Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 302/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 302/2024/DS-PT NGÀY 11/11/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 11 tháng 11 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 232/2024/TLPT-DS ngày 07/10/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do Bản án sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 20/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo; Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 261/2024/QĐPT- DS ngày 14/10/2024 và Quyết định hoãn phiên toà số 276/2024/QĐ-PT ngày 04/11/2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Trọng T1, sinh năm 1974 (vắng mặt); Địa chỉ:

Thôn N, thị trấn L, huyện C, tỉnh Hải Dương;

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn: Ông Hà Văn T2, sinh năm 1971 (có mặt); Địa chỉ: Thôn T1, xã E, huyện S, tỉnh Phú Yên.

- Bị đơn: Ông Nguỵ Văn C1, sinh năm 1992 (có mặt) và bà Chu Thị H1, sinh năm 1993 (vắng mặt); Cùng địa chỉ: Thôn T2, xã E, huyện S, tỉnh Phú Yên.

Người đại diện theo uỷ quyền của ông C1:

+ Ông Nguyễn Đình C2, sinh năm 1984 (có mặt); Địa chỉ: Tổ dân phố 6, phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk;

+ Ông Phạm Trí T3, sinh năm 2001 (vắng mặt); Địa chỉ: Tổ dân phố 8, phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng N (A) – Chi nhánh huyện S, tỉnh Phú Yên; Địa chỉ: Số 13 T, thị trấn H, huyện S, tỉnh Phú Yên.

Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Dương Hoàng Minh H3 – Chức vụ: Trưởng phòng Khách hàng (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

- Người làm chứng: Ông Huỳnh Hữu G, sinh năm 1987 (có mặt); Địa chỉ: Thôn T2, xã E, huyện S, tỉnh Phú Yên.

* Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguỵ Văn C1 và bà Chu Thị H1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn ông Nguyễn Trọng T1 và người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn thống nhất trình bày: Ngày 24/10/2022, ông Nguyễn Trọng T1 và vợ chồng ông Ngụy Văn C1, bà Chu Thị H1 ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 63, tờ bản đồ số 41, diện tích 20.294,7 m', tại thôn Đ, xã C, huyện M. Giá chuyển nhượng là 3.220.000.000 đồng. Ông T1 đã đặt cọc trước số tiền 500.000.000 đồng. Theo thỏa thuận, bên chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm lên đất ở (thổ cư) cho bên nhận chuyển nhượng là 400m2.

Số tiền còn lại là 2.720.000.000 đồng ông T1 sẽ trả sau khi bên bán đã chuyển đổi được 400m2 đất thổ cư và làm thủ tục công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Mọi chi phí do vợ chồng ông C1, bà H1 chịu trách nhiệm chi trả. Các bên có thỏa thuận toàn bộ thủ tục sẽ được thực hiện trong thời gian 150 ngày, kể từ ngày 24/10/2022 đến ngày 24/3/2023. Tuy nhiên, đến nay đã quá hạn nhưng vợ chồng ông C1, bà H1 vẫn chưa hoàn tất các thủ tục theo như thỏa thuận. Do ông C1, bà H1 vi phạm nội dung thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng đất nên ông T1 yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 24/10/2022 vô hiệu. Buộc ông C1, bà H1 phải trả lại cho ông T1 số tiền cọc 500.000.000 đồng.

Quá trình tố tụng và tại phiên tòa bị đơn vợ chồng ông Ngụy Văn C1, bà Chu Thị H1 trình bày:

Bị đơn thừa nhận có ký kết hợp đồng đặt cọc có nội dung như nguyên đơn đã trình bày, tuy nhiên số tiền còn lại 2.720.000.000 đồng bên mua sẽ trả sau khi các bên làm thủ tục công chứng, chứng thực tại cơ quan có thầm quyền.

Theo thỏa thuận, ông C1, bà H1 có trách nhiệm chuyển đổi mục đích sử dụng cho bên mua từ đất trồng cây lâu năm lên đất ở (thổ cư) là 400m2, nhưng các bên không thỏa thuận cụ thể thời gian phải thực hiện. Thời gian 150 ngày chỉ là thời hạn đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng để thực hiện thủ tục sang tên, công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi các bên hoàn tất thủ tục sang tên cho ông T1, ông C1 bà H1 sẽ có trách nhiệm chuyển đối mục đích cho ông T1 lên 400m2 đất thổ cư. Việc khởi kiện của ông T1 là không có căn cứ, đề nghị Tòa án bác yêu cầu của ông T1 và buộc ông T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng N - Chi nhánh huyện S, tỉnh Phú Yên trình bày:

Theo Hợp đồng tín dụng số 4606LAV202401371 ngày 25/4/2024, vợ chồng ông C1 bà H1 thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 63, tờ bản đồ số 41, diện tích 20.294,7m2. Địa chỉ: thôn Đ, xã C, huyện M, tỉnh Đắk Lắk để vay Ngân hàng số tiền 1.100.000.000 đồng, thời hạn vay là 01 năm. Hiện tại đang trong thời hạn vay vốn, nên vợ chồng ông C1, bà H1 chưa vi phạm nghĩa vụ thanh toán, trả nợ. Việc ký kết hợp đồng thế chấp, công chứng và đăng ký thế chấp được thực hiện theo đúng quy định. Trong trường hợp ông C1 bà H1 vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì tài sản thế chấp được xử lý theo quy định của pháp luật để ngân hàng thu hồi tài sản cho vay.

Tại Bản án sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 20/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39;

Điều 85; Điều 87; Điều 92; Điều 147; Điều 157; Điều 158; Điều 227; Điều 228; Điều 266; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự. Căn cứ Điều 117; Điều 123; Điều 328; Điều 357; Điều 414; Điều 427; Điều 468 của Bộ luật Dân sự; Điều 12; Điều 188 Luật Đất đai. Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Trọng T1.

1. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/10/2022 giữa ông Nguyễn Trọng T1 và vợ chồng ông Nguỵ Văn C1, bà Chu Thị H1 vô hiệu;

2. Buộc vợ chồng ông Nguỵ Văn C1, bà Chu Thị H1 phải trả cho ông Nguyễn Trọng T1 số tiền 500.000.000 đồng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

* Kháng cáo: Ngày 04/7/2024, bị đơn ông Nguỵ Văn C1 và bà Chu Thị H1 kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 20/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk, đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xem xét không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Trọng T1.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn ông Nguyễn Đình C2 trình bày: Thực tế người ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 24/10/2022 với ông Nguỵ Văn C1 là bà Lương Thị Hoa D (là em vợ của ông Nguyễn Trọng T1) nên ông T1 không có quyền khởi kiện trong vụ án này. Quá trình xét xử ở cấp sơ thẩm, ông C1 đã đề nghị Toà án triệu tập bà Dung để làm rõ vì sao bà D là người giao kết hợp đồng đặt cọc và đề nghị giám định chữ ký của ông T1 nhưng không được Toà án giải quyết. Ngoài ra, đây là tranh chấp hợp đồng đặt cọc chứ không phải là tranh chấp quyền sử dụng đất, vì vậy Toà án nhân dân huyện M’Đrắk thụ lý, giải quyết vụ án là không đúng thẩm quyền. Mặc dù, hiện nay quyền sử dụng thửa đất số 63, tờ bản đồ số 41 đã được thế chấp cho Ngân hàng nhưng nếu ông T1 vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì ông C1, bà H1 sẽ làm thủ tục để giải chấp quyền sử dụng đất trên.

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Hà Văn T2 giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án, Thẩm phán và HĐXX đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 296 và Điều 312 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Chu Thị H1; căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguỵ Văn C1; giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 20/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Đơn kháng cáo của bị đơn ông Nguỵ Văn C1, bà Chu Thị H1 được nộp trong thời hạn luật định và nộp tạm ứng án phí nên hợp lệ. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm là phù hợp. Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Trọng T1 không rút đơn khởi kiện, bị đơn ông Nguỵ Văn C1 không rút đơn kháng cáo; Các đương sự không tự hòa giải được với nhau về việc giải quyết vụ án và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết.

Đối với bị đơn bà Chu Thị H1 có kháng cáo và đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt nên căn cứ khoản 3 Điều 296 và Điều 312 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của bà Chu Thị H1.

[2] Xét nội dung đơn kháng cáo của bị đơn ông Nguỵ Văn C1, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

[2.1] Ngày 24/10/2022, ông T1 và vợ chồng ông C1, bà H1 đã ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 63, tờ bản đồ số 41, toạ lạc tại thôn Đ, xã C, huyện M, tỉnh Đắk Lắk. Thửa đất này có nguồn gốc do UBND huyện M cấp GCNQSDĐ số DB 094544 ngày 11/10/2022 cho bà Trương Thị Thuý H2. Ngày 18/10/2022, bà Trương Thị Thuý H2 chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho vợ chồng ông Nguỵ Văn C1, bà Chu Thị H1. Ngày 26/10/2022, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M xác nhận biến động quyền sử dụng đất tại trang 3 của GCNQSDĐ số DB 094544 mang tên vợ chồng ông Nguỵ Văn C1, bà Chu Thị H1.

Tuy nhiên, trước đó vào ngày 24/10/2022 ông T1 và vợ chồng ông C1, bà H1 đã ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là vi phạm Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Bởi lẽ, tại thời điểm ngày 24/10/2022 thì bà Trương Thị Thuý H2 vẫn là người đang quản lý, sử dụng đối với thửa đất số 63, tờ bản đồ số 41 và lúc này vợ chồng ông C1, bà H1 chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nên chưa có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng thửa đất trên nhưng ông T1 và vợ chồng ông C1, bà H1 lại ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là không phù hợp với quy định tại Điều 5, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Như vậy, căn cứ Điều 117, Điều 122 và Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/10/2022 giữa ông Nguyễn Trọng T1 và ông Nguỵ Văn C1, bà Chu Thị H1 bị vô hiệu kể từ thời điểm giao kết do vi phạm điều cấm của Luật Đất đai năm 2013.

[2.2] Mặt khác, đến ngày 25/4/2024, ông C1, bà H1 đã thế chấp quyền sử dụng thửa đất trên cho khoản vay tại Ngân hàng N - Chi nhánh huyện S, tỉnh Phú Yên nên đối tượng của hợp đồng không còn. Từ đó, không thể buộc các bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc ngày 24/10/2022 nên Toà án cấp sơ thẩm đã chấp nhận đơn khởi kiện của ông T1, tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc trên là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.

Do đó, nội dung yêu cầu kháng cáo của ông C1, bà H1 đề nghị ông T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có cơ sở để chấp nhận.

[2.3] Đối với ý kiến của người đại diện theo uỷ quyền của ông Nguỵ Văn C1 là ông Nguyễn Đình C2, thì thấy: Hợp đồng đặt cọc ngày 24/10/2022 là do ông Nguyễn Trọng T1 ký kết, đồng thời ông T1 còn chuyển cho bị đơn số tiền 500.000.000 đồng để đặt cọc cho bị đơn thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng một phần thửa đất số 63, tờ bản đồ số 41, toạ lạc tại thôn Đ, xã C, huyện M, tỉnh Đắk Lắk. Tuy nhiên, do ông C1, bà H1 đã không thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên ông T1 đã khởi kiện là thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện M. Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn cho rằng bị đơn đã yêu cầu Toà án việc triệu tập bà Lương Thị Hoa D và đề nghị trưng cầu giám định chữ ký, chữ viết của ông Nguyễn Trọng T1, nhưng trong hồ sơ vụ án không có tài liệu nào chứng minh ông C1 đã đề nghị Toà án thực hiện các nội dung trên.

[2.4] Về hậu quả của giao dịch dân sự bị vô hiệu: Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, do hợp đồng đặt cọc ngày 24/10/2022 bị vô hiệu nên Toà án cấp sơ thẩm buộc ông C1, bà H1 phải trả lại cho ông T1 số tiền đã nhận đặt cọc là 500.000.000 đồng là đúng pháp luật.

Về lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu: Do nguyên đơn không yêu cầu Toà án xem xét trách nhiệm bồi thường của bên có lỗi nên Toà án cấp sơ thẩm không đề cập giải quyết trong vụ án này là phù hợp.

[3] Về chi phí tố tụng: Bị đơn ông Nguỵ Văn C1 và bà Chu Thị H1 phải chịu 3.000.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Nguyên đơn ông Nguyễn Trọng T1 được nhận lại số tiền 3.000.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ đã thanh toán xong, sau khi thu được từ ông C1, bà H1.

[4] Về án phí:

- Bị đơn ông Nguỵ Văn C1 và bà Chu Thị H1 phải chịu 24.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm;

- Nguyên đơn ông Nguyễn Trọng T1 được nhận lại số tiền 12.000.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0000668 ngày 09/10/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện M;

- Bị đơn ông Nguỵ Văn C1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp tại Biên lai thu số 0000750 ngày 25/7/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện M;

- Sung vào công quỹ nhà nước số tiền 300.000 án phí dân sự phúc thẩm do ông Nguỵ Văn C1 nộp thay bà Chu Thị H1 tại Biên lai thu số 000749 ngày 25/7/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện M.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 296, khoản 1 Điều 308 và Điều 312 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015:

- Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Chu Thị H1;

- Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguỵ Văn C1;

- Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 20/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.

Tuyên xử:

- Áp dụng Điều 117, Điều 122, Điều 123 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự;

- Áp dụng Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;

- Áp dụng khoản 2 Điều 26, khoản 1 Điều 29 và khoản 8 Điều 34 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/10/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Trọng T1:

- Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/10/2022 giữa ông Nguyễn Trọng T1 và ông Nguỵ Văn C1, bà Chu Thị H1 là vô hiệu.

- Buộc ông Nguỵ Văn C1, bà Chu Thị H1 phải trả lại cho ông Nguyễn Trọng T1 số tiền đặt cọc đã nhận là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

[2] Về chi phí tố tụng: Bị đơn ông Nguỵ Văn C1 và bà Chu Thị H1 phải chịu 3.000.000 đồng (ba triệu đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Nguyên đơn ông Nguyễn Trọng T1 được nhận lại số tiền 3.000.000 đồng (ba triệu đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ đã thanh toán xong, sau khi thu được từ ông C1, bà H1.

[3] Về án phí:

- Bị đơn ông Nguỵ Văn C1 và bà Chu Thị H1 phải chịu 24.000.000 đồng (hai mươi tư triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm;

- Nguyên đơn ông Nguyễn Trọng T1 được nhận lại số tiền 12.000.000 đồng (mười hai triệu đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0000668 ngày 09/10/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện M;

- Bị đơn ông Nguỵ Văn C1 phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp tại Biên lai thu số 0000750 ngày 25/7/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện M;

- Sung vào công quỹ nhà nước số tiền 300.000 (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm do ông Nguỵ Văn C1 nộp thay bà Chu Thị H1 tại Biên lai thu số 000749 ngày 25/7/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện M.

[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.