Bản án về tuyên bố giao dịch chuyển nhượng nhà, đất vô hiệu xử lý hậu quả của giao dịch chuyển nhượng nhà, đất vô hiệu số 09/2022/DS-ST

TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN NGỌC HỒI, TỈNH KON TUM

BẢN ÁN 09/2022/DS-ST NGÀY 08/09/2022 VỀ TUYÊN BỐ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ, ĐẤT VÔ HIỆU XỬ LÝ HẬU QUẢ CỦA GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ, ĐẤT VÔ HIỆU

Ngày 08 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Toà án nhân dân huyện Ngọc Hồi tỉnh Kon Tum, đưa ra xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số: 102/2022/TLST-DS ngày 28 tháng 6 năm 2022 về việc “Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng nhà, đất vô hiệu và xử lý hậu quả của giao dịch chuyển nhượng nhà, đất vô hiệu” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 10/2022/QĐXXST-DS ngày 18 tháng 8 năm 2022; giữa các đương sự:

- Đồng nguyên đơn: Bà Lê Thị Trà M, sinh năm 1985 và ông Nguyễn Văn N;

năm sinh 1979; địa chỉ, cùng nơi cư trú và làm việc: Thôn TN, xã Đ, huyện Ngọc Hồi, tỉnh Kon Tum (Cùng có mặt tại phiên tòa);

- Đồng bị đơn: Bà Lê Thị Ngọc M, sinh năm 1988 và ông Cao Văn H; năm sinh 1968; địa chỉ, cùng nơi cư trú và làm việc: Thôn TN, xã Đ, huyện Ngọc Hồi, tỉnh Kon Tum (Cùng có mặt tại phiên tòa).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện đề ngày 08 tháng 6 năm 2022; các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và và tại phiên tòa đồng nguyên đơn bà Lê Thị Trà M và ông Nguyễn Văn N, trình bày như sau:

Bà Lê Thị Trà M và bà Lê Thị Ngọc M là hai chị em ruột; năm 2007 bà Ngọc M từ quê; xã Cát Tài, huyện Phù Cát, tỉnh Bình Định lên nhà bà dì (Em mẹ) tại huyện Ngọc Hồi tỉnh Kon Tum để phụ giúp, bán hàng tạp hóa; sau đó bà Ngọc M kết hôn với ông Cao Văn H và sinh sống tại nhà mặt đường H Thị Loan, thị trấn Plei kần, huyện Ngọc Hồi. Thời gian này vợ chồng (Lê Thị Trà M, Nguyễn Văn N) cũng thường tranh thủ thời gian ở quê công việc nhàn rỗi lên huyện Ngọc Hồi để làm thuê; lúc rảnh, không làm thuê vợ chồng ông Nghĩa cũng thường đến nhà (Ngọc M và ông Cao Văn H) chơi. Một thời gian sau không biết vì lý do gì vợ chồng ông H bán nhà tại đường H Thị Loan vào mua nhà tại thôn Xuân Tân, xã Đ, huyện Ngọc Hồi để ở; vợ chồng ông Nghĩa thời gian làm thuê ở huyện Ngọc Hồi khi rảnh cũng thường đến nhà vợ chồng ông H tại thôn Xuân Tân chơi; ông Nguyễn Văn N thường ở huyện Ngọc Hồi làm thuê, thời gian nhiều hơn vợ (Trà M). Thời gian khoảng năm 2013 đến 2015 vợ chồng ông H có xây một căn nhà cấp 4, tại đường T18, thôn TN, xã Đ huyện Ngọc Hồi, tỉnh Kon Tum trên diện tích đất, có đất mặt đường rộng khoảng 30m, nhà lợp Tôn, có công trình phụ, điện, giếng nước đấy đủ. Lúc này ông Nguyễn Văn N đang ở huyện Ngọc Hồi làm thuê, thì bà Ngọc M điện thoại về quê cho bà Trà M, nói: “Đưa luôn 3 con lên huyện Ngọc Hồi để cả gia đình ở hẳn luôn”. Tháng 7/2017 bà Trà M đưa 03 con lên huyện Ngọc Hồi cùng ông Nghĩa ở nhờ nhà của vợ chồng ông H tại đường T18, thôn TN, xã Đ huyện Ngọc Hồi. Ở nhờ được khoảng 3 tháng thì vợ chồng ông H nói “Bán ngôi nhà tại đường T18” này cho vợ chồng ông Nghĩa với giá 450.000.000 đồng, và nói: Đưa trước 100.000.000 đồng, khi nào làm xong giấy tờ mua bán nhà, giao giấy tờ nhà đất cho vợ chồng ông Nghĩa; thì vợ chồng ông Nghĩa sẽ trả tiếp số tiền 350.000.000 đồng còn lại.

Vì là chị em, lại dân quê chưa mua bán nhà, đất bao giờ nên vợ chồng ông Nghĩa không biết mua bán nhà đất cần phải lập Hợp đồng theo mẫu của Nhà nước và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận; chỉ biết đất bán đã được cấp GCN QSDĐ nông nghiệp; đang thế chấp tại ngân hàng. Nên vợ chồng ông Nghĩa đồng ý mua nhà đất với giá tiền và phương thức trả tiền như vợ chồng ông H nói. Khoảng tháng 10/2017 ông Nghĩa có một số tiền và đi sang tỉnh Đăk Lăk lấy tiền công làm thuê từ trước để có 100.000.000 đồng; tại nhà vợ chồng ông H tại thôn Xuân Tân, ông Nghĩa giao tiền cho bà Ngọc M có ông H ngồi gần đó và hai bên không lập giấy tờ gì về hợp đồng mua, bán nhà đất và giấy tờ giao 100.000.000 đồng, tiền trả trước để mua nhà đất như thỏa thuận bằng (Miệng) lới nói, nêu trên.

Sau khi giao tiền, gia đình ông Nghĩa ở nhà mua, được mấy tháng thì vợ chồng bà Ngọc M đến nhà nói: Gia đình ông Nghĩa phải tiếp tục trả đủ 350.000.000 đồng ngay hoặc phải thay vợ chồng ông H, trả nợ tiền lãi suất ngân hàng, của khoản tiền vay 500.000.000 đồng thì mới được ở trong nhà. Gia đình ông Nghĩa không đồng ý; vì hai bên đã nói với nhau: Bao giờ bên bán nhà giao giấy tờ nhà, tên gia đình ông Nghĩa thì bên mua trả đủ số tiền 350.000.000 đồng còn lại. Hai bên tranh cãi, sau đó Ngọc M dọa: Đã bán nhà cho vợ ông Luân VKSND huyện Ngọc Hồi và vì lúc này, các thành viên trong gia đình ông Nghĩa chưa đăng ký HKTT tại huyện Ngọc Hồi, nên sợ phải chấp nhận ra khỏi nhà. Nhưng gia đình ông Nghĩa yêu cầu vợ chồng ông H phải viết giấy biên nhận, đã nhận của gia đình ông Nghĩa 100.000.000 đồng. Ông H và bà Ngọc M viết giấy biên nhận, nhận của gia đình ông Nghĩa 100 triệu đồng nhưng lại tự viết là tiền đặt cọc để mua nhà nên vợ chồng ông Nghĩa không đồng ý, không ký; nhưng lúc đó vợ chồng ông Nghĩa không tỏ thái độ, vì vợ chồng ông Nghĩa chỉ cần ông H, bà Ngọc M lập chứng cứ đã nhận của vợ chồng ông Nghĩa 100 triệu đồng. Theo vợ chồng ông Nghĩa: Số tiền vợ chồng ông Nghĩa trả cho vợ chồng ông H là tiền trả trước để mua nhà, không phải tiền đặt cọc. Vợ chồng H viết: Khi nào ông bán được nhà thì ông trả tiền cho vợ chồng ông Nghĩa thì vợ chồng ông Nghĩa không đồng ý, vì 100 năm nữa ông không bán nhà và ông không trả tiền cho vợ chồng ông Nghĩa, thì vợ chồng ông Nghĩa cũng phải chịu à. Trong khi, trong thời gian này vợ chồng ông H bán nhà tại thôn Xuân Tân, về nhà đã bán cho vợ chồng ông Nghĩa để ở nhưng không trả lại tiền cho vợ chồng ông Nghĩa; nếu bán nhà thì vợ chồng ông H ở nhà nào? Bà Ngọc M, ông H lợi dụng nội dung tự vợ chồng ông H ghi trong (Gấy biên nhận) cho là 100.000.000 đồng là tiền đặt cọc, để không trả tiền cho vợ chồng ông Nghĩa. Vì vậy vợ chồng ông Nghĩa đề nghị tòa án giải quyết: Buộc vợ chồng ông H phải trả ngay số tiền 100.000.000 đồng cho vợ chồng ông Nghĩa theo quy định của pháp luật, vì vợ chồng ông H chiếm giữ số tiền này đã lâu, gây nhiều thiệt hại, bức súc cho vợ chồng ông Nghĩa nên đã xảy ra việc bà Trà M giữ xe mô tô của bà Ngọc M, dẫn tới việc bà Ngọc M tố cáo bà Trà M phạm tội hình sự.

- Bị đơn: Bà Lê Thị Ngọc M và ông Cao Văn H trình bày:

Tháng 6/2017 bà Ngọc M, ông H thỏa thuận bằng lời nói (Thỏa thuận miệng) bán nhà tại đường T18, thôn TN, xã Đ cho vợ chồng ông Nghĩa giá 450.000.000 đồng; trả trước 300.000.000 đồng hoặc ông Nghĩa bà Trà M phải nhận trả tiền lãi suất thay cho vợ chồng ông H của khoản tiền vay 300.000.000 tại ngân hàng, số tiền còn lại 150.000.000 đồng trả dần cũng được. Vợ chồng ông Nghĩa không thực hiện đúng thỏa thuận mà chỉ trả trước cho vợ chồng ông H được100.000.000 đồng, theo cho vợ chồng ông H, khoản tiền này, là tiền đặt cọc để mua nhà. Sau nhiều lần thỏa thuận không được, vợ chồng ông H nói với vợ chồng ông Nghĩa là: Nhà đã bán cho vợ ông Luân, nên vợ chồng ông Nghĩa mới chịu ra khỏi nhà và yêu cầu vợ chồng ông H viết giấy biên nhận tiền. Vợ chồng ông H viết giấy, công nhận, đã nhận của vợ chồng ông Nghĩa 100.000.000 đồng; vợ chồng ông H viết và ghi rõ trong giấy biên nhận tiền là “Khi nào bán được nhà vợ chồng ông H mới trả cho vợ chồng ông Nghĩa số tiền 100.000.000 đồng”. Tại tòa án, vợ chồng ông H có ý kiến:

Nếu vợ chồng ông Nghĩa đồng ý thì vợ chồng ông H trả dần cho vợ chồng ông Nghĩa trong vòng một năm là trả hết 100 triệu đồng. Còn không đồng ý thì vợ chồng ông H yêu cầu tòa án giải quyết vụ việc theo quy định của pháp luật.

Hòa giải để giải quyết vụ án không thành, tòa án đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa Kiểm sát viên phát biểu về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của thẩm phán, hội đồng xét xử, thư ký và việc chấp hành pháp luật của các đương sự như sau:

Trong quá trình giải quyết vụ án thẩm phán, hội đồng xét xử, thư ký đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về thẩm quyền giải quyết vụ án, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp, thu thập chứng cứ cũng như các hoạt động tố tụng khác. Các đương sự đã chấp hành nghiêm yêu cầu của Tòa án về việc cung cấp chứng cứ, tham gia các hoạt động tố tụng khác theo đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án: Đề nghị hội đồng xét xử căn cứ vào Căn cứ khoản 3 Điều 26; Khoản 1 Điều 35; Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự; áp dụng các Điều 122, 129, 131, 398, 502 Bộ luật dân sự. Về án phí Căn cứ Điều 144, 147 và khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của UBTV QH14 về án phí, lệ phí tòa án. Bà Lê Thị Ngọc M và ông Cao Văn H phải nộp tiền án phí; bà Lê Thị Trà M, Nguyễn Văn N được trả lại tiền tạm ứng án phí theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và trên cơ sở ý kiến của nguyên đơn, bị đơn, người tham gia tố tụng khác tại phiên toà và kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự; quan hệ pháp luật phải giải quyết của vụ án, là: “Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng nhà, đất vô hiệu và xử lý hậu quả của giao dịch chuyển nhượng nhà, đất vô hiệu”, vợ chồng ông H không chuyển nhượng nhà, đất (Không bán nhà, đất) nữa và vợ chồng ông Nghĩa cũng đồng ý không nhận chuyển nhượng nhà, đất (Không mua nhà, đất) nữa; vợ chồng ông Nghĩa đòi vợ chồng ông H phải trả lại tiền; đối tượng của quan hệ có tranh chấp giữa các đương sự là tiền không phải là nhà, đất. Tòa án thụ lý giải quyết vụ kiện là đúng quy định của pháp luật dân sự. Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành lấy lời khai của vợ chồng ông H. Theo quy định tại Điều 21 Bộ luật tố tụng dân sự; vận dụng Điều 7 Thông tư liên tịch số 04/2012/TTLT-VKSNDTC-TANDTC, ngày 01/8/2012; Viện kiểm sát nhân dân huyện Ngọc Hồi thuộc trường hợp phải tiến hành tố tụng tại phiên tòa.

[2]. Về nội dung vụ án: Vợ chồng ông Nghĩa và vợ chồng ông H; khi sang nhượng nhà đất, không xem xét làm rõ nhà đất bán, đất xây dựng nhà; mới chỉ được cấp GCN QSDĐ đất nông nghiệp, có được phép xây dựng nhà hay không. Hai bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói (Hợp đồng miệng), không lập hợp đồng theo mẫu do Nhà nước quy định về việc: Mua, bán một căn nhà cấp 4, trên diện tích đất, có đất mặt đường T18, thôn TN, xã Đ huyện Ngọc Hồi, tỉnh Kon Tum rộng khoảng 30m, nhà lợp Tôn, có công trình phụ, điện, giếng nước đấy đủ; trả trước 100.000.000 đồng, khi nào làm xong giấy tờ mua bán nhà, giao giấy tờ nhà đất cho vợ chồng ông Nghĩa; thì vợ chồng ông Nghĩa sẽ trả tiếp số tiền 350.000.000 đồng còn lại. Bên mua đã thực hiện thỏa thuận và ở trong nhà mua được khoảng 3 tháng thì vợ chồng ông H buộc vợ chồng ông Nghĩa phải trả nhà.

[3]. Về tài liệu, chứng cứ: Ngày 22/01/2018 vợ chồng ông H viết bằng tay giấy biên nhận, nhận của vợ chồng ông Nghĩa 100.000.000 đồng. Nhưng vợ chồng ông H lại ghi là tiền đặt cọc mua nhà đất; không đồng ý là tiền đặt cọc, mà cho là tiền trả trước để mua nhà nên vợ chồng ông Nghĩa không ký vào Giấy biên nhận này. Vợ chồng ông H đồng ý trả dần cho vợ chồng ông Nghĩa trong vòng một năm là trả hết 100 triệu đồng. Theo quy định tại các Điều 328, 398 Bộ luật dân sự, bản viết chữ bằng tay Giấy biên nhận, ngày 22/01/2018; vợ chồng ông H nhận nợ của vợ chồng ông Nghĩa số tiền 100.000.000 đồng không được coi là hợp đồng đặt cọc.

[4]. Giao dịch dân sự vô hiệu: Hai bên thỏa thuận bằng lời nói (Hợp đồng bằng miệng) không lập hợp đồng theo mẫu; về việc sang nhượng nhà đất thực hiện vào thời gian khoảng tháng 10/2017; thỏa thuận này chỉ được coi là giao dịch dân sự; vì, đã vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 119 các Điều 398, 502 của Bộ luật dân sự. Cần áp dụng các Điều 122, 129, 131 của Bộ luật dân sự; Điều 11, 120 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;

Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần phải tuyên bố: Thỏa thuận bằng lời nói (Hợp đồng bằng miệng) về việc sang nhượng nhà đất nói trên giữa vợ chồng ông Cao Văn H, bà Lê Thị Ngọc M và vợ chồng ông Nguyễn Văn N, bà Lê Thị Trà M là giao địch dân sự vô hiệu.

[5]. Về lỗi trong trách nhiệm dân sự; xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu; giao dịch về chuyển nhượng nhà đất hai bên thỏa thuận là vô hiệu; mức độ lỗi làm cho giao dịch bị vô hiệu của hai bên là như nhau vì vậy không bên nào phải bồi thường theo quy định tại Điều 364 của Bộ luật dân sự. Về xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu; vợ chồng ông Cao Văn H, bà Lê Thị Ngọc M phải trả cho vợ chồng ông Nguyễn Văn N, bà Lê Thị Trà M số tiền mua nhà, đất theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự.

[6]. Về quan điểm, ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa: Quan điểm, ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa là có cơ sở, căn cứ; cần được chấp nhận.

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26; Khoản 1 Điều 35 Điều 39; các Điều 144; Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; áp dụng khoản 2 Điều 119 các Điều 122, 129, 131, 398, 502 của Bộ luật dân sự; Điều 11, 120 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của UBTV QH14; quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử: Chấp nhận nội dung đòi lại tiền trả trước để mua nhà đất trong đơn khởi kiện đề ngày 08 tháng 6 năm 2022 của ông Nguyễn Văn N và bà Lê Thị Trà M;

Tuyên bố giao dịch dân sự bằng lời nói (Hợp đồng bằng miệng) về việc sang nhượng nhà đất thực hiện vào thời gian khoảng tháng 10/2017 giữa vợ chồng ông Cao Văn H, bà Lê Thị Ngọc M và vợ chồng ông Nguyễn Văn N, bà Lê Thị Trà M là vô hiệu.

Buộc ông Cao Văn H, bà Lê Thị Ngọc M phải trả cho ông Nguyễn Văn N, bà Lê Thị Trà M số tiền: 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng);

Áp dụng Điều 357, khoản 2 Điều 466 của Bộ luật dân sự, kể từ ngày ông Nguyễn Văn N, bà Lê Thị Trà M có đơn yêu cầu thị hành án, nếu ông Cao Văn H, bà Lê Thị Ngọc M không trả, trả không hết hoặc chậm trả số tiền nêu trên thì phải trả tiền lãi suất 10%/năm tương ứng với thời gian và số tiền chậm trả tại thời điểm thi hành án.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Cao Văn H, bà Lê Thị Ngọc M phải nộp 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm để nộp vào ngân sách Nhà nước. Trả lại cho bà Lê Thị Trà M ông Nguyễn Văn N số tiền 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số: AA/2021/0002775 ngày 28 tháng 6 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ngọc Hồi tỉnh Kon Tum, bà Lê Thị Trà M nhận lại số tiền trên tại Chi cục thi hành án huyện Ngọc Hồi tỉnh Kon Tum.

Căn cứ các Điều 271; 272; 273 của Bộ luật tố tụng dân sự. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án (08/9/2022) nguyên đơn, bị đơn có quyền làm đơn kháng cáo bản án để yêu cầu xét xử phúc thẩm vụ án.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.