Nghị quyết 34/2007/NQ-CP giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp

• Số hiệu: 34/2007/NQ-CP
• Loại văn bản: Nghị quyết
• Nơi ban hành: Chính phủ
• Người ký: Nguyễn Tấn Dũng
• Ngày ban hành: 03/07/2007

CHÍNH PHỦ ******	CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ********
Số: 34/2007/NQ-CP	Hà Nội, ngày 03 tháng 07 năm 2007

NGHỊ QUYẾT

VỀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ THỰC HIỆN VIỆC CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG, XUỐNG CẤP

Hiện nay tại các đô thị trên cả nước có nhiều nhà chung cư được xây dựng từ trước những năm 1990 đang bị hư hỏng hoặc xuống cấp nghiêm trọng cần được cải tạo, xây dựng lại.

Tại phiên họp ngày 03 và 04 tháng 5 năm 2007, Chính phủ đã quyết nghị những vấn đề sau:

I. MỤC TIÊU, YÊU CẦU

1. Thống nhất chủ trương triển khai việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.

2. Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ phải được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hoá, khai thác lợi ích từ dự án để tự cân đối về tài chính và đáp ứng đủ quỹ nhà ở để phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ, hạn chế việc đầu tư từ ngân sách, đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng nhà ở, lợi ích của nhà đầu tư. Nhà nước lấy lợi ích chung của cộng đồng dân cư với các mục tiêu xã hội làm chủ đạo. Đảm bảo cho các hộ dân được tái định cư phải tốt hơn chỗ ở cũ cả về diện tích, chất lượng cũng như môi trường sống. Việc phá dỡ nhà ở để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phải tuân thủ theo các quy định tại Mục 4 Chương IV của Luật Nhà ở.

3. Chính quyền các địa phương cần xây dựng lộ trình, kế hoạch cụ thể trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn theo nguyên tắc ưu tiên triển khai trước đối với các chung cư bị hư hỏng nặng, môi trường sống không đảm bảo. Phấn đấu đạt mục tiêu đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước.

4. Công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ cần phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn bộ khu vực cần cải tạo, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu của cuộc sống đô thị hiện tại và tương lai; tránh tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ; chú trọng khai thác tầng hầm để phục vụ nhu cầu dịch vụ công cộng (bãi đỗ xe, trung tâm thương mại...).

5. Đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, lún nứt ở mức độ nguy hiểm, các địa phương cần có kế hoạch di dời khẩn cấp các hộ dân đang sinh sống để thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại. Những trường hợp bắt buộc phải thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại nhưng không huy động được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư thì Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần chỉ đạo các cơ quan chức năng lập dự án và kế hoạch cụ thể để thực hiện việc xây dựng lại bằng ngân sách nhà nước.

6. Phát huy vai trò, trách nhiệm của chính quyền địa phương và nhân dân trong việc xây dựng lại các chung cư cũ. Thực hiện tốt công tác tuyên truyền, vận động kết hợp với các biện pháp xử lý cương quyết, kịp thời theo quy định của pháp luật để đảm bảo triển khai dự án theo đúng tiến độ vì lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo ổn định, trật tự xã hội.

II. CÁC GIẢI PHÁP VÀ CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH CỤ THỂ

1. Giải pháp thu hút các nhà đầu tư:

a) Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có chung cư bị hư hỏng, xuống cấp (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có trách nhiệm chỉ đạo các cơ quan chức năng tổ chức khảo sát, đánh giá và công khai danh mục các khu chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại trên địa bàn để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đăng ký tham gia. Đối với các dự án chưa có nhà đầu tư tham gia thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký tham gia thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức đấu thầu. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thực hiện theo nguyên tắc ưu tiên đối với các nhà đầu tư có kinh nghiệm, có khả năng tài chính và có phương án bố trí tạm cư, tái định cư hợp lý nhất;  

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm chỉ đạo việc rà soát lại các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã giao cho các chủ đầu tư nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm theo tiến độ quy định, đặc biệt cần chú trọng xem xét lại năng lực của chủ đầu tư về kinh nghiệm, năng lực tài chính và khả năng bố trí tái định cư, tạm cư. Nếu chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu thì phải thay thế ngay chủ đầu tư mới có đủ năng lực để đảm nhận việc đầu tư. Chủ đầu tư cũ sẽ được hoàn trả các chi phí hợp lý đã bỏ ra. Khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài có năng lực và kinh nghiệm tham gia đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp;

c) Cho phép chủ đầu tư dự án được quyết định lựa chọn đơn vị tư vấn, nhà thầu xây dựng hoặc tự thiết kế, thi công xây lắp (nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng) đối với hạng mục công trình, công trình trong phạm vi dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn của chủ đầu tư (đối với hạng mục công trình, công trình được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân  sách thì phải thực hiện đấu thầu);

d) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép ban hành các cơ chế, chính sách theo thẩm quyền để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư và tình hình cụ thể của từng địa phương.

2. Giải pháp về quy hoạch - kiến trúc:

a) Ủy ban nhân dân các cấp theo thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập  (hoặc điều chỉnh) và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/2.000) đối với các khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng trên phạm vi địa bàn. Trong quá trình lập (hoặc điều chỉnh) quy hoạch chi tiết xây dựng phải lấy ý kiến của các tổ chức, cá nhân liên quan và sau khi được phê duyệt phải công bố rộng rãi, công khai trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý để các tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết, kiểm tra và thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Trong quá trình lập (hoặc điều chỉnh), phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép xem xét, điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch (gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao tầng) đối với các khu vực có dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhằm đảm bảo khả năng cân đối tài chính, hiệu quả kinh tế, xã hội của từng dự án và phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương;

c) Khi tiến hành cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, phải ưu tiên dành phần diện tích nhất định để phục vụ các nhu cầu công cộng; chú trọng đa dạng hoá việc thiết kế các căn hộ mới có quy mô diện tích khác nhau để đáp ứng nhu cầu của từng loại đối tượng. Diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư dành để bồi thường cho các hộ tái định cư đảm bảo phù hợp với tiêu chuẩn diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở (diện tích mỗi căn hộ không thấp hơn 30 m^2 sàn). Diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư để kinh doanh đảm bảo phù hợp với tiêu chuẩn diện tích tối thiểu của nhà ở thương mại (diện tích mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m^2 sàn). 

3. Giải pháp về đất đai:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chủ đầu tư dự án được  chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ nhằm đảm bảo hiệu quả về tài chính của từng dự án trên cơ sở đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao (hoặc thuê) để thực hiện dự án (kể cả phần diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi dự án theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt).

4. Giải pháp về tài chính:

a) Tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chủ đầu tư dự án được vay một tỷ lệ vốn đầu tư  (tối đa không vượt quá 70% giá trị xây lắp và thiết bị của dự án) từ Quỹ đầu tư phát triển hoặc Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có); quyết định việc hỗ trợ vốn đầu tư để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án và một số công trình hạ tầng xã hội thiết yếu trong phạm vi dự án;

b) Chủ đầu tư dự án được áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm, kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, được miễn thuế trong 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 09 năm tiếp theo; đối với diện tích nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ không thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng;

c) Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư tại chỗ không phải nộp lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

d) Đối với những trường hợp không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, nếu các chủ sở hữu đó bán căn hộ cũ thuộc quyền sở hữu của mình cho chủ đầu tư để chuyển đến nơi ở khác thì được miễn các loại thuế liên quan tới việc mua bán căn hộ cũng như thuế thu nhập cá nhân (nếu có);

đ) Chủ đầu tư dự án được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật đối với diện tích các căn hộ còn lại và diện tích các công trình kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án (nếu có) sau khi hoàn thành tái định cư tại chỗ.

5. Giải pháp về bồi thường, bố trí tạm cư và tái định cư:

a) Chủ đầu tư dự án phải lập phương án bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư cho những người đang sở hữu, sử dụng hợp pháp nhà ở tại chung cư cũ trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước khi thực hiện việc phá dỡ chung cư cũ;

b) Việc bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư được thực hiện thông qua hình thức thanh toán bằng tiền hoặc bằng nhà ở trong phạm vi dự án (sau khi cải tạo, xây dựng lại) hoặc bằng nhà ở tại các địa điểm khác;

c) Trường hợp chủ sở hữu căn hộ không có nhu cầu tái định cư tại chỗ sau khi dự án hoàn thành thì được phép bán căn hộ của mình cho chủ đầu tư theo giá thoả thuận trước khi thực hiện việc phá dỡ chung cư cũ;

d) Người đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước (chưa mua theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ), nếu có nhu cầu sở hữu căn hộ mới thì được giải quyết mua căn hộ đó theo mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu có nhu cầu tiếp tục thuê thì được thuê căn hộ mới theo giá thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành;

đ) Các trường hợp tự cơi nới, xây dựng công trình trên đất lấn chiếm tại khu vực dự án không được bồi thường về đất (trừ trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật), chỉ được ưu tiên mua căn hộ trong phạm vi dự án theo giá kinh doanh (nếu có nhu cầu) và được hỗ trợ bằng tiền tương đương 10% giá xây dựng mới công trình đó để thực hiện việc phá dỡ, di chuyển;

e) Các công trình hạ tầng xã hội hiện có (nhà trẻ, trường học, trạm y tế...) trong khu chung cư cũ, nếu phải phá dỡ thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bồi thường cho chủ sở hữu bằng tiền hoặc công trình mới với diện tích tương đương diện tích cũ đã thu hồi trước khi phá dỡ;

g) Cho phép chủ đầu tư dự án áp dụng một số cơ chế sau đây:

- Hỗ trợ thêm diện tích hoặc bù thêm bằng tiền cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư (kể cả các trường hợp đã có sở hữu hoặc đang thuê nhà ở) để thực hiện mục tiêu giải phóng nhanh mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án trên cơ sở đảm bảo hiệu quả đầu tư;

- Các trường hợp đang ở tầng thấp phải chuyển lên tầng cao được xem xét, hỗ trợ thêm diện tích (hoặc bù bằng tiền) tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng dự án;

- Ngoài phần diện tích đã bồi thường, kể cả phần diện tích hỗ trợ tăng thêm (nếu có), phần diện tích dôi dư của căn hộ tái định cư (nếu có) được thanh toán theo giá kinh doanh;

- Trường hợp tái định cư là hộ gia đình đông người, có nhu cầu tách hộ thì người có nhu cầu cần đăng ký sớm với chủ đầu tư dự án để chủ đầu tư dự án biết và có trách nhiệm ưu tiên giải quyết bán hoặc cho thuê thêm căn hộ khác trong cùng dự án đó theo giá kinh doanh;

- Các hộ có sở hữu diện tích ở tầng một (tầng trệt) tại chung cư cũ phải chuyển lên tầng cao hơn sau khi dự án hoàn thành thì được ưu tiên thuê 01 đơn vị diện tích nhà, công trình kinh doanh trong phạm vi dự án (nếu có) với thời hạn và giá thuê theo thoả thuận.

6. Quản lý dự án sau đầu tư:

a) Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm quản lý và vận hành chung cư sau khi cải tạo, xây dựng lại theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành;

b) Các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách (nếu có) được chuyển giao cho các đơn vị quản lý chuyên ngành của địa phương;

c) Các công trình hạ tầng xã hội không nhằm mục đích kinh doanh (nếu có) được bàn giao cho các cơ quan quản lý chuyên ngành hoặc được khai thác, vận hành theo nguyên tắc xã hội hoá;

d) Tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng dự án, cho phép chủ đầu tư được bố trí, khai thác một phần diện tích nhà chung cư (sau khi cải tạo, xây dựng lại) để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ nhằm bù đắp chi phí quản lý sử dụng chung cư, góp phần giảm bớt các khoản chi phí mà người dân phải đóng góp khi đưa chung cư vào khai thác, vận hành.

III. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1. Trách nhiệm của các Bộ

a) Bộ Xây dựng :

- Khẩn trương nghiên cứu, ban hành Quy chuẩn quy hoạch xây dựng, trong đó cần quy định cụ thể các chỉ tiêu liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ để áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước;

- Hướng dẫn về phương pháp đánh giá, tiêu chuẩn chất lượng của nhà chung cư cũ thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại;

- Theo dõi, đôn đốc, kiểm tra và tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ theo định kỳ về tình hình thực hiện Nghị quyết này. Nếu có vướng mắc phải kịp thời xin ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

b) Các Bộ: Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính tổ chức nghiên cứu, ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền ban hành sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đảm bảo phù hợp theo quy định của Nghị quyết này để áp dụng thống nhất trên cả nước.

2. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nơi có các chung cư cũ thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại có trách nhiệm căn cứ vào các quy định của Nghị quyết này để ban hành các cơ chế, chính sách cụ thể về xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn phù hợp với điều kiện của địa phương; xây dựng lộ trình, chương trình và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên phạm vi địa bàn của địa phương đến năm 2010 và những năm tiếp theo; phản ánh kịp thời những khó khăn, vướng mắc, báo cáo kết quả thực hiện theo định kỳ gửi Bộ Xây dựng để tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Đối với các chung cư bị hư hỏng nặng hoặc xuống cấp nghiêm trọng, cần có biện pháp di dời ngay các hộ dân hiện đang sinh sống để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhằm đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản của nhân dân. 

3. Hiệu lực thi hành

Nghị quyết này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo.

Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị quyết này./.

Nơi nhận: - Ban Bí thư Trung ương Đảng; - Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;  - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; - VP BCĐ TW về phòng, chống tham nhũng; - HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; - Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng; - Văn phòng Chủ tịch nước; - Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội; - Văn phòng Quốc hội; - Toà án nhân dân tối cao; - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao; - Kiểm toán Nhà nước; - UBTW Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; - Cơ quan Trung ương của các đoàn thể; - VPCP: BTCN, các PCN, Website Chính phủ, Ban Điều hành 112, Người phát ngôn của Thủ tướng Chính phủ, các Vụ, Cục, đơn vị trực thuộc, Công báo; - Lưu: Văn thư, CN(5b).

TM. CHÍNH PHỦ THỦ TƯỚNG Nguyễn Tấn Dũng

Tiếng Anh (English)

THE GOVERNMENT	SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM Independence Freedom Happiness
No. 34/2007/NQ-CP	Hanoi, July 3, 2007

RESOLUTION

ON A NUMBER OF SOLUTIONS TO THE AMELIORATION AND RECONSTRUCTION OF DAMAGED OR DEGRADED CONDOMINIUMS

At present, there are ill urban centers nationwide many condominiums built prior to the 1990s, which are being so seriously damaged or degraded that they need to be ameliorated or reconstructed.
At its May 3 and 4, 2007session, the Government resolved the following issues:

I. OBJECTIVES AND REQUIREMENTS

1. To reach unanimity in undertaking to ameliorate or reconstruct damaged or degraded condominiums so as to create new housing quarters of better quality, contribute to improving and raising peoples living conditions, renovating urban architecture towards civilization and modernization.

2. The amelioration and reconstruction of old condominiums must be carried out on the principle of socialization, exploiting interests from projects for financial self-balance and adequate housing fund to serve the on-spot resettlement demand, restricting investment from state budget, harmonizing the interests of house users and investors. The State takes the common interests of population communities with social objectives as the guideline, ensuring better domiciles for resettling households in terms of flooring space, quality as well as living environment. The demolition for amelioration and reconstruction of old condominiums shall comply with the provisions of Section 4, Chapter IV of the Housing Law.

3. Local administrations should elaborate specific roadmaps and plans for amelioration and reconstruction of old condominiums in their respective localities on the principle of prioritizing seriously damaged condominiums first, where the living environment is not secured. To strive to complete the amelioration and reconstruction of old condominiums in urban centers throughout the country, which are damaged, degraded or of which the use duration has expired.

4. The amelioration and reconstruction of old condominiums should be carried out synchronously under master projects, with rational planning-architectural schemes, with comprehensive technical and social infrastructure systems for the entire areas to be ameliorated, which are suitable to modern construction norms and standards, in order-to satisfy the demands of present and future urban life; to avoid scattered, sectorial and small-scale amelioration and reconstruction; attach importance to the exploitation of ground floors for public services (parking lots, trade centers,..).

...

...

...

6. To promote the roles and responsibilities of local administrations and people in reconstruction of old condominiums. To well carry out the work of propagation and mobilization in combination with resolute and timely handling measures in accordance with law in order to ensure the execution of projects according to schedules for the common interests of communities, maintaining social stability and order.

II. SPECIFIC SOLUTIONS, MECHANISMS AND POLICIES

1. Solutions to the attraction of investors:

a/ Peoples Committees of provinces or centrally run cities where exist damaged or degraded condominiums (below collectively referred to as provincial-level Peoples Committees) shall direct their functional bodies to organize surveys, assessment and publicization of lists of old condominiums to be ameliorated or reconstructed in their respective localities to attract domestic and foreign investors. For projects not yet participated by investors, provincial-level Peoples Committees are allowed to select investors. If two or more investors register for participation in a project, they will be selected by mode of bidding. The selection of project investors complies with the principle of prioritizing investors having experience, financial capabilities and most rational temporary settlement and resettlement schemes;

b/ Provincial-level Peoples Committees shall direct the scrutiny of projects on amelioration or reconstruction of damaged, degraded condominiums, which have been assigned to investors but slowly executed according to the prescribed schedules, particularly attaching importance to reconsidering the investors experience, financial capabilities and abilities to arrange temporary settlement or resettlement. If investors fail to satisfy the requirements, they must be replaced with capable ones to undertake the investment. The replaced investors will be refunded reasonable expenses they have paid. Foreign investors having capabilities and experience are encouraged to invest in projects on amelioration or reconstruction of old damaged or degraded condominiums;

c/ Project investors are allowed to decide on the selection of consultancy units, construction contractors or to conduct designing, construction and installation by themselves (if having full capabilities prescribed by law on construction) with regard to project works or work items built with investors investment capital (for works or work items built with state budget investment capital, bidding must be organized);

d/ Provincial-level Peoples Committees are allowed to promulgate mechanisms and policies according to competence in order to encourage various economic sectors to invest in the amelioration or reconstruction of old condominiums in accordance with legal provisions on investment and the specific situation of each locality.

2. Planning-architectural solutions:

a/ Peoples Committees at all levels shall, according to their competence, organize the formulation (or adjustment) and approval of detailed construction plannings (1/2,000 scale) of areas where exist old damaged or degraded condominiums or those with their use duration having expired in their respective localities. In the course of formulating (or adjusting) detailed construction plannings, opinions of the concerned organizations and individuals must be gathered and the approved plannings must be widely publicized within the administrative boundaries under their management so that organizations and individuals in the detailed planning areas know, inspect and implement according to provisions of law on construction;

...

...

...

c/ Upon amelioration and reconstruction of old condominiums, priority must be given to putting aside certain land areas in service of public demands; attaching importance to diversifying the designs of new apartments with different floor spaces to satisfy the demands of each kind of subjects. The minimum floor space of condominium apartments used for compensation to resettling households must be compatible with the standards on minimum floor spaces of social houses under the provisions of the Housing Law (the floor space of each apartment is not smaller than 30m2). The minimum floor space of condominium apartments for business must be compatible with the standards on the minimum floor space of commercial houses (the floor space of each apartment is not smaller than 45 m2).

3. Land-related solutions:

a/ Provincial-level Peoples Committees shall consider and permit project investors to change the purpose of using a land portion in the projects to satisfy business and service demands with a view to ensuring financial efficiency of each project on the basis of ensuring the compatibility with the detailed construction plannings approved by competent bodies;

b/ Project investors are exempt from land use levies or rents for the entire assigned (or rented) land areas for project execution (including areas permitted for land use purpose change within projects under plannings approved by competent bodies).

4. Financial solutions:

a/ Depending on the specific conditions of each locality, provincial-level Peoples Committees consider and decide to permit project investors to borrow a portion of investment capital (not exceeding 70% of the projects construction, installation and equipment value) from the Development Assistance Fund or local Housing Development Funds (if any); decide to provide investment capital supports for construction of technical infrastructures outside the projects premises and a number of essential social infrastructures within the projects;

b/ Project investors are entitled to the enterprise income tax rate of 10% for 15 years after commencing their business activities, to tax exemption for 4 years after the taxable incomes are generated and 50% reduction of payable tax amounts for 9 subsequent years; the housing areas in service of on-spot resettlement are not liable to value added tax;

c/ Organizations, households and individuals that are entitled to on-spot resettlement need not pay registration fees upon the grant of house ownership certificates;

d/ For cases where house owners have no demand for on-spot resettlement and sell their old apartments to investors for movement to new places, they are exempt from taxes related to the apartment sale and purchase as well as personal income tax (if any);

...

...

...

5. Compensation, temporary residence and resettlement solutions:

a/ Project investors must formulate schemes on compensation, temporary residence or resettlement arrangement for current lawful owners or users of apartments in old condominiums and submit them to competent agencies for consideration and approval before conducting the demolition of old condominiums;

b/ The compensation, temporary residence or resettlement arrangement are carried out in the form of payment in cash or in apartment within the projects premises (after the amelioration and reconstruction) or in residential houses at other places;

c/ Where apartment owners have no demand for on-spot resettlement after the project completion, they are allowed to sell their apartments to investors at the agreed prices before conducting the demolition of old condominiums;

d/ The current lessees of state-owned condominiums (not yet purchased under Decree No. 61/CP of July 5, 1994 of the Government), if having the demand to own new apartments, are entitled to purchase those apartments at prices set by provincial-level Peoples Committees; if wishing to continue renting houses, they are entitled to rent new apartments at the rent rates applicable to social houses, promulgated by provincial-level Peoples Committees;

dd/ For cases of expansion or construction of works on occupied land in the project areas without permission and not entitled to land compensation (excluding cases where certificates of residential house ownership and residential land use rights were already granted under provisions of law), they are given priority only in the purchase of apartments within the project areas at commercial prices (if having demands) and provided with monetary supports equal to 10% of the costs of construction of those works in order to conduct the demolition and relocation;

e/ For existing social infrastructures (kindergartens, schools, health stations,..) in the old condominium areas, which must be demolished, project investors shall pay compensation in cash or new works to their owners with areas equivalent to their recovered areas before conducting the demolition;

g/ Project investors are allowed to apply some following mechanisms:

- Providing additional supports in floor space or compensation in cash to organizations, households and individuals subject to resettlement (including cases of owning or renting residential houses) for quick attainment of the target of ground clearance and acceleration of project progress on the basis of ensuring the investment efficiency);

...

...

...

- Apart from the compensation floor spaces, including additional support spaces (if any), the excessive floor spaces of the resettlement apartments (if any) will be paid for at commercial prices;

- In case of large resettling households, that wish to be split up into separate households, the subject persons should register such soon with project investors so that they know and have the responsibility to prioritize the additional sale or lease of other apartments within the same projects at commercial prices;

- Households owning spaces on the first (ground) floors of old condominiums, that have to move to higher floors after the project completion will be given priority to rent one housing area unit or business facility within the project areas (if any) for a duration and at prices agreed upon.

6. Post-investment management of projects:

a/ Project investors shall manage and operate condominiums after the amelioration or reconstruction according to the Regulation on Management of the Use of Condominiums, promulgated by the Ministry of Construction;

b/ Technical infrastructures built with state budget investment capital (if any) shall be transferred to local specialized management units;

c/ Social infrastructures built for non-commercial purposes (if any) shall be handed over to specialized management bodies or exploited and operate on the principle of socialization;

d/ Depending on the specific conditions of each project, investors are allowed to arrange and exploit a portion of the floor spaces of condominiums (after the amelioration and reconstruction) to serve the business and service demands with a view to covering the condominium management expenses, thus contributing to reduction of expenses to be paid by people when the condominiums are put into exploitation and operation.

III. ORGANIZATION OF IMPLEMENTATION

...

...

...

a/ The Ministry of Construction:

- To expeditiously study and promulgate construction planning standards, which should specify norms related to the amelioration and reconstruction of old condominiums for uniform application nationwide;

- To guide the methods of assessment and quality standards of old condominiums subject to demolition for amelioration and reconstruction;

- To monitor, urge, inspect and sum up for periodical reports to the Prime Minister the implementation of this Resolution. If problems arise, to promptly report them to the Prime Minister for direction.

b/ The ministries of Planning and Investment; Natural Resources and Environment, and Finance shall study and promulgate according to competence or submit to competent authorities for promulgation amendments and supplements to mechanisms and policies related to the amelioration and reconstruction of old damaged or degraded condominiums, ensuring their compliance with the provisions of this Resolution for uniform application nationwide.

2. The Peoples Committees of provinces or centrally run cities where exist old condominiums subject to amelioration and reconstruction shall base themselves on the provisions of this Resolution to promulgate specific mechanisms and policies for reconstruction of old condominiums in their localities in suitability to their local conditions; formulate roadmaps, programs and plans for amelioration and reconstruction of old damaged or degraded condominiums in their localities till 2010 and subsequent years; promptly report on difficulties and problems and periodically report on implementation results to the Ministry of Construction for sum-up report to the Prime Minister.

For heavily damaged or seriously degraded condominiums, there must be measures to immediately relocate households living therein for the demolition and reconstruction with a view to ensuring life and property safety for people.

3. Implementation effect

This Resolution takes effect 15 days after its publication in CONG BAO.

...

...

...

ON BEHALF OF THE GOVERNMENT
PRIME MINISTER





Nguyen Tan Dung