Hậu quả của việc mua nhà không kiểm tra thế chấp và cách phòng tránh

Một số quy định về tài sản thế chấp được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

….

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật, nếu không hợp đồng mua bán nhà đất đã thế chấp khiến cho hợp đồng vô hiệu.

Dưới đây là bản án 456/2017/DS-ST ngày 27/09/2017 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà để thể hiện về nội dung hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bên bán tài sản thế chấp mà chưa có sự đồng ý của Ngân hàng nhận thế chấp.

“ Bà N đặt cọc để mua căn nhà tại quận Thủ Đức của ông L, với số tiền đặt cọc là 40.000.000 đồng và thỏa thuận tiền phạt cọc là 120.000.000 đồng nếu như bên bán không bán. Lúc đặt cọc bà N không xem bản chính của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà chỉ xem bản sao, đồng thời cũng không kiểm tra tài sản có đang bị thấp chấp tại Ngân hàng hay không.

Vào thời điểm đặt cọc tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng đồng thời việc ông L bán cho người khác khi chưa được bên nhận thế chấp đồng ý, điều này khiến cho tòa án đã tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu” .

Không ít trường hợp người bán dù đang thế chấp ngân hàng vẫn cố tình bán bất động sản mà không hề cho người mua biết, do đó ngoài các thông tin cơ bản phải kiểm tra trước khi tiến hành mua đất như: thông tin người bán, quy hoạch, ranh giới thửa đất…thì tình trạng của thửa đất có đang thế chấp hay không cũng quan trọng không kém. Dưới đây là một số phương pháp để mọi người có thể tự thực hiện kiểm tra tình trạng của bất động sản có bị thấp chấp hay không:

Thứ nhất: Tự kiểm tra thông tin của sổ

Khi ngân hàng nhận thế chấp thì có thể ngân hàng ghi trực tiếp vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hoặc sẽ đính kèm một tờ giấy riêng (giữa tờ này và GCN có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai). Các thông tin này được thể hiện ở các mặt của GCN, mặt số 3 hoặc số 4 của sổ.

Thông thường tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ:  “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng…theo hợp đồng số...”. Trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, có thể họ chỉ cho bạn xem bản photo hoặc sẽ gỡ tờ đó ra. Khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai hoặc dấu của kim bấm, bạn cần lưu ý các điểm này.

Thứ hai: Tra cứu thông tin tại các phòng công chứng

Thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các văn phòng công chứng, bạn chỉ bản photo GCN là có thể nhờ họ tra cứu thông tin về thế chấp hoặc một số thông tin khác liên quan đến việc ngăn chặn giao dịch của bất động sản, việc tra cứu này thường là miễn phí hoặc chi phí để thực hiện rất ít tùy vào phòng công chứng.

Thứ ba: Kiểm tra thông tin tại các cơ quan chức năng

Thông thường bạn sẽ kiểm tra thông tin về bất động sản thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai. Chúng ta đề nghị bên bán photo một GCN để kiểm tra về tình trạng của bất động sản có đang thế chấp hay không

Thứ tư: Hỏi những người dân sống liền kề với bất động sản bạn dự định mua

Việc tìm hiểu thông tin những người dân địa phương cũng là một cách hiệu quả. Và đôi khi những người dân cư ngụ tại địa phương nơi có bất động sản dự kiến mua nắm thông tin về tình trạng bất động sản cũng như an ninh trật tự của nơi đó rất đầy đủ. Đây cũng là những thông tin quan trọng trước khi bạn ra quyết định mua.

Tình trạng bán nhà đất đang thế chấp xảy ra không ít hiện nay, do đó mỗi người cần phải trang bị cho mình một số kiến thức cơ bản để tự bảo vệ bản thân mình trong các giao dịch.