Xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Bài viết xin đề cập đến việc xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 142 Luật nhà ở 2023 có đề cập xác định Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; - Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; - Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung. Phần sở hữu chung của nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật nhà ở 2023 có đề cập xác định Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng nêu trên; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; - Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; - Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt. Lưu ý đối với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư nêu trên Luật Nhà ở 2023 có đề cập các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định. Như vậy, quy định hiện hành đã đề cập cụ thể và liệt kê phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư theo nội dung trên.
Có được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư để bảo trì hệ thống xử lý nước thải
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là khoản tiền dùng để chi trả cho các hoạt động bảo dưỡng tòa nhà định kỳ hoặc khi xảy ra hỏng hóc, hư hại phần sở hữu chung của toà nhà. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư Căn cứ quy định tại Điều 31 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư bao gồm: - Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt thì phần sở hữu chung của khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do Hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo nguyên tắc sau đây: + Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ thì các chủ sở hữu khu căn hộ này thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập; + Đối với phần sở hữu chung của khu kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định; + Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện. - Chủ sở hữu, Ban quản trị chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì. - Việc lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì các hệ thống trang thiết bị, phần sở hữu chung mà thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 4 Điều này thì có thể được thực hiện theo hình thức chào giá cạnh tranh hoặc theo các nguyên tắc đấu thầu hoặc hình thức lựa chọn khác, hình thức thực hiện có thể theo thỏa thuận khoản trọn gói hoặc tách riêng giữa chi phí nhân công và chi phí mua sắm vật liệu, thiết bị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì Căn cứ Điều 34 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì bao gồm: - Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở. - Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, các công trình công cộng quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở. - Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư. - Các hạng mục và trang thiết bị khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Trong đó hệ thống xử lý nước thải được xem là hệ thống hạ tầng kỹ thuật, do đó nếu rơi vào các trường hợp tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở 2023 thì sẽ được bảo trì, cụ thể bao gồm: - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; - Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt. =>> Như vậy hệ thống xử lý nước thải nói riêng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nói chung sẽ được bảo trì nếu không phải sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thiếu thì giải quyết thế nào?
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thiếu thì giải quyết thế nào? Tình huống phát sinh: Câu hỏi của anh Hoàng (Đồng Nai) liên quan đến quy định về nhà ở, cụ thể hơn là tại chung cư, có đề cập đối với việc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nếu như không đủ để bảo trì tài sản thuộc phần sở hữu chung thì giải quyết thế nào? Ý anh là chủ sở hữu nhà chung cứ đóng góp thêm hay sao? Căn cứ Điều 108 Luật nhà ở 2014 quy định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau: 1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau: - Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua; - Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. 2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. 3. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay? Căn cứ Điều 106 Luật Nhà ở 2014 quy định về Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như sau: 1. Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư. 2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. 3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau: - Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở; - Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định. 4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này. 5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây: - Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn; - Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư quy định ra sao? Căn cứ Điều 104 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư như sau: 1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây: - Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; - Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này; - Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; - Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này. Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; - Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết; - Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư; - Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư; - Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; - Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này; - Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật. Do đó, đối với hướng giải quyết khi kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung ví dụ đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua sau khi đóng góp mà thiếu thì chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng theo quy định trên.
Đồng sở hữu thửa đất để lại di chúc thì có cần các đồng sở hữu khác đồng ý không?
Câu hỏi: Nếu làm sổ đỏ chung mang tên A và B. Trong sổ đỏ ghi rõ diện tích đất của A và B. Vậy sau này làm đi sản thừa kế, A có thể làm di chúc cho C với diện tích A có ở sổ đỏ và có cần B đồng ý không? Nếu trong giấy chứng nhận ghi rõ quyền sử dụng đất của A và B tương ứng với diện tích cụ thể thì được hiểu A và B đang sở hữu chung theo phần (Điều 209 Bộ luật dân sự 2015) Theo đó, mỗi chủ sở hữu chung theo phần đều có quyền định đoạt phần tài sản thuộc sở hữu của mình. Có thể hiểu, chủ sở hữu chung theo phần không cần có sự đồng ý của chủ sở hữu còn lại để định đoạt phần tài sản thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, nếu việc định đoạt này là bán tài sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì theo nguyên tắc ưu tiên tại khoản 3 Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 khi bán bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Hiểu đơn giản là khi bán tài sản thì chủ sở hữu chung phải thông báo cho chủ sở hữu chung còn lại để biết các chủ sở hữu chung còn lại có mua phần tài sản này hay không. Nếu các chủ sở hữu chung còn lại không mua hoặc trong vòng 3 tháng không có động thái gì thể hiện thiện chí muốn mua lại thì chủ sở hữu được quyền bán phần tài sản thuộc sở hữu của mình cho người khác. Nhưng trường hợp của chị là để di chúc chứ không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không cần thiết phải được sự đồng ý của chủ sở hữu chung còn lại tức là B. Tuy nhiên, A vẫn nên thông báo cho B về vấn đề này.
Phải biết 5 điều này khi mua chung đất, đứng tên chung sổ đỏ!
Việc hùn hạp, góp tiền mua chung đất để cùng sở hữu quyền sử dụng đất, đứng tên chung sổ đó (Giấy chứng nhận) là một thỏa thuận rất quen thuộc, tuy nhiên để tránh những rủi ro, làm rõ quyền sở hữu của từng người trong phần đất chung, mời bạn đọc lưu lại những thông tin sau đây! Lưu ý khi mua chung đất, đứng tên chung sổ đỏ - Minh họa 1. Căn cứ xác lập quyền sở hữu đất chung Trước hết, tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 công nhận “Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất” là một nhóm chủ thể chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc sử dụng đất – tức đây cũng là một chủ thể có quyền sử dụng đất đai. 2. Đứng tên chung đất thì ai giữ sổ? Có được cấp nhiều sổ hay không? Điều 98 Luật này cũng quy định rằng, về nguyên tắc, khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận (tức là những người sở hữu quyền sử dụng đất chung sẽ được cấp mỗi người 1 sổ đỏ) Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trong trường hợp này thì thỏa thuận về việc cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực. (Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT). Như vậy, việc xác định ai là người giữ sổ chỉ xảy ra khi tất cả chủ sở hữu lập văn bản có công chứng, chứng thực quyết định trao quyền quản lý 01 Giấy chứng nhận duy nhất cho người đại diện. 3. Thông tin về việc sở hữu chung được ghi nhận như thế nào? Căn cứ Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, sẽ có 2 cách ghi nhận quyền sở hữu chung vào Sổ đỏ, tùy thuộc vào việc những người góp tiền cùng nhận chuyển nhượng có hay không có thỏa thuận về việc ghi và cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện hay không, cụ thể: Trường hợp 1: Không có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện Tại trang 1 của Giấy chứng nhận ghi đầy đủ thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú); tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với ... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”. Trường hợp 2: Có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện Trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện thì được ghi như sau: Trang 1 Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú), dòng tiếp theo sẽ ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: ... (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)". Lưu ý: Trường hợp 1 và trường hợp 2 nếu trang 1 Giấy chứng nhận không đủ chỗ để ghi thông tin những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”. Tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận ghi thông tin như sau: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”. 4. Có được phép tách thửa khi đứng tên chung? Việc sở hữu chung đất đai theo phần (được ghi rõ từng phần diện tích trong Giấy chứng nhận) hoặc thỏa thuận phân chia hoàn toàn có thể thực hiện việc tách thửa tuân thủ theo các quy định: - Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. - Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới. (Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Diện tích tối thiểu được phép tách thửa của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được công khai thành văn bản quy định tại từng địa phương. 5. Việc mua, bán phải thực hiện như thế nào? Trong trường hợp muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng toàn bộ phần đất sở hữu chung, tất cả đồng chủ sở hữu quyền sử dụng phần đất phải thống nhất đồng ý bằng văn bản (Điều 218 BLDS 2015 và Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013) Nếu không có sự đồng ý của những đồng chủ sở hữu khác, bạn chỉ có thể bỏ tiền ra mua lại phần đất của từng người và làm thủ tục gộp sổ (tức đăng ký sổ mới chỉ ghi tên mình bạn). Ngoài 2 trường hợp này, bạn chỉ được toàn quyền định đoạt phần đất của mình bằng cách tách thửa, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Mời bạn đọc cùng góp ý, bàn luận, chia sẻ những kinh nghiệm cần lưu ý khi sở hữu chung đất đai!
Vướng mắc việc đầu tư thiết bị sở hữu chung của nhà chung cư?
Xin chào các thành viên, mình có 1 vấn đề thắc mắc liên quan đến việc cư dân cùng nhau lắp đặt thêm thiết bị phần chung của nhà chung cư (cụ thể là thiết bị kiểm soát thang máy), mong được hỗ trợ/ giải đáp ạ: Đầu tiên, phải khẳng định là Quỹ bảo trì chỉ được sử dụng cho mục đich bảo trì, thế nên việc lắp thêm này đương nhiên không được trích quỹ => cư dân phải cùng nhau tự đóng, Ban quản trị sẽ chủ trì thu và làm. Sau đó đến việc muốn làm phải đưa ra cuộc họp nhà chung cư, mình đọc trong Luật và Thông tư thì là dựa vào quyết định của đa số (mình hiểu là >50%). Có nghĩa cần có trên 50% chủ sở hữu tham dự họp và lại tiếp tục cần 50% trong số những người dự họp này biểu quyết đồng ý thì được làm. Nhưng tình huống xảy ra là: các căn hộ không đồng ý họ nhất định không đóng tiền trong khi BQT có thể thu đủ tiền của những người đồng ý để lắp ban đầu. Sau đó để đảm bảo sự công bằng tương đối, ai đã nộp tiền thì được cấp thẻ/ vân tay còn những căn không đóng tiền không có thẻ/ vân tay => Có nghĩa là Họ sẽ không được sử dụng thang máy để lên nhà. Trong khi hiện tại kể cả có không đóng phí dịch vụ thì cư dân vẫn được sử dụng bình thường. Như vậy mình muốn hỏi Ban quản trị có đang vướng mắc với quy định pháp lý gì KHÁC không ngoài Luật Nhà ở và các Thông tư liên quan không hướng dẫn chi tiết việc đầu tư thêm phần chung thế này. Xin được chỉ giáo và cảm ơn!
Mong được giải thích về sở hữu chung hỗn hợp?
Kính gửi Luật sư, Trong quá trình học tập môn Luật Tài sản thì giảng viên có đưa ra khái niệm về sở hữu chung hỗn hợp nhưng vẫn chưa liên hệ sâu sắc tới thực tiễn. Vậy nên em rất mong với kiến thức chuyên nghành sâu sắc thì luật sư có thể giúp em hiểu rõ hơn về vấn đề này ạ. Chúc Luật sư sức khỏe và công tác tốt.
Khi nào chuyển nhượng QSDĐ phải có ý kiến của con dâu?
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ mẹ chồng dù có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng khi muốn bán vẫn phải hỏi ý kiến và xin chữ ký đồng thuận của con dâu. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Ảnh minh họa Thế nào là đất thuộc sở hữu chung? Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ gia đình theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015: - Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. - Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này. Như vậy, khi trên GCNQSDĐ ghi hộ gia đình thì quyền sử dụng đất sẽ là của tất cả các thành viên có tên trong hộ khẩu thời điểm cấp GCNQSDĐ. Do đó, đất này không phải tài sản của riêng ai trong gia mà là tài sản chung của các thành viên gia đình. Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung cần sự đồng ý của con dâu? Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản phải thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong hộ gia đình sử dụng đất cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất”. Do đó, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý trực tiếp của các thành viên tại văn phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản nếu không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì mới hợp pháp. Bên cạnh đó, căn cứ Khoản 5 Điều Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì: Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định trên, việc chuyển nhượng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý từ tất cả các thành viên của hộ gia đình nếu tại thời điểm cấp GCN QSDĐ mà trong hộ gia đình có bao gồm vợ (con dâu) chồng đang sinh sống và sử dụng đất thì khi muốn bán đất đó cho người khác, phải được sự đồng ý và có chữ ký chấp thuận của cả con trai và con dâu. Đồng thời, sự đồng ý này phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.
Khi nào cha, mẹ bán đất cần và không cần có sự đồng ý của con cái?
Thực tiễn có nhiều trường hợp khi cha mẹ muốn chuyển nhượng đất đai cần có sự đồng ý của con cái thì giao dịch mua bán mới được coi là hợp pháp hay hợp đồng chuyển nhượng phải có cả chữ ký của con mới có hiệu lực. Vậy, hiện nay pháp luật quy định những trường hợp nào cha mẹ chuyển nhượng đất cần có sự đồng thuận của con cái? Một cách tổng quát, trong trường hợp cha mẹ chuyển nhượng đất, để xác định có phải xem xét đến ý kiến của con cái hay không chúng ta chia thành 02 trường hợp sau: >>>PHẢI CÓ SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON CÁI Đó là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình. Trong đó, khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Hộ gia đinh sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất”. Với quy định trên, chúng ta hiểu rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân, đang sống chung. Theo đó, những người trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất được xác định là đồng sở hữu mảnh đất từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, vấn đề về đồng sở hữu quyền sử dụng đất cũng được ghi nhận tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, ngoài ra được hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. >>>KHÔNG CẦN SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON CÁI Gồm 02 trường hợp sau: - TH1: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả hai vợ chồng Tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 ghi nhận về cách xác định tài sản chung của vợ chồng như sau: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.” Tiếp theo, căn cứ Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với tài sản chung như sau: “Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.” Theo đó, khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng, trường hợp vợ hoặc chồng không thể cùng xác lập giao dịch dân sự đó thì có thể ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch dân sự. Xong, trong trường hợp này đương nhiên không cần xem xét ý chí của con cái. Lưu ý: Đối với trường hợp tài chung của vợ chồng mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng khi xem xét nguồn gốc có được tài sản thì do vợ, chồng cùng tham gia giao dịch dân sự, cùng lấy tài sản chung của vợ chồng để có được tài sản thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng). - TH2: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng thì đương nhiên quyền định đoạt hoàn toàn thuộc về riêng người vợ/chồng đó. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần có sự đồng ý và chữ ký của một bên vợ chồng mà không cần sự đồng ý của con cái.
Quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư
Mình muốn hỏi về diện tích sử dụng riêng, sử dụng chung trong tòa nhà cao tầng Liên quan đến quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng trong tòa nhà chung cư tham khảo giúp quy định tại Điều 100 Luật Nhà ở 2014: "Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư 1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. 2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; d) Các công trình công .cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt." Phần Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư được hướng dẫn bởi Điều 6 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư được hướng dẫn bởi Điều 7 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD
Xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Bài viết xin đề cập đến việc xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 142 Luật nhà ở 2023 có đề cập xác định Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; - Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; - Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung. Phần sở hữu chung của nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật nhà ở 2023 có đề cập xác định Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng nêu trên; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; - Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; - Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt. Lưu ý đối với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư nêu trên Luật Nhà ở 2023 có đề cập các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định. Như vậy, quy định hiện hành đã đề cập cụ thể và liệt kê phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư theo nội dung trên.
Có được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư để bảo trì hệ thống xử lý nước thải
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là khoản tiền dùng để chi trả cho các hoạt động bảo dưỡng tòa nhà định kỳ hoặc khi xảy ra hỏng hóc, hư hại phần sở hữu chung của toà nhà. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư Căn cứ quy định tại Điều 31 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư bao gồm: - Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt thì phần sở hữu chung của khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do Hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo nguyên tắc sau đây: + Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ thì các chủ sở hữu khu căn hộ này thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập; + Đối với phần sở hữu chung của khu kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định; + Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện. - Chủ sở hữu, Ban quản trị chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì. - Việc lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì các hệ thống trang thiết bị, phần sở hữu chung mà thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 4 Điều này thì có thể được thực hiện theo hình thức chào giá cạnh tranh hoặc theo các nguyên tắc đấu thầu hoặc hình thức lựa chọn khác, hình thức thực hiện có thể theo thỏa thuận khoản trọn gói hoặc tách riêng giữa chi phí nhân công và chi phí mua sắm vật liệu, thiết bị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì Căn cứ Điều 34 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì bao gồm: - Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở. - Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, các công trình công cộng quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở. - Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư. - Các hạng mục và trang thiết bị khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Trong đó hệ thống xử lý nước thải được xem là hệ thống hạ tầng kỹ thuật, do đó nếu rơi vào các trường hợp tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở 2023 thì sẽ được bảo trì, cụ thể bao gồm: - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; - Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt. =>> Như vậy hệ thống xử lý nước thải nói riêng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nói chung sẽ được bảo trì nếu không phải sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thiếu thì giải quyết thế nào?
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thiếu thì giải quyết thế nào? Tình huống phát sinh: Câu hỏi của anh Hoàng (Đồng Nai) liên quan đến quy định về nhà ở, cụ thể hơn là tại chung cư, có đề cập đối với việc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nếu như không đủ để bảo trì tài sản thuộc phần sở hữu chung thì giải quyết thế nào? Ý anh là chủ sở hữu nhà chung cứ đóng góp thêm hay sao? Căn cứ Điều 108 Luật nhà ở 2014 quy định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau: 1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau: - Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua; - Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. 2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. 3. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay? Căn cứ Điều 106 Luật Nhà ở 2014 quy định về Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như sau: 1. Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư. 2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. 3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau: - Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở; - Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định. 4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này. 5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây: - Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn; - Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư quy định ra sao? Căn cứ Điều 104 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư như sau: 1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây: - Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; - Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này; - Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; - Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này. Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; - Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết; - Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư; - Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư; - Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; - Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này; - Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật. Do đó, đối với hướng giải quyết khi kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung ví dụ đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua sau khi đóng góp mà thiếu thì chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng theo quy định trên.
Đồng sở hữu thửa đất để lại di chúc thì có cần các đồng sở hữu khác đồng ý không?
Câu hỏi: Nếu làm sổ đỏ chung mang tên A và B. Trong sổ đỏ ghi rõ diện tích đất của A và B. Vậy sau này làm đi sản thừa kế, A có thể làm di chúc cho C với diện tích A có ở sổ đỏ và có cần B đồng ý không? Nếu trong giấy chứng nhận ghi rõ quyền sử dụng đất của A và B tương ứng với diện tích cụ thể thì được hiểu A và B đang sở hữu chung theo phần (Điều 209 Bộ luật dân sự 2015) Theo đó, mỗi chủ sở hữu chung theo phần đều có quyền định đoạt phần tài sản thuộc sở hữu của mình. Có thể hiểu, chủ sở hữu chung theo phần không cần có sự đồng ý của chủ sở hữu còn lại để định đoạt phần tài sản thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, nếu việc định đoạt này là bán tài sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì theo nguyên tắc ưu tiên tại khoản 3 Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 khi bán bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Hiểu đơn giản là khi bán tài sản thì chủ sở hữu chung phải thông báo cho chủ sở hữu chung còn lại để biết các chủ sở hữu chung còn lại có mua phần tài sản này hay không. Nếu các chủ sở hữu chung còn lại không mua hoặc trong vòng 3 tháng không có động thái gì thể hiện thiện chí muốn mua lại thì chủ sở hữu được quyền bán phần tài sản thuộc sở hữu của mình cho người khác. Nhưng trường hợp của chị là để di chúc chứ không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không cần thiết phải được sự đồng ý của chủ sở hữu chung còn lại tức là B. Tuy nhiên, A vẫn nên thông báo cho B về vấn đề này.
Phải biết 5 điều này khi mua chung đất, đứng tên chung sổ đỏ!
Việc hùn hạp, góp tiền mua chung đất để cùng sở hữu quyền sử dụng đất, đứng tên chung sổ đó (Giấy chứng nhận) là một thỏa thuận rất quen thuộc, tuy nhiên để tránh những rủi ro, làm rõ quyền sở hữu của từng người trong phần đất chung, mời bạn đọc lưu lại những thông tin sau đây! Lưu ý khi mua chung đất, đứng tên chung sổ đỏ - Minh họa 1. Căn cứ xác lập quyền sở hữu đất chung Trước hết, tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 công nhận “Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất” là một nhóm chủ thể chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc sử dụng đất – tức đây cũng là một chủ thể có quyền sử dụng đất đai. 2. Đứng tên chung đất thì ai giữ sổ? Có được cấp nhiều sổ hay không? Điều 98 Luật này cũng quy định rằng, về nguyên tắc, khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận (tức là những người sở hữu quyền sử dụng đất chung sẽ được cấp mỗi người 1 sổ đỏ) Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trong trường hợp này thì thỏa thuận về việc cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực. (Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT). Như vậy, việc xác định ai là người giữ sổ chỉ xảy ra khi tất cả chủ sở hữu lập văn bản có công chứng, chứng thực quyết định trao quyền quản lý 01 Giấy chứng nhận duy nhất cho người đại diện. 3. Thông tin về việc sở hữu chung được ghi nhận như thế nào? Căn cứ Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, sẽ có 2 cách ghi nhận quyền sở hữu chung vào Sổ đỏ, tùy thuộc vào việc những người góp tiền cùng nhận chuyển nhượng có hay không có thỏa thuận về việc ghi và cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện hay không, cụ thể: Trường hợp 1: Không có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện Tại trang 1 của Giấy chứng nhận ghi đầy đủ thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú); tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với ... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”. Trường hợp 2: Có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện Trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện thì được ghi như sau: Trang 1 Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú), dòng tiếp theo sẽ ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: ... (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)". Lưu ý: Trường hợp 1 và trường hợp 2 nếu trang 1 Giấy chứng nhận không đủ chỗ để ghi thông tin những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”. Tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận ghi thông tin như sau: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”. 4. Có được phép tách thửa khi đứng tên chung? Việc sở hữu chung đất đai theo phần (được ghi rõ từng phần diện tích trong Giấy chứng nhận) hoặc thỏa thuận phân chia hoàn toàn có thể thực hiện việc tách thửa tuân thủ theo các quy định: - Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. - Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới. (Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Diện tích tối thiểu được phép tách thửa của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được công khai thành văn bản quy định tại từng địa phương. 5. Việc mua, bán phải thực hiện như thế nào? Trong trường hợp muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng toàn bộ phần đất sở hữu chung, tất cả đồng chủ sở hữu quyền sử dụng phần đất phải thống nhất đồng ý bằng văn bản (Điều 218 BLDS 2015 và Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013) Nếu không có sự đồng ý của những đồng chủ sở hữu khác, bạn chỉ có thể bỏ tiền ra mua lại phần đất của từng người và làm thủ tục gộp sổ (tức đăng ký sổ mới chỉ ghi tên mình bạn). Ngoài 2 trường hợp này, bạn chỉ được toàn quyền định đoạt phần đất của mình bằng cách tách thửa, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Mời bạn đọc cùng góp ý, bàn luận, chia sẻ những kinh nghiệm cần lưu ý khi sở hữu chung đất đai!
Vướng mắc việc đầu tư thiết bị sở hữu chung của nhà chung cư?
Xin chào các thành viên, mình có 1 vấn đề thắc mắc liên quan đến việc cư dân cùng nhau lắp đặt thêm thiết bị phần chung của nhà chung cư (cụ thể là thiết bị kiểm soát thang máy), mong được hỗ trợ/ giải đáp ạ: Đầu tiên, phải khẳng định là Quỹ bảo trì chỉ được sử dụng cho mục đich bảo trì, thế nên việc lắp thêm này đương nhiên không được trích quỹ => cư dân phải cùng nhau tự đóng, Ban quản trị sẽ chủ trì thu và làm. Sau đó đến việc muốn làm phải đưa ra cuộc họp nhà chung cư, mình đọc trong Luật và Thông tư thì là dựa vào quyết định của đa số (mình hiểu là >50%). Có nghĩa cần có trên 50% chủ sở hữu tham dự họp và lại tiếp tục cần 50% trong số những người dự họp này biểu quyết đồng ý thì được làm. Nhưng tình huống xảy ra là: các căn hộ không đồng ý họ nhất định không đóng tiền trong khi BQT có thể thu đủ tiền của những người đồng ý để lắp ban đầu. Sau đó để đảm bảo sự công bằng tương đối, ai đã nộp tiền thì được cấp thẻ/ vân tay còn những căn không đóng tiền không có thẻ/ vân tay => Có nghĩa là Họ sẽ không được sử dụng thang máy để lên nhà. Trong khi hiện tại kể cả có không đóng phí dịch vụ thì cư dân vẫn được sử dụng bình thường. Như vậy mình muốn hỏi Ban quản trị có đang vướng mắc với quy định pháp lý gì KHÁC không ngoài Luật Nhà ở và các Thông tư liên quan không hướng dẫn chi tiết việc đầu tư thêm phần chung thế này. Xin được chỉ giáo và cảm ơn!
Mong được giải thích về sở hữu chung hỗn hợp?
Kính gửi Luật sư, Trong quá trình học tập môn Luật Tài sản thì giảng viên có đưa ra khái niệm về sở hữu chung hỗn hợp nhưng vẫn chưa liên hệ sâu sắc tới thực tiễn. Vậy nên em rất mong với kiến thức chuyên nghành sâu sắc thì luật sư có thể giúp em hiểu rõ hơn về vấn đề này ạ. Chúc Luật sư sức khỏe và công tác tốt.
Khi nào chuyển nhượng QSDĐ phải có ý kiến của con dâu?
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ mẹ chồng dù có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng khi muốn bán vẫn phải hỏi ý kiến và xin chữ ký đồng thuận của con dâu. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Ảnh minh họa Thế nào là đất thuộc sở hữu chung? Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ gia đình theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015: - Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. - Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này. Như vậy, khi trên GCNQSDĐ ghi hộ gia đình thì quyền sử dụng đất sẽ là của tất cả các thành viên có tên trong hộ khẩu thời điểm cấp GCNQSDĐ. Do đó, đất này không phải tài sản của riêng ai trong gia mà là tài sản chung của các thành viên gia đình. Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung cần sự đồng ý của con dâu? Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản phải thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong hộ gia đình sử dụng đất cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất”. Do đó, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý trực tiếp của các thành viên tại văn phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản nếu không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì mới hợp pháp. Bên cạnh đó, căn cứ Khoản 5 Điều Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì: Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định trên, việc chuyển nhượng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý từ tất cả các thành viên của hộ gia đình nếu tại thời điểm cấp GCN QSDĐ mà trong hộ gia đình có bao gồm vợ (con dâu) chồng đang sinh sống và sử dụng đất thì khi muốn bán đất đó cho người khác, phải được sự đồng ý và có chữ ký chấp thuận của cả con trai và con dâu. Đồng thời, sự đồng ý này phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.
Khi nào cha, mẹ bán đất cần và không cần có sự đồng ý của con cái?
Thực tiễn có nhiều trường hợp khi cha mẹ muốn chuyển nhượng đất đai cần có sự đồng ý của con cái thì giao dịch mua bán mới được coi là hợp pháp hay hợp đồng chuyển nhượng phải có cả chữ ký của con mới có hiệu lực. Vậy, hiện nay pháp luật quy định những trường hợp nào cha mẹ chuyển nhượng đất cần có sự đồng thuận của con cái? Một cách tổng quát, trong trường hợp cha mẹ chuyển nhượng đất, để xác định có phải xem xét đến ý kiến của con cái hay không chúng ta chia thành 02 trường hợp sau: >>>PHẢI CÓ SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON CÁI Đó là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình. Trong đó, khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Hộ gia đinh sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất”. Với quy định trên, chúng ta hiểu rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân, đang sống chung. Theo đó, những người trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất được xác định là đồng sở hữu mảnh đất từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, vấn đề về đồng sở hữu quyền sử dụng đất cũng được ghi nhận tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, ngoài ra được hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. >>>KHÔNG CẦN SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON CÁI Gồm 02 trường hợp sau: - TH1: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả hai vợ chồng Tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 ghi nhận về cách xác định tài sản chung của vợ chồng như sau: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.” Tiếp theo, căn cứ Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với tài sản chung như sau: “Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.” Theo đó, khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng, trường hợp vợ hoặc chồng không thể cùng xác lập giao dịch dân sự đó thì có thể ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch dân sự. Xong, trong trường hợp này đương nhiên không cần xem xét ý chí của con cái. Lưu ý: Đối với trường hợp tài chung của vợ chồng mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng khi xem xét nguồn gốc có được tài sản thì do vợ, chồng cùng tham gia giao dịch dân sự, cùng lấy tài sản chung của vợ chồng để có được tài sản thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng). - TH2: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng thì đương nhiên quyền định đoạt hoàn toàn thuộc về riêng người vợ/chồng đó. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần có sự đồng ý và chữ ký của một bên vợ chồng mà không cần sự đồng ý của con cái.
Quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư
Mình muốn hỏi về diện tích sử dụng riêng, sử dụng chung trong tòa nhà cao tầng Liên quan đến quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng trong tòa nhà chung cư tham khảo giúp quy định tại Điều 100 Luật Nhà ở 2014: "Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư 1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. 2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; d) Các công trình công .cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt." Phần Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư được hướng dẫn bởi Điều 6 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư được hướng dẫn bởi Điều 7 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD