Từ ngày 01/01/2025, cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất có hiệu lực theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

Tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới quan trọng. Trong đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Điều 126, giao Chính phủ hướng dẫn điều này.

Cụ thể, trước đây, cơ chế đấu thầu dự án sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhưng không còn được quy định trong Luật Đất đai 2013. 

Theo đó, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” tại Điều 125 Luật Đất đai 2024 đối với đất do Nhà nước tạo lập, hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” tại Điều 126 đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng”. 

Trong đó, Điều 126 Luật Đất đai 2024 đã quy định cơ chế thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định “nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

(1) Trường hợp nào nhà nước giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư?

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Dự án quy định tại khoản 27 Điều 79 của Luật Đất đai 2024 mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương;

- Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 của Luật Đất đai 2024 và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Quỹ đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất có phần diện tích thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2024. Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có phần đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với cả khu đất.

(2) Điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phải đáp ứng gì?

Điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

- Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định;

- Có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Đối với các dự án có sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126 thì ngoài các điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Tổ chức tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật Đất đai 2024;

- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 122 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư;

- Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Nhà đầu tư nước ngoài tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phải bảo đảm các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 5 Điều 126; trường hợp trúng thầu thì phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ phù hợp với pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.

(3) Trách nhiệm của CQNN đối với giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư 

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây:

- Công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án có có sử dụng đất theo quy định của Luật này;

- Tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000;

- Tổ chức lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo quy định của Luật này;

- Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập theo quy định của Chính phủ để thực hiện dự án theo đúng cam kết tại hợp đồng được ký kết giữa nhà đầu tư trúng thầu với cơ quan có thẩm quyền và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan; xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu. 

Xem Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.