|
BỘ
XÂY DỰNG
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------
|
|
Số: 2527/BXD-VP
V/v: Trả lời công văn số 8049/SXD-VP của Sở
Xây dựng Tp Hồ Chí Minh
|
Hà
Nội, ngày 18 tháng 12 năm 2008
|
Kính gửi: Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh
Bộ Xây dựng nhận
được văn bản số 8049/SXD-VP ngày 13/11/2008 của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí
Minh kiến nghị các vướng mắc trong công tác quản lý nhà và quản lý xây dựng
trên địa bàn thành phố. Sau khi nghiên cứu nội dung văn bản số 8049/SXD-VP, Bộ
Xây dựng có ý kiến như sau:
Mục 1. Phát triển
nhà
1. Thẩm định năng
lực tài chính của chủ đầu tư dự án.
Tại Điều
5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án nhà ở, dự
án khu đô thị mới phải đáp ứng yêu cầu tối thiểu về tỷ lệ vốn thuộc sở hữu của
mình (đối với dự án khu đô thị mới không thấp hơn 20%, dự án nhà ở không thấp
hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án). Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư nêu trên là
vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực
hiện dự án, được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được
kiểm toán độc lập xác nhận.
Việc ban hành quy
định bắt buộc các chủ đầu tư dự án phải có tỷ lệ vốn thuộc sở hữu của chủ đầu
tư khi thực hiện dự án là rất cần thiết, vì trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự
án, chủ đầu tư chưa thể huy động được các nguồn vốn khác (vay ngân hàng, huy động
tiền ứng trước của khách hàng…). Quy định nêu trên nhằm đảm bảo lựa chọn được
chủ đầu tư dự án đảm bảo năng lực tài chính để triển khai các thủ tục, công việc
chuẩn bị đầu tư (như: chi phí để lập dự án đầu tư, đền bù, giải phóng mặt bằng,
khảo sát, thiết kế …). Tỷ lệ vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư mà chủ đầu tư dự
án phải đáp ứng nêu trên là tỷ lệ quy định cụ thể cho từng dự án. Việc xác nhận
vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư đã được quy định cụ thể tại Điều
2 Phần 1 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng.
Trình tự, thủ tục
xác nhận vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư khi đăng ký thực hiện dự án khu đô thị
mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp đã được hướng dẫn cụ thể tại điểm 2 phần I của Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của
Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP
ngày 15/10/2007. Việc xác nhận tỷ lệ vốn nêu trên được chia thành 2 trường hợp:
một là, chủ đầu tư đã thành lập pháp nhân trước khi đăng ký dự án; hai là, chủ
đầu tư thành lập pháp nhân mới khi đăng ký thực hiện dự án. Vốn thuộc sở hữu của
chủ đầu tư có thể là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ, có thể là tài sản.
Việc yêu cầu thẩm
tra năng lực tài chính của chủ đầu tư được quy định tại một số văn bản quy phạm
pháp luật khác nhau nhằm đạt được các mục tiêu khác nhau trong từng giai đoạn
khác nhau (Luật Đầu tư quy định việc thẩm tra điều kiện tài chính để xem xét, cấp
giấy chứng nhận đầu tư; Luật Đất đai quy định về điều kiện về năng lực tài
chính để lựa chọn chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất; Luật Kinh doanh bất động
sản quy định tỷ lệ vốn tối thiểu của chủ đầu tư dự án nhằm để lựa chọn được chủ
đầu tư có đủ năng lực tài chính để triển khai thực hiện dự án…). Tuy nhiên,
trong quá trình triển khai thực hiện có thể sử dụng kết quả thẩm tra năng lực
tài chính của giai đoạn trước để phục vụ cho việc thẩm tra ở giai đoạn sau nếu
kết quả thẩm tra đó đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định.
2. Pháp nhân chủ đầu
tư dự án nhà ở.
Tại khoản
2, Điều 12 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, các chủ đầu tư dự án
phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy
chứng nhận đầu tư. Quy định này được áp dụng đối với các dự án được phê duyệt
và triển khai sau thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (sau ngày
01/7/2006).
Theo quy định hiện
hành của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai, Nhà nước không thực hiện
việc giao đất cho các đơn vị hành chính, sự nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho
cán bộ, công nhân viên chức. Việc lựa chọn các tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại (đầu tư xây dựng nhà ở để
bán, cho thuê) phải thực hiện thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án. Đối với
các dự án nhà ở đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt, giao đất trước thời
điểm Luật Đất đai có hiệu lực thi hành thì không phải áp dụng các quy định của
pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai hiện hành (không bắt buộc phải hồi tố,
xem xét lại các điều kiện về năng lực, điều kiện tài chính của chủ đầu tư cũng
như tỷ lệ vốn tối thiểu bắt buộc).
3. Huy động vốn của
khách hàng
Tại khoản
1, Điều 39 của Luật Nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ được phép
huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng trong trường hợp thiết kế nhà ở
đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng (là phần cao độ thấp nhất
của công trình, gồm móng và đài móng; không kể tầng hầm, nếu có). Việc ban hành
quy định nêu trên là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, khắc phục
tình trạng một số chủ đầu tư không đảm bảo năng lực tài chính, triển khai chậm
tiến độ đã được phê duyệt, vi phạm hợp đồng đã ký kết với người mua nhà… Các
quy định nêu trên được áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm
các dự án nhà ở độc lập và các dự án nhà ở thành phần trong các khu đô thị mới).
Việc huy động vốn
đối với các dự án khu đô thị mới (do chủ đầu tư cấp 1 đầu tư đồng bộ hệ thống hạ
tầng để chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ đầu tư cấp 2) áp dụng theo
quy định của pháp luật về khu đô thị mới (Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày
5/1/2006, Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/08/2006 của Bộ Xây dựng). Trường hợp
chủ đầu tư dự án khu đô thị mới có thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở thì việc
huy động vốn của khách hàng được thực hiện khi công trình nhà ở có thiết kế cơ
sở được thẩm định, thiết kế bản vẽ thi công hạng mục được phê duyệt và đã thực
hiện khởi công hạng mục này.
Việc huy động vốn
đối với các dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp thì được áp dụng theo quy
định của pháp luật về Kinh doanh bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản,
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ và Thông tư số
13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng).
4. Phân định diện
tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư.
Tại khoản
2 và 3, Điều 70 của Luật Nhà ở đã có quy định cụ thể về phần sở hữu riêng
và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Ngoài ra, ngày 28 tháng 5 năm 2008, Bộ
trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (kèm theo
Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD). Về các kiến nghị của quý Sở liên quan đến việc
phân định phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư
đã được đề cập tại Văn bản số 2230/BXD-QLN ngày 04/11/ 2008 của Bộ Xây dựng gửi
Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cũng
như hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về nhà ở. Ngoài ra, Bộ Xây dựng
đang nghiên cứu soạn thảo hướng dẫn về việc phân định sở hữu chung, sở hữu
riêng trong nhà chung cư, mẫu hợp đồng mua bán nhà ở chung cư và thủ tục cấp giấy
chứng nhận sở hữu đối với nhà chung cư để ban hành áp dụng trong thời gian tới.
5. Phân loại dự án
đầu tư xây dựng công trình để xác định thẩm quyền thẩm định thiêt kế cơ sở của
dự án phát triển nhà.
Tại Nghị định số
112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ, Bộ Xây dựng có trách nhiệm
thẩm định thiết kế cơ sở đối với các công trình dân dụng thuộc nhóm A (trong đó
có công trình nhà ở). Riêng đối với dự án đầu tư xây dựng một công trình dân dụng
dưới 20 tầng thì Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở.
Trong trường hợp dự
án khu đô thị mới hoặc dự án nhà ở có nhiều dự án thành phần khác nhau (dự án cấp
2) thì việc xác định tổng mức đầu tư được chia thành các giai đoạn tương ứng.
Trường hợp chủ đầu tư cấp 1 chỉ đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng (dự án cấp 1),
sau đó chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ đầu tư cấp 2 đầu tư xây dựng
nhà ở và các loại công trình khác thì tổng mức đầu tư của dự án chỉ bao gồm các
nội dung chi phí để thực hiện dự án cấp 1 (không tính các chi phí thực hiện đầu
tư các công trình thuộc dự án cấp 2). Trường hợp các dự án cấp 2 thuộc nhóm B,
C thì việc thẩm định thiết kế cơ sở đối với các dự án này thuộc thẩm quyền của
Sở Xây dựng.
6. Chuyển nhượng dự
án.
Các quy định liên
quan đến việc chuyển nhượng toàn bộ dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án hạ
tầng khu công nghiệp đã được ban hành và quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh
bất động sản, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 /10/ 2007 của Chính phủ và
Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng. Đối với trường hợp
chuyển nhượng các dự án thành phần (dự án cấp 2) trong các dự án khu đô thị mới
được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/1/2006,
Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 của Bộ Xây dựng. Đề nghị quý Sở
nghiên cứu, triển khai thực hiện theo quy định hiện hành.
7. Quản lý sàn
giao dịch bất động sản
Các quy định về quản
lý sàn giao dịch bất động sản (BĐS) đã được quy định cụ thể tại Thông tư số
13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng. Theo quy định hiện hành, Sở Xây
dựng không phải cấp giấy xác nhận sàn giao dịch BĐS có đủ điều kiện hoạt động
mà chỉ cần thực hiện việc kiểm tra hồ sơ, nếu chưa hợp lệ thì có trách nhiệm
thông báo (bằng văn bản) cho đơn vị thành lập sàn bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Nếu
hồ sơ đã đầy đủ theo quy định thì Sở Xây dựng thông báo bằng văn bản về Bộ Xây
dựng (Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS) để đưa lên mạng sàn giao dịch BĐS Việt
Nam, đồng thời thông báo cho đơn vị thành lập sàn biết để triển khai hoạt động.
Mục 2. Thẩm định
dự án vốn ngân sách nhà nước nhóm B, C.
1. Hướng dẫn điều
chỉnh giá đối với gói thầu thiết bị.
Bộ Xây dựng đã có
hướng dẫn việc điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng tại văn bản số 2057/BXD-KTXD
ngày 13/10/2008, quy định: Đối với công tác gia công, chế tạo thiết bị của loại
thiết bị cần gia công, chế tạo và công tác lắp đặt thiết bị do nhà thầu Việt
Nam thực hiện trong nước thì được điều chỉnh giá vật liệu xây dựng theo hướng dẫn
tại Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn điều
chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật
liệu xây dựng. Đối với hợp đồng nhập khẩu thiết bị cho dự án đầu tư xây dựng
công trình thực hiện theo nội dung hợp đồng đã ký kết giữa các bên.
2. Hướng dẫn điều
chỉnh dự án có nguồn vốn hỗn hợp, vốn ODA.
Tại Nghị định số
99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng
công trình thì tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình phải được tính
đúng, tính đủ và phù hợp với độ dài thời gian xây dựng công trình. Chi phí dự
phòng trong tổng mức đầu tư bao gồm cả yếu tố trượt giá do thay đổi tỷ giá ngoại
tệ. Trường hợp giá cả, tỷ giá biến động quá lớn dẫn đến làm vượt tổng mức đầu
tư dự án đã được phê duyệt thì chủ đầu tư báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét quyết
định. Đối với dự án sử dụng vốn ODA, hiện nay Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang tích cực
làm việc với các nhà tài trợ để giải quyết vấn đề này.
3. Quản lý chi phí
đầu tư khi thực hiện điều chỉnh dự án.
Chi phí tư vấn cho
việc điều chỉnh dự toán xây dựng công trình, giá gói thầu, tổng mức đầu tư và
thẩm tra chi phí phát sinh được xác định bằng cách lập dự toán chi phí cho các
công việc này như hướng dẫn tại Phụ lục của văn bản số 1751/BXD-VP ngày
14/8/2007 của Bộ Xây dựng. Chi phí cho công việc tư vấn phát sinh được tính vào
chi phí của dự án.
4. Xử phạt hành vi
vi phạm quy định về đầu tư xây dựng.
Khi Bộ Kế hoạch và
đầu tư soạn thảo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư,
Bộ Xây dựng sẽ góp ý để tăng mức xử phạt đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh
vực giám sát, đánh giá đầu tư để phù hợp với Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính
đã được sửa đổi tháng 2 năm 2008.
5. Chọn tư vấn quản
lý dự án.
Theo quy định, hiện
nay có 2 hình thức quản lý dự án. Trường hợp đối với công trình chỉ lập Báo cáo
kinh tế kỹ thuật có giá trị thấp thì không nhất thiết phải thuê tổ chức tư vấn
quản lý dự án mà chủ đầu tư có thể thành lập Ban quản lý dự án sử dụng những
người trong bộ máy của chủ đầu tư kiêm nhiệm ; hoặc có thể không nhất thiết phải
thành lập Ban quản lý dự án (đối với dự án dưới 1 tỷ đồng) mà sử dụng bộ phận
chuyên môn của chủ đầu tư kiêm nhiệm quản lý dự án. Riêng đối với những công việc
yêu cầu phải có chuyên môn nghiệp vụ hoặc yêu cầu có chứng chỉ hành nghề mà chủ
đầu tư không có cán bộ đủ điều kiện, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng với cá nhân
có đủ điều kiện năng lực theo quy định để thực hiện. Trường hợp chủ đầu tư có
nhiều dự án nhỏ thì có thể thuê tư vấn quản lý đồng thời một số dự án để có đủ
kinh phí cho tư vấn thực hiện quản lý dự án.
6. Ban quản lý dự
án quận, huyện.
Nghị định số
112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ quy định: Ban quản lý dự án là do
chủ đầu tư thành lập để giúp chủ đầu tư quản lý thực hiện dự án. Nhiệm vụ, quyền
hạn của Ban quản lý dự án do chủ đầu tư giao. Như vậy, nếu thành lập Ban quản
lý dự án sẵn khi chưa có dự án và chưa xác định được chủ đầu tư là không đúng với
quy định hiện hành. Trường hợp nếu các UBND quận, huyện là chủ đầu tư thì các
Ban quản lý dự án này vẫn có thể quản lý các dự án do quận, huyện làm chủ đầu
tư. Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1394/BXD-PC ngày 28/6/2007 giải thích và hướng
dẫn về vấn đề này.
Mục 3. Công tác
thẩm định và thiết kế cơ sở:
1. Quy chuẩn, tiêu
chuẩn về xây dựng ngầm đô thị .
Bộ Xây dựng xin tiếp
thu ý kiến, sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với xây dựng công
trình ngầm đô thị. Cụ thể, Bộ Xây dựng sẽ ban hành Thông tư hướng dẫn Nghị định
số 41/2007/NĐ-CP ngày 22/03/2007 về xây dựng ngầm đô thị.
2. Quy chuẩn quy
hoạch xây dựng.
Bộ Xây dựng đã ban
hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 về Quy chuẩn xây dựng Việt nam
QCXDVN 01:2008/BXD. Tại Điều 2.8.12 và Điều 2.8.13 quy định về quan hệ công
trình bên cạnh và các yêu cầu kỹ thuật đối với công trình xây dựng. Quy chuẩn
không đề cập cụ thể đến việc mở cửa sổ, cửa đi, tuy nhiên việc mở cửa sổ, cửa
đi phải có giải pháp phù hợp sao cho không ảnh hưởng tới sinh hoạt riêng tư của
các hộ liền kề.
3. Sử lý công
trình sai phép, không phép.
Đối với các công
trình xây dựng không phép, sai phép từ 1/7/2004 đến trước ngày 4/01/2008 thì xử
lý theo Nghị định số 126/2004/NĐ-CP ngày 26/05/2004. Theo Điều 6 của Nghị định
này những trường hợp xây dựng vi phạm quy hoạch quá thời hạn xử phạt thì không
bị xử phạt; nhưng vẫn phải xử lý tháo dỡ bộ phận công trình, công trình xây dựng
vi phạm.
4. Thẩm định lại
thiết kế cơ sở.
Tại Khoản
2, Điều 13, Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình quy định : "Trường hợp điều chỉnh dự
án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư
ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải trình
người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Những nội dung thay đổi phải được
thẩm định lại."
Tại Điểm
3, Khoản 10, Điều 1, Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính
phủ thì trong Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị gồm
"Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển
hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ
thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước..."
Như vậy, nếu việc điều
chỉnh thiết kế không làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy
mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì
không phải thẩm định lại thiết kế cơ sở. Nếu việc điều chỉnh thiết kế không làm
thay đổi những nội dung ghi trong giấy phép xây dựng đã được cấp thì không phải
điều chỉnh giấy phép xây dựng.
5. Miễn giấy phép
xây dựng.
Theo quy định, đối
với công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật thì chủ đầu tư tổ chức
thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, người quyết định đầu tư thẩm định phê duyệt
Báo cáo kinh tế kỹ thuật. Như vậy, những nội dung về quy hoạch, kiến trúc, đấu
nối hạ tầng kỹ thuật chưa được cơ quan quản lý nhà nước thẩm định, như thẩm định
thiết kế cơ sở đối với công trình phải lập dự án. Vì vậy, để quản lý việc xây dựng
công trình theo quy hoạch, kiến trúc và đấu nối với công trình hạ tầng kỹ thuật
đã được phê duyệt thì trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải
xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật hiện hành và phân cấp của địa
phương.
6. Thủ tục đầu tư
xây dựng đối với các dự án đầu tư trên 7 tỷ đồng.
Tại khoản
5 Điều 35 Luật Xây dựng, khi đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ thì chủ đầu tư
không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo kinh tế kỹ thuật mà
chỉ cần lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo quy định. Đối với công trình xây
dựng (trừ nhà ở riêng lẻ) nếu có tổng mức đầu tư trên 7 tỷ đồng (tổng mức đầu
tư được xác định theo quy định của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP) thì yêu cầu phải
lập dự án để trình cơ quan nhà nước theo phân cấp, thẩm định sự phù hợp của thiết
kế cơ sở với quy hoạch, kiến trúc, đấu nối hạ tầng; việc áp dụng quy chuẩn,
tiêu chuẩn, … Nếu công trình có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng khi đó yêu cầu lập
Báo cáo kinh tế kỹ thuật, chủ đầu tư không phải trình thẩm định thiết kế cơ sở
nhưng phải xin giấy phép xây dựng theo quy định.
Do đó, dù có thay
đổi quy định cụ thể đối với công trình có tổng mức đầu tư trên 7 tỷ đồng hay dưới
7 tỷ đồng thì Dự án vẫn phải thông qua cơ quan quản lý nhà nước thẩm định thiết
kế cơ sở hoặc cấp giấy phép xây dựng.
7. Quản lý các
công trình xây dựng theo yêu cầu quản lý hoạt động bay và bảo vệ vùng trời của Bộ Quốc phòng.
Bộ Xây dựng cho rằng việc quản lý hoạt động bay và
bảo vệ vùng trời của Bộ Quốc phòng là cần thiết, tuy nhiên, để giảm bớt thủ tục
hành chính và thuận lợi cho nhà đầu tư thì những vấn đề này cần phải được cải
tiến theo hướng: Cơ quan quốc phòng có ý kiến ngay từ giai đoạn thẩm định, phê
duyệt quy hoạch xây dựng để tránh phải làm thủ tục thoả thuận cho từng công
trình như hiện nay. Vấn đề này đã được Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ
tại các văn bản số 1680/BXD-PC ngày 3/8/2007, số 1797/BXD-PC ngày 01/9/2008.
Bộ Quốc phòng cũng nhất trí với ý kiến đề xuất nêu
trên của Bộ Xây dựng và hiện nay đang hoàn chỉnh dự thảo Nghị định về quản lý độ
cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời theo
hướng nêu trên để trình Chính phủ ban hành.
Mục 4. Công
tác đấu thầu:
Bộ Kế hoạch và
đầu tư là cơ quan chủ trì biên soạn Nghị định 58/2008/NĐ-CP ngày 5/5/2008 của
Chính phủ triển khai Luật đấu thầu. Một số vướng mắc liên quan đến công tác đấu
thầu như đề xuất của quý Sở, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, trao đổi với Bộ Kế hoạch
và đầu tư, báo cáo Thủ tướng chính phủ.
Mục 5. Công
tác cấp giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài hoạt động tại Thành phố Hồ
Chi Minh:
1.Giấy phép thầu
cho nhà thầu nước ngoài.
Khi giao thầu tư
vấn lập dự án đầu tư xây dựng và thiết kế cơ sở thì chủ đầu tư phải đưa ra nhiệm
vụ và các yêu cầu trong đó có xác định sơ bộ tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư
được xác định bằng 4 phương pháp như quy định tại Điều 5 Nghị định
số 99/2007/NĐ-CP. Trên cơ sở tổng mức đầu tư được xác định sơ bộ, đối chiếu
với bảng phân nhóm dự án tại Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 có thể
biết được dự án thuộc nhóm nào để xin giấy phép thầu theo phân cấp tại Quyết định
số 87/2004/QĐ-TTg ngày 19/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ.
2. Xử phạt vi
phạm xin giấy phép thầu.
Nếu nhà thầu tư
vấn giám sát thi công xây dựng nước ngoài vi phạm thì trước hết bị xử phạt hành
chính theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 126/2004/NĐ-CP
ngày 26/5/2004 về xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng và buộc phải xin
cấp giấy phép thầu theo quy định tại Quyết định số 87/2004/QĐ-TTg ngày
19/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ.
Mục 6. Công
tác quản lý nhà thuộc Sở hữu nhà nước:
1. Đối với nhà
có nguồn gốc là nhà ở.
Về nguyên tắc, những
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mà được bố trí sử dụng sau ngày Quyết định số
118/TTg ngày 27/11/1992 của Thủ tướng Chính phủ có hiệu lực thì không thuộc diện
bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ, trừ các
trường hợp sau:
- Nhà ở được đầu
tư xây dựng từ ngân sách nhà nước trước ngày Quyết định số 118/TTg có hiệu lực
thi hành, nhưng sau ngày Quyết định số 118/TTg có hiệu lực mới hoàn thành, đưa
vào sử dụng và bố trí cho cán bộ công nhân viên thuê theo Quyết đinh số
118/TTg;
- Trường hợp cán bộ,
công nhân viên đang ở thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Quyết định số
118/TTg nhưng do nhiệm vụ điều chuyển công tác nên phải trả nhà ở đang thuê và
được cơ quan nhà nước bố trí nhà ở khác.
- Trường hợp nhà ở
quy định tại Điều 6 của Nghị định số 61/CP, theo đó nhà ở
các hộ đang thuê thuộc diện không được bán nhưng các hộ này có nhu cầu mua thì
được xét cho mua nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Nghị định số
61/CP, nhưng phải trả lại cho nhà nước diện tích đang thuê;
Pháp luật hiện
hành chưa có quy định bán đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mà bố trí sau
ngày Quyết định số 118/TTg có hiệu lực thi hành. Việc ban hành quy định này thuộc
thẩm quyền của Chính phủ. Để giải quyết kiến nghị của Sở Xây dựng thành phố Hồ
Chí Minh, đề nghị Sở Xây dựng báo cáo với UBND thành phố thống kê, tổng hợp số
liệu về những nhà ở loại này, báo cáo Bộ Xây dựng để trình Chính phủ xem xét,
quyết định.
2. Đối với những
nhà không có nguồn gốc là nhà ở
Đối với những
nhà không có nguồn gốc là nhà ở mà thuộc diện như quy định tại điểm
a Mục 1 của Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP ngày 30/8/2007 của Chính phủ thì Sở
Xây dựng báo cáo UBND thành phố thực hiện bán (nếu nhà đó thuộc diện được bán)
cho người ở thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP và Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP
ngày 07/9/2006 của Chính phủ. Trường hợp những nhà đó là nhà riêng lẻ có khả
năng sinh lợi cao ở vị trí mặt đường, mặt phố thì thực hiện bán theo quy định tại
điểm a Mục 2 của Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP.
Mục 7. Công
tác cấp chứng chỉ hành nghề:
1.Cấp chứng chỉ
hành nghề
Những ngành
nghề liên quan đến hoạt động xây dựng rất rộng, các văn bản quy phạm pháp luật
chưa thể quy định hết các ngành nghề này. Do vậy, khi xét cấp chứng chỉ hành nghề,
Hội đồng tư vấn có thể xem xét từng trường hợp cụ thể để cấp chứng chỉ hành nghề
cho cá nhân thực hiện các công việc liên quan đến dự án đầu tư xây dựng theo
đúng ngành nghề được đào tạo và đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.
2. Năng lực
công chức thực hiện công tác quản lý xây dựng
Theo quy định
của pháp luật, công chức không được đứng tên thành lập doanh nghiệp hoặc tham
gia chủ trì các công việc liên quan đến lĩnh vực quản lý của mình. Để thực hiện
các công việc quản lý nhà nước, công chức phải có các điều kiện theo quy định của
Pháp lệnh công chức, trong đó có tiêu chuẩn về chuyên môn, nghiệp vụ. Mặt khác,
những nội dung thẩm định của cơ quan nhà nước chỉ là về nguyên tắc và dựa trên
cơ sở khung đã được quy định, không đi sâu vào tính toán cụ thể. Do vậy, khi
đáp ứng các điều kiện của Pháp lệnh công chức thì công chức đó phải đảm đương
được công việc do mình đảm nhận.
3. Chất lượng
cơ sở đào tạo
Các cơ sở đào
tạo về tư vấn giám sát thi công xây dựng, kỹ sư định giá, môi giới bất động sản,
… đều phải có chương trình đào tạo theo chương trình khung do Bộ Xây dựng ban
hành và phải đáp ứng các điều kiện về cơ sở giảng dạy, đội ngũ giảng viên có
trình độ, kinh nghiệm đăng ký và được Bộ Xây dựng công nhận mới có tư cách để
đào tạo. Các địa phương có quyền giám sát, kiểm tra các cơ sở đào tạo này, nếu
không đáp ứng điều kiện theo quy định thì phản ánh về Bộ Xây dựng để kiểm tra xử
lý.
4. Chuyên gia
tư vấn đấu thầu
Theo quy định
tại khoản 2 Điều 9 Luật Đấu thầu thì chứng chỉ tham gia
khoá học về đấu thầu chỉ là một điều kiện để được tham gia tổ chuyên gia đấu thầu,
ngoài ra còn có các điều kiện khác như có trình độ chuyên môn liên quan đến gói
thầu, am hiểu các nội dung cụ thể tương ứng của gói thầu, có thời gian tối thiểu
3 năm công tác trong lĩnh vực liên quan đến nội dung kinh tế, kỹ thuật của gói
thầu, …
Như vậy, việc
quy định những người tham gia khoá học 3 ngày về đấu thầu chỉ là một điều kiện
để các cá nhân này bổ túc thêm về pháp luật đấu thầu và kỹ năng về đánh giá thầu,
không thể thay thế được các điều kiện nêu trên. Trong chương trình bồi dưỡng
cho kỹ sư định giá có nội dung về đấu thầu và theo quy định những kỹ sư có đủ điều
kiện và đã qua lớp bồi dưỡng nghiệp vụ về kỹ sư định giá thì được làm tư vấn đấu
thầu.
5. Về chương
trình khung đào tạo, bồi dưỡng tư vấn quản lý dự án.
Về nội dung
liên quan đến công tác tư vấn quản lý dự án đã được nêu trong các văn bản liên
quan như Luật Xây dựng, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật. Bộ Xây dựng sẽ chỉ
đạo việc nghiên cứu tổng hợp thành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng thống
nhất về tư vấn quản lý dự án để nâng cao chất lượng đào tạo của công tác này.
6. Quy định về
năng lực các tổ chức tư vấn
Điều kiện năng
lực của tổ chức tư vấn quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số
16/2005/NĐ-CP về cơ bản không thay đổi nhiều so với Nghị định số 16/2005/NĐ-CP
ngày 07/02/2005 của Chính phủ. Các điều kiện này quy định đối với tổ chức tư vấn
khi thực hiện công việc tư vấn cụ thể, không phải quy định đối với doanh nghiệp,
vì hiện nay một số doanh nghiệp có thể hoạt động đa ngành nghề. Do vậy, chỉ có
thể quy định điều kiện khi thực hiện, nếu tổ chức tư vấn không đủ người đáp ứng
điều kiện thì có thể ký hợp đồng thuê cá nhân có thời hạn để đáp ứng điều kiện
năng lực theo quy định, thực hiện công việc tư vấn đó.
Mục 8. Công
tác quản lý chất lượng:
Cấp phép phá dỡ
công trình khác cấp phép xây dựng công trình: khi phá dỡ công trình phải đảm bảo
yếu tố an toàn lao động, an toàn về môi trường và an toàn cho công trình lân cận.
Vì vậy không thể quan niệm cấp phép phá dỡ là thủ tục chồng lên cấp phép xây dựng
do đó không được huỷ bỏ việc cấp phép phá dỡ công trình. Việc phá dỡ cần thực
hiện theo Điều 86 của Luật xây dựng và các văn bản hướng dẫn
luật.
Mục 9. Các
vướng mắc, kiến nghị chưa được giải đáp:
1. Công tác thẩm
định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng
Trước tình
hình nhiều công trình nhà ở riêng lẻ xây dựng không đảm bảo chất lượng gây sự cố
nghiêm trọng do khi xây dựng không khảo sát hoặc khảo sát không đạt yêu cầu dẫn
đến khi xây dựng công trình bị lún quá phạm vi cho phép, gây sự cố cho công
trình và những công trình lân cận, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị số
13/2006/CT-BXD ngày 23/11/2006 nhằm chấn chỉnh công tác này. Tuy nhiên, không
nhất thiết phải xem xét hồ sơ khảo sát tất cả các công trình; tuỳ thuộc vào
tình hình cụ thể ví dụ: xây dựng trên nền đất yếu, xây dựng chen vào khu vực đã
có nhà, công trình thì mới yêu cầu phải có hồ sơ khảo sát để xem xét thiết kế
có đảm bảo an toàn.
2. Biên bản
xác nhận về hiện trạng công trình lân cận
Xuất phát từ
việc một số công trình cao tầng xây dựng gây sự cố cho các công trình xung
quanh; nhưng không xác định được mức độ gây ảnh hưởng, những sự cố đó có trước
hay sau xây dựng công trình dẫn đến việc quy trách nhiệm và mức bồi thường khó
khăn, Bộ Xây dựng ban hành Chỉ thị số 07/2007/CT-BXD ngày 5/11/2007 nhằm chấn
chỉnh công tác xây dựng nhà cao tầng đảm bảo an toàn, trong đó có quy định khi
cấp phép phải thực hiện khảo sát hiện trường và có biên bản xác nhận về hiện trạng
của các công trình lân cận. Nội dung chi tiết phải căn cứ vào tình trạng cụ thể
của các công trình lân cận, các hộ có công trình lân cận ký vào biên bản xác nhận.
Nếu công trình lân cận không đảm bảo an toàn thì yêu cầu chủ đầu tư công trình
phải có biện pháp thi công để đảm bảo an toàn tối ưu nhất, trường hợp không thể
tồn tại được thì chủ đầu tư phải thoả thuận với chủ hộ có công trình lân cận đi
đến thống nhất phương án xử lý trước khi xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Khi xảy ra sự
cố thì chủ đầu tư và các hộ có công trình lân cận căn cứ vào biên bản xác nhận
về hiện trạng để cùng nhau xem xét xử lý, nếu không thống nhất được thì có thể
khiếu kiện đến cơ quan có thẩm quyền.
3. Mua các loại
bảo hiểm khi đầu tư xây dựng công trình.
Bộ Xây dựng đã
có Văn bản số 455/BXD-HDXD ngày 3/11/2008 trả lời Văn bản số 7019/SXD-QLCLXD ngày 09/10/2008 của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh về vấn
đề nêu trên.
Theo quy định
tại các Điều 51, 58, 90 Luật Xây dựng, các nhà thầu khảo
sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình và nhà thầu giám sát thi
công xây dựng công trình có nghĩa vụ "mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp".
Tại Điều 72 Luật Xây dựng quy định nhà thầu thi công xây dựng
công trình có nghĩa vụ "mua các loại bảo hiểm theo quy định của pháp luật
về bảo hiểm". Như vậy, theo quy định của Luật Xây dựng, các nhà thầu hoạt
động xây dựng có nghĩa vụ mua các loại bảo hiểm theo quy định của pháp luật về
bảo hiểm có liên quan. Hiệu lực của các văn bản pháp luật về bảo hiểm thực hiện
theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
4. Công tác điều
chỉnh dự án đối với dự án được phê duyệt theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP, xử lý
chuyển tiếp theo Nghị định số 99/2007/NĐ-CP.
Việc thực hiện
chuyển tiếp các qui định quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình từ Qui chế quản
lý đầu tư xây dựng công trình của Chính phủ (Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày
8/7/1999; Nghị định số 12/2000/NĐ-CP ngày 5/5/2000; Nghị định số 07/2003/NĐ-CP
ngày 30/1/2003) sang Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ
theo hướng dẫn tại Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 6/5/2005 của Bộ Xây dựng.
Việc thực hiện
chuyển tiếp từ các qui định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình từ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm
2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Nghị định số
112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày
07 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ sang Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13
tháng 6 năm 2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thực
hiện theo qui định tại Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 7/1/2008 của Chính phủ.
5. Cấp giấy
phép thầu cho nhà thầu nước ngoài
Bộ Xây dựng đã
có văn bản số 1748/BXD-HĐXD ngày 25/8/2008 hướng dẫn về cấp giấy phép thầu cho
nhà thầu nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam.
6. Công tác cấp
chứng chỉ hành nghề
Xem trả lời
câu 1 Mục 7.
7. Hỗ trợ di dời
đối với người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Chính sách hỗ
trợ di dời đối với người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nằm trong chính
sách chung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn số
116/2004/TT-BTC ngày 07/ 12/ 2004 của Bộ Tài chính). Những kiến nghị của quý Sở
về vấn đề này đã được Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
8. Công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Một số vướng mắc
liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như đề xuất của
quý Sở đã được Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất trong dự thảo Nghị định sửa đổi,
bổ sung Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006. Đối với thủ tục cấp giấy chứng
nhận sở hữu nhà chung cư, hiện nay Bộ Xây dựng đang nghiên cứu soạn thảo văn bản
hướng dẫn về vấn đề này để ban hành áp dụng trong thời gian tới.
Về các vướng mắc
liên quan đến sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có văn bản
hướng dẫn cụ thể sau khi Quốc hội thông qua việc sửa đổi Điều
126 của Luật Nhà ở.
9. Thẩm quyền
xử phạt của Chánh Thanh tra xây dựng quận, huyện.
Nghị định số
126/2004/NĐ-CP ngày 26/05/2004 không quy định thẩm quyền xử phạt và mức xử phạt
của Trưởng công an huyện và Chánh Thanh tra xây dựng quận, huyện. Tuy nhiên,
theo Quyết định số 89/2007/QĐ-TTg ngày 18/06/2007 thì thẩm quyền xử phạt của
Chánh Thanh tra xây dựng quận, huyện tương đương với thẩm quyền xử phạt của Trưởng
công an huyện tại pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 là 10 triệu đồng.
Như vậy, tất cả các hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định số
126/2004/NĐ-CP ngày 26/05/2004 có mức phạt đến 10 triệu đồng thuộc thẩm quyền xử
phạt của Chánh Thanh tra xây dựng quận, huyện.
10. Đào tạo
nghiệp vụ thanh tra
Hiện nay, Học
viện cán bộ quản lý xây dựng và đô thị đang mở lớp bồi dưỡng nghiệp vụ Thanh
tra viên chuyên ngành cho lực lượng thanh tra xây dựng khu vực phía Nam tại
Thành phố Hồ Chí Minh đã khai giảng ngày 28/11/2008.
11. Trích tiền
xử phạt vi phạm hành chính
Theo quy định
của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, thì tiền thu từ xử phạt vị phạm
hành chính được nộp 100% vào kho bạc nhà nước. Vì vậy, Nghị định số
126/2004/NĐ-CP ngày 26/05/2004 không quy định việc trích lại cho các lực lượng
Thanh tra. Tuy nhiên, Quyết định số 89/2007/QĐ-TTg ngày 18/06/2007 cho phép
Thanh tra xây dựng quận, huyện, xã, phường, thị trấn được giữ lại 100% tiền xử
phạt vi phạm hành chính để chi phí cho các hoạt động trực tiếp và gián tiếp. Đối
với lực lượng thanh tra xây dựng quận, huyện, xã phường, thị trấn được thành lập
thí điểm, vì vậy cũng được áp dụng cơ chế thí điểm. Thanh tra Sở Xây dựng hoạt
động theo Luật Thanh tra và Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính, vì vậy không thể
quy định được giữ lại phần trăm số tiền từ xử phạt vi phạm hành chính. Tuy
nhiên, hiện nay Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định về xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản; khai thác sản
xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuât; quản lý
phát triển nhà và công sở để thay thế Nghị định số 126/2004/NĐ-CP, có đề xuất
việc Chính phủ giao Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng hướng dẫn phần
kinh phí được sử dụng trong công tác xử phạt vi phạm hành chính.
Trong quá trình
thực hiện, đề nghị Quý sở phản ánh những vướng mắc (nếu có) về Bộ Xây dựng để
hướng dẫn giải quyết./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân (để B/C)
- Lưu VP.
|
KT.BỘ
TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Nguyễn Trần Nam
|