Quyết định giám đốc thẩm 427/2014/DS-GĐT ngày 22/10/2014 về vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM  427/2014/DS-GĐT NGÀY 22/10/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 

Họp phiên tòa ngày 22/10/2014 tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao để xét X giám đốc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất“ giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Anh Lưu Đăng Khoa, sinh năm 1981; trú tại: Phòng 212 nhà 6A, tập thể Đại học Thủy Lợi, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội.

Người được ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Kim Ngân, sinh năm 1974; trú tại: Phòng 212 nhà 6A, tập thể Đại học Thủy Lợi, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội.

Bị đơn: Anh Nguyễn Văn Nam, sinh năm 1980;

Chị Nguyễn Thị Hồng Thanh, sinh năm 1986;

Cùng trú tại: Khu 8, xã Hy Cương, thành phố Việt Trĩ, tỉnh Phú Thọ.

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện và các biên bản tự khai, nguyên đơn anh Lưu Đăng Khoa trình bày: Do có nhu càu mua đất kinh doanh, thông qua người môi giới nên anh biết vợ chồng anh Nam, chị Thanh ở khu 8 xã Hy Cương, Việt Trì có nhu cầu bán đất và tài sản gắn liền với đất. Sau khi gặp gỡ vợ chồng anh Nam và thỏa thuận việc mua bán, ngày 21/8/2009 tại phòng công chứng số 1 thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ, anh Khoa và vợ chồng anh Nam, chị Thanh ký 3 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 706,707,708 với sự làm chứng của công tố viên Nguyễn Xuân Quý. Ngay sau khi ký kết hợp đồng, anh Khoa đã thanh toán 2.300.000.000đ cho anh Nam, chị Thanh. Sau khi ký kết hợp đồng, anh Khoa thấy tài sản như trong hợp đồng số 706 không đúng như thực tế, nên đã cùng vợ chồng anh Nam, chị Thanh hủy bỏ hợp đồng 706 và đã lấy lại số tiền 1.000.000.000 đ. Như vây chỉ còn 2 hợp đồng 707 và 708.

Theo hợp đồng số 707 lập ngày 21/8/2009 thì anh Nam, chị Thanh chuyển nhượng cho anh Khoa toàn bộ quyền sử dụng đất thửa số 144, tờ bản đồ số 46 có diện tích 160m2 tại khu 8 xã Hy Cương, TP Việt Trì, tỉnh Phú Thọ và tài sản gắn liền với đất là một nhà xây 3 tầng. Đất đã được cấp GCNQSDĐ số AN 135471 do ƯBND Thành phố Việt Trì cấp ngày 4/3/2009 mang tên Nguyễn Văn Nam và Nguyễn Thị Hồng Thanh. Giá chuyển nhượng là 1.000.000.000đ.

Theo hợp đồng số 708 lập ngày 21/8/2009 thì anh Nam chuyển nhượng cho anh Khoa toàn bộ quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất là nhà xây 1 tầng tại thửa 143, tờ bản đồ số 46 có diện tích 240m2 đất. số Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất: An 125283 do UBND thành phố Việt Trì cấp ngày 15/12/2008 mang tên Nguyễn Văn Nam, Nguyễn Thi Hồng Thanh. Giá chuyển nhượng là 300.000.000đ.

Tháng 12/2009, anh Khoa yêu cầu anh Nam, chị Thanh chuyển giao tài sản theo hợp đồng và cùng làm các thủ tục sang tên tại địa chính xã nhưng anh Nam, chị Thanh tìm mọi cách gây khó khăn, cản trở. Vì thế anh Khoa khởi kiện tại Tòa án yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh Khoa và anh Nam, chị Thanh được xác lập tại 2 hợp đồng số 707, 708 ngày 21/8/2009 tại phòng công chứng số 1 tỉnh Phú Thọ và buộc anh Nam, chị Thanh phải bàn giao đất và tài sản gắn liền với đất. Buộc vợ chồng anh Nam, chị Thanh phải bồi thường thiệt hại 40.000.000đ/tháng kể từ khi vi phạm hợp đồng 21/9/2009 đến nay do việc chậm bàn giao nhà, đất. Tại phiên tòa, bà Ngân người được anh Khoa ủy quyền rút yêu cầu bồi thường thiệt hại này.

Bị đơn anh Nguyễn Vãn Nam, chị Nguyễn Thị Hồng Thanh trình bày. Tháng 6/2009 vợ chồng có vay của anh Nguyễn Văn Được tại phường Dữu Lâu, Việt Trì số tiền 2 tỷ đồng, có chuyển nhượng 2 ô đất tại khu 8 xã Hy Cương, Việt Trì tại thửa số 143,144 tờ bản đồ số 46 đã qua công chứng tại phòng công chứng số 1 tỉnh Phú Thọ. Tháng 7/2009, tình cờ gặp anh Bình và giới thiệu làm ở thanh tra chính phủ giới thiệu với bà Ngân, bà Châm và anh Khoa ở Hà Nội cho vay lãi. Sau đó anh Bình đưa 3 người lên nhà và hai bên trao đổi về tài sản đảm bảo cho việc vay tiền (tài sản theo hợp đồng 707,708 và 1 ô đất tại phường Tiên Cát). Anh Khoa đồng ý cho vay 2 tỷ để trả cho anh Được. Thực chất các hợp đồng thể hiện là 2 tỷ 300 triệu bằng 3 hợp đồngsố 706, 707, 708 nên vợ chồng đã hủy họp đồng với anh Được và ký hợp đồng với anh Khoa tại phòng công chứng số 1 tỉnh Phú Thọ. Việc ký kết hợp đồng thực chất không phải là chuyến nhượng mà là để làm tin cho việc vay vốn vì tôi tin anh Khoa và anh Khoa nói với tôi là làm hợp đồng treo chứ không mua bán thật nên tôi mới ký hợp đồng. Khi trao đổi với anh Khoa về việc vay tiên, nếu anh Khoa giúp được việc vay tiền ngân hàng 4,5 tỷ đồng thì tôi phải trả cho anh Khoa 6% = 270.000.000đ. Sau đó không vay được tiền ngân ngàng ở nhiều nơi nên anh Khoa quay lại đòi tôi số tiền 2 tỷ đồng gốc và 300 triệu đồng tiền lãi. Tôi không có tiền trả thì anh Khoa, bà Ngân giới thiệu bà Thủy ở cầu Giấy lên để cho tôi vay tiền trả cho anh Khoa. Chị Thủy đã cho tôi vay 1 tỷ 300 triệu đồng. Đồng thời tôi chuyển cho chị Thủy ô đất tại phường Cát Tiên, Việt Trì theo hợp đồng 706. số tiền 1 tỷ 300 triệu đó tôi cho anh Khoa (1 tỷ trả theo hợp đồng, 300 triệu tiền lãi) đồng thời làm thủ hủy hợp đồng 706 với anh Khoa. Sau khi không vay được tiền ngân hàng, anh Khoa đòi tôi phải trả 1 tỷ 500 triệu nhưng tôi khất ra giêng vào ngày 18 nhưng anh Khoa không nghe mà bắt tôi phải trả 1 tỷ 700 triệu đồng. Tôi có hỏi thì anh Khoa nói tiền lãi và chi phí đi lại. Nếu tôi không trả thì anh Khoa kiện ra Tòa án để lấy nhà đất. Đến nay giữa vợ chồng tôi và anh Khoa còn vướng mắc 2 họp đồng số 707, 708. Hai hợp đồng này làm tin cho khoản nợ anh Khoa là 1 tỷ đông. Nay vợ chông anh Nam, chị Thanh đê nghị Tòa án xem xét để lấy lại quyền sử dụng đất theo 2 hợp đồng số 707 và 708 và trả cho anh Khoa 300 triệu đồng cùng lãi xuất theo quy định của pháp luật. Không đồng ý trả cho Khoa 40 triệu đồng/tháng như anh Khoa đề nghị. Không chấp nhận đề nghị của anh Khoa về việc đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng 707,708 giữa vợ chồng tôi và anh Khoa.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 50/2011/DSST ngày 7/4/2011 TAND thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ quyết định:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 707, 708 giữa anh Lưu Đăng Khoa và anh Nguyễn Văn Nam, chị Nguyễn Thị Hồng Thanh lập tại phòng công chứng số 1 tỉnh Phú Thọ ngày 21/8/2009.

Buộc anh Nguyễn Văn Nam, chị Nguyễn Thị Hồng Thanh phải có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và làm các thủ tục theo quy định của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho anh Lưu ĐăngKhoa theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 707, 708 lập ngày 21/8/2009 tại phòng công chứng số 1 tỉnh Phú Thọ.

Ngoài ra, tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 20/4/2011 anh Nguyễn Văn Nam kháng cáo cho rằng anh Khoa vi phạm hợp đồng không trả tiền nhà và đất, không có chứng cứ chứng minh anh Khoa đã trả tiền mua bán nhà đất. Ngày 25/5/2011, anh Nam, chị Thanh kháng cáo bổ sung đề nghị anh Khoa phải xuất trình giấy biên nhận thanh toán mua nhà hoặc giấy cho vay tiền.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 51/2011/DS-PT ngày 15/8/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ quyết định:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sổ 707, 708 giữa anh Lim Đăng Khoa và anh Nguyễn Văn Nam, chị Nguyễn Thị Hồng Thanh lập tại phòng công chứng số 1 tỉnh Phú Thọ ngày 21/8/2008.

Buộc anh Nguyễn Văn Nam, chị Nguyễn Thị Hồng Thanh phải có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và làm các thủ tục theo quy định của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho anh Lưu Đăng Khoa theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 707, 708 lập ngày 21/8/2009 tại phòng công chứng số 1 tỉnh Phú Thọ.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết hạn kháng cáo, kháng nghị.

Ngoài ra, tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm anh Nam và chị Thanh có đơn đề nghị xem xét lại Bản án theo trình tự giám đốc thẩm.

Theo Quyết định kháng nghị số 265 ngày 11/8/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đối với Bản án phúc thẩm số 51/2011/DSPT ngày 15/8/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 22/10/2014, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị nêu trên của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, ý kiến của Kiểm sát viên và sau khi thảo luận.

XÉT THẤY

Ngày 21/8/2009, vợ chồng anh Nguyễn Văn Nam, chị Nguyễn Thị Hồng Thanh ký ba hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho anh Lưu Đăng Khoa, gồm có các hợp đồng sau: Hợp đồng số 706 chuyển nhượng diện tích 117m2 đất, tại phố Thi Đua, phường Tiên Cát, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ, giá chuyển nhượng là 1.000.000.OOOđ; Hợp đồng số 707 chuyển nhượng căn nhà 3 tầng trên diện tích 160m2 tọa lạc tại đồi Cây Sữa, khu 8, xã Hy Cưcmg, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ, giá chuyển nhượng là 1.000.000.000đ; Hợp đồng số 708 chuyển nhượng 240m2 đất, trên đất có căn nhà lợp prôximăng tại khu 8, xã Hy Cương, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ, giá chuyển nhượng là 300.000.000d. Hai bên cùng xác định hợp đồng số 706 đã hủy bỏ và đã trả lại tiền, còn lại hai hợp đồng số 707 và 708 được Công chứng tại phòng Công chứng số 1 tỉnh Phú Thọ, đất chuyển nhượng đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2008 và năm 2009.

Anh Khoa cho rằng, đã giao cho vợ chồng anh Nam 1.300.000.000đ để thực hiện hai họp đồng số 707 và 708 nêu trên. Còn vợ chồng anh Nam khai, không có việc chuyển nhượng nhà đất, mà thực tế chỉ vay của anh Khoa 1.000.000.000đ và đã ký hai hợp đồng chuyển nhượng nhà đất để đảm bảo cho khoản vay và đồng ý trả tiền gốc và lãi cho anh Khoa.

Theo nội dung của hai hợp đồng thì có ghi rõ về điều kiện thanh toán, việc trả tiền anh Khoa trả cho anh Nam sau khi ký hợp đồng, anh Nam chịu trách nhiệm bàn giao nhà cho anh Khoa trong vòng 31 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Như thanh toán theo hợp đồng là sau khi ký hợp đồng, nhưng anh Khoa chưa được sau khi ký hợp đồng đã giao 1.300.000.000đ cho anh Nam để thực hiện đồng. Thực tế, anh Nam cũng chưa giao nhà đất cho anh Khoa. Nay anh Nam nhận mới nhận của anh Khoa 1.000.000.000đ (tiền vay nợ). Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng anh Khoa đã giao đủ cho Nam 1.300.000.000d là chưa đủ căn cứ.

Tuy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã được Công chứng, nhưng anh Nam mới chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Theo quy định tại khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai bên mới Công chứng, chưa thực hiện việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên hợp đồng chưa hoàn thành, nay vợ chồng anh Nam không đồng ý thực hiện hợp đồng, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại công nhận là không đúng pháp luật.

Vì các lẽ trên;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 265/2014/KNDS ngày 11/8/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 51/2011/DS-PT ngày 15/08/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 50/2011/DSST ngày 07/04/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” giữa nguyên đơn là anh Lưu Đăng Khoa với bị đơn anh Nguyễn Văn Nam, chị Nguyễn Thị Hồng Thanh.


140
Bản án/Quyết định đang xem

Quyết định giám đốc thẩm 427/2014/DS-GĐT ngày 22/10/2014 về vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Số hiệu:427/2014/DS-GĐT
Cấp xét xử:Giám đốc thẩm
Cơ quan ban hành: Tòa án nhân dân tối cao
Lĩnh vực:Dân sự
Ngày ban hành:22/10/2014
Là nguồn của án lệ
    Bản án/Quyết định sơ thẩm
      Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về