BỘ XÂY DỰNG
--------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ
NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
Số : 37/2009/TT-BXD
|
Hà Nội, ngày 01
tháng 12 năm 2009
|
THÔNG
TƯ
HƯỚNG
DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH VÀ QUẢN LÝ GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CHUNG CƯ
Căn cứ Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày
29/11/2005 của Quốc hội khoá 11;
Căn cứ Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày
04/02/2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ
chức của Bộ Xây dựng;
Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và
quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, như sau:
Chương I
QUY
ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều
chỉnh và đối tượng áp dụng
1. Phạm vi điều chỉnh : Thông tư này hướng
dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ đối với nhà chung cư và nhà
nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích là nhà ở (sau đây
gọi chung là nhà chung cư); không bao gồm nhà chung cư xây dựng theo Quyết định
số 65/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên
các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê; Quyết
định số 66/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công
nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê; Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg về một
số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực
đô thị ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ.
2. Đối tượng áp dụng : Thông tư này áp dụng
đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc xác định, quản lý giá dịch
vụ nhà chung cư.
Điều 2. Nguyên tắc
xác định giá dịch vụ nhà chung cư
1. Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định
theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp
lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường; nhưng phải phù hợp
với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người dân từng
thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư thông
qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với nhà chung cư chưa
thành lập được Ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ
dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết
hoặc bỏ phiếu kín. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thoả thuận trong
hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thoả thuận đó.
2. Chi phí dịch vụ nhà chung cư trong giá
dịch vụ nhà chung cư được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và
công khai nhằm đảm bảo nhà chung cư hoạt động bình thường.
3. Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện,
nước, điện thoại, internet và các dịch vụ khác của từng căn hộ không tính trong
giá dịch vụ nhà chung cư, mà do người sử dụng căn hộ trực tiếp chi trả với đơn
vị cung cấp dịch vụ đó (nếu có hợp đồng sử dụng riêng) hoặc trả cho doanh
nghiệp quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng sử dụng riêng) theo khối lượng
thực tế tiêu thụ và được tính toán cộng thêm phần hao hụt (nếu có).
4. Chi phí bảo trì là toàn bộ chi phí cho
việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa
đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư; và không tính vào giá dịch
vụ nhà chung cư.
5. Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác
thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có) được hạch toán theo đúng chế
độ tài chính theo quy định của Bộ Tài chính và để bù đắp chi phí dịch vụ nhà
chung cư nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư.
6. Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch
vụ cao cấp không thuộc phần sở hữu chung (như tắm hơi, bể bơi, sân tennis hoặc
các dịch vụ cao cấp khác) thì do người sử dụng dịch vụ cao cấp đó thoả thuận
với doanh nghiệp quản lý vận hành; và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư.
Chương II
PHƯƠNG
PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 3. Nội dung các
chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư
1. Nội dung dịch vụ nhà chung cư gồm các hoạt
động cung cấp các dịch vụ như: điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống
trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cư, bảo vệ,
vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các
dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.
2. Giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:
2.1. Chi phí dịch vụ nhà chung cư (gồm chi
phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí
cho Ban quản trị (nếu có));
2.2. Lợi nhuận định mức hợp lý;
2.3. Thuế giá trị gia tăng.
3. Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ
nhà chung cư :
3.1. Chi phí dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:
3.1.1. Chi phí trực tiếp :
a) Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên,
vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư
(bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ
thuật và các trang thiết bị khác);
b) Chi phí nhân công điều khiển và duy trì
hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm
nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị
khác);
c) Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà
chung cư như: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa,
cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở
khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thoả thuận trong hợp đồng
dịch vụ;
d) Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước
công cộng trong khu nhà chung cư;
e) Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm
việc, chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý
nhà chung cư.
3.1.2. Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp
quản lý vận hành được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:
a) Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản
phụ cấp lương, chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản
trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp :
- Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở
định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích
nộp khác từ quỹ lương theo quy định hiện hành của Nhà nước;
- Chi phí tiền công được xác định trên cơ sở
hợp đồng lao động hoặc thoả ước lao động tập thể giữa doanh nghiệp quản lý vận
hành với người lao động.
- Chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công
đoàn của cán bộ công nhân viên theo quy định hiện hành của Nhà nước.
b) Chi phí khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp
quản lý vận hành. Việc trích, quản lý và sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định
của Bộ Tài chính.
3.1.3. Chi phí cho Ban quản trị, bao gồm chi
phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý
khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.
3.2. Lợi nhuận định mức hợp lý cho doanh
nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ
nhà chung cư sau khi trừ đi khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích
thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).
3.3. Thuế giá trị gia tăng: Theo quy định
hiện hành của Nhà nước.
Điều 4. Xác định giá
dịch vụ nhà chung cư
Công thức xác định :
Trong đó :
Gdv - Giá dịch vụ nhà chung cư cho
1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn
sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT);
Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng
năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT);
Tdv – Khoản thu được từ kinh
doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm
(nếu có) (đồng/năm);
S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu
riêng của chủ căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu
có) (m2);
12 – Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ
trong năm;
P – Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính
%);
K1 – Hệ số giảm giá do doanh
nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có);
K2 – Hệ số phân bổ giá dịch vụ nhà
chung cư (đối với những diện tích sàn sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng,
thương mại…) do Ban quản trị nhà chung cư quy định (nếu có);
T – Thuế suất thuế giá trị gia tăng.
Điều 5. Xác định giá
dịch vụ nhà chung cư không do doanh nghiệp quản lý vận hành
Đối với nhà chung cư không do doanh nghiệp
quản lý vận hành thì chi phí dịch vụ nhà chung cư không bao gồm chi phí quản lý
chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được quy định tại khoản
3.1.2 điều 3 của Thông tư này.
Chương III
QUẢN
LÝ GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 6. Chủ đầu tư,
doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm
1. Chủ đầu tư dự án nhà chung cư căn cứ mức
thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định để tính
toán hiệu quả khi lập dự án và lập phương án mức thu giá dịch vụ để làm cơ sở
ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà
chung cư;
2. Doanh nghiệp quản lý vận hành chủ động
tính toán, xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo hướng dẫn tại Thông tư này để
trình Chủ đầu tư (nếu có) hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư làm cơ sở thông qua
Ban quản trị nhà chung cư hoặc các hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư.
3. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm
theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng đã ký kết;
nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành;
trực tiếp thu hoặc uỷ quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu giá dịch vụ
nhà chung cư.
Điều 7. Căn cứ điều
chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư
1. Điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của
đất nước, địa phương và thu nhập bình quân đầu người trong từng thời kỳ;
2. Quan hệ cung, cầu về số lượng dịch vụ,
chất lượng dịch vụ nhà chung cư;
3. Sự biến động của giá cả thị trường hoặc sự
thay đổi về cơ chế chính sách của Nhà nước làm tăng (giảm) 10% chi phí dịch vụ
nhà chung cư và lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp quản lý vận hành.
Chương IV
TỔ
CHỨC THỰC HIỆN
Điều 8. Trách nhiệm
của các cơ quan quản lý nhà nước
1. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp cùng các Bộ,
ngành, UBND cấp tỉnh hướng dẫn, định kỳ tổ chức kiểm tra, giám sát việc triển
khai thực hiện các nội dung của Thông tư này.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:
2.1. Căn cứ vào tình hình thực tế của địa
phương, chi phí hợp lý của các dịch vụ nhà chung cư để quy định mức thu tối đa
(giá trần) hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư theo từng cấp nhà, hạng nhà
chung cư, chất lượng dịch vụ và tình hình thực tế của địa phương để áp dụng
trên địa bàn tỉnh; đồng thời báo cáo về Bộ Xây dựng để theo dõi, kiểm tra.
2.2. Căn cứ tình hình Ngân sách địa phương,
thu nhập thực tế của người dân trong từng thời kỳ trên địa bàn và để khuyến
khích người dân ở nhà chung cư nhằm tiết kiệm quỹ đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
xem xét quyết định việc hỗ trợ một phần giá dịch vụ nhà chung cư.
2.3. Quyết định hoặc uỷ quyền cho Sở Xây
dựng, UBND cấp huyện phê duyệt giá dịch vụ nhà chung cư khi có tranh chấp về
giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn.
2.4. Xem xét, rà soát điều chỉnh mức giá tối
đa hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư cho phù hợp với tình hình thực tế.
2.5. Tổ chức, chỉ đạo, giám sát và kiểm tra
việc thực hiện các quy định của Thông tư này trên địa bàn tỉnh.
Điều 9. Trách nhiệm
của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc xác định, quản lý giá dịch vụ
nhà chung cư
1. Doanh nghiệp quản lý vận hành có trách
nhiệm :
a) Tổ chức quản lý, vận hành và cung cấp các
dịch vụ theo đúng thoả thuận trong hợp đồng, đảm bảo an toàn, an ninh, trật tự,
tạo lập nếp sống văn minh đô thị cho người dân sinh sống trong khu chung cư;
đồng thời duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh môi trường của khu
nhà chung cư;
b) Tổ chức thu, chi, hạch toán giá dịch vụ
nhà chung cư và các nguồn thu, chi khác đảm bảo công khai, minh bạch theo đúng
quy định của Nhà nước.
2. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm :
a) Giám sát việc thực hiện hợp đồng của doanh
nghiệp quản lý vận hành; đồng thời định kỳ hàng năm hoặc đột xuất báo cáo UBND
cấp tỉnh, UBND cấp huyện việc thu, chi liên quan đến giá dịch vụ nhà chung cư
nếu UBND cấp đó yêu cầu. Đồng thời, phải niêm yết công khai việc thu, chi giá
dịch vụ nhà chung cư cho người dân biết theo định kỳ mỗi năm/1 lần hoặc báo cáo
đột xuất nếu có trên 50% số hộ dân yêu cầu.
b) Kiểm tra các báo cáo thu, chi tài chính về
quản lý vận hành do doanh nghiệp quản lý vận hành thực hiện theo hợp đồng đã ký
kết và báo cáo với Hội nghị nhà chung cư theo quy định.
3. Trường hợp, giá dịch vụ nhà chung cư sau
khi được tính đúng, tính đủ theo quy định ở Điều 2 cao hơn
mức giá hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư do UBND cấp tỉnh ban hành mà được
trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư hoặc được trên 50% thành viên
trong Ban quản trị nhà chung cư nhất trí thông qua thì thực hiện theo mức giá
và chất lượng dịch vụ như thoả thuận giữa doanh nghiệp quản lý vận hành và các
hộ dân cư; đồng thời báo cáo UBND cấp tỉnh và Bộ Xây dựng để theo dõi, kiểm
tra.
4. Trường hợp xảy ra tranh chấp về giá dịch
vụ nhà chung cư thì doanh nghiệp quản lý vận hành được tạm thu theo mức giá
trần hoặc giá trong khung giá dịch vụ nhà chung cư do UBND cấp tỉnh ban hành
cho đến khi giải quyết xong tranh chấp.
5. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân khác
thực hiện xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư theo các quy định của Thông
tư này.
Điều 10. Điều khoản
thi hành
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 45
ngày, kể từ ngày ký.
2. Quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề
nghị tổ chức, cá nhân có liên quan gửi ý kiến phản ánh về Bộ Xây dựng để xem
xét, hướng dẫn./.
Nơi nhận:
-
Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP;
- Toà án ND tối cao; Viện kiểm sát ND tối cao;
- HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật Bộ Tư pháp;
- Cơ quan TW các đoàn thể;
- Các tập đoàn kinh tế, TCT Nhà nước;
- Công báo;
- Website Chính phủ, Website Bộ Xây dựng;
- Lưu VP,Vụ PC,Vụ KTXD(Th).
|
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Trần Văn Sơn
|