Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số XX/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH Đ

BẢN ÁN XX/2023/DS-PT NGÀY 20/09/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 20 tháng 9 năm 2023, tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đ, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 178/2023/TLPT- DS ngày 22 tháng 8 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 51/2023/DS-ST ngày 11/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Đ, tỉnh Đ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 276/2023/QĐ-PT ngày 05 tháng 9 năm 2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Minh V, sinh năm 1987; Cư trú tại: Số 29 Hẻm 123 Tổ dân phố 2, Thị trấn L, huyện L, Đ. Có mặt

2. Bị đơn: Ông Trần Văn D, sinh năm 1967; Cư trú tại: Hẻm Sân banh cũ L, Tổ 7, Thị trấn L, huyện L, tỉnh Đ. Có mặt

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Anh Trần Tuấn N, sinh năm 1993; Cư trú tại: Hẻm Sân banh cũ L, Tổ 7, Thị trấn L, huyện L, tỉnh Đ. Có mặt

3.2. Ông Trần Văn T, sinh năm 1971; Cư trú tại: Thôn Ấn Đạt, xã Lợi Hải, huyện B, tỉnh T. Có đơn xét xử vắng mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn bà Nguyễn Minh V trình bày:

Ngày 19/01/2022, thông qua môi giới bà V biết được ông Trần Văn D có bán 01 lô đất diện tích 4000m2, sau đó bà V đến nhà ông Trần Văn D và xem Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (bản chính) mang tên Trần Văn T. Bà V thỏa thuận mua một phần đất và tài sản trên đất thuộc một phần thửa đất số 01, tờ bản đồ số 85, xã Liên Đầm, huyện L, Đ diện tích 4000m2, giá thỏa thuận 520.000.000đ. Cùng ngày bà V có đặt cọc 200.000.000đ cho ông Trần Văn D, hai bên hẹn 120 ngày kể từ ngày 19/01/2022 đến ngày 20/5/2022, sau khi tách thửa, ra sổ thì hai bên sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và T toán số tiền còn lại là 320.000.000đ cho bên bán (bên A). Bên bán ông Trần Văn D phải hoàn tất các thủ tục ra sổ đứng tên riêng ông D, sau đó ra công chứng chuyển nhượng cho bà V. Bên B (bên mua) Nguyễn Minh V và bên bán (bên A) ông D cam kết đường đi không tranh chấp, nước tưới chung, giáp ranh không tranh chấp. Sau khi đặt cọc thì bên B có quyền sử dụng, mua bán hoặc san lấp thửa đất trên. Người lập hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ông Nguyễn Quốc Tuấn (người môi giới).

Từ ngày 19/01/2022 đến ngày 20/5/2022 thì bên bán không tách sổ cho bên mua là tôi (V), bên bán có đề cập cùng đồng sở hữu nhưng tôi không đồng ý. Tôi có tìm gặp ông D nhiều lần không được thì tôi có liên hệ với ông Trần Tuấn N (là con của ông D) để thỏa thuận trả tiền và đền cọc thì ngày 20/5/2022 ông D trả tiền cọc nhưng ông D không ra thì có con là ông N ra trả lại 200.000.000đ tiền đặt cọc và ông N thỏa thuận với tôi 07 ngày sau sẽ ra thỏa thuận lại số tiền đền cọc, khi thỏa thuận hai bên có lập “giấy đền cọc đất đề ngày 20/5/2022”. Sau thời hạn trên thì tôi có liên hệ lại nhiều lần với ông D và ông N nhưng không liên lạc được.

Nay yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 19/01/2022 giữa tôi (Nguyễn Minh V) và ông Trần Văn D.

- Buộc ông Trần Văn D phải trả cho tôi số tiền phạt cọc là 200.000.000đ.

Bị đơn ông Trần Văn D trình bày:

Tôi với bà Nguyễn Minh V không có quan hệ gì, bà V quen biết chỗ con trai tôi là Trần Tuấn N. Tôi với ông Trần Văn T là anh em ruột. Do cần vốn làm ăn nên có đồng ý chuyển nhượng cho bà Nguyễn Minh V 4000m2 đất tại một phần thửa số 01 tờ bản đồ số 85, xã Liên Đầm, huyện L, Đ, thoả thuận giá chuyển nhượng là 130.000.000đ/01 sào x 4 sào, tổng giá trị chuyển nhượng là 520.000.000đ.

Ngày 19/01/2022 tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với bà V và nhận 200.000.000đ tiền đặt cọc. Hai bên hẹn nhau trong vòng 120 ngày kể từ ngày 19/01/2022 đến ngày 20/5/2022 sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi ký hợp đồng bà V phải T toán số tiền còn lại là 320.000.000đ.

Nguồn gốc đất chuyển nhượng thuộc một phần thửa 01 tờ bản đồ 85, xã Liên Đầm, L, Đ có diện tích tổng là 40.322m2 đứng tên trên sổ là hộ Trần Văn T (em trai ruột của tôi). Khi làm hợp đồng cọc tiền và chuyển nhượng thì tôi được sự đồng ý của em trai tôi Trần Văn T, ông T cung cấp sổ đất và trích lục hoạ đồ để tôi cung cấp cho bên mua là bà V tiến hành lập hợp đồng cọc tiền và chuyển nhượng đất. Sau khi chuyển nhượng thì em trai là Trần Văn T và con trai là Trần Tuấn N có mang giấy tờ đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đến gặp ông Chiến là Cán bộ địa chính của xã Liên Đầm làm thủ tách thửa sang tên cho ông D để ông D sang tên cho bà V. Sau 02 ngày thì Cán bộ địa chính là ông Chiến trả lời bằng miệng sổ hiện tại dính quy hoạch Nông - Lâm nghiệp nên chờ cơ quan nhà nước giải quyết trước mới cho tách thửa hay không. Cán bộ địa chính hướng dẫn làm thủ tục chuyển nhượng tay nhưng bà V không đồng ý.

Sau đó tôi giao sự việc thoả thuận huỷ mua bán cho con trai là Trần Tuấn N làm việc với bà V. Ngày 20/5/2022 do có công việc bận nên có giao cho con là Trần Tuấn N số tiền 200.000.000đ để liên hệ gặp bà V trả lại tiền đặt cọc mua bán đất. Sau đó tôi có nghe con tôi là Trần Tuấn N báo lại bên mua nhận lại tiền cọc và đòi phạt cọc nhưng hai bên chưa thống nhất được với nhau.

Đối với yêu cầu khởi kiện của bà V thì tôi đồng ý huỷ Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa tôi (Trần Văn D) với bà Nguyễn Minh V ngày ký kết 19/01/2022, không đồng ý phạt cọc vì thời điểm đó nhà nước ngưng tách thửa, chưa hết thời hạn 120 ngày bà V đổi ý không tiếp tục mua đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Tuấn N trình bày: Tôi được bố tôi là ông Trần Văn D ủy quyền bằng miệng liên hệ bà V để giải quyết việc chuyển nhượng đất. Ngày 20/5/2022 thì tôi có gặp bà V, tôi đã trả lại số tiền đặt cọc 200.000.000đ. Hai bên có thỏa thuận số tiền phạt cọc nhưng không thống nhất được nên hai bên thỏa thuận 07 ngày nữa gặp nhau để thỏa thuận giải quyết việc đòi tiền phạt cọc của bà V. Hai bên có lập giấy “giấy đền cọc đất ngày 20/5/2022” người viết là bà V. Đối với yêu cầu của bà V thì tôi cùng với ý kiến của ông D là huỷ Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa tôi (Trần Văn D) với bà Nguyễn Minh V ngày ký kết 19/01/2022, không đồng ý phạt cọc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 51/2023/DS-ST ngày 11 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện L, tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Minh V về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

1.1. Hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 19/01/2022 giữa bên bán ông Trần Văn D và bên mua bà Nguyễn Minh V.

1.2. Buộc ông Trần Văn D T toán cho bà Nguyễn Minh V số tiền 6.640.000đ (Sáu triệu sáu trăm bốn mươi nghìn đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 20/7/2023 nguyên đơn bà Nguyễn Minh V làm đơn kháng cáo, đề nghị sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa hôm nay:

Nguyên đơn bà Nguyễn Minh V vẫn giữ nguyên kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

Bị đơn ông Nguyễn Minh D không đồng ý với kháng cáo của nguyên đơn và đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đ phát biểu: Về thủ tục tố tụng Thẩm phán, Hội đồng xét xử thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự cũng đã chấp hành đầy đủ giấy báo của Tòa án, thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình tại phiên tòa phúc thẩm. Về nội dung: Qua nghiên cứu hồ sơ vụ án và qua tranh tụng công khai tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Minh V trong thời hạn luật định, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về quan hệ tranh chấp: Xuất phát từ việc nguyên đơn bà V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2022 giữa bà với ông Trần Văn D và yêu cầu ông D phải chịu phạt cọc với số tiền 200.000.000đ; bị đơn ông D không đồng ý chịu phạt cọc theo yêu cầu của nguyên đơn nên các bên phát sinh tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là có căn cứ.

[3] Xét kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Minh V thấy rằng:

[3.1] Thông qua môi giới thì vào ngày 19/01/2022, bà có thỏa thuận nhận chuyển nhượng diện tích 4000m2, thuộc một phần đất số 01, tờ bản đồ số 85, xã Liên Đầm, huyện L, Đ với giá 520.000.000đ của ông Trần Văn D, đứng tên trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là ông Trần Văn T và cùng ngày đặt cọc số tiền 200.000.000đ cho ông Trần Văn D. Thỏa thuận kể từ ngày 19/01/2022 đến ngày 20/5/2022 thì ông D phải tách sổ và ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời T toán số tiền còn lại là 320.000.000đ cho ông D. Tuy nhiên đến hạn ông D không thực hiện việc tách sổ như đã cam kết. Đến ngày 20/5/2022 con ông D là Trần T N trả lại cho tôi số tiền đặt cọc 200.000.000đ và thỏa thuận 07 ngày sau sẽ ra thỏa thuận lại số tiền đền cọc, khi thỏa thuận hai bên có lập “giấy đền cọc đất đề ngày 20/5/2022”. Tuy nhiên đến nay ông D và con là ông N không đền cọc như đã thỏa thuận, vì vậy bà V yêu cầu: Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2022 giữa bà Nguyễn Minh V với ông Trần Văn D; Buộc ông Trần Văn D phải chịu phạt cọc số tiền 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng). Bị đơn ông D trình bày giữa ông với bà V có thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 4000m2 thuộc một phần thửa số 01 tờ bản đồ số 85, xã Liên Đầm, huyện L, Đ và bà V đã đặt cọc 200.000.000đ. Sau khi chuyển nhượng thì em trai là Trần Văn T là người đứng tên trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã mang giấy tờ đất đi làm thủ tách thửa sang tên cho ông D để sang tên cho bà V. Tuy nhiên, do thửa đất số 01 hiện nay thuộc đất quy hoạch Nông - Lâm nghiệp nên phải chờ cơ quan có thẩm quyền trả lời mới biết được có tách thửa được hay không. Đến ngày 20/5/2022 do có công việc bận nên có giao cho con là Trần Tuấn N số tiền 200.000.000đ để trả lại cho bà V.

Trước yêu cầu khởi kiện của bà V thì ông đồng ý Huỷ hợp đồng đặt cọc 19/01/2022 nhưng không đồng ý phạt cọc vì thời điểm đó nhà nước ngưng tách thửa và chưa hết thời hạn 120 ngày thì bà V đã yêu cầu hủy hợp đồng không tiếp tục mua diện tích đất nêu trên.

Xét thấy, đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2022 của bà Nguyễn Minh V thì phía ông Trần Văn D cũng đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc. Xét đây là sự tự nguyện của các bên đương sự trong thực hiện giao dịch dân sự nên cần tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2022 là phù hợp.

[3.2] Đối với yêu cầu của bà V buộc ông Trần Văn D phải chịu phạt cọc số tiền 200.000.000đ thì thấy rằng:

Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2022 bà V đã được ông D cung cấp thông tin về thửa đất, tại thời điểm thực hiện hợp đồng đặt cọc Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với diện tích 4.000m2 thuộc một phần thửa 01, tờ bản đồ 85 tại xã Liên Đầm, huyện L đứng tên hộ ông Trần Văn T, bà V vẫn đồng ý ký kết hợp đồng đặt cọc với ông D. Như vậy bà V đã biết rõ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đứng tên hộ ông Trần Văn T không phải đứng tên ông Trần Văn D nhưng vẫn đồng ý giao kết hợp đồng nên hợp đồng nêu trên đã vô hiệu ngay tại thời điểm giao kết ngày 19/01/2022.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc phía bị đơn ông D và em trai ông D là ông Trần Văn T có liên hệ với địa chính xã Liên Đầm và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hiện L tiến hành đo đạc, tách thửa và sau khi kiểm tra thực địa hiện trạng sử dụng đất của ông Trần Văn T tại xã Liên Đầm đối với thửa đất 01 (85) và 5 (86) vào ngày 27/3/2023 thì ngày 03/4/2023 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L ban hành Thông báo kết quả giải quyết hồ sơ số 884/TB – CNDLI từ chối giải quyết hồ sơ với lý do: “Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ cho thấy vị trí chủ sử dụng đất cần đo đạc thuộc một phần đất sản xuất Lâm nghiệp theo Quyết định số 503/QĐ-UBND ngày 08/3/2021 của UBND tỉnh Đ. Đến nay chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể, chưa có bản đồ quy hoạch 3 loại rừng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt và bàn giao cho địa phương quản lý sử dụng đất. Vì vậy, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện L hiện nay chưa có cơ sở để giải quyết hồ sơ trên”.

Xét hợp đồng ngày 19/01/2023 giữa bà V với ông D thể hiện: “Trường hợp bên A không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất, hay thửa đất bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì phải bồi thường gấp 3 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc”.

Xét thấy bên bán không từ chối cung cấp giấy tờ, bên mua cũng không yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ, thửa đất không bị tranh chấp với ai, ông D cũng đồng ý tiếp tục bán thửa đất nêu trên cho bà V.

Như vậy, trên thực tế sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì phía bị đơn đã liên hệ làm thủ tục đo đạc để tách thửa nhưng thửa đất không đủ điều kiện tách thửa và hồ sơ bị Cơ quan có thẩm quyền trả lại nên thuộc trường hợp lỗi khách quan. Phía nguyên đơn và bị đơn đều xác định có lỗi do không tìm hiểu kỹ thửa đất hai bên chuyển nhượng có đủ điều kiện tách thửa hay không trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 19/01/2022.

Từ những nhận định trên, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà V là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.

[3.3] Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, ông Trần Văn D đồng ý T toán tiền lãi trên số tiền 200.000.000đ đã nhận từ ngày 19/01/2022 đến ngày trả lại tiền là 20/5/2022 cụ thể: 200.000.000đ x 0,83%/tháng x 4 tháng = 6.640.000đ cho bà V nên cần ghi nhận.

[4.] Từ những phân tích trên, kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Minh V là không có cơ sở chấp nhận, cần giữ nguyên Bản án sơ thẩm theo hướng đã nhận định trên.

[5] Về chi phí tố tụng: Chi phí khai thác hồ sơ số tiền 106.720 đồng, bà V tự nguyện chịu, bà V đã nộp đủ nên Hội đồng xét xử không đặt ra xet xét. [6] Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên nguyên đơn bà Nguyễn Minh V phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bị đơn ông Trần Văn D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 300.000đ đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2022 được chấp nhận và 332.000đ án phí trên số tiền 6.640.000đ T toán cho phía nguyên đơn.

Buộc nguyên đơn bà V phải chịu án phí trên số tiền yêu cầu phạt cọc không được chấp nhận, cụ thể: 200.000.000đ x 5% = 10.000.000đ.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 01 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Minh V, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 51/2023/DS-ST ngày 11/7/2023 của Toà án nhân dân huyện L, tỉnh Đ.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Minh V về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bị đơn ông Trần Văn D Hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 19/01/2022 giữa ông Trần Văn D với bà Nguyễn Minh V.

Buộc ông Trần Văn D T toán cho bà Nguyễn Minh V số tiền 6.640.000đ (Sáu triệu sáu trăm bốn mươi nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Minh V về việc yêu cầu ông Trần Văn D phải chịu phạt cọc số tiền 200.000.000đ 3. Về án phí:

Buộc bà Nguyễn Minh V phải chịu án phí dân sự phúc thẩm 300.000đ, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lại thu số 0002362 ngày 04/8/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L (Bà Nguyễn Minh V đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm).

Buộc bà Nguyễn Minh V chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 10.000.000đ (Mười triệu đồng), được trừ vào số tiền 5.300.000đ đã nộp tạm ứng án phí theo biên lai số 0006792 ngày 28/9/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L; Bà Nguyễn Minh V phải nộp thêm số tiền 4.700.000đ (bốn triệu bảy trăm ngàn đồng).

Buộc ông Trần Văn D phải chịu 632.000đ (Sáu trăm ba mươi hai nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Trường hợp Bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7,7a,7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.