Thông báo 12/TB-UBND phản hồi thông báo kết luận của Thanh tra Chính phủ

Thuộc tính
Nội dung
Tiếng Anh (English)
Văn bản gốc/PDF
Lược đồ
Liên quan hiệu lực
Liên quan nội dung
Thuộc tính
Tải về

Đang tải văn bản...

Số hiệu:	12/TB-UBND	Loại văn bản:	Thông báo
Nơi ban hành:	Thành phố Đà Nẵng	Người ký:	Văn Hữu Chiến
Ngày ban hành:	19/01/2013	Ngày hiệu lực:	Đã biết
Ngày công báo:	Đang cập nhật	Số công báo:	Đang cập nhật
		Tình trạng:	Đã biết

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 12/TB-UBND	Đà Nẵng, ngày 19 tháng 01 năm 2013

THÔNG BÁO

VỀ VIỆC PHẢN HỒI THÔNG BÁO KẾT LUẬN CỦA THANH TRA CHÍNH PHỦ VỀ VIỆC CHẤP HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO, PHÒNG, CHỐNG THAM NHŨNG VÀ MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẦU TƯ LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chiều ngày 17-1-2013, Thanh tra Chính phủ đã công khai Thông báo số 160/TB-TTCP ngày 17-1-2013 kết luận thanh tra trách nhiệm của Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng trong việc chấp hành pháp luật về thanh tra, khiếu nại, tố cáo và phòng, chống tham nhũng, thanh tra một số dự án đầu tư có liên quan đến việc quản lý sử dụng đất và Đài Truyền hình Việt Nam đăng toàn văn kết luận trên bản tin chính VTV1 lúc 19 giờ ngày 17-1-2013.

Về nội dung kết luận này, UBND thành phố Đà Nẵng có ý kiến phản hồi như sau:

I. VỀ VIỆC LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT:

Tất cả các dự án mà Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra được thành phố tổ chức triển khai thực hiện theo đúng quy hoạch sử dụng đất được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 503/QĐ-TTg ngày 31-5-2000, Quyết định số 465/QĐ-TTg ngày 17-6-2002, Nghị quyết số 11/2006/NQ-CP ngày 26-5-2006, Nghị quyết số 41/2007/NQ-CP ngày 31-7-2007; được UBND thành phố ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

Quy hoạch tổng thể của thành phố Đà Nẵng có sự tham gia của các tổ chức tư vấn thiết kế trong và ngoài nước có kinh nghiệm, góp phần tham gia xây dựng quy hoạch của Đà Nẵng rộng hơn, đồng thời đón đầu xu thế phát triển. Đà Nẵng đã có một quy hoạch đi trước một bước, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ nên đã được các nhà đầu tư xem Đà Nẵng là điểm đến hấp dẫn… Thực tế như vậy, thành phố có rất nhiều dự án đã, đang triển khai và đưa vào sử dụng… nên đô thị thành phố ngày càng khang trang, hiện đại như ngày hôm nay. Đi cùng với công tác quy hoạch, thành phố tập trung giải phóng mặt bằng trên diện rộng để tạo ra thật nhiều quỹ đất tái định cư bố trí cho nhân dân vùng giải tỏa có cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ (Cách làm này tạo được sự đồng thuận, ủng hộ của mọi tầng lớp nhân dân đối với chủ trương của thành phố). Quỹ đất còn lại theo quy hoạch, thành phố đã, đang và sẽ tiếp tục mời gọi đầu tư, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định nhằm tạo nguồn thu để chi cho đầu tư phát triển. Với nguồn quỹ đất dồi dào đã tạo ra giá đất phù hợp, nhân dân được hưởng lợi các mặt về an sinh xã hội, các nhà đầu tư có điều kiện tiếp cận để đầu tư dự án có tính khả thi.

Tuy nhiên, do tình hình kinh tế đang gặp nhiều khó khăn nên một số dự án chưa triển khai. Thành phố sẽ đôn đốc các nhà đầu tư sớm triển khai dự án.

Vì vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận “công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu căn cứ, cơ sở, chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu thực tế của địa phương. Tình trạng đất đai sau khi được san lấp, giải tỏa, chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất để hoang hóa lớn, ít dự án đầu tư được thực hiện” là không có cơ sở.

II. VỀ ĐẤU GIÁ VÀ GIAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

UBND thành phố Đà Nẵng khẳng định tất cả các trường hợp giao đất cho các tổ chức, cá nhân đều được công khai đấu giá và giao quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm, cụ thể là:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về đấu giá quyền sử dụng đất;

Việc đấu giá quyền sử dụng đất được các đơn vị công khai trên báo chí, bảo đảm đúng thời gian và các tiêu chí theo quy định: Địa điểm xây dựng, các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch, diện tích, đơn giá, mục đích sử dụng đất, thời gian, địa điểm đăng ký… để các nhà đầu tư có thông tin đăng ký đấu giá.

Vì vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận: “Việc đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua, UBND thành phố Đà Nẵng triển khai không tốt, từ khâu ban hành quy chế đấu giá đến tổ chức thực hiện không tuân thủ quy định của Luật Đất đai và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Tỷ lệ các phiên đấu giá thành công quá thấp, chưa tạo được thị trường bình đẳng, khách quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thu cho ngân sách Nhà nước có hiệu quả… Tình trạng giao đất không thông qua đấu giá còn phổ biến dẫn đến việc xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, tạo điều kiện để một số nhà đầu tư đầu cơ, thu lợi” là không có cơ sở.

III. VIỆC KÝ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

Thực hiện chương trình cải cách thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, tổ chức và công dân trong việc liên hệ với cơ quan Nhà nước khi làm thủ tục nhận đất, nộp tiền sử dụng đất... theo chủ trương của UBND thành phố, đồng thời căn cứ vào thực tiễn của địa phương (việc đền bù, giải tỏa thực hiện trên diện rộng nên áp lực về giải quyết bồi thường thiệt hại, tái định cư, quản lý nguồn thu từ đất là rất lớn) nên sau khi có chủ trương giao đất cụ thể bằng văn bản của UBND thành phố, thành phố đã giao các đơn vị ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Chủ trương này đã thực hiện trong nhiều năm qua và đạt được nhiều hiệu quả trong quản lý Nhà nước về đất đai (giao đất, quản lý thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, trách nhiệm giữa Nhà nước và tổ chức, cá nhân được giao đất), mang lại hiệu quả về mặt xã hội rất lớn và giữ vững môi trường đầu tư, đó là: Các đơn vị này thực hiện tất cả các thủ tục cần thiết theo quy định. Các tổ chức, cá nhân chỉ liên hệ đến 1 đơn vị để làm thủ tục từ việc giải tỏa, bồi thường thiệt hại, bàn giao đất, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Các đơn vị này có chức năng hoạt động như Tổ một cửa theo quy trình cải cách thủ tục hành chính hiện hành của thành phố khi giải quyết công việc của nhân dân, tổ chức.

Tất cả các trường hợp được giao đất, người được giao quyền sử dụng đất đều phải nộp đủ tiền 100%, thiếu 1 đồng cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND thành phố.

Cách làm này của thành phố xuất phát từ nhu cầu khách quan, thực tiễn của địa phương, trách nhiệm của cơ quan Nhà nước đối với nhân dân, chương trình cải cách thủ tục hành chính và đã phát huy hiệu quả, góp phần rất lớn cho sự thành công của công tác bồi thường, giải tỏa, tái định cư, thực hiện tốt cải cách thủ tục hành chính, tạo sự đồng thuận rất lớn trong nhân dân, giữ vững được môi trường đầu tư (đây là yếu tố quan trọng trong việc Đà Nẵng xếp hạng cao 3 năm thứ nhì, 3 năm dẫn đầu cả nước về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI và Đà Nẵng dẫn đầu cả nước về thủ tục hành chính công theo đánh giá của Bộ Nội vụ công bố tháng 5 năm 2012).

Vì vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận: “Đây là nguyên nhân cơ bản dẫn đến phát sinh nhiều sai phạm như: không đủ căn cứ, cơ sở để xác định giá thu tiền sử dụng đất; việc phê duyệt và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tùy tiện; nhiều nhà đầu tư sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã không thực hiện đầu tư, tiếp tục chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác thu chênh lệch số tiền rất lớn... làm thất thu ngân sách Nhà nước, gây thiệt hại lớn về kinh tế” là không có cơ sở.

IV. VỀ THANH TRA CHÍNH PHỦ KẾT LUẬN GÂY THẤT THOÁT ĐỐI VỚI 6 DỰ ÁN:

Thanh tra Chính phủ thanh tra 46 dự án, trong đó có một số dự án, Thanh tra Chính phủ lấy giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố làm căn cứ chính rồi so với giá đất mà UBND thành phố quyết định có sự chênh lệch, đồng thời không tính mật độ xây dựng khi xác định giá đất để kết luận gây thất thoát là không có cơ sở.

Theo quy định, việc phê duyệt giá đất để thu tiền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND thành phố. Hội đồng thẩm định giá đất thành phố do UBND thành phố thành lập gồm đại diện Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục Thuế thành phố, Văn phòng UBND thành phố chỉ là bộ phận tham mưu, đề xuất cho lãnh đạo UBND thành phố trong việc xem xét và quyết định giá đất.

Chính vì điều này nên việc đồng ý giảm, tăng hoặc giữ nguyên giá đất theo đề nghị Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố là việc làm bình thường và đúng thẩm quyền của UBND thành phố.

Giá đất cụ thể được UBND thành phố xác định phù hợp với từng vị trí, địa điểm quy hoạch, điều kiện cơ sở hạ tầng, tính các hệ số theo quy định như: hệ số che khuất, hệ số ngã ba, ngã tư, hệ số ba mặt tiền trở lên,…; phân vệt chiều sâu lô đất, giá đất thị trường ở vị trí đó tại thời điểm và các lô đất đều được đưa ra đấu giá công khai. Việc xác định giá các lô đất lớn phải tính đến mật độ xây dựng thường từ 60% đến 70% so với diện tích khu đất. Thực tế cho thấy có những lô có chiều sâu hàng trăm mét, có diện tích từ vài hecta đến hàng chục hecta. Khi áp dụng phương pháp xác định giá đất theo Chính phủ quy định, Bộ Tài chính hướng dẫn thì giá đất có thể thấp hơn bảng giá do UBND thành phố quy định. Điều này là đương nhiên vì bảng giá do UBND thành phố quy định cho các lô đất nhỏ có diện tích khoảng 100m2, mật độ xây dựng 100%, có cơ sở hạ tầng đầy đủ.

Vấn đề này, Bộ Tài chính đã có ý kiến tại Điểm 1 và Điểm 3 Công văn số 11021/BTC-QLCS ngày 16-8-2012, cụ thể như sau:

- “Việc Hội đồng liên ngành thẩm định giá đất tỉnh, thành phố căn cứ vào bảng giá đất hằng năm và các phương pháp xác định giá theo quy định của pháp luật (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27-7-2007 của Chính phủ và các Thông tư hướng dẫn) thực hiện xác định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định là đúng quy định về thẩm quyền quyết định giá đất tính thu tiền sử dụng đất”.

- “Mật độ xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được duyệt chỉ là một trong các căn cứ để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất”.

Riêng về vấn đề này, Ủy ban Kiểm tra Trung ương cũng đã có kết luận hết sức cụ thể tại Mục 4 Kết luận số 94 ngày 25 tháng 4 năm 2007 của Ủy ban Kiểm tra Trung ương Đảng:

“Việc bán khu đất 18.000m² cuối tuyến đường Phạm Văn Đồng, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, khu Thương xá Vĩnh Trung, khu đất số 8 Phan Châu Trinh, khu đất tứ giác Phạm Hồng Thái - Nguyễn Chí Thanh - Nguyễn Thái Học - Yên Bái, khu đất bán cho ông Nguyễn Hữu Sinh, bán cho ông Nguyễn Hữu Bình, cho Công ty TNHH Đức Mạnh, bán cho Công ty TNHH Cafe Trung Nguyên, Công ty An Cư Đông Á. Qua xem xét Ủy ban Kiểm tra Trung ương Đảng nhận thấy việc bán các khu đất trên là có chủ trương của tập thể UBND thành phố Đà Nẵng thực hiện theo mục đích thương mại du lịch, không phải giá nhà ở, mật độ xây dựng nhà cao tầng từ 50% - 60% diện tích khu đất. Đất còn lại phục vụ công cộng. Vì vậy, không thể so sánh giữa giá đất làm dịch vụ theo đúng quy hoạch của thành phố với giá đất bán nền hoặc giá đất ở mặt tiền các đường phố chính”.

* Cụ thể ở từng dự án:

1. Dự án của Công ty Phúc Thiên Long:

Trên cơ sở đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, UBND thành phố đã phê duyệt với giá khởi điểm đấu giá lô đất là 2.570.000 đồng/m².

Sau khi công khai đấu giá theo đúng quy định của pháp luật nhưng hết thời hạn nêu trên vẫn không có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá và chỉ có Công ty Phúc Thiên Long xin nhận quyền sử dụng đất. Lãnh đạo UBND thành phố thống nhất chủ trương giao đất cho Công ty Phúc Thiên Long là phù hợp với quy định tại Điểm d Khoản 5 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 181/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Về đơn giá giao quyền sử dụng đất đối với Công ty Phúc Thiên Long, UBND thành phố thống nhất phê duyệt giá đất giao quyền sử dụng đất theo đúng đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố với đơn giá là 3.030.000 đồng/m² (cao hơn đơn giá phê duyệt để đấu giá là 1,2 lần). Việc phê duyệt đơn giá đất 3.030.000 đồng/m² là đúng thẩm quyền của UBND thành phố, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm.

Về việc không xác định lại giá đất và cho phép cho Công ty Phúc Thiên Long gia hạn nộp tiền sử dụng đất là vì:

- Sau khi ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho Công ty Phúc Thiên Long, tình hình bất động sản cả nước nói chung và thành phố Đà Nẵng giảm sút và đóng băng, đồng thời các ngân hàng đồng loạt không cho vay vốn để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, do đó vấn đề tài chính của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

- Khu đất này có nguồn gốc là đất quốc phòng nên quá trình làm thủ tục chuyển từ đất quốc phòng sang đất phát triển kinh tế-xã hội có kéo dài, đồng thời hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại khu vực chưa được đầu tư đồng bộ vì vướng đất quốc phòng dẫn đến thành phố chưa thể bàn giao toàn bộ mặt bằng dự án cho chủ đầu tư để triển khai dự án.

- Từ tháng 12-2007 đến tháng 9-2009 (từ thời điểm quyết định giá đất đến thời điểm công ty nộp đủ tiền sử dụng đất), Bảng giá đất năm 2008 và 2009 ở thành phố Đà Nẵng không thay đổi; Thị trường bất động sản giảm sút và đóng băng, lạm phát kéo dài. Thời điểm này bão số 6 vừa đổ bộ vào thành phố Đà Nẵng đã tàn phá nhiều nhà cửa, công trình khu vực ven biển đã gây nên tâm lý e ngại đầu tư vào khu vực ven biển. Vì vậy giá đất khu vực ven biển thời gian này giảm sút. Mặt khác, khu đất này gần sân bay Nước Mặn, nhiều người e ngại chất thải dioxin trước đây trong sân bay còn tồn đọng, ảnh hưởng đến sức khỏe; liền kề khu đất này là vệt biệt thự dọc tường rào sân bay Nước Mặn đã giảm giá nhiều lần, thường xuyên quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng nhưng trong nhiều năm liền không có khách hàng liên hệ để nhận quyền sử dụng đất.

Nếu tính theo giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm năm 2009 (áp dụng Bảng giá đất năm 2009 do UBND thành phố ban hành) thì đơn giá bình quân toàn khu đất là 2.691.319 đồng/m². Như vậy, giá giao quyền sử dụng đất cho Công ty Phúc Thiên Long cao hơn đơn giá tính theo thị trường tại thời điểm là 338.681 đồng/m² (3.030.000 đồng/m² - 2.691.319 đồng/m²) nằm trong khung giá đất của Chính phủ quy định.

* Về việc chuyển nhượng giữa các tổ chức, cá nhân:

Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định:

“Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống”.

UBND thành phố khẳng định đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức đối với khu đất này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường, vì:

- Sau khi Công ty TNHH Phúc Thiên Long được phép chuyển đổi tên sang ông Nguyễn Hữu Bình. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, ông Nguyễn Hữu Bình chuyển nhượng lại cho Công ty ATS (do bà Nguyễn Thị Thoa làm Giám đốc). Bà Thoa và ông Bình là hai chị em ruột (có quan hệ huyết thống).

- Giao dịch này không mang tính phổ biến, mà trên thực tế đã chứng minh cho thấy việc tăng giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân trên nhằm mục đích nâng khống giá trị chuyển quyền sử dụng đất lên quá cao để được vay ngân hàng với số tiền lớn (Đây là thực trạng dẫn đến nợ xấu trong ngân hàng như hiện nay).

- Ngoài mục đích nâng giá đất ảo nêu trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, sang tên trước bạ theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND thành phố.

Như vậy, việc Thanh tra Chính phủ kết luận: “Khu đất chuyển nhượng cho Công ty Phúc Thiên Long để xây dựng khu dịch vụ thương mại du lịch, đã được UBND thành phố xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007, qua 4 lần gia hạn nộp tiền, đến tháng 9-2009 Công ty mới nộp tiền sử dụng đất nhưng thành phố không xác định lại giá (gây thất thu 120.172 triệu đồng), sau đó nhà đầu tư đã chuyển nhượng ngay cho đối tác khác thu lợi 498.442,206 triệu đồng” là không có cơ sở.

2. Khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng giao cho ông Hoàng Hải và bà Trung Thị Lâm Ngọc (21.000m²):

* Thanh tra Chính phủ có ý kiến:

“Khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng. Năm 2006, UBND thành phố chuyển nhượng cho ông Hoàng Hải và bà Trung Thị Lâm Ngọc, với tổng giá trị hợp đồng là 84 tỷ đồng. Đến năm 2008, ông Hải và bà Ngọc không triển khai thực hiện dự án, đã ủy quyền cho ông Phan Văn Anh Vũ chuyển nhượng cho ông Phạm Đăng Quan với giá chuyển nhượng là 581,526 tỷ đồng (thu chênh lệch 495,374 tỷ đồng). Năm 2009, ông Phạm Đăng Quan lại tiếp tục chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc ô-tô Phương Trang với giá là 585 tỷ đồng. Hiện trạng khu đất vẫn bỏ trống, chưa được đầu tư”.

* Về nội dung này, UBND thành phố có ý kiến:

- Ông Phan Văn Anh Vũ là người đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hải, bà Ngọc theo hợp đồng ủy quyền; không phải là người nhận chuyển nhượng đất của ông Hải, bà Ngọc.

- Ông Phạm Đăng Quan là Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc ô-tô Phương Trang. Như vậy, giữa công ty này với cá nhân ông Quan là một. Điều này cho thấy đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tổ chức và cá nhân này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường;

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức nêu trên là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, trước bạ sang tên theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND thành phố.

Tuy nhiên, qua thực tế thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố đã xảy ra nhiều trường hợp các tổ chức, cá nhân nâng khống giá trị chuyển quyền sử dụng đất lên quá cao nhằm mục đích để vay ngân hàng với số tiền lớn nhưng thực tế trên thị trường không phải giá trị như vậy mà thấp hơn nhiều. Thực tế đã diễn ra nợ xấu trong ngân hàng như hiện nay.

3. Khu A2, A3, đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc:

* Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân tạo ra sự chênh lệch lớn. Về vấn đề này, UBND thành phố có ý kiến.

Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 88/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định:

UBND thành phố khẳng định đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân đối với khu đất này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường, vì:

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bà Phạm Thị Đông chuyển cho bà Trương Thị Chi, bà Lê Thúy Hương (Khu đất có ký hiệu A3). Bà Đông với 2 người này có quan hệ bà con trong gia đình, làm ăn với nhau,...

Đối với khu đất có ký hiệu A2 giao quyền sử dụng cho bà Phạm Thị Đông, được UBND quận Sơn Trà cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP986789 ngày 4-11-2009. Sau đó, bà Đông chuyển quyền cho bà Nguyễn Thị Xuân và được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định.

Đối với khu đất có ký hiệu A3, sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Trương Thị Chi, bà Lê Thúy Hương chuyển nhượng cho ông Trương Đình Trung. Tiếp đó, ông Trương Đình Trung chuyển nhượng cho Công ty cổ phần bất động sản Phương Trang (ông Trung là Phó Giám đốc của Công ty cổ phần bất động sản Phương Trang). Ông Trung và Công ty cổ phần Bất động sản Phương Trang có quan hệ, cùng chung quyền lợi nên đã nâng khống giá trị khu đất nhằm mục đích để vay ngân hàng với số tiền lớn nhưng thực tế trên thị trường không phải giá trị như vậy mà thấp hơn nhiều. Thực tế hiện nay đã diễn ra nợ xấu trong ngân hàng. Như vậy giá chuyển quyền sử dụng khu đất này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường theo quy định.

Ngoài những mục đích nâng giá đất ảo nêu trên, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc quyền hạn và trách nhiệm của UBND thành phố.

4. Khu đất giao cho Công ty Tân Cường Thành:

* Thanh tra Chính phủ kết luận:

“Khu đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Công ty Tân Cường Thành tính giá thấp hơn giá thành phố quy định là 67.323,064 triệu đồng” là không có cơ sở, bởi vì:

Xét khu đất này ở khu vực gần đồi núi Phước Tường, cơ sở hạ tầng chưa đầu tư, đường Hoàng Văn Thái chưa được đầu tư nâng cấp mở rộng, khu dân cư nông thôn thưa thớt, gần khu vực khai thác đất, đá, gần bãi rác Khánh Sơn nên môi trường bị ảnh hưởng, UBND thành phố đã phê duyệt đơn giá đất sản xuất kinh doanh là 410.000 đồng/m². Sau khi Công ty Tân Cường Thành đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở nông thôn, Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đề xuất giá chuyển mục đích sử dụng đất của khu đất này là 175.800 đồng/m². UBND thành phố quyết định theo đúng đề xuất nêu trên của Hội đồng thẩm định giá đất.

Theo đó giá đất ở nông thôn giao quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Cường Thành là 585.800 đồng/m² (410.000 đ/m² +175.800 đồng/m²) là đúng thẩm quyền và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm, có xét đến yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất trong điều kiện công ty này phải tự bỏ kinh phí di dời cơ sở sản xuất theo hiện trạng (Thành phố không đền bù nhà xưởng, vật kiến trúc, hỗ trợ di dời trang thiết bị, đầu tư hạ tầng, san lấp mặt bằng…) theo chủ trương của UBND thành phố tại Công văn số 4865/VP-QLĐTh ngày 25/11/2010. Đơn giá này nằm trong khung giá đất của Chính phủ quy định.

5. Hai khu đất ký hiệu A4, A5 khu đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc giao cho Công ty Phú Mỹ:

* Thanh tra Chính phủ kết luận: “Khu đất A4, A5 (khu dân cư đầu tuyến Sơn Trà-Điện Ngọc). Năm 2007 chuyển nhượng cho Công ty cổ phần xây dựng thương mại Phú Mỹ để xây dựng chung cư, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và khách sạn du lịch, lãnh đạo UBND thành phố và Hội đồng không xác định theo giá đất ở mà giữ nguyên giá theo giá đất SXKD (bằng 0,7 giá đất ở) gây thất thu cho ngân sách. Đến năm 2010, Công ty cổ phần xây dựng thương mại Phú Mỹ chuyển nhượng cho Công ty Bất động sản Phương Trang với số tiền là 285.645.920.000 đồng. Chênh lệch so với giá của thành phố xác định năm 2007 là 22.680.432.000 đồng” là không có cơ sở, bởi vì:

Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đề xuất mức giá khởi điểm để đấu giá đất theo mục đích SXKD phi nông nghiệp là 2.570.000 đồng/m² và được UBND thành phố quyết định theo đúng đơn giá nêu trên.

Sau khi đăng báo công khai đấu giá theo quy định của pháp luật nhưng hết thời hạn quy định vẫn không có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá và chỉ có Công ty cổ phần Xây dựng thương mại Phú Mỹ có đơn xin nhận quyền sử dụng đất và được UBND thành phố thống nhất giao quyền sử dụng 2 khu đất A4, A5 với đơn giá sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 2.570.000 đồng/m².

Sau khi công ty này nộp toàn bộ tiền sử dụng 2 khu đất và được UBND thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Giấy chứng nhận đã cấp cho Công ty Phú Mỹ (số AK280458 và AK280459) thì mục đích sử dụng các khu đất này là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Như vậy, UBND thành phố thu tiền sử dụng đất đối với Công ty Phú Mỹ là đất sản xuất kinh doanh, không phải là đất ở như ý kiến của Thanh tra Chính phủ.

6. Dự án Khu đô thị và sân Golf Đa Phước:

* Thanh tra Chính phủ kết luận: “Khu đất 29ha thuộc dự án Sân golf Đa Phước giao cho Công ty CP 79 thấp hơn giá thành phố quy định làm lợi cho Công ty CP 79 là 570.826,323 triệu đồng” là không có cơ sở, bởi vì:

Ngày 16/11/2006, Công ty TNHH Daewon Cantavil và UBND thành phố Đà Nẵng ký Thỏa thuận nguyên tắc đầu tư dự án Khu đô thị phức hợp sân golf Đa Phước, cụ thể trên cơ sở giá thu tiền mặt nước được thống nhất trước đây là 300.000 đồng/m2 và đơn giá thu tiền thuê đất 0,1 USD/m2/năm. Trong Thỏa thuận nguyên tắc này giao quyền sử dụng đất cho một Công ty Việt Nam liên doanh với Công ty Daewon với diện tích là khoảng 29 ha với đơn giá là 300.000 đồng/m².

Dự án này Nhà nước giao mặt nước cho chủ đầu tư, chủ đầu tư phải bỏ ra 100% chi phí để làm kè, san lấp mặt bằng nên việc thành phố thu tiền sử dụng đất với giá 300.000 đồng/m2 là phù hợp với giá thị trường tại thời điểm.

Đơn giá 300.000 đồng/m² mặt nước với điều kiện nhà đầu tư phải bàn giao cho thành phố khoảng 25ha đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng thuộc dự án Khu đô thị Đa Phước để thành phố xây dựng khu vực công ích công cộng với chi phí phải bỏ ra khoảng 5 triệu USD. Theo giá đất hiện hành của thành phố thì giá trị của khu đất 25ha này là 988 tỷ đồng.

Như vậy, đối với khu đất 29ha, ngoài đơn giá giao mặt nước là 300.000 đồng/m² thì giá trị thu được đối với 25ha nêu trên được phân bổ cho khu 29ha, theo đó tiền sử dụng đất 1m² là 3.407.000 đồng/m² (988 tỷ/29ha).

UBND thành phố khẳng định giá đất giao cho Công ty Daewon là giá mặt nước. Ngoài ra, việc thu tiền sử dụng đất thực tế cho 1m2 của khu đất 29ha là 3.707.000 đồng/m2 (3.407.000 đồng/m2 + 300.000 đồng/m2). Đây là đơn giá tiền sử dụng đất mà thực tế thành phố được hưởng lợi với khu đất 29ha đã giao cho Công ty Daewon với đối tác là doanh nghiệp Việt Nam.

Thực tế thành phố thu và hưởng lợi được là 1.075 tỷ đồng (988 tỷ đồng + 87 tỷ đồng), cụ thể: 988 tỷ là số tiền hưởng lợi từ 25ha và 87 tỷ là tiền thu mặt nước của 29ha.

V. VẤN ĐỀ GIẢM 10% TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NỘP ĐỦ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG VÒNG 60 NGÀY KỂ TỪ NGÀY KÝ HỢP ĐỒNG:

UBND thành phố xem việc giảm 10% là hình thức hỗ trợ, khuyến khích các hộ dân giải tỏa nộp tiền vào ngân sách và hỗ trợ lãi vay cho các nhà đầu tư khi chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc giảm 10% tiền sử dụng đất sẽ huy động nhanh nguồn kinh phí vào ngân sách để tái đầu tư phát triển thay vì ngân sách thành phố phải đi vay với mức lãi suất bình quân thấp nhất là 12%/năm. Điều này phù hợp với khoản 2, Điều 14, Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất “Người sử dụng đất nộp đủ tiền sử dụng đất một lần theo thông báo của cơ quan thuế thì được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp” và vận dụng khoản 2, Điều 9, Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở: “… Nếu trả hết một lần ngay khi ký hợp đồng thì được giảm 10%....”; phù hợp với Quyết định số 13/2006/QĐ-TTg ngày 16-1-2006 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế tài chính ngân sách ưu đãi đối với thành phố Đà Nẵng và Thông tư số 34/2006/TT-BTC ngày 19-4-2006 của Bộ Tài chính.

Vì vậy, thẩm quyền quyết định là của UBND thành phố. Thành phố cân nhắc, thấy có hiệu quả thiết thực mới quyết định. Đây là khoản thu mà ngân sách địa phương được hưởng 100%, không phân chia tỷ lệ với ngân sách Trung ương và nguồn thu này chỉ được dùng để chi đầu tư phát triển. Vì vậy, theo Luật Ngân sách thì địa phương có quyền quyết định giảm 10% tiền sử dụng đất, UBND thành phố khẳng định việc thực hiện chính sách này là một trong những vận dụng linh hoạt, sáng tạo của thành phố mang lại hiệu quả thiết thực, nguồn thu ngân sách tăng lên hằng năm.

Tính đến tháng 1-2013, người dân và doanh nghiệp còn nợ tiền sử dụng đất với thành phố khoảng 4 nghìn tỷ đồng.

Nếu tính lãi suất của việc người sử dụng đất dây dưa không nộp tiền và yếu tố trượt giá với việc thu được tiền ngay thì mới thấy hiệu quả thế nào (?!). Năm 2011 do khó khăn chung của nền kinh tế nên thành phố không thu được nợ tiền sử dụng đất; năm 2012 vẫn không thu được do Chính phủ có Nghị quyết 13/NQ-CP; năm 2013 Chính phủ cũng tiếp tục cho giãn nợ theo Nghị quyết 02/NQ-CP và khả năng năm 2014 cũng không dễ thu được số nợ tiền sử dụng đất này. Nếu tính lãi suất 12%/năm thì trong 4 năm đó lãi suất là 48%. Từ đó cho thấy thành phố giảm 10% thấp hơn rất nhiều so với lãi suất 4 năm nêu trên.

Kết quả thu tiền sử dụng đất trong 10 năm qua (2002-2011) là 24.617,61 tỷ đồng, để đưa vào cân đối chi XDCB, chiếm tỷ lệ 73,81%/ tổng nguồn vốn chi XDCB (33.353,79 tỷ đồng).

Tóm lại, khi xác định giá để giao quyền sử dụng đất, thành phố đã căn cứ vào Bảng giá đất do UBND thành phố ban hành hằng năm, có tính các hệ số theo quy định như: hệ số phân vệt chiều sâu lô đất, hệ số che khuất, mật độ xây dựng, hệ số đối với khu đất có vị trí thuận lợi, hệ số thị trường… theo đúng phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6-12-2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 của Chính phủ. Đơn giá UBND thành phố quyết định cụ thể đối với từng khu đất nằm trong khung giá đất và cao hơn nhiều lần so với giá tối thiểu do Chính phủ quy định.

Các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau này là một (là anh em ruột thịt, hoặc là người của công ty và công ty)... Ví dụ giá trị thực của khu đất là 100 tỷ đồng thì họ chỉ vay được 60 tỷ đồng (60%), nhưng khi làm hợp đồng chuyển nhượng thì họ nâng khống giá trị lên 600 tỷ đồng để vay ngân hàng được 360 tỷ đồng nhằm đầu tư vào dự án khác. Trường hợp Công ty TNHH Phúc Thiên Long mà trong kết luận Thanh tra Chính phủ nêu là một ví dụ. Thực ra hai chị em ruột chuyển nhượng cho nhau theo cách này. Vì thế không thể mang giá trị khống đó so với giá trị mà UBND thành phố phê duyệt có chênh lệch để quy kết thất thoát.

Từ phân tích nêu trên, UBND thành phố khẳng định:

1- Việc giảm 10% tiền sử dụng đất là chủ trương của thành phố có vận dụng quy định của pháp luật, mang lại hiệu quả thiết thực, nguồn thu ngân sách thành phố tăng lên hằng năm, đồng thời hạn chế yếu tố trượt giá làm tăng suất đầu tư, có lợi cho ngân sách khi đầu tư cho phát triển kinh tế-xã hội, đặc biệt là các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, an sinh xã hội, quốc phòng-an ninh... Mặt khác, UBND thành phố xem việc giảm 10% là hình thức hỗ trợ, khuyến khích cho nhân dân vùng giải tỏa nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách thành phố và hỗ trợ lãi vay cho các nhà đầu tư khi nhận quyền sử dụng đất.

2- Việc xác định, quyết định giá giao quyền sử dụng đất được bàn bạc tập thể Lãnh đạo UBND thành phố là đúng thẩm quyền, có căn cứ theo quy định của Chính phủ, hướng dẫn của Bộ Tài chính, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm.

Vì vậy, Thanh tra Chính phủ kết luận gây thất thu ngân sách 3.434.254.712.950 đồng là không có cơ sở, thiếu tính thuyết phục.

Kết luận này làm ảnh hưởng rất lớn đến phong trào cách mạng của thành phố và quá trình thực hiện Nghị quyết số 33-NQ/TW ngày 16-10-2003 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Trong hơn 16 năm qua, với sự nỗ lực, cố gắng của Đảng bộ, Chính quyền và nhân dân thành phố và sự hỗ trợ, giúp đỡ của Trung ương, Đà Nẵng đã có những thay đổi toàn diện về bộ mặt đô thị, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân được cải thiện và nâng cao, an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội được giữ vững. Thành phố đã tập trung thực hiện hiệu quả các chương trình mang tính nhân văn như Chương trình “thành phố 5 không” với mục tiêu “Không có hộ đặc biệt nghèo, không có học sinh bỏ học, không có người lang thang xin ăn, không có người nghiện ma túy trong cộng đồng, không có giết người để cướp của”; Chương trình “thành phố 3 có” với các mục tiêu “có nhà ở, có việc làm và nếp sống văn minh đô thị”, xây dựng thành phố môi trường… Đấy là những tiền đề để thành phố tiếp tục xây dựng thành trung tâm phát triển, là một trong những thành phố đầu tàu trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tham gia tích cực trong hội nhập kinh tế quốc tế của miền Trung. Cái quý nhất là Đà Nẵng đã tạo được sự đồng thuận cao của mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội trong việc thực hiện các chủ trương của thành phố.

Lâu nay Đà Nẵng cũng được Trung ương đánh giá là nơi có phong trào tốt, có những cách làm mới, hiệu quả. Thanh tra là để chỉ ra những khiếm khuyết trong quá trình lãnh đạo nhằm rút kinh nghiệm để làm tốt hơn chứ không phải quy kết thiếu tính thuyết phục, làm ảnh hưởng đến phong trào cách mạng của thành phố.

Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 1930/VPCP_VI ngày 19/11/2012 thì hiện nay, UBND thành phố đang làm việc với Đoàn Công tác của Bộ Công an và đã chủ động có Công văn số 475/UBND-NCPC ngày 16/1/2013 đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sớm sắp xếp thời gian vào làm việc với thành phố để xác minh làm rõ theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Trên đây là nội dung phản hồi của UBND thành phố Đà Nẵng đối với kết luận của Thanh tra Chính phủ tại Thông báo số 160/TB-TTCP ngày 17/01/2013.

Nơi nhận:
- Thường trực Thành ủy;
- Thường trực HĐND thành phố;
- Các Ban xây dựng Đảng thuộc Thành ủy;
- Các Ban thuộc HĐND thành phố;
- Các Sở, ban, ngành thuộc thành phố;
- Báo Đà Nẵng;
- Đài PT-TH Đà Nẵng;
- Cổng Thông tin điện tử thành phố;
- Lưu: VT-LT, NCPC.

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
CHỦ TỊCH

Văn Hữu Chiến

THE PEOPLE’S COMMITTEE OF DA NANG CITY -------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM Independence - Freedom – Happiness ---------------
No.: 12/TB-UBND	Da Nang, January 19, 2013

ANNOUNCEMENT

ON FEEDBACK FOR THE GOVERNMENT INSPECTORATE’S CONCLUSIVE ANNOUNCEMENT ON THE COMPLIANCE WITH LAWS ON INSPECTION, COMPLAINTS, DENUNCIATION, CORRUPTION PREVENTION AND COMBAT, AND A NUMBER OF INVESTMENT PROJECTS RELATING TO LAND MANAGEMENT AND USE IN DA NANG CITY

In the afternoon of January 17, 2013, the Government Inspectorate publicized the Announcement No. 160/TB-TTCP, of January 17, 2019, on conclusions in inspection on the responsibility of the Chairman of the Da Nang People's Committee in the compliance with laws on inspection, complaints, denunciation, corruption prevention and combat, and inspection of a number of investment projects relating to land management and use, and the Vietnam Television also informed the full of above conclusions in the main news of VTV1 at 7:00 PM of January 17, 2013.

Regarding these conclusions, the Da Nang People’s Committee has feedback as follows:

I. FOR ELABORATION OF LAND ZONNING AND USE PLANS:

All projects which the Government Inspectorate have conducted inspection are implemented in accordance with land use zoning have been approved by the Prime Minister at the Decision No. 503/QD-TTg, of May 31, 2000, the Decision No. 465/QD-TTg, of June 17, 2002, the Resolution No. 11/2006/NQ-CP, of May 26, 2006, the Resolution No. 41/2007/NQ-CP, of July 31, 2007; are promulgated in annual land use plans by the city People's Committee.

The master plan of Da Nang city have been elaborated with participation of foreign and domestic design and consulting organizations with experiences, which contribute in Da Nang’s zoning elaboration to be larger, and anticipate the development general trend. Da Nang has had a master plan which is a step ahead, with an invested-synchronously infrastructures, thus investors see that Da Nang is a attractive destination. Practically, the city has very many projects which have been carried out and put into use, so the city’s urban areas are more and more spacious and modern as today. Going along with the zoning work, the city has concentrated on premises clearance in a wide area in order to create many land funds in service of resettlement arrangement for people in clearance areas helping them to have a life better than life in their old residence. (This way has created consensus and support of all people classes for the city’s guidelines). The remaining land fund under the plan, the city has and shall continue calling investment, organizing land use right auction as prescribed aiming to create revenue in order to spend on development investment. The profuse land fund source has created a suitable land price, the people are enjoyed benefits on social security, the investors have condition to approach and invest in projects with feasibility.

However, because the economic situation is facing many difficulties, some projects have not yet carried out. The city shall urge investors to carry out projects sooner.

...

Bạn phải đăng nhập hoặc đăng ký Thành Viên TVPL Pro để sử dụng được đầy đủ các tiện ích gia tăng liên quan đến nội dung TCVN.

Mọi chi tiết xin liên hệ: ĐT: (028) 3930 3279 DĐ: 0906 22 99 66

II. FOR AUCTION AND HANDING OF LAND USE RIGHT:

Da Nang People’s Committee affirms that all cases of handing land for organizations, individuals are publicized in land use right auction and transfer in accordance with laws on land at the performed time, specifying:

- The Government's Decree No. 181/2004/ND-CP, of October 29, 2004, guiding implementation of the Land Law;

- The Government's Decree No. 17/2006/ND-CP, of January 27, 2006, amending and supplementing a number of articles of Decrees guiding implementation of the Land Law and the Decree No. 187/2004/ND-CP, on conversion of state owned companies into shareholding companies;

- The Decision No. 216/2005/QD-TTg, of August 31, 2005, of the Prime Minister, on auction of land use right;

The auctions of land use right are publicized on press by units, they are ensured to be right with time and contents as prescribed: Places of construction, requirements of zoning architecture, land area, unit price, land use purpose, time and location of registration, etc, for investors to have information of auction registration.

So that, the Government Inspectorate’s conclusions with content as: "The auctions of land use right, which had been carried out by Da Nang People’s Committee in last years, are not well, from the stage of promulgation of auction regulation to the stage of implementation do not comply with regulations of the Land Law and the Decision No. 216/2005/QD-TTg of the Prime Minister. Rate of successful auctions is too low, not create an equal and objective market upon transferring the land use right in order to collect amounts for the State budget… Situation of handing land which not performed through auctions is still popular and make the land prices of land use levy collection not be very close to the prices of land use right transfer in the market, facilitating for a few of investors to speculate and collect benefit” are conclusions with insufficient grounds.

III. THE SIGNING OF CONTRACTS OF LAND USE RIGHT TRANSFER:

In furtherance of program on administrative procedure reform, aiming to facilitate for investors, organizations and citizens in contacting with state agencies when doing procedures of land receipt, land use levy payment, etc, according to guideline of the city People’s Committee, and based on the realities of localities, (Because the problem of compensation and clearance are implemented in a wide area, the pressure from solving damage compensation, resettlement, management of revenue source is very big) hence after having guides for handing land specified in writing by the city People’s Committee, the city has assigned units to sign contracts of land use right transfer. This guideline has been implemented in many last years and attained much effectiveness in state management of land (handing land, management of implementation of land financial obligations, duties between state and organizations, individuals being assigned land), brought very big effectiveness in social aspect and kept firmly investment environment, which comprise: These units implement all necessary procedures in accordance with regulation. Organizations, individuals contact with only one unit in order to do procedures from clearance, compensation, handing land, paying levy land, grant of land use right certificate, etc. These units have operation function as an one-stop Team according to the city’s current process on administrative procedure reform while resolving work of people, organizations.

...

This way of the city is arisen from the objective demand and realities of localities, responsibilities of state agencies with people, program on administrative procedure reform, and has promoted effectiveness, contributed a very big part for success of compensation, clearance, resettlement, implemented well administrative procedure reform, create very big consensus of people, kept firmly investment environment (this is an important element for Da Nang to be ranked high of 3 years ranked 2, 3 years at the lead position of whole country on provincial competition index PCI and at the lead of whole country on public administrative procedures according to assessment of Ministry of Internal Affairs published in May 2012).

So that, the Government Inspectorate’s conclusions with content as: "This is the basic reason leading to arise many mistakes such as: There are not sufficient grounds, basis to define land price to collect land use levy; the approval of construction detailing plans and approval of adjustment of approved detailing plans are arbitrary; many investors have not implemented investment after signing contracts of land use right transfer, being granted certificate of the land use right, and continue to transfer for other investors and get differences with a big amounts, causing loss of revenues for the State budget, causing big economic damages” are conclusions with insufficient grounds.

IV. FOR THE GOVERNMENT INSPECTORATE'S CONCLUSION ON CAUSING LOSS FOR 6 PROJECTS

The Government Inspectorate has inspected 46 projects, in which, for some projects, the Government Inspectorate has taken land price of the city land price appraisal Council as main basis for comparison with the land prices which are decided by the city People’s Committee and have differences, and not calculated construction density when defining land prices, then concludes on causing loss, which have no grounds.

As prescribed, approval of land prices in order to collect land use levy is in competence of the city People’s Committee. The city council of land price appraisal is established by the city People’s Committee, it including representatives of the Service of Finance, the Service of Natural Resource and Environment, the Service of Construction and the city Tax Department, the Office of city People’s Committee is only a division in charge of consulting and proposing to leaders of the city People’s Committee for consideration and decision on land prices.

Due to this thing, the acceptance for reduction, increasing or keeping intact of land prices at the request of the city council of land price appraisal is a normal work and under competence of the city People’s Committee.

The specific land prices which are defined by the city People’s Committee are suitable with each planed position and location, conditions on infrastructure, calculation of coefficients as prescribed as: concealing coefficients, coefficients of three-way crossroad, four-way crossroad, coefficients of getting three fronts or more, etc; classifying the depth of land lot, market land prices in that location at the time and all land lots are brought to auction publicly. Defining prices of large land lots must calculate construction density, which often is between 60% and 70% in comparison with the area of land zone. The reality shows that there are some land lots with depth of hundreds meter, and area of several hectares to dozens of hectares. When applying the method to define land prices according to regulation of Government, guides of the Ministry of Finance, the land prices may be lower than the land price table prescribed by the city People’s Committee. This is of course because the price table prescribed by the city People’s Committee is applied for the small land lots with area of about 100 m2, construction density of 100%, and full infrastructure.

For this problem, the Ministry of Finance gave opinion at point 1 and point 3 of the Official Dispatch No. 11021/BTC-QLCS, on August 16, 2012, specified as follows:

- “The implementation of provincial inter-branch council of land price appraisal which based on the annual land price table and methods of price determination as prescribed by law (the Decree No. 198/2004/ND-CP, of December 3, 2004, the Decree No. 188/2004/ND-CP, of November 16, 2004, the Decree No. 123/2007/ND-CP, of July 27, 2007 of the Government and guiding Circulars) to define specific land prices for calculation to collect land use levy, and submit them to the provincial People’s Committee for decision, is exact with regulation on competence of deciding land prices for calculation to collect land use levy”.

...

Separately for this problem, the Central Inspection Committee had very specific conclusions at item 4 of the Conclusion No. 94, of April 25, 2007 of the Central Inspection Committee:

“The sale of the area of 18,000 m² at the end of Pham Van Dong road, Phuoc My ward, Son Tra district, the Vinh Trung mall, the area in 8 Phan Chau Trinh, the quadrilateral area Pham Hong Thai – Nguyen Chi Thanh – Nguyen Thai Hoc – Yen Bai, the areas sold for Mr. Nguyen Huu Sinh, Mr. Nguyen Huu Binh, the Duc Manh Limited Liability Company, Trung Nguyen Coffee Limited Liability Company, Dong A An Cu Company. After considering, the Central Inspection Committee of Party realizes that the sale of above areas has guideline of the parts of Da Nang People’s Committee in order to implement for purpose of trade and tourist, not under dwelling house prices, the construction density of buildings is between 50% and 60% of the area of land zone. The remaining area is in service for public. So that, it cannot compare between the land prices for service in accordance with the city’s plans with the land prices of foundation land sale or the land prices of the facade positions on main streets.”

* In each specific project:

1. The project of Phuc Thien Long Company:

On the basis of proposal of the city land price appraisal Committee, the city People’s Committee has approved the reserve price of 2,570,000 dong/m² for auction of the land lot.

After publicizing auction in accordance with regulation of law, upon expiry the above time limit, there is no organization or individual participating in auction and there is only the Phuc Thien Long Company requesting to receive the land use right. The leaders of city People’s Committee unified that the guideline of assigning land for Phuc Thien Long Company is conformable with provisions in point d clause 5 Article 2 of the Government's Decree No. 17/2006/ND-CP, of January 27, 2006, amending and supplementing a number of articles of the Decree No. 181/2004/ND-CP, guiding implementation of Land Law;

Regarding the unit price to assign the land-use right for the Phuc Thien Long company, the city People’s Committee unified to approve the land price to assign the land-use right according to the proposal of the city Committee of land price appraisal with the unit price of 3,030,000 dong/m² (it is higher than 1.2 times of unit price approved for auction). The approval of the unit price of 3,030,000 dong/m2 is right with competence of the city People’s Committee, and conformable with the market price at that time.

Reasons of not re-defining the land prices and allowing Phuc Thien Long Company to be prolonged time of land use levy payment are:

- After signing the contract of land use right transfer to Phuc Thien Long Company, real estate situation of whole country in generally and of Da Nang city was decreased and frozen, concurrently, banks almost refused to supply loans for investment in real estate; hence the finance of enterprises met many difficulties.

...

- From December 2007 to September 2009 (from time of deciding land price to time of paying the land use levy by the company), the land price tables in 2008 and 2009 in Da Nang city had had no change; the real estate market had been decreased and frozen, inflation had lasted. At this time, the storm number 6 had just come in Da Nang city and destroyed many houses, construction works at coastal areas which caused psychology to be afraid of investment in coastal areas. So that, the land prices in coastal areas in this duration had been decreased. On the other hand, this area near by the Nuoc Man airport, many people are afraid that the dioxin waste in the preceding time in the airport are still remained, and affect to healthy; the area of villas along to fence of Nuoc Man airport, adjacent this area had been reduced price for many times, often advertised on mass media but in many consecutive years, there is no client contacting for receipt of the land use right.

If calculating under the market price of land use right transfer at time of 2009 (applying the 2009 land price table promulgated by the city People’s Committee) the average unit price of all area is 2,691,319 dong/m². So that, the price to assign the land use right for Phuc Thien Long company is higher than 338,681 dong/m² in comparison with the market unit price at that time (3,030,000 dong/m² – 2,691,319 dong/m²) in the land price frame prescribed by the Government.

* Regarding transfer among organizations, individuals:

Clause 2 Article 3 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP, of November 16, 2004, on method to define land prices and price frame of land types, prescribes:

“The actual market price of land use right transfer under normal conditions means the amount of VNdong calculated on a land acreage unit formulated from the results of common actual transactions between people who wish to transfer and people who wish to be transferred without being affected by such factors as price rise due to accumulation, change of planning, transfer under conditions of coercion, blood relations”.

The city People’s Committee affirms that the unit prices of land use right transfer of individuals, organizations for this area are not market price under normal conditions, because:

- After the Phuc Thien Long Limited Liability Company had been allowed to transfer name of land owner for Mr. Nguyen Huu Binh. After finishing the financial obligation and being granted the certificate of use right, Mr. Nguyen Van Binh transferred for ATS Company (Director is Ms. Nguyen Thi Thoa). Ms. Thoa and Mr.Binh are siblings (having blood relationship).

- This transaction is not common, but in reality, it proved that the increasing of land price upon transferring land use right of above individuals aims to increase too high fictitious value of land use right transfer in order to borrow loans of banks with big amounts (This is actual situation which leading to bad debts in banks at present).

- Apart from purpose of increasing fictitious value as mentioned above, transfer of land use right among individuals, organizations is civil relationship among parties, contracts had been certified by the notary agencies, names of owners have been changed and registered as prescribed by law. This issue not in powers and duties of the city People’s Committee.

...

2. The Southern land area at the end of Pham Van Dong road assigned for Mr. Hoang Hai and Ms. Trung Thi Lam Ngoc (21,000 m²):

* The Government Inspectorate has opinion:

“The Southern land area at the end of Pham Van Dong road. In 2006, the city People’s Committee transferred it for Mr. Hoang Hai and Ms. Trung Thi Lam Ngoc, with total contract value of 84 billion dong. In 2008, Mr. Hai and Ms. Ngoc failed to carry out project, and authorized for Mr. Phan Van Anh Vu to transfer it for Mr. Pham Dang Quan with the transfer price of 581,526 billion dong (collecting difference of 495,374 billion dong). In 2009, Mr. Pham Dang Quan continued to transfer it for the Phuong Trang automobile - real estate investment joint-stock company with the price of 585 billion dong. Actual state of the land area is still vacant, have not yet been invested”.

* For this content, the city People’s Committee has feedback:

- Mr.Phan Van Anh Vu is person who implemented transfer of land use right for Mr.Hai and Ms. Ngoc according to the authorization contract; he is not person who received the land use right from Mr.Hai and Ms. Ngoc.

- Mr. Pham Dang Quan is Director General of the Phuong Trang automobile - real estate investment joint-stock company. So that, Mr. Quan is not other than this company. This issue shows that unit price of land use right transfer between these organization and individual is not market price under normal conditions;

- The transfers of land use right among individuals, organizations mentioned above are civil relationship among parties, contracts had been certified by the notary agencies, names of owners have been changed and registered as prescribed by law. This issue not in powers and duties of the city People’s Committee.

However, through the reality of real estate market in city, it have happened many cases which organizations, individuals increased too high fictitious value of land use right transfer in order to borrow loans of banks with big amounts but in actual market the value is not at that price and lower than very much. In reality, it has happened bad debts in banks as situation at present.

3. Area A2, A3, at the head of Son Tra – Dien Ngoc route:

...

Clause 2 Article 3 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP, of November 16, 2004, on method to define land prices and price frame of land types, prescribes:

The city People’s Committee affirms that the unit prices of land use right transfer of individuals for this area are not market prices under normal conditions because:

After finishing the financial obligation, Ms. Pham Thi Dong transfer (the area of A3) for Ms. Truong Thi Chi, Ms. Le Thuy Huong. Ms Dong and two persons have relation in a family and have business relation with together,...

The area of A2, of which use right was assigned for Ms. Pham Thi Dong, granted certificate of land use right number AP986789, of November 04, 2009, by the People’s Committee of Son Tra district. Then, Ms. Dong has transferred it for Ms. Nguyen Thi Xuan and contract has been certified by the notary agency as prescribed.

The area of A3, after being granted certificate of land use right, Ms. Truong Thi Chi and Ms. Le Thuy Huong transferred it for Mr. Truong Dinh Trung. And after that, Mr. Truong Dinh Trung transferred it for the Phuong Trang real estate joint-stock company (Mr. Trung is Deputy Director of Phuong Trang real estate joint-stock company). Because Mr. Trung and Phuong Trang real estate joint-stock company have relation, share same rights and benefits, they increased fictitious value of the area in order to borrow loan of banks with big amounts but in actual market the value is not at that price and lower than very much. In reality, it has happened bad debts in banks as situation at present. So that, the prices of land use right transfer of this area are not market prices under normal conditions as prescribed.

Apart from purpose of increasing fictitious value as mentioned above, transfers of land use right among individuals, organizations are civil relationship among parties, contracts had been certified by the notary agencies as prescribed by law. This issue not in powers and duties of the city People’s Committee.

4. The area assigned for Tan Cuong Thanh Company:

* The Government Inspectorate’s conclusion with content as:

...

Is is considered that this area is near Phuoc Tuong hills and mountains, infrastructure has not yet been invested, Hoang Van Thai road has not yet been invested for upgrading and expansion, the rural residential area is scattered, near by area exploiting soil, stone, near by Khanh Son landfill which make environment to be influenced, the city People’s Committee have approved unit price of land for business and production purpose being 410,000 dong/m2. After Tan Cuong Thanh Company had suggested changing purpose of land use from land for production and business into rural residential land, the city council of land price appraisal proposed price for change purpose of land use of this area being 175,800 dong/m². The city People’s Committee decided in accordance with the above-mentioned proposal of the land price appraisal council.

According to that, the price of rural residential land which was assigned for Tan Cuong Thanh Company is 585,800 dong/m² (410,000 dong/m² +175,800 dong/m²) and right with competence and conformable with market price at that time, with consideration of change of land use purpose under condition which this company must pay funding for moving production establishment as actual state (the city had not paid compensation for workshops, architectural objects, support for moving equipment, investment in infrastructure, ground leveling, etc) in according to the guideline of the city People’s Committee at the official dispatch No. 4865/VP-QLDTh, of November 25, 2010. This unit price is in the land price frame prescribed by the Government.

5. Two areas A4, A5, at the head area of Son Tra – Dien Ngoc route assigned for Phu My Company:

* The Government Inspectorate’s conclusions with content as: “Areas A4, A5 (residential areas at the head of Son Tra – Dien Ngoc route). In 2007, these areas were transferred for the Phu My Trading and Construction joint-stock company in service for construction of apartment buildings, high-grade apartments, offices for lease and tourist hotels, leaders of the city People’s Committee and People’s Council did not define under the residential land price but kept intact price under the production and business land price (equal 0.7 residential land price) which caused loss for budget. Till 2010, the Phu My Trading and Construction joint-stock company transferred these areas for Phuong Trang real estate Company with amounts of 285,645,920,000 dong. The difference in comparison with the price defined by the city in 2007 is 22,680,432,000 dong" is conclusion with insufficient grounds because:

The City Council of land price appraisal had proposed the reserve price level for land auction with non-agricultural – production and business purpose being 2,570,000 dong/m2 which were decided by the city People’s Committee under the proper unit price as mentioned above.

After auction had been published on newspaper as prescribed by law, but after the provided time limit had been expired, there was no organization or individual participating in auction and there was only the Phu My Trading and Construction joint-stock company which applying for receipt of land use right and being unified by the city People’s Committee to assign the land use right of two areas A4, A5 with the unit price of non-agricultural-production and business land of 2,570,000 dong/m².

After this company had paid all land use levy of two areas and had been granted the land use right certificate by the city People’s Committee. According to the certificate which had been granted for Phu My Company (Number AK280458 and AK280459), the use purpose of these areas is non-agricultural – production and business land.

So the city People’s Committee collected the land use levy from Phu My Company for production and business land, not for residential land like as the opinion of the Government Inspectorate.

6. The urban area and Da Phuoc Golf course project:

...

On November 16, 2006, Cantavil Daewon Limited Liability Company and Da Nang People’s Committee signed a principle agreement on investment in the compound urban area and Da Phuoc golf course project, specifying on the basis of the price to collect water surface levy which was unified previously consisting of 300,000 dong/m2 and unit price to collect land rents being USD 0.1 m²/year. Assigning the land use right with area of about 29 ha, unit price of 300,000 dong/m² for a Vietnamese company joining venture with Daewon Company was stated in this principle agreement.

In this project, because the state assign water surface for investors and investors must spend out 100% cost for doing embankment, ground leveling, collecting land use levy with price of 300,000 dong/m2 of the city is suitable with the market price at that time.

The unit price of 300,000 dong/m2 of water surface under a condition which the investors must handing over for the city an area of 25 ha which is perfected infrastructure in the Da Phuoc urban area with cost of about USD 5 million, in which the city may build a public interest area. According to the current land price of the city, the value of this 25ha area is 955 billion dong.

So for the 29ha area, beside the unit price of assigning water surface being 300,000 dong/m2, the value attaining from the above-mentioned 25ha area has been allocated for the 29ha area, hence the land use levy of 1m2 is 3,407,000 dong/m² (988 billion/ 29ha).

The city People’s Committee affirms that the land price to assign for Daewon Company is water surface price. Beside that, in reality, collection of land use levy for 1 m2 of the 29ha area is 3,707,000 dong/m2 (3,407,000 dong/m2 + 300,000 dong/m2). This is unit price of land levy which in reality the city attained benefit with the 29ha area which was assigned for Daewon Company together with its partner being Vietnamese enterprise.

Actually, the city collected and attained benefit of 1,075 billion dong (988 billion dong + 87 billion dong), specifying: 955 billion is amounts attained from 25ha and 87 billion is the water surface levy collected from 29ha.

V. THE PROBLEM ON REDUCTION OF 10% OF LAND USE LEVY UPON PAYING SUFFICIENT LAND USE LEVY WITHIN 60 DAYS AS FROM THE DAY OF SIGNING CONTRACT:

The city People’s Committee sees that reduction of 10% is a form to support and promote clearance householders in payment for budget and support on loan interest for investors when transfering land use right. On other hand, reduction of 10% of land use levy will mobilize quickly revenue source into budget in order to re-invest in development, instead of the city budget’s having to borrow money with the lowest average interest rate of 12%/year. This is conformable with clause 2, Article 14 of the Government’s Decree No. 38/2000/ND-CP, of August 23, 2000 on the collection of land use levy “Land users that fully pay the land use levy in lump-sum according to notices of the tax agencies shall enjoy 20% reduction of the payable land use levy amount” and applies clause 2, Article 9 of the Decree No. 61/CP, of July 05, 1994, on dwelling house purchase, sale and business: “… If the buyer pays the full amount upon signing the contract, he/she will enjoy a 10% discount…”; in conformity with the Decision No. 13/2006/QD-TTg, of January 16, 2006 of the Prime Minister on a number of preferential budget financial mechanism for Da Nang city and the Circular No. 34/2006/TT-BTC, of April 19, 2006 of the Ministry of Finance.

So the competence of decision is belong to the city People’s Committee. The city considered, saw actual effectiveness before making decision. This is the revenue which local budget is kept 100%, not divided under rate with central budget and this revenue source is used for only investment in development. So, according to the Budget Law, local authority has right to decide reduction of 10% of land use levy, the city People’s Committee affirms that implementation of this policy is one of flexible and creative application of the city bringing actual effectiveness, the revenue of budget is increased every year.

...

If calculating the interest rate in case the land users postpone payment and slippage in prices in comparison with immediately collecting money, how effective it is (?!). In 2011, because of the difficulties of economy, the city failed to collect land use levy debts; in 2012, still failed to collect them because the Government issued the Resolution No. 13/NQ-CP; in 2013, the Government continues rescheduling of debts according to the Resolution No. 02/NQ-CP and it is possible not to be easy to collect these land use levy debts. If calculating the interest rate of 12%/year, in 4 years, the interest rate is 48%. It shows that the city’s 10% reduction is lower than very much in comparison with the interest rate of 4 above-mentioned years.

Result of land use levy collection during 10 last years (2002-2011) is 24,617.61 billion dong, in order to put into balance of basic construction expenditures, getting rate of 73.81% /total capital sources for basic construction expenditures (33,353.79 billion dong).

In brief, when defining prices for assigning land use right, the city had based on the annual land price tables promulgated by the city People’s Committee, with calculation of coefficients as prescribed such as: Coefficient of classifying depth of land lots, concealing coefficients, construction density, coefficient for are with advantage position, market coefficients, etc in arcodance with methods of determining land prices specified by the Government in the Decree No. 188/2004/ND-CP, of November 16, 2004, on methods of determining land prices and assorted-land price brackets, guides of the Ministry of Finance in the Circular No. 145/2007/TT-BTC, of December 06, 2007 guiding implementation of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP, of November 16, 2004. The unit prices, which are specified for each area by the city People’s Committee, are in the land price frame and higher than many times of minimum price prescribed by the Goverment.

Individuals, organizations that had transferred land use right for each other are one beneficiary (because they are siblings or person of company and company) Example if the actual value of an area is 100 billion dong, they may borrow 60 billion dong (60%), but when making the contract of transfer, they lift its fictitious value up to 600 billion dong aiming to borrow bank for 360 billion dong in order to invest in other project. Case of Phuc Thien Long Limited Liability Company, which is stated in the Government Inspectorate’s conclusions, is a example. In fact, the siblings transfer land for each other by this way. So it is impossible to use that fictitious values to compare with the values which had been approved by the city People’s Committee with differences in order to conclude causing loss.

From analyze above, the city People’s Committee affirms:

1- Reduction of 10% of land use levy is guidelines of the city in application of regulations of law, which brings actual effectiveness, the city’s budget revenues is increased every year, and restraints slippage in prices in order to increase investment effect, gets benefit for budget when performing investment in economic- social development, especially construction works for urban technical infrastructure structure, social security, defense and security, etc On the other hand, the city People’s Committee assumes that 10% reduction is a form to support and promote people in clearance areas in payment for city’s budget and support on loan interest rates for investors when receiving land use right.

2. Determination and decision on prices for handing the land use right, which had been discussed by collective leaders of city People’s Committee are proper with its competence, have grounds according to regulations of the Government, guides of the Ministry of Finance, and in conformity with the market prices at that time.

So the Government Inspectorate's conclusion of causing budget loss of 3,434,254,712,950 dong is insufficient grounds and unpersuasive.

This conclusion impacts strongly the city’s revolution movement and the process of implementation of the Resolution No. 33-NQ/TW, of October 16, 2003 of the Political Ministry, on construction and development of Da Nang city in the period of national industrialization and modernization.

...

For a long time, Da Nang has been assessed by the Central that being a local with good movements and new, effective methods. Inspection may show mistakes in the course of leading, aim to learn by experiences for better implementation but not conclusions which are unpersuasive and impact the city’s revolution movement.

According to direction of the Prime Minister in the official dispatch No. 1930/VPCP_VI, of November 19, 2012, the city People’s Committee is working with the affair delegation of the Ministry of Public Security now and it took the initiative to have the official dispatch No. 475/UBND-NCPC, of January 16, 2013, proposing the Ministry of Natural Resources and Environment, the Ministry of Finance, the Ministry of Planning and Investment as soon as possible to arrange time in order to work with the city for clarifying as direction of the Prime Minister.

The above is feedback of Da Nang People’s Committee for conclusions of the Government Inspectorate in the Announcement No. 160/TB-TTCP, of January 17, 2013.

ON BEHALF OF PEOPLE’S COMMITTEE
THE CHAIRMAN

Van Huu Chien