Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 21/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG TRỊ

BẢN ÁN 21/2023/DS-ST NGÀY 28/06/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 28 tháng 6 năm 2023, tại Hội trường xét xử - Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị tiến hành xét xử công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số: 03/2023/TLST-DS ngày 05 tháng 01 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 30/2023/QĐXXST-DS ngày 16 tháng 5 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Phan Văn H, bà Hồ Thị H; địa chỉ: Khu phố A, thị trấn B, huyện C, tỉnh Quảng Trị, vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Trần Thị Ly L – Công ty Luật Văn H; địa chỉ: Số 146/1 T, Đông Hà, Quảng Trị là người đại diện theo ủy quyền (Hợp đồng ủy quyền ngày 25/7/2022), có mặt.

- Bị đơn: Ông Trần Văn H; địa chỉ: Thôn 06, xã D, huyện C, tỉnh Quảng Trị, có mặt.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Trần Quang T; địa chỉ: Thôn 05, xã D, huyện C, tỉnh Quảng Trị là người đại diện theo ủy quyền, có mặt.

- Người làm chứng: Văn phòng Công chứng T; địa chỉ: địa chỉ: Số 54, đường H, Đ, tỉnh Quảng Trị, vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 12/2/2022, ông Trần Văn H và bà Hồ Thị H ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc ông H chuyển nhượng cho bà H thửa đất số 320, tờ bản đồ số 08 với diện tích 17m x 25m, giá chuyển nhượng 2.924.000.000đồng. Thời hạn đặt cọc 120 ngày kể từ ngày 12/2/2022 đến ngày 12/6/2022. Số tiền đặt cọc là 300.000.000đồng. Do ông H chưa làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ và tiến hành tách thửa nên các bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc trên. Ngày 29/7/2022, ông Trần Văn H và bà Hồ Thị H ký kết lại hợp đồng đặt cọc để thay thế hợp đồng đặt cọc ngày 12/2/2022 trên và nhằm đảm bảo việc ông H chuyển nhượng cho bà H thửa đất số 320, tờ bản đồ số 08 với diện tích 425m2 (17m x 25m có 100m2 đất ở), giá chuyển nhượng 2.924.000.000đồng. Thời hạn đặt cọc 30 ngày kể từ ngày 29/7/2022 đến ngày 29/8/2022. Thực tế ông H đã nhận số tiền đặt cọc là 300.000.000đồng. Đến ngày 29/8/2022 ông H không thực hiện được việc bàn giao thực địa để công chứng nên hai bên thỏa thuận bàn giao thực địa trước 09 giờ ngày 30/8/2022 để công chứng hợp đồng tại Văn phòng Công chứng T. Tuy nhiên đến 11 giờ ngày 30/8/2022 ông H vẫn không hoàn tất thủ tục bàn giao thực địa và tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, ông H đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên nguyên đơn bà Hồ Thị H khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Trần Văn H phải trả số tiền nhận cọc 300.000.000đồng.

Đối với ông Phan Văn H, theo đơn khởi kiện ông Phan Văn H là đồng nguyên đơn khởi kiện trong vụ án, nhưng theo hợp đồng đặt cọc trên ông Hải không tham gia giao dịch dân sự này nên người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xin rút yêu cầu khởi kiện của ông Phan Văn H.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông Trần Văn H trình bày:

Bị đơn ông H thừa nhận đã ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 12/2/2022, nhưng do ông H chưa thực hiện việc tách thửa đúng theo thời gian của thỏa thuận hợp đồng đặt cọc nên ngày 29/7/2022 các bên ký kết lại hợp đồng đặt cọc để thay thế hợp đồng đặt cọc ngày 12/2/2022. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc trên nhằm đảm bảo việc ông H chuyển nhượng cho bà H thửa đất số 320, tờ bản đồ số 08 với diện tích 425m2 (17m x 25m có 100m2 đất ở), giá chuyển nhượng 2.924.000.000đồng. Thời hạn đặt cọc 30 ngày kể từ ngày 29/7/2022 đến ngày 29/8/2022.

Để thực hiện hợp đồng đặt cọc, ông H xin cấp đổi GCNQSDĐ và tiến hành tách thửa cắm mốc giới thửa đất, nhưng đến khoảng 16 giờ 30 phút ngày 29/8/2022, ông H mởi nhận được GCNQSDĐ cấp đổi và sơ đồ tách thửa nên không thể tiến hành bàn giao thực địa cũng như công chứng hợp đồng chuyển nhượng nên hai bên thỏa thuận bàn giao thực địa vào lúc 09 giờ ngày 30/8/2022 và công chứng hợp đồng tại Văn phòng Công chứng T. Tuy nhiên, ông H đến Văn phòng Công chứng T vào lúc khoảng 09 giờ ngày 30/8/2022 để làm thủ tục công chứng, nhưng bà H chưa đến. Do thiếu một số giấy tờ nên ông H về nhà. Khoảng 10 giờ 30 phút ngày 30/8/2022, ông H đến lại Văn phòng Công chứng T, nhưng bà H đã bỏ về. Ông H liên hệ với bà H, nhưng bà H không đến. Vì vậy, ông H không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người làm chứng Văn phòng công chứng T trình bày:

Ngày 30/8/2022 ông H và bà H có đến Văn phòng Công chứng T, nhưng đến thời gian nào và bao nhiêu lần thì Văn phòng Công chứng T không biết được. Văn phòng Công chứng T không tiếp nhận hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Văn H, bà Hồ Thị H và ông Trần Văn H do không có yêu cầu công chứng của các bên. Camera ghi hình của Văn phòng Công chứng T ngày 30/8/2022 không còn lưu trữ vì đã tự động xóa hình ảnh sau 01 tháng.

Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa:

- Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án và việc chấp hành pháp luật của nguyên đơn trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đảm bảo thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn chấp hành đúng quy định của pháp luật tụng dân sự.

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 3 Điều 35, Điều 37, điểm c khoản 1 Điều 217, Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Điều 117, 328 Bộ luật dân sự năm 2015; Khoản 1, 3 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, đề nghị Hội đồng xét xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị H về việc buộc ông Trần Văn H phải hoàn trả 300.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bà H.

- Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc ông Trần Văn H phải chịu phạt cọc 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng) và tiền lãi chậm thanh toán với lãi suất 9%/năm.

Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của Ông Phan Văn H về việc buộc ông Trần Văn H phải hoàn trả 300.000.000 đồng tiền đặt cọc -Về án phí: Buộc ông Trần Văn H phải chịu 15.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa người làm chứng Văn phòng công chứng T vắng mặt tại phiên tòa, nhưng đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần. Căn cứ khoản 2 Điều 229 của BLTTDS quy định thì người làm chứng Văn phòng công chứng T đã có văn bản trình bày ctrong hồ sơ vụ án nên Hội đồng xét xử quyết định tiến hành xét xử vụ án.

[2] Về quyền khởi kiện:

Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn ông Phan Văn H, bà Hồ Thị H khởi kiện yêu cầu buộc bị đơn ông Trần Văn H phải trả số tiền nhận cọc 300.000.000đồng theo hợp đồng đặt cọc ngày 29/7/2022. Tủy nhiên, theo hợp đồng đặt cọc ngày 29/7/2022 thể hiện bà H và ông H là chủ thể ký kết hợp đồng đặt cọc. Còn ông Hải không phải là tham gia giao dịch dân sự về hợp đồng đặt cọc trên. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Hải xin rút yêu cầu khởi kiện của ông Phan Văn H. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 192, điểm g khoản 1 Điều 217 BLTTDS quy định thì việc người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện là hoàn toàn tự nguyện Hội đồng xét xử đình chỉ yêu cầu khởi của ông Phan Văn H vì ông Hải không có quyền khởi kiện.

[3]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp:

Nguyên đơn bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Trần Văn H phải trả số tiền nhận cọc 300.000.000đồng theo hợp đồng đặt cọc ngày 29/7/2022. Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 3 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 37 và điểm đ khoản 1 Điều 469 của Bộ luật tố tụng dân sự quy định thì Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

[4]. Về rút một phần yêu cầu khởi kiện:

Ngày 25/4/2023, nguyên đơn bà H và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà H có đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu buộc ông Trần Văn H phải trả cho nguyên đơn số tiền phạt cọc 600.000.000đồng và tiền lãi chậm thanh toán. Căn cứ khoản 2 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử thấy việc bà H và người đại diện theo ủy quyền của các nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện trên là tự nguyện nên chấp nhận và đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Văn H.

[5] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà H, Hội đồng xét xử xét thấy:

Tại phiên tòa, bà H và ông H đều thừa nhận bà H và ông H ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 12/02/2022, nhưng do ông H chưa thực hiện được việc tách thửa đúng theo thỏa thuận hợp đồng đặt cọc nên ngày 29/7/2022 các bên ký kết lại hợp đồng đặt cọc để thay thế hợp đồng đặt cọc ngày 12/2/2022. Việc các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo việc ông H chuyển nhượng một phần thửa đất số 320, tờ bản đồ số 08 với diện tích 425m2 (17m x 25m có 100m2 đất ở), giá chuyển nhượng 2.924.000.000đồng. Hợp đồng đặt cọc ngày 29/7/2022 không có công chứng, chứng thực. Căn cứ Điều 119 của Bộ luật dân sự quy định thì Hợp đồng đặt cọc không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên về hình thức hợp đồng đặt cọc trên đúng quy định pháp luật.

Về nội dung của hợp đồng đặt cọc: Tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 29/7/2022, ông H và bà H đều có đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng thể hiện ý chí của các bên hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung giao kết hợp đồng không trái pháp luật. Ông H thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất số 320, tờ bản đồ số 08 với diện tích 425m2 (17m x 25m có 100m2 đất ở) cho bà H với giá chuyển nhượng 2.924.000.000đồng. Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc thỏa thuận thời hạn đặt cọc 30 ngày kể từ ngày 29/7/2022 đến ngày 29/8/2022, bên ông H (bên A) nhận đủ tiền cọc sẽ cùng bà H (bên B) làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền. Tại phiên tòa, ông H thừa nhận đã nhận số tiền đặt cọc 300.000.000đồng của bà H. Tại Điều 4 của hợp đồng đặt cọc thỏa thuận ông H chịu trách nhiệm làm sổ. Các bên còn thỏa thuận: Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu ông H không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bà H thì ông H phải bồi thường cho bà H gấp 03 lần số tiền đặt cọc và ngược lại. Các bên còn thỏa thuận đất không tranh chấp, không quy hoạch. Như vậy, nội dung của hợp đồng đặt cọc không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng đặt cọc trên đã có hiệu lực pháp luật.

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ngày 24/8/2022 ông H xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xin tách thửa. Tại phiên tòa, ông H trình bày: Khoảng 16 giờ 30 ngày 29/8/2022 Văn phòng đăng ký đất đai huyện C mới cho ông H nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 202041 và sơ đồ tách thửa nên các bên không thể tiến hành bàn giao thực địa và thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Do bà H yêu cầu phải có hồ sơ tách thửa để tiến hành bàn giao thực địa trước khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng nên ông H xin gia hạn hợp đồng sẽ bàn giao thực địa trước 09 giờ ngày 30/8/2022. Theo tài liệu do ông H cung cấp tin nhắn của bà H vào lúc 10 giờ 53 phút ngày 30/8/2022 thể hiện nội dung: “Sáng hôm nay ngày 30/8/2022, theo như thỉnh cầu của ông H (bên A) gia hạn thời gian công chứng đến 09 giờ sáng. Bà H (bên B) đồng ý và đã yêu cầu ông H bàn giao thực địa trước khi công chứng. Nhưng nay đã 11 giờ mà bên A vẫn chưa bàn giao thực địa”. Còn tin nhắn của ông H lúc 11 giờ 33 phút thể hiện nội dung: “Bên A đã có mặt tại thửa đất yêu cầu bên B có mặt để đo đạc bàn giao thực trạng ngày hôm nay. Bên B không có mặt thì bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng…bên A có mặt 09 giờ tại Văn phòng công chứng và bên B yêu cầu bàn giao thực địa, bên A đã làm đúng theo yêu cầu của bên B…hôm nay mà bên B không đến công chứng thì bên B chịu mất tiền cọc…”. Cũng theo ông H trình bày: Khoảng 09 giờ - 09 giờ 45 phút ngày 30/8/2022 ông H đến Văn phòng Công chứng T để làm thủ tục công chứng, nhưng bà H chưa đến. Do thiếu một số giấy tờ nên ông H về nhà. Khoảng 10 giờ 30 phút ngày 30/8/2022, ông H đến Văn phòng Công chứng T, nhưng bà H đã bỏ về. Như vậy, bà H và ông H đều thừa nhận có việc gia hạn hợp đồng đặt cọc đến 09 giờ ngày 30/8/2022 được thể hiện trong tin nhắn điện thoại do ông H cung cấp và thực tế 09 giờ ngày 30/8/2022 ông H chưa tiến hành bàn giao thực địa cho bà H nên không thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Văn phòng công chứng T xác nhận ông H và bà H đều đến Văn phòng công chứng T ngày 30/8/2022, nhưng đến thời gian nào và bao nhiêu lần thì Văn phòng Công chứng T không biết được. Văn phòng Công chứng T không tiếp nhận hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và ông H do không có yêu cầu công chứng của các bên. Do ông H là người có lỗi do chưa tiến hành bàn giao thực địa cho bà H trước 09 giờ ngày 30/8/2022 nên các bên không thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, Hội đồng xét xử thấy cần buộc ông H phải trả tiền nhận cọc 300.000.000đồng cho bà H là có cơ sở.

Từ phân tích trên, Hội đồng xét xử thấy cần chấp nhận quan điểm giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị H.

[6] Về án phí: Căn cứ khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 148 BLTTDS; khoản 4 Điều 27, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án quy định: Bị đơn ông Trần Văn H phải chịu số tiền 15.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho bà Hồ Thị H số tiền 19.500.000đồng nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu tiền số 0000219 ngày 04/01/2023 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Quảng Trị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 148, điểm a khoản 1 Điều 192, điểm g khoản 1 Điều 217, khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Điều 117, Điều 119, Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015; khoản 4 Điều 27, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông Phan Văn H.

2. Đình chỉ xét xử đối với phần rút yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị H về việc yêu cầu buộc ông Trần Văn H phải trả phạt cọc số tiền 600.000.000đồng và số tiền lãi chậm thanh toán với lãi suất 9%/năm.

3. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị H. Buộc ông Trần Văn H phải trả cho bà Hồ Thị H số tiền 300.000.000đồng (Ba trăm triệu đồng).

4. Về án phí:

- Ông Trần Văn H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 1 .000.000đồng (Mười lăm triệu đồng).

- Hoàn trả cho bà Hồ Thị H số tiền 19.500.000đồng nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu tiền số 0000219 ngày 04/01/2023 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Quảng Trị.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án, cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi xuất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.