ nào để chứng minh tài sản sẽ hình thành, các căn
cứ này phải rõ ràng, cụ thể để các bên thực hiện. Do đó, Ngân hàng Nhà nước Việt
nam đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường nghiên cứu và bổ sung quy định
về một số loại giấy tờ thay thế Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hình thành
trong tương lai khi tiến hành nộp hồ sơ đăng ký.
Bên cạnh đó, hiện nay các quy định
về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai dã được hướng dẫn cụ thể tại
Thông tư số 07/2004/TT- NHNN ngày 19/5/2003 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng
dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Do
vậy, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Bộ Tư pháp phối hợp với các Bộ, ngành
liên quan thống nhất tuyên truyền phổ biến về các quy định đăng ký giao dịch bảo
đảm theo Thông tư 05 đồng thời với các quy định khác liên quan đến đăng ký giao
dịch bảo đảm mà một trong các bên liên quan là tổ chức tín dụng.
5. Về một số trường hợp cụ thể
phát sinh vướng mắc khi tiến hành công chứng, đăng ký thế chấp, bảo lãnh đối với
tài sản đã thế chấp được dùng để bảo đảm cho một nghĩa vụ mới.
Theo Điều 4 Khoản
1 Nghị định 178/1999/NĐ- CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng quy định: “Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn, quyết định việc
cho vay có bảo đảm, cho vay không có bảo đảm theo quy định của Nghị định này và
chịu trách nhiệm về quyết định của mình”; Điều 1 Khoản 13 Nghị
định 85/2002/NĐ- CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung Điều
11 Nghị định 178 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng quy định: “Một
tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc
nhiều tổ chức tín dụng”.
Các quy định này cho phép các tổ
chức tín dụng được tiến hành nhận thế chấp, bảo lãnh một tài sản để thực hiện
nhiều nghĩa vụ miễn là giá trị tài sản bảo đảm được xác định tại thời điểm ký kết
hợp đồng bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ.
Tuy nhiên, theo phản ánh của các
ngân hàng thương mại, khi thực hiện công chứng, đăng ký thế chấp, bảo lãnh đối
với tài sản đã thế chấp được dùng để bảo đảm cho một nghĩa vụ mới thường gặp phải
một số vướng mắc phát sinh như sau:
(i) Trường hợp thực hiện việc
công chứng đối với những khoản vay để thực hiện nghĩa vụ mới, cơ quan công chứng
yêu cầu phải có dấu “xóa thế chấp” của cơ quan đăng ký trên Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì mới được công chứng. Để thực hiện yêu cầu của cơ quan công chứng,
Ngân hàng và khách hàng vay phải xóa đăng ký đối với khoản vay trước của tài sản
thế chấp đó, nhưng khi xóa đăng ký theo yêu cầu của phòng công chứng thì cơ
quan đăng ký lại yêu cầu bên thế chấp phải xác nhận lý do là nghĩa vụ bảo đảm
đã hoàn thành, trong khi, trên thực tế nghĩa vụ bảo đảm của khoản vay trước chưa
hoàn thành.
(ii) Trường hợp thay đổi trị giá
tài sản đã thế chấp để đảm bảo thực hiện 1 nghĩa vụ mới. Khi thực hiện công chứng,
phòng công chứng thường yêu cầu các bên phải giải chấp tài sản để công chứng lại
hợp đồng thế chấp. Một số phòng công chứng không đồng ý công chứng cho hợp đồng
thế chấp mới vì cho rằng hợp đồng thế chấp cũ đang còn dư nợ. Để thực hiện được
việc công chứng, Ngân hàng và khách hàng vay bắt buộc phải thực hiện một trong
hai cách sau: Một là, thanh lý hợp đồng tín dụng cũ. Thực tế, khách hàng đang rất
cần vốn, phải vay thêm khoản tiền mới nên không thể thanh lý hợp đồng cũ được;
Hai là, ký hợp đồng tín dụng mới quy định số tiến vay bao gồm dư nợ của hợp đồng
tín dụng cũ và số tiền vay mới; hợp đồng thế chấp chỉ dẫn chiếu đến hợp đồng
tín dụng mới. Tuy nhiên, do mục đích sử dụng vốn vay, thời hạn, lãi suất, loại
tiền… của các lần vay là khác nhau nên nếu quy định trong một hợp đồng tín dụng
là không hợp lý.
Về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước
thấy rằng, yêu cầu trên của cơ quan công chứng là không có cơ sở pháp lý. Hiện
nay, Nghị định 75/2000/NĐ – CP ngày 08/12/2000 về công chứng, chứng thực và
Thông tư số 03/2001/TP – CC của Bộ Tư pháp ngày 14/3/2001 hướng dẫn thi hành
Nghị định 75 không có quy định cụ thể nào về việc này. Đồng thời, việc yêu cầu
các bên phải ký kết, công chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp mới để bảo đảm thực
hiện cho nghĩa vụ cũ và nghĩa vụ mới phát sinh sẽ làm ảnh hưởng đến nguyên tắc
ưu tiên khi xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Do vậy, Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Bộ Tư pháp xem xét và có hướng dẫn thống nhất,
nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình tiến hành thủ tục công chứng và
đăng ký giao dịch bảo đảm với những loại tài sản thế chấp này, không để xảy ra
trường hợp mỗi cơ quan, mỗi cán bộ thực hiện công chứng, đăng ký tại đưa ra những
yêu cầu khác nhau buộc người yêu cầu công chứng, đăng ký phải thực hiện.
6. Các kiến nghị khác:
- Về trách nhiệm của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất trong việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
Theo Điểm 3.3,
Phần 2 Thông tư 05 có quy định: “Không được yêu cầu các bên ký kết hợp đồng
thế chấp, bảo lãnh nộp thêm bất kỳ loại giấy tờ nào khác ngoài các giấy tờ đã
hướng dẫn tại Thông tư này”. Trong khi đó, Sở Tài nguyên môi trường tại TP. HCM
lại hướng dẫn thực hiện bổ sung thêm một số giấy tờ khác. Điều này sẽ gây không
ít khó khăn cho các TCTD.
Về điểm này, Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam đề nghị Bộ Tư pháp và Bộ TNMT chỉ đạo cho các sở, ban, ngành liên quan
thống nhất thực hiện, bảo đảm tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.
- Về việc cấp mới giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Các Ngân hàng có ý kiến cho rằng:
tại Điểm 6.2, Phần III Thông tư 05 có quy định sau khi đăng
ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quy định
tại các Điều 135, 136, 137 của Nghị định số 181/2004/NĐ- CP”.
Tuy nhiên, TTLT 05 chưa quy định cụ thể về thủ tục và thời hạn cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này.
- Về việc đăng ký giao dịch bảo
đảm đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thực hiện nhiều nghĩa vụ tại
nhiều tổ chức tín dụng
+ Theo quy định hiện nay, khi
đăng ký quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều TCTD,
thì TCTD nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại TCTD khác lần sau
phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi TCTD nhận thế chấp, bảo
lãnh quyền sử dụng đất đầu tiên là bên giữ các giấy tờ hồ sơ. Như vây, việc quy
định các TCTD sau phải có giấy tờ đầy đủ theo quy định khi đăng ký là điều rất
khó thực hiện.
+ Đối với trường hợp cho vay hợp
vốn, Khoản 4, Điều 12 Nghị định số 178/1999/NĐ- CP ngày
29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng quy định:
“Trong trường hợp cầm cố, thế chấp tài sản cho khoản vay hợp vốn, các tổ chức
tín dụng tham gia hợp vốn thoả thuận cử đại diện quản lý tài sản và giấy tờ của
tài sản bảo đảm tiền vay”. Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng bảo đảm và đăng ký
giao dịch bảo đảm đối với các bên chưa được hướng dẫn cụ thể, cho nên nhiều
TCTD và Sở Tài nguyên và môi trường còn lúng túng, hoặc thực hiện không thống
nhất;
Do đó, Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam đề nghị với Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường nghiên cứu, chỉnh sửa
Thông tư 05 để bổ sung quy định về đăng ký tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
cho nhiều nghĩa vụ tại nhiều TCTD khác nhau và bổ sung về việc đăng ký tài sản
bảo đảm cho khoản vay hợp vốn.
- Về các biểu mẫu đăng ký thế chấp,
bảo lãnh:
Theo Điểm 10, Phần
I quy định: “Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm quản lý thống nhất và hướng dẫn sử
dụng các loại biểu mẫu đăng ký về thế chấp, bảo lãnh”.Trên thực tế hoạt động
đăng ký thế chấp, bảo lãnh mang tính đa dạng, để bảo đảm được quyền lợi của các
bên tham gia, đặc biệt là các TCTD, ngoài các mục theo như biểu mẫu, cần bổ
sung thêm các đầu mục “khác” để các TCTD có thể kê khai các quan hệ phát sinh
khi đăng ký, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên
môi trường nghiên cứu bổ sung đối với các biểu mẫu đăng ký nêu trên.
Trên đây là tập hợp một số khó
khăn, vướng mắc hiện tại của ngành ngân hàng khi triển khai việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Thông
tư 05. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị quý Bộ nghiên cứu, chỉnh sửa các quy
định liên quan để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm
của các tổ chức tín dụng.
Nơi nhận
- Như trên;
- PTĐ Nguyễn Đồng Tiến;
- PTĐ Đặng Thanh Bình;
- Vụ CSTT
- Chi nhánh NHNN TP. HCM, Khánh Hoà;
- Ngân hàng TMCP Á Châu;
- Lưu VP, PC
|
KT.
THỐNG ĐỐC
PHÓ THỐNG ĐỐC
Đặng Thanh Bình
|