BỘ TÀI
CHÍNH
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
Số: 126/2015/TT-BTC
|
Hà nội, ngày 20 tháng 08 năm 2015
|
THÔNG
TƯ
BAN
HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 08, 09 VÀ 10
Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20
tháng 6 năm 2012;
Căn cứ Nghị định số
89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP
ngày 23 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của
Bộ Tài chính;
Theo đề nghị của Cục
trưởng Cục Quản lý giá,
Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông
tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam số 08, 09 và 10.
Điều 1. Ban hành kèm
theo Thông tư này 03 (ba) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có số hiệu và tên gọi
như sau:
- Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường;
- Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí;
- Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập.
Điều 2. Hiệu lực thi
hành
1. Thông tư này có hiệu
lực thi hành kể từ ngày 01
tháng 01 năm
2016.
2. Các Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam bao gồm: Tiêu chuẩn số 07 - Phương pháp so sánh,
Tiêu chuẩn số 08 - Phương pháp chi phí, Tiêu chuẩn số 09 - Phương pháp thu nhập
ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính về việc ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) hết hiệu
lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.
Điều 3. Tổ
chức thực hiện
1. Cục Quản lý giá chủ
trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan chỉ đạo, hướng dẫn,
kiểm tra việc thực hiện các quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá ban
hành kèm theo Thông tư này và các văn bản pháp luật có liên quan.
2. Trong quá trình thực
hiện nếu có vướng mắc đề nghị các đơn vị phản ánh về Bộ Tài
chính để hướng dẫn giải quyết và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.
Nơi
nhận:
-
Thủ
tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
-
Văn
phòng Chính phủ;
-
Văn
phòng Tổng Bí thư;
-
Văn
phòng Chủ tịch nước;
-
Văn
phòng Quốc hội;
-
Các
Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
-
Tòa án nhân dân
tối cao;
-
Viện
Kiểm sát nhân dân tối cao;
-
Kiểm
toán nhà nước;
-
UBND
các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương;
-
Công
báo;
-
Cục
Kiểm tra văn bản - Bộ Tư pháp;
-
Phòng
Thương mại và Công nghiệp Việt Nam;
-
Hội
Thẩm định giá Việt Nam;
-
Các
doanh nghiệp thẩm định giá;
-
Website
Chính phủ;
-
Website
Bộ Tài chính;
-
Các
đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
-
Lưu:
VT; QLG (VT,
CSG).
|
KT. BỘ
TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Trần Văn Hiếu
|
HỆ
THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
TIÊU
CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 8
Cách tiếp cận
từ thị trường
(Ký hiệu:
TĐGVN 08)
(Ban hành kèm
theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính)
I. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu
chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận từ thị trường trong quá
trình thẩm định giá tài sản.
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm
định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp
thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá
theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Khách hàng thẩm định
giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định
giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn
này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá.
4. Giải thích từ ngữ:
Tài sản tương tự là tài sản
cùng loại, tương đồng với tài sản thẩm định giá về một số đặc trưng cơ bản như mục
đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp lý và một số đặc điểm về kinh tế - kỹ
thuật chủ yếu như nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng,...
Tài sản so sánh là tài sản
giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch,
chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định
giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức
xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm
định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá
trên thị trường.
Phương pháp so sánh là phương
pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài
sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Giao dịch thành công trên thị trường là các hoạt
động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền
sở hữu (quyền sử dụng đối với đất) cho bên mua, nhận thanh toán; bên
mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng theo thỏa thuận.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động
mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác
nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch
mua, bán trên thị trường.
Các yếu tố so sánh là các thông
số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian,
điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính...)
và các yếu tố khác có liên
quan (đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản, tình trạng sử dụng tài sản, tài sản
khác bán kèm theo...) có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.
Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị
tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa
các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3,
hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản
phẩm/ca máy, công suất, kg, tạ, tấn.
Tổng giá trị điều chỉnh
thuần
là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh
giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của
mỗi lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh
gộp
là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối.
Mức giá chỉ dẫn là mức giá của
tài sản so sánh sau khi đã được điều chỉnh theo sự khác biệt về các yếu tố so
sánh với tài sản thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước
tính mức giá của tài sản thẩm định.
II. NỘI
DUNG TIÊU CHUẨN
1. Cách tiếp cận từ thị
trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở
giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Để xác định giá trị thị trường, việc
áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng
thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao
dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của
các yếu tố khác biệt. Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng,
đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài
sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một
số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.
Để xác định giá
trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá
trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc
nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản. Từ
đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt
tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư)
cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm định
giá.
2. Phương pháp so sánh
thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ
biến trên thị trường.
Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt
về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh
(tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của
tài sản so sánh.
Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập
đối với một số loại hình tài sản theo quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm
theo Tiêu chuẩn này.
3. Các bước áp dụng
trong thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường.
Việc tiến hành thẩm định giá cần được
thực hiện theo 06 bước của Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam số 05. Đối với một số bước của Quy trình thẩm định giá, khi
áp dụng cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị tài sản cần thẩm định
giá, thẩm định viên cần thực hiện như sau:
- Tại bước 3 - Khảo sát
thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu
quy định tại điểm 1, điểm 4 mục II và các hướng dẫn khác có
liên quan của Tiêu chuẩn này.
- Tại bước 4 - Phân
tích thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 5 mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu
chuẩn này.
- Tại bước 5 - Xác định
giá trị tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần áp dụng các kỹ thuật được
hướng dẫn tại điểm 6, điểm 7 mục II và các hướng dẫn khác có
liên quan của Tiêu chuẩn này.
4. Yêu cầu
khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh
a) Thông
tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường.
Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên
mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua
bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép
nào từ bên ngoài.
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách
quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để
chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi
rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy
tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị
trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau:
thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành
công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều
tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các
văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,...
Đối với các thông tin về giá tài sản
đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện
thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch
bất động sản, trên mạng Internet... thì thẩm định viên phải có sự thẩm định,
xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử
dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
b) Đối với các tài sản
được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập
thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị
trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp
trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.
Đối với các tài sản được chào mua
(giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so
sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến
trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá
phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
c) Giao dịch
của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định
giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
d) Thẩm định viên phải
lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào
mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm
giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh... trong
Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan
quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc
xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
5. Yêu cầu khi phân tích
thông tin
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm
tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩm
định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
- Phân tích định lượng
(phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân
tích hồi qui, phân tích chi phí v.v... tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ
lệ phần trăm (%).
- Phân tích định tính
(phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp
hạng và phỏng vấn các bên liên quan.
6. Xác định
mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh
Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so
sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh
chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.
Trường hợp giá tài sản có biến động
trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được
chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định
giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo
các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so
sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm
công bố hoặc do thẩm định viên thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của
giá thị trường trong khoảng thời gian này.
Phân tích, so sánh rút ra những điểm
tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản thẩm định
giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố
so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định
tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
a) Đối tượng
điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch
thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều
chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). Ví dụ giá quy đổi về
đơn vị so sánh chuẩn bao gồm:
- Đất đai, trang trại:
giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào,...
- Căn hộ chung cư, biệt
thự: giá/căn hộ, giá/m2,...
- Kho hàng: giá/m3,
giá/m2,...
- Cầu tầu, bến cảng:
giá/m2, giá/ha,...
- Bệnh viện: giá/giường
bệnh,...
- Rạp chiếu phim:
giá/ghế ngồi,...
- Máy-thiết bị: giá/đơn
vị công suất (CV...), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu,...
Đối với một số đơn vị do mang tính địa
phương như “sào”, “thước”, “giá/ mét dài mặt tiền”, ... thì thẩm định viên cần
nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá, đồng thời có ghi chú
“sào”, “thước”,... tương đương với bao nhiêu mét.
b) Căn cứ
điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng
pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng,
cảnh quan, môi trường; thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định
về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu,
nhiên liệu,...) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.
c) Nguyên
tắc điều chỉnh:
- Lấy tài sản thẩm định
giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản
thẩm định giá.
- Khi điều chỉnh giá
theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố
so sánh còn lại (coi như giống nhau).
- Những yếu tố ở tài sản
so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính
theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt
trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn
vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần
trăm, nếu tài sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn (tốt hơn)
thì trừ đi (-) còn nếu kém hơn thì cộng vào (+) một tỷ lệ % giá của tài sản so
sánh.
- Những yếu tố ở tài sản
so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so
sánh (không điều chỉnh).
- Mỗi một sự điều chỉnh
về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều
tra thu thập được trên thị trường.
d) Phương
thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền
tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức
điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán, ví dụ
như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi,
gara ô tô,... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo,
chi phí lắp đặt, đào tạo, vận hành,... (đối với máy, thiết bị).
- Điều chỉnh theo tỷ lệ
phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được
mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: môi trường, cảnh
quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng
kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).
Thẩm định viên căn cứ vào điều tra thị
trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa
vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
Ví dụ về phân tích thông tin và phương
thức điều chỉnh tại Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
đ) Mức điều
chỉnh:
Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt
về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị
trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản
của các yếu tố so sánh.
Mức điều chỉnh có thể được xác định
thông qua các kỹ thuật như:
- Phân tích các cặp tài
sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố
so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu
tố so sánh đó. Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ
khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm
khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so
sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố
so sánh đó.
- Kỹ thuật phân tích thống
kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến.
e) Thứ tự
điều chỉnh:
Thẩm định viên tiến hành điều chỉnh
nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố
so sánh về đặc điểm (kỹ thuật - kinh tế) của tài sản sau. Nhóm yếu tố liên quan đến
giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều
kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường
khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch
được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.
Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh
theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt
đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối
được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.
g) Nguyên
tắc khống chế:
Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá của
tài sản so sánh (dòng A - bảng dưới) với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó (dòng D
- bảng dưới) không quá cao và không phù hợp với các chứng cứ thị trường.
Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch
giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không
quá 15%.
h) Bảng điều
chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh
TT
|
Yếu tố so
sánh
|
Đơn vị tính
|
Tài sản thẩm
định giá
|
Tài sản so
sánh 1
|
Tài sản so
sánh 2
|
Tài sản so
sánh
3
|
A
|
Giá thị trường (Giá
trước điều chỉnh)
|
|
|
Đã biết
|
Đã biết
|
Đã biết
|
B
|
Giá quy đổi về đơn
vị so sánh chuẩn
|
|
|
|
|
|
C
|
Điều chỉnh các yếu
tố so sánh
|
|
|
|
|
|
C1
|
Yếu tố so sánh 1
|
|
|
|
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
%
|
|
|
|
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng
|
|
|
|
|
Giá sau điều chỉnh
1
|
Đồng
|
|
|
|
|
C2
|
Yếu tố so
sánh 2
|
|
|
|
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
%
|
|
|
|
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng
|
|
|
|
|
Giá sau điều
chỉnh 2
|
Đồng
|
|
|
|
|
C3
|
Yếu tố so
sánh 3
|
|
|
|
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
%
|
|
|
|
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng
|
|
|
|
|
Giá sau điều chỉnh
3
|
Đồng
|
|
|
|
|
C4
|
Yếu tố so sánh 4
|
|
|
|
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
%
|
|
|
|
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng
|
|
|
|
|
Giá sau điều chỉnh
4
|
Đồng
|
|
|
|
|
D
|
Mức giá chỉ dẫn
|
|
|
|
|
|
D1
|
Giá trị trung bình
của mức giá chỉ dẫn
|
Đồng
|
|
|
|
|
D2
|
Mức độ chênh lệch với giá trị trung
bình của các mức giá chỉ dẫn
|
%
|
|
|
|
|
E
|
Tổng hợp các số liệu
điều chỉnh tại mục C
|
E1
|
Tổng giá trị điều chỉnh gộp
|
Đồng
|
|
|
|
|
E2
|
Tổng số lần điều chỉnh
|
Lần
|
|
|
|
|
E3
|
Biên độ điều chỉnh.
|
%
|
|
|
|
|
E4
|
Tổng giá trị điều chỉnh thuần
|
Đồng
|
|
|
|
|
7. Xác định
mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so
sánh.
Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài
sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng
thông tin của các tài sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí
sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản thẩm định giá:
- Tổng giá trị điều
chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều
chỉnh là nhỏ nhất). Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức
giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.
- Tổng số lần điều chỉnh
càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh
(nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
- Tổng các giá trị điều
chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.
Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh để
thẩm định giá tài sản tại Phụ lục số 03 kèm theo Tiêu chuẩn này./.
PHỤ
LỤC SỐ 01
CÁC YẾU TỐ SO SÁNH CƠ BẢN ĐỐI VỚI MỘT SỐ NHÓM TÀI SẢN
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08)
1. Bất động sản
1.1. Các yếu tố so sánh áp
dụng đối với bất động sản:
a) Đặc điểm pháp lý của
bất động sản
Các điểm không giống nhau phổ biến về
đặc điểm pháp lý của bất động sản như: đã được cấp giấy hoặc chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc ổn định có thời
hạn hoặc thời hạn sử dụng đất còn lại là bao nhiêu), các quyền của người sử dụng
đối với bất động sản...
Chỉ sử dụng bất động sản có mục đích sử
dụng khác với bất động sản thẩm định giá làm bất động sản so sánh trong trường
hợp hạn chế thông tin phù hợp về tài sản so sánh. Trường hợp sử dụng phải nêu
rõ lý do trong Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá, đồng
thời phải phản ánh đầy đủ các chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng (bao gồm cả
chi phí cơ hội) đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất
của tài sản khi thực hiện điều chỉnh.
b) Các điều khoản về tài
chính của các giao dịch
Các điều khoản tài chính không giống
nhau thường gặp là: Trả tiền một lần hoặc nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thế chấp,...
c) Chi phí phải bỏ ra
ngay sau khi mua
Nếu có chi phí này phát sinh thì phải
cộng vào mức giá giao dịch thành công.
d) Giá trị tài sản không
phải bất động sản
Trong trường hợp phát sinh việc bán
kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá
trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp tài sản bán kèm này
thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá.
đ) Điều kiện thị trường lúc giao dịch
Tình hình thị trường lúc giao dịch của
tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động
giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ
vào điều tra trên thị trường.
e) Vị trí, địa điểm
Đặc điểm vị trí của tài sản thẩm định
giá và các tài sản so sánh: thuộc trung tâm thành phố, khu ngoại ô, khu vực
nông thôn,...; khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên,
bến xe bus, khu
dân cư... đặc điểm về giao thông, đường xá,...
Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố
địa điểm này cần quy đổi thành chênh lệch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường
hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập
từ thị trường.
g) Các đặc điểm tự
nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng...
Việc điều chỉnh yếu tố này cần quy đổi
thành chênh lệch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh
để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
h) Quy hoạch
Khi xem xét so sánh giá bán của các bất
động sản cần chú ý đến bất động sản thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu
so sánh có tương tự với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.
i) Đặc điểm tài sản trên
đất
Các công trình xây dựng trên đất là một
bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành,
tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị
của các bất động sản cần phải chú ý xem xét, điều chỉnh yếu tố này theo số tiền
tuyệt đối.
1.2. Các yếu tố so sánh áp
dụng đối với một số loại bất động sản cụ thể:
a) Nhà ở dân cư
- Loại nhà ở: nhà chung
cư, nhà liền kề, nhà biệt thự,...
- Đặc điểm của khu dân
cư: trình độ dân trí, mức độ an ninh;
- Độ sẵn có của các dịch
vụ như trông trẻ, trường học, cửa hàng ăn uống;
- Đặc điểm tài sản trên
đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi,
các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,... ): quy
mô, mặt tiền.
b) Cửa hàng, chợ, siêu
thị, khu thương mại
- Giá bán, thuê;
- Vị trí, khả năng sinh
lời;
- Thời gian kinh doanh
(một buổi hay cả ngày);
- Chiều rộng mặt tiền;
- Điều kiện bán, thuê
mướn mặt bằng;
- Điều kiện giao nhận
và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng
hóa);
- Sự phù hợp của thiết
kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình;
- Hệ thống phòng chống
cháy nổ, lối thoát hiểm;
- Dịch vụ vệ sinh, thu
gom rác;
- Sự thuận tiện cho người
mua hàng (đường xá, chỗ để xe, ...);
- Đặc điểm về dân số,
nghề nghiệp, thu nhập của khách hàng tiềm năng;
- Các yếu tố khác.
c) Văn phòng
- Giá thuê;
- Diện tích sử dụng;
- Địa điểm, vị trí;
- Hệ thống điều hòa nhiệt
độ, phòng cháy chữa cháy;
- Hệ thống thông tin,
liên lạc;
- Hệ thống ánh sáng;
- Sự phù hợp của thiết
kế với công năng làm văn phòng của công trình;
- Cầu thang máy, lối
thoát hiểm;
- Dịch vụ vệ sinh, môi
trường;
- Hệ thống bảo đảm an
ninh;
- Chi phí và mức độ sẵn
có dịch vụ quản lý, duy tu;
- Chất lượng quản lý;
- Điều kiện bán, thuê
mướn;
- Các yếu tố khác.
d) Bất động sản công
nghiệp
- Địa điểm, vị trí;
- Giá thuê;
- Các dịch vụ cấp và
thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải;
- Mức độ thuận lợi hay
khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng
hóa;
- Hệ thống giao thông nối
liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư;
- Đảm bảo ánh sáng tự
nhiên;
- Địa hình đất;
- Tình trạng trật tự,
trị an khu vực;
- Các phương tiện chống
cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm;
- Sự phù hợp của thiết
kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh;
- Sự sẵn có các nguồn
lao động của địa phương và các vùng lân cận;
- Hệ thống nhà ăn, phúc
lợi xã hội và bãi đỗ ô tô;
- Các yếu tố khác.
đ) Trang trại
- Đất đai, mặt nước;
- Đặc tính pháp lý;
- Vị trí;
- Địa hình (dốc, bằng
phẳng);
- Khí hậu và lượng mưa;
- Quy mô trang trại;
- Năng suất;
- Hệ thống tưới, tiêu;
- Đường vào và ra;
- Hàng rào và cổng;
- Điều kiện về cấp,
thoát nước và điện;
- Nhà cửa;
- Loại, hạng, tình trạng
và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại;
- Các yếu tố khác.
2. Động sản: (tàu thuyền,
phương tiện vận tải, máy, thiết bị,...)
a) Các thông số kinh tế
kỹ thuật chủ yếu của loại máy, thiết bị
Đối với máy, thiết bị cần chú ý các
thông số cơ bản: cấu tạo máy, thiết bị, công suất, năng suất, kích thước (chiều
dài, chiều rộng, độ cao mớn nước,...), model, mức tiêu hao nhiên liệu,
nước sản xuất, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, bảo hành, mức độ sẵn có của
các linh kiện thay thế,... Đối với phương tiện vận tải cần chú ý thêm các thông
số như trọng tải, trang thiết bị kèm theo, tiện nghi nội thất,...
b) Điều kiện thanh toán
và dịch vụ kèm theo như chế độ bảo trì, bảo hành, lắp đặt, hướng dẫn sử dụng, lắp
ráp, thiết bị thay thế kèm theo,.../.
PHỤ
LỤC SỐ 02
VÍ DỤ VỀ ĐIỀU CHỈNH MỘT SỐ YẾU TỐ SO SÁNH
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08)
Các ví dụ đã được giản lược và chỉ
mang tính chất minh họa.
1. Điều chỉnh về
đặc điểm pháp lý
Ví dụ: Tài sản thẩm định giá là nhà ở
tại Hà Nội, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại đất ở. Trong
số các tài sản so sánh được lựa chọn tại khu vực lân cận có bất động sản A là
nhà ở có diện tích 50m2, được giao dịch gần thời điểm thẩm định giá
với giá 50 triệu đồng/m2. Tại thời điểm giao dịch, thửa đất của bất động
sản A chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định
của pháp luật, bất động sản A có đủ điều kiện để được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Sau khi điều tra, nghiên cứu, thẩm định
viên xác định các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (đối với trường hợp bất động sản A) bao gồm:
- Tiền sử dụng đất: 0 đồng.
- Lệ phí trước bạ: 50m2
x 0,5% x 30.000.000 =
7.500.000 đồng
(Trong đó 30.000.000 đồng/m2
là đơn giá đất của bất động sản A do UBND TP. Hà Nội quy định có hiệu lực tại
thời điểm thẩm định giá).
- Phí thẩm định cấp quyền
sử dụng đất: 3.000.000 đồng.
- Lệ phí địa chính: 100.000
đồng.
Như vậy, chi phí cho việc làm thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là: 7.500.000 + 3.000.000 + 100.000 = 10.600.000 đồng.
Bất động sản so sánh A cần phải điều
chỉnh chênh lệch về yếu tố pháp lý tăng 10.600.000 đồng khi so sánh với tài sản
thẩm định giá.
2. Điều chỉnh về
điều khoản thanh toán
a) Ví dụ 1:
Tài sản thẩm định giá là một thiết bị
y tế dự kiến mua trong điều kiện thương mại bình thường tại thời điểm thẩm định
giá. Tài sản so sánh là một thiết bị y tế tương tự, tuy nhiên được mua với điều
kiện thanh toán là trả tiền 40% sau khi ký hợp đồng và 60% còn lại được trả góp
hàng tháng trong vòng 1 năm, lãi suất ưu đãi 6%/năm. Giá
bán của tài sản so sánh là 120.000.000 đồng. Lãi suất cho vay
thương mại phổ biến trên thị trường là 12%/năm.
Như vậy:
Số tiền trả góp là: 60% x 120.000.000 đồng
= 72.000.000 đồng
Số tiền phải trả hàng tháng với lãi suất
ưu đãi 6%/năm (hay 0,5%/tháng) là:
72.000.000 ¸ (1/0,005 – 1/0,005 x 1/(1+0,005)12)
= 6.196.800 đồng
Giá trị hiện tại của khoản tiền phải
trả hàng tháng này với mức lãi suất thị trường 12%/ năm (hay 1%/tháng) trong 12
tháng là:
6.196.800 x (1/0,01 – 1/(0,01 x 1,0112))
= 69.745.500 đồng
Vậy, giá của tài sản so sánh sau khi điều
chỉnh về điều kiện thanh toán là: 40% x 120.000.000 + 69.745.500
= 117.700.000 đồng (đã làm tròn).
b) Ví dụ 2:
Thẩm định viên cần xác định giá trị thị
trường của một chung cư 100m2, điều kiện thanh toán phổ biến tại thời
điểm thẩm định giá là trả ngay 100% giá trị căn hộ do công trình đã hoàn thành
và đang đưa vào sử dụng. Tài sản so sánh là một chung cư tương tự với diện tích
100 m2 và được giao dịch với giá 20 triệu đồng/m2 có điều
kiện thanh toán là trả tiền 2 lần, 50% lúc ký hợp đồng và 50%
sau 1 năm. Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến tại thời điểm thẩm định giá là
8%/năm.
Như vậy, giá trị hiện tại của khoản tiền
trả sau 1 năm là:
(20.000.000 đ/m2 x 100 m2)
¸ 2 ¸ (0,08 + 1) = 925.925.900
đồng
Mức giá của tài sản so sánh sau khi điều
chỉnh điều kiện thanh toán là:
(20.000.000 đ/m2 x 100 m2)
¸ 2 + 925.925.900
= 1.925.925.900 đồng.
3. Điều chỉnh biến
động của thị trường
Ví dụ: Giao dịch 1 - Bất động sản A có
diện tích 100 m2 tại thị trường X mua vào
tháng 3/2007 với giá 1,5 tỷ đồng; bán lại vào tháng 7/2008 với giá 1,62 tỷ đồng:
tăng 10,8%, tức là khoảng 0,68%/tháng.
Giao dịch 2 - Bất động sản B có diện
tích 100 m2 tại thị trường X mua vào tháng 4/2007
với giá 1,535 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 với giá 1,642 tỷ đồng: tăng
7,0%, tức là khoảng 0,70%/tháng.
Giao dịch 3 - Bất động sản C có diện tích
100 m2 tại thị trường X mua vào tháng 10/2007 với giá 1,480 tỷ đồng;
bán lại vào tháng 2/2008 với giá 1,520 tỷ đồng: tăng 2,7%, tức là khoảng
0,67%/tháng.
Bất động sản D có diện tích 100 m2
tại thị trường X mua vào tháng 5/2007 với giá 1,480 tỷ đồng; dự kiến bán
lại vào tháng 5/2008.
Các bất động sản A, B, C, D có đặc điểm
tương tự về loại bất động sản, mục đích sử dụng, vị trí, quy mô,... Trên cơ sở
tính toán mức độ biến động giá trên thị trường của các bất động sản A, B, C qua từng
giai đoạn thẩm định viên có thể ước tính được mức độ biến động thị trường của bất
động sản D cũng vào khoảng 0,67% – 0,7%/tháng và có xu hướng tương tự với mức
biến động của bất động sản A là mức 0,68% do có nhiều điểm tương đồng về
giai đoạn nghiên cứu./.
PHỤ
LỤC SỐ 03
VÍ DỤ VỀ ÁP DỤNG CÁCH TIẾP CẬN TỪ THỊ TRƯỜNG
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08)
Các ví dụ đã được giản lược và chỉ
mang tính chất minh họa.
Ví dụ: Tài sản cần thẩm định giá là một
lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm 2012, công suất bơm: 10m3/giờ,
độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng còn lại: 85%, mục đích thẩm định giá là
đưa ra bán cả lô hàng trên thị trường.
Qua thu thập thông tin trên thị trường
có các thông tin vào thời điểm thẩm định giá như sau:
- Máy bơm nước cùng
nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2012 công suất bơm 10m3/giờ, độ
cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.000.000 đ/cái.
(Tài sản so sánh 1);
- Máy bơm nước cùng
nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2012 công suất 10m3/giờ, độ cao cột
nước đẩy 12m, chất lượng còn lại 85%, giá bán 9.000.000 đ/cái.
(Tài sản so sánh 2);
- Máy bơm cùng nhãn mác
do Đài Loan sản xuất năm 2014 công suất 10m3/giờ, độ cao cột
nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 16.740.000 đ/cái. Trường hợp mua từ
10 chiếc trở lên được trả chậm 50% sau 01 năm. (Tài sản so sánh 3);
- Giá máy bơm sản xuất
năm 2012 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2014 cùng đặc tính kỹ thuật;
- Giá máy bơm có độ cao
cột nước đẩy 15m bằng 110% giá máy bơm cùng công suất có độ cao cột nước 12m;
- Giá máy bơm chất lượng
còn lại 85% bằng 80% giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất
lượng 100%;
- Lãi suất cho vay phổ
biến là 8%/năm.
Lời giải:
* Điều chỉnh theo số tiền
tuyệt đối:
- Điều chỉnh điều kiện
thanh toán như sau:
Giá trị hiện tại của khoản tiền trả
sau 01 năm (đối với máy bơm nước năm 2014) là:
16.740.000 đồng ¸ 2 ¸ (0,08 + 1) =
7.750.000 đồng
Mức giá của tài sản so sánh là máy bơm
nước năm 2014 sau khi điều chỉnh điều kiện thanh toán là:
16.740.000 đồng ¸ 2 + 7.750.000 đồng = 16.120.000
đồng
Mức điều chỉnh điều kiện thanh toán
là:
16.120.000 đồng - 16.740.000 đồng
= - 620.000 đồng.
* Điều chỉnh theo tỷ lệ
phần trăm:
- Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá
và các máy bơm so sánh:
Yếu tố so
sánh
|
Máy bơm cần
thẩm định giá
|
Tài sản so
sánh 1
|
Tài sản so
sánh 2
|
Tài sản so
sánh 3
|
Năm sản xuất
|
2012
|
2012
|
2012
|
2014
|
- Chất lượng
|
85%
|
100%
|
85%
|
100%
|
- Độ cao cột nước
|
độ cao 15m
|
độ cao 15m
|
độ cao 12m
|
độ cao 15m
|
- Công suất
|
10m3/giờ,
|
10m3/giờ,
|
10m3/giờ,
|
10m3/giờ,
|
Giá bán
|
Cần xác định
|
14.000.000
đ
|
9.000.000 đ
|
16.740.000
đ
|
- Căn cứ vào các thông
tin trên thị trường, thẩm định viên nhận thấy:
+ Giá máy bơm sản xuất năm 2012 bằng
80% giá máy sản xuất năm 2014 cùng đặc tính kỹ thuật, do đó, cần điều chỉnh các
yếu tố kỹ thuật trước, sau đó lấy kết quả đã điều chỉnh các yếu tố kỹ thuật để
làm cơ sở điều chỉnh yếu tố năm sản xuất.
+ Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng
80% giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%, do
đó, cần lấy kết quả đã điều chỉnh các yếu tố kỹ thuật và năm sản xuất để làm cơ
sở điều chỉnh yếu tố chất lượng còn lại.
- Như vậy, có thể tính
được tỷ lệ điều chỉnh như sau:
+ Tỷ lệ điều chỉnh độ cao cột nước của
máy bơm so sánh 2:
(110% - 100%) / 100% = 10%
+ Tỷ lệ điều chỉnh năm sản xuất máy
bơm so sánh 3:
(80% - 100%) / 100% = - 20%
+ Tỷ lệ điều chỉnh chất lượng của máy
bơm so sánh 1:
(85% - 100%) / 100% = - 15 %
+ Tỷ lệ điều chỉnh chất lượng của máy
bơm so sánh 3:
(85% - 100%) / 100% = - 15 %
* Bảng điều chỉnh các mức
giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh:
TT
|
Yếu tố so sánh
|
Đơn vị tính
|
Tài sản thẩm
định giá
|
Tài sản so
sánh 1
|
Tài sản so
sánh 2
|
Tài sản so
sánh 3
|
A
|
Giá thị trường (giá
trước điều chỉnh)
|
Đồng
|
|
14.000.000
|
9.000.000
|
16.740.000
|
C1
|
Điều kiện thanh
toán
|
|
|
|
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
|
|
|
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng
|
|
|
|
-620.000
|
Giá sau điều chỉnh
|
Đồng
|
|
14.000.000
|
9.000.000
|
16.120.000
|
C2
|
Độ cao cột nước
|
Mét
|
15 m
|
15 m
|
12 m
|
15 m
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
|
-
|
10%
|
-
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng
|
|
|
900.000
|
|
Giá sau điều chỉnh
|
Đồng
|
|
14.000.000
|
9.900.000
|
16.120.000
|
C3
|
Năm sản xuất
|
|
2012
|
2012
|
2012
|
2014
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
|
-
|
-
|
-20%
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng
|
|
|
|
-3.224.000
|
Giá sau điều chỉnh
|
Đồng
|
|
14.000.000
|
9.000.000
|
12.896.000
|
C4
|
Chất lượng
|
|
85%
|
100%
|
85%
|
100%
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
|
-15%
|
-
|
-15%
|
Mức điều chỉnh
|
Đồng
|
|
-2.100.000
|
|
-2.418.000
|
Giá sau điều
chỉnh
|
Đồng
|
|
11.900.000
|
9.900.000
|
10.478.000
|
D
|
Mức giá chỉ dẫn
|
|
|
11.900.000
|
9.900.000
|
10.478.000
|
D1
|
Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn
|
Đồng
|
|
10.759.333
|
D2
|
Mức độ chênh lệch với giá trị trung
bình của các mức giá chỉ dẫn
|
%
|
|
10,60%
|
-7,99%
|
-2,61%
|
E
|
Tổng hợp các số liệu
điều chỉnh tại mục C
|
E1
|
Tổng giá trị điều chỉnh gộp
|
Đồng
|
|
2.100.000
|
900.000
|
6.262.000
|
E2
|
Tổng số lần điều chỉnh
|
Lần
|
|
1
|
1
|
3
|
E3
|
Biên độ điều chỉnh
|
%
|
|
15,00%
|
10%
|
3% - 20%
|
E4
|
Tổng giá trị điều chỉnh thuần
|
Đồng
|
|
-2.100.000
|
900.000
|
-6.262.000
|
F
|
Xác định mức
giá cho tài sản thẩm định giá
|
10.744.500
|
* Như vậy, về nguyên tắc
khống chế:
Theo D2 thì chênh lệch giữa mức giá
trung bình của các mức giá chỉ dẫn chỉ nằm trong khoảng từ 2,61% - 10,60%, vì vậy
đảm bảo không quá 15%.
* Về thống nhất mức giá
chỉ dẫn:
- Thẩm định viên đánh
giá chất lượng thông tin về các tài sản so sánh là tương đương nhau, tuy nhiên điều
khoản về tài chính và các điều khoản khuyến mãi khác còn tương đối khác biệt giữa
các địa điểm bán máy bơm năm 2014. Mức độ chênh lệch giữa các mức giá chỉ dẫn với
các mức giá trước điều chỉnh là không đáng kể đối với tài sản so sánh 01 và 02.
Vì vậy, thẩm định viên nhận định như sau:
+ Với mức giá 9.900.000 đồng/chiếc thì
khả năng giao dịch thành công (người mua sẵn sàng mua, người bán sẵn sàng bán)
là 40%;
+ Với mức giá 11.900.000 đồng/chiếc
thì khả năng giao dịch thành công là 35%;
+ Với mức giá 10.478.000 đồng/chiếc
thì khả năng giao dịch thành công là 25%.
Giá thị trường của máy bơm được ước
tính bằng cách lấy số bình quân gia quyền của các mức giá chỉ dẫn của 03 tài sản
so sánh như sau:
11.900.000 * 0,35 + 9.900.000 *
0,4 + 10.478.000 * 0,25 = 10.744.500 đồng
Như vậy, giá trị thị trường của máy
bơm cần thẩm định giá là: 10.744.500 đồng.
- Tổng giá trị lô hàng
cần thẩm định giá:
10.744.500 đồng/chiếc x 80 chiếc =
859.560.000 đồng
Giá trị thị trường của lô hàng cần thẩm
định giá là 859.560.000 đồng./.
HỆ THỐNG
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
TIÊU
CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 09
Cách tiếp cận
từ chi phí
(Ký hiệu:
TĐGVN 09)
(Ban hành kèm
theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015 của Bộ Tài chính)
I. QUY ĐỊNH
CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu
chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận từ chi phí trong quá
trình thẩm định giá đối với tất cả các loại tài sản. Trong trường hợp có Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam áp dụng riêng cho một nhóm tài sản cụ thể thì áp dụng
tiêu chuẩn thẩm định giá riêng đó.
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm
định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp
thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá
theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Khách hàng thẩm định
giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định
giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn
này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá.
4. Giải thích từ ngữ
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức
xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản
có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và
hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí tái tạo là phương
pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở
chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá
theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Phương pháp chi phí thay thế là phương
pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở
chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định
giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao
mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận
từ chi phí.
Hao mòn vật lý là tổn thất
về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất
của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, gây ra bởi tác động của thời
gian và quá trình sử dụng thông thường.
Hao mòn chức năng là tổn thất
về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do sử dụng tài sản này
không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế.
Hao mòn ngoại biên là tổn thất
về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do lỗi thời về kinh tế
hoặc do yếu tố khu vực bên ngoài tác động đến tài sản. Hao mòn ngoại biên bao gồm
hao mòn kinh tế và giảm giá do vị trí.
Hao mòn kinh tế là tổn thất
của tài sản do các nhân tố bên ngoài, đặc biệt là các nhân tố liên quan đến sự
thay đổi về cung và cầu đối với sản phẩm do tài sản tạo ra, dẫn tới giảm giá trị
tài sản.
Giảm giá do vị trí thường áp dụng
đối với tài sản là bất động sản. Đó là sự giảm giá của bất động sản do có sự
tác động tiêu cực của môi trường xung quanh đến bất động sản.
Tài sản thay thế là tài sản
được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật
mới hơn, có chức năng tương tự và tính hữu dụng tương đương với tài sản thẩm định
giá.
Tổng giá trị hao mòn
của tài sản (giá trị hao mòn lũy kế của tài sản) là tổng mức
giảm giá trị của tài sản do các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên tại
thời điểm thẩm định giá.
Tuổi đời kinh tế là tổng số
thời gian tối đa (tuổi đời kỳ vọng tối đa của tài sản) sử dụng tài sản
đáp ứng được hiệu quả kinh tế. Tuổi đời kinh tế của máy,
thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh
doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số
kinh tế - kỹ thuật của tài sản và đáp ứng được hiệu quả kinh tế của việc sử dụng
tài sản. Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên
đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản.
Tuổi đời kinh tế còn lại
là thời gian sử dụng còn lại (tính từ thời điểm thẩm định giá) của tài sản
phát huy được hiệu quả.
Tuổi đời thực tế là số năm
tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử
dụng đến thời điểm thẩm định giá.
Tuổi đời hiệu quả là số năm thể
hiện thực trạng của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá.
Tuổi đời hiệu quả có thể bằng, nhỏ hơn hoặc lớn hơn
tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, khắc
phục tài sản. Cụ thể:
- Tuổi đời hiệu quả bằng
tuổi đời thực tế của tài sản nếu tài sản được bảo dưỡng, duy tu, sửa chữa tài sản
theo đúng định kỳ, đúng quy trình.
- Tuổi đời hiệu quả nhỏ
hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu tài sản được duy tu, bảo dưỡng tốt, được
tân trang nâng cấp làm tăng chất lượng của tài sản.
- Tuổi đời hiệu quả lớn
hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu tài sản không được bảo dưỡng, nâng cấp,
duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình.
Lợi nhuận của nhà đầu tư (lợi nhuận của
nhà sản xuất)
là phần chênh lệch giữa giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá trừ (-) tổng
chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ (-) các khoản thuế,
phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
II. NỘI
DUNG TIÊU CHUẨN
1. Cách tiếp cận từ chi
phí có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở
giá thị trường hoặc phi thị trường.
Để xác định giá trị thị trường, việc
áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được quan điểm của đối tượng thông
thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: chi phí thay thế, mức
độ hữu dụng mong muốn đối với tài sản, giá trị hao mòn của tài sản,... cần được
đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu và tình
hình tài chính của những người tham gia thị trường. Thẩm định viên cũng cần xác
định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất.
Để xác định giá trị phi thị trường, việc
áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng
sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản
thẩm định giá. Ví dụ: trong trường hợp xác định giá trị tài sản đối với người
chủ sở hữu, thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí trên cơ sở đánh
giá nhu cầu sử dụng tài sản, khả năng tài chính,... của người chủ sở hữu.
2. Cách tiếp
cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:
- Không có đủ thông tin
trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.
- Có dự định tạo ra một
tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới
được chế tạo.
- Kiểm tra kết quả các
cách tiếp cận thẩm định giá khác.
Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm
của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp
chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để
tiến hành thẩm định giá.
3. Công thức
xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cách tiếp cận chi phí
a) Phương pháp chi phí
tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên
chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này
bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Công thức:
Giá trị
ước tính của tài sản
|
=
|
Chi phí
tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư)
|
-
|
Tổng giá
trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
|
b) Phương pháp chi phí
thay thế
Phương pháp chi phí thay thế dựa trên
chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức
năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ,
nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có
chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận
hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định
giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường
không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do
chi phí vận hành cao.
Công thức:
Giá trị
ước tính của tài sản
|
=
|
Chi phí
thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư)
|
-
|
Tổng giá
trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức
năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản
thay thế)
|
4. Các bước
xác định giá trị tài sản theo cách tiếp cận chi phí
Sau khi thu thập và phân tích các
thông tin có liên quan đến tài sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo
các bước sau:
a) Đối với bất động sản
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô
đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ
sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất
hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,...
cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản
thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,...
Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo,
chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng
giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
Bước 4: Ước tính giá trị của công
trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-)
giá trị hao mòn đã tính bước 3.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động
sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước
tính của công trình xây dựng bước 4.
b) Đối với
máy, thiết bị
Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc
chi phí thay thế của máy, thiết bị.
Bước 2: Xác định hao mòn và ước tính tổng
giá trị hao mòn của máy, thiết bị thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính giá trị của máy, thiết
bị bằng cách lấy kết quả bước 1 trừ (-) kết quả bước 2.
5. Các loại
chi phí
a) Chi phí tái tạo, chi
phí thay thế
Ứng với từng phương
pháp chi phí tái tạo hoặc phương pháp chi phí thay thế, thẩm định viên cần xác
định chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để ước tính giá trị tài sản thẩm định
giá, trong đó:
- Chi phí tái tạo là
chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo
tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá, bao gồm tất cả những điểm lỗi
thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
- Chi phí thay thế là
chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo
tài sản có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá, loại
trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng tính đến tiến bộ
khoa học, công nghệ tại thời điểm thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có
tính năng ưu việt hơn so với tài sản thẩm định giá.
b) Thành phần của chi
phí tái tạo, chi phí thay thế
Chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao
gồm tất cả các chi phí có thể phát sinh khi tạo ra tài sản mang lại chức năng,
công dụng tương tự, gắn với loại cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường cần
xác định và các giả thiết kèm theo. Ví dụ: nếu tài sản thẩm
định giá là máy thiết bị đang được sử dụng, vận hành thì chi phí tái tạo (chi
phí thay thế) bao gồm cả chi phí lắp đặt. Nếu máy thiết bị đó đang được đánh
giá riêng lẻ để tách ra khỏi dây chuyền sản xuất thì chi phí lắp đặt sẽ không
được tính đến.
Chi phí tái tạo và chi phí thay thế
bao gồm các loại chi phí như: vật liệu, nhân công, vận chuyển, thiết kế, chi
phí tư vấn, chi phí quản lý, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất, thi
công xây dựng, thuế không hoàn lại, chi phí lắp đặt, chạy thử, lợi nhuận nhà thầu,
lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy
định của pháp luật,....
Chi phí tái tạo bao gồm các tất cả các
khoản mục chi phí để tạo ra sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, bao gồm
các điểm lỗi thời, lạc hậu. Trường hợp không thể tìm được vật liệu, máy móc kỹ
thuật để tạo ra sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, cần cân nhắc áp dụng
loại vật liệu hoặc máy móc kỹ thuật tương tự với tài sản thẩm định giá.
Chi phí thay thế bao gồm các chi phí tạo
ra sản phẩm có chức năng tương tự và tính hữu dụng tương đương với tài sản thẩm
định giá, tuy nhiên được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên
vật liệu và kỹ thuật mới đang được sử dụng tại thời điểm thẩm định giá. Để xác định chi
phí thay thế, thẩm định viên cần xác định tài sản thay thế trên cơ sở hiểu biết
về các chức năng và công dụng của tài sản thẩm định giá. Sau đó xác định chi
phí để tạo ra hoặc mua tài sản thay thế. Trong trường hợp tài sản thẩm định giá
là tài sản mới thì chi phí thay thế bằng với chi phí tái tạo.
c) Thời điểm xác định
chi phí: các loại chi phí thuộc chi phí tái tạo, chi phí thay thế đều cần được
xác định tại thời điểm thẩm định giá.
Việc tính toán các loại chi phí xây dựng,
chế tạo phải căn cứ vào mặt bằng giá thị trường của nguyên nhiên vật liệu, các
quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu
hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng, chế tạo
tại thời điểm thẩm định giá.
6. Cách
xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với công trình xây dựng
a) Các chi phí tái tạo,
chi phí thay thế bao gồm:
- Chi phí trực tiếp:
Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi phí nhân công; chi
phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi
phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ
trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng;
lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác.
- Chi phí gián tiếp:
Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kế xây dựng công trình,
chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi
trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài
chính trong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí
quảng cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát
sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay
khi bán hoặc cho thuê được hết diện tích công trình xây dựng); các khoản phí và
lệ phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác.
- Lợi nhuận nhà đầu
tư/nhà sản xuất được hướng dẫn tại điểm 8 Mục II Thông tư này.
b) Các phương pháp xác định
chi phí tái tạo, chi phí thay thế:
+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;
+ Phương pháp ước tính chi phí theo hạng
mục công trình;
+ Phương pháp khảo sát số lượng.
Thẩm định viên căn cứ vào loại hình
công trình, thông tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp.
b1) Phương pháp
so sánh theo đơn vị
Phương pháp so sánh theo đơn vị là
phương pháp xác định tổng chi phí trên cơ sở tổng chi phí xây dựng của công
trình tương tự thông qua việc so sánh các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật với công
trình thẩm định giá.
Đối với các công trình vừa mới được
xây dựng thì sử dụng các loại giá trong hợp đồng xây dựng của công trình này để
xác định giá trị công trình xây dựng thẩm định giá. Thẩm định viên cân nhắc điều
chỉnh giá công trình xây dựng về thời điểm thẩm định giá; loại bỏ các chi phí
có trong công trình tương tự nhưng không phát sinh khi xây dựng công
trình có chức năng tương tự với công trình thẩm định giá.
Để áp dụng được phương pháp này, thẩm
định viên cần thu thập thông tin của các tổ chức được phép cung cấp thông tin về
số liệu, chi phí bất động sản; thu thập các dữ liệu từ tòa nhà có quy mô, kích
thước phù hợp, sau đó điều chỉnh những chi phí cơ bản về sự khác nhau giữa công
trình so sánh với công trình thẩm định giá. Đối với một số công trình tương tự
về quy mô thì vẫn có thể khác biệt về thiết kế và chất lượng xây dựng. Sự khác
nhau về thiết kế mái, đặc điểm thiết kế bên trong công trình, chu vi và hình
dáng công trình có ảnh hưởng cơ bản đến chi phí so sánh theo đơn vị. Vì vậy, đối
với những khác biệt này thẩm định viên phải xem xét tính phù hợp khi áp dụng
các số liệu của công trình đó.
Trong trường hợp cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành đơn giá xây dựng hoặc suất vốn đầu tư xây dựng công trình
có kết cấu tương tự thì thẩm định viên có thể áp dụng đơn giá xây dựng
hoặc suất vốn đầu tư xây dựng đó nếu đơn giá xây dựng hoặc suất vốn đầu tư xây
dựng công trình này phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Thẩm
định viên cũng cần điều chỉnh đơn giá, suất vốn đầu tư xây dựng theo sự khác biệt
về thiết kế và chất lượng xây dựng như đã nêu ở trên.
b2) Phương pháp ước tính chi phí theo
hạng mục công trình
Phương pháp ước tính chi phí theo hạng
mục công trình là phương pháp xác định tổng chi phí công trình bằng cách cộng
chi phí của tất cả các hạng mục công trình, trong đó chi phí từng hạng mục công
trình căn cứ vào định mức chi phí cho một m2 diện tích, một m3
hoặc một mét dài của hạng mục công trình đó.
Việc ước tính chi phí hạng mục công
trình dựa trên dữ liệu thẩm định viên thu thập được từ các đơn vị thi công, đơn
vị tư vấn (gồm: bảng xác định giá trị khối lượng công việc hoàn thành, bảng xác
nhận giá trị khối lượng công việc phát sinh (nếu có), biên bản nghiệm thu hoàn
thành bàn giao công trình...); cuộc mở thầu cạnh tranh hoặc dịch vụ chuyên cung
cấp thông tin số liệu từ những công trình tương tự, chi phí gián tiếp được tính
toán riêng biệt. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí
khác và lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được tính vào chi phí công trình.
b3) Phương pháp khảo sát số lượng
Phương pháp khảo sát số lượng là
phương pháp ước tính chi phí dựa trên bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công và bảng
dự toán thiết kế được sử dụng trong công trình thẩm định giá. Trong đó, các hạng
mục được chia nhỏ thành các bộ phận và số lượng mỗi phần nguyên vật liệu đã được
thống kê, tính toán theo giá phổ biến trên thị trường.
Sau khi đã tiến hành khảo sát số lượng,
các chi phí của thiết bị, vật tư nguyên liệu được ước tính tại chỗ. Các chi phí
về vốn vay, chi phí cho thiết kế, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản
lý dự án, phí cấp phép, bảo hiểm, thuế các loại, chi phí khác và lợi nhuận của
nhà đầu tư/nhà sản xuất được tính vào chi phí công trình.
Phương pháp khảo sát số lượng được áp
dụng phổ biến khi ước tính chi phí của dự án lớn, phức tạp, không thể so sánh với
những dự án khác, tương tự đã có trên thị trường, phải sử dụng kết hợp các
thông tin, số liệu của các kiến trúc sư, nhà thầu, nhà thi công và các thẩm định
viên. Khi áp dụng phương pháp này cần thiết phải có các bản vẽ chi tiết hạng mục
và bản vẽ chi tiết kỹ thuật, đồng thời các chi tiết kỹ thuật được diễn giải
chính xác thành chi phí thị trường của các sản phẩm đã hoàn chỉnh. Phương pháp này
mang tính kỹ thuật, đòi hỏi nhiều thời gian và tốn kém chi phí.
Ngoài ra, việc xác định chi phí tái tạo,
chi phí thay thế có thể được thực hiện trên cơ sở tham khảo hướng dẫn của Bộ
Xây dựng về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình (không bao gồm
chi phí dự phòng) và hướng dẫn của Tiêu chuẩn này về xác định lợi nhuận nhà đầu
tư.
Trong trường hợp thu thập được các
thông tin về chi phí xây dựng công trình mới của công trình xây dựng tương tự
thì thẩm định viên có thể tiến hành điều chỉnh (nếu cần thiết) để xác định chi
phí thay thế của công trình thẩm định giá.
Ví dụ về phương pháp xác định chi phí
tái tạo, chi phí thay thế đối với công trình xây dựng hướng dẫn tại Phụ lục số
01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
7. Cách
xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với máy, thiết bị
Phương pháp xác định chi phí tái tạo,
chi phí thay thế đối với máy, thiết bị là phương pháp chi phí chi tiết.
Tài sản được ghi thành từng khoản chi
phí chi tiết để tổng cộng các thành phần chi phí phản ánh chi phí của toàn bộ
tài sản. Các chi phí bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận
nhà đầu tư/nhà sản xuất, trong đó:
- Chi phí trực tiếp:
chi phí vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công, chi phí vận chuyển, đóng gói,
chi phí lắp đặt chạy thử, chi phí điện, chi phí hệ thống ống dẫn, chi phí bệ
máy, thuế, phí liên quan đến việc mua sắm thiết bị theo quy định của pháp luật
và các chi phí trực tiếp khác.
- Chi phí gián tiếp:
các khoản chi phí liên quan trong việc mua, lắp đặt một tài sản hoặc một nhóm
tài sản, chi phí quản lý, chi phí kiểm toán, chi phí bảo hiểm, phí cấp phép cho
việc lắp đặt, chi phí an ninh trong quá trình lắp đặt hoặc xây dựng, chi phí hoạt
động, lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất và các chi phí gián tiếp khác.
- Lợi nhuận nhà đầu
tư/nhà sản xuất được xác định theo hướng dẫn tại điểm 8 Mục II
Thông tư này.
Ví dụ áp dụng phương pháp xác định chi
phí tái tạo hoặc chi phí thay thế đối với máy, thiết bị hướng dẫn tại Phụ lục số
01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
8. Lợi nhuận
của nhà đầu tư/nhà sản xuất:
Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất
được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng
chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu
tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.
9. Giá trị
hao mòn
Tổng giá trị hao mòn của tài sản có thể
xác định được dựa trên một hoặc nhiều phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp tuổi đời;
- Phương pháp tổng cộng.
9.1.
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh xác định giá trị
hao mòn của tài sản thông qua giá trị hao mòn của các tài sản so sánh được giao
dịch trên thị trường.
Phương pháp so sánh bao gồm các bước
sau:
- Bước 1: Thu thập
thông tin và lựa chọn ít nhất hai tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường.
- Bước 2: Trên cơ sở
đánh giá một số yếu tố so sánh cơ bản (ví dụ điều kiện bán hàng, điều khoản về
tài chính), thẩm định viên điều chỉnh giá giao dịch của tài
sản tương tự để có các mức giá chỉ dẫn của tài sản tương tự phản ánh các đặc điểm
của tài sản thẩm định giá. Đối với trường hợp bất động sản, giá trị quyền sử dụng
đất hoặc quyền thuê đất (nếu có) của các tài sản so sánh cần được loại trừ để
phản ánh giá trị thị trường của tài sản trên đất.
- Bước 3: Xác định chi
phí tạo ra tài sản tương tự mới tại thời điểm giao dịch của các tài sản tương tự
(hoặc của tài sản trên đất đối với trường hợp là bất động sản), chưa có hao
mòn, lỗi thời nhưng đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất.
- Bước 4: Lấy kết quả
bước 3 trừ đi kết quả bước 2 để xác định giá trị hao mòn của các tài sản so
sánh. Sau đó, xác định tỷ lệ hao mòn của các tài sản so sánh bằng cách lấy giá
trị hao mòn chia cho chi phí tạo ra tài sản so sánh mới. Trên cơ sở đó, thẩm định
viên xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định giá.
- Bước 5: Xác định chi
phí tạo ra tài sản thẩm định giá mới, sau đó nhân với tỷ lệ hao mòn đã xác định
được bước 4 để xác định tổng giá trị hao mòn.
9.2.
Phương pháp tuổi đời
Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ
hao mòn của tài sản thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của
tài sản thẩm định giá.
Tỷ lệ hao
mòn
|
=
|
Tuổi đời hiệu
quả
|
x
|
100%
|
Tuổi đời
kinh tế
|
Trong đó: Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời
hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại.
Thẩm định viên cần xem xét đến tác động
của việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa và đầu tư nâng cấp của tài sản... đến tuổi
đời hiệu quả của tài sản.
Trên cơ sở điều tra thông tin trên thị
trường và đánh giá chất lượng còn lại của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên
ước lượng tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá. Độ
chính xác của phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khả năng đánh
giá thị trường của thẩm định viên.
Việc ước tính tuổi đời kinh tế có thể
được tính toán thông qua tỷ lệ hao mòn trung bình hàng năm của các tài sản
tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công trên thị trường. Tuổi đời
kinh tế của tài sản thẩm định giá được xác định tỉ lệ nghịch của tỉ lệ hao mòn
trung bình hàng năm nêu trên. Ví dụ: tỉ lệ hao mòn trung bình
hàng năm của 03 ngôi nhà tương tự với ngôi nhà thẩm định giá là 2%. Như vậy, tuổi
đời kinh tế của ngôi nhà cần thẩm định là 50 năm (1/0,02) tại thời điểm thẩm định.
9.3.
Phương pháp tổng cộng
Hao mòn bao gồm những tổn thất về tính
hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của
tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, do lỗi thời về chức năng hoặc do
tác động của các yếu tố bên ngoài. Trong đó, có những tổn thất về tính hữu dụng
có thể khắc phục được và không thể khắc phục được. Như vậy, hao mòn bao gồm hao
mòn có thể khắc phục và hao mòn không thể khắc phục.
Hao mòn vật lý và hao mòn chức năng được
gây ra bởi những nguyên nhân có thể khắc phục được và những nguyên nhân không
thể khắc phục được. Hao mòn ngoại biên gây ra bởi các nguyên nhân bên ngoài,
thường là không thể khắc phục được. Hao mòn vật lý do hư hỏng một bộ phận cấu
thành tài sản cũng được coi là có thể khắc phục được nếu việc khắc phục này sẽ
đảm bảo giữ được giá trị cho các bộ phận khác của tài sản.
Hao mòn được coi là có thể khắc phục
được nếu như:
(i) Chi phí để khắc phục
những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời nhỏ hơn hoặc bằng giá trị tăng thêm từ việc
sửa chữa, khắc phục.
(ii) Chi phí để khắc phục
những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời lớn hơn giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc
phục nhưng việc khắc phục này cần thiết để duy trì giá trị của các bộ phận khác
của tài sản thẩm định giá.
Giá trị hao mòn vật lý có thể khắc phục
được đo bằng chi phí để khắc phục, sửa chữa những hư hỏng hoặc lỗi thời của tài
sản. Chi phí này bao gồm tổng các chi phí như chi phí mua các bộ phận mới, chi
phí tháo dỡ các bộ phận cũ,... sau khi khấu trừ phần thu nhập có được từ việc
bán thanh lý các bộ phận cũ bị tháo dỡ (nếu có). Đối với trường hợp hao mòn
không thể khắc phục thì tổng giá trị hao mòn không thể khắc phục được có thể được
ước tính trên cơ sở phương pháp tuổi đời, vốn hóa thu nhập bị tổn thất, vốn hóa
chi phí tăng cao,...
Trong trường hợp tài sản có đồng thời
hao mòn có thể khắc phục và hao mòn không thể khắc phục thì giá trị hao mòn có
thể khắc phục sẽ được tính toán trước, sau đó là giá trị hao mòn không thể khắc
phục được. Trường hợp thẩm định viên xác định giá trị từng loại hao mòn (vật
lý, chức năng, ngoại biên) một cách riêng rẽ, thì cần xác định theo thứ tự ưu
tiên sau: hao mòn vật lý, hao mòn chức năng, hao mòn ngoại biên.
Theo phương pháp tổng cộng, tổng giá
trị hao mòn của tài sản (giá trị hao mòn lũy kế) có thể được xác định thông qua
tổng giá trị các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên của tài sản, cụ
thể như sau:
a) Ước lượng giá trị hao
mòn vật lý
Giá trị hao mòn vật lý được xác định
thông qua các phương pháp sau: Phương pháp tỷ lệ sử dụng, Phương pháp tuổi đời
và Phương pháp chuyên gia.
a1) Phương pháp
tỷ lệ sử dụng:
Phương pháp tỷ lệ sử dụng dựa vào việc
phân tích giá trị sử dụng của tài sản tại thời điểm so sánh để ước tính giá trị
hao mòn vật lý. Cụ thể:
Tỷ lệ hao
mòn
vật lý
|
=
|
Mức độ
đã sử dụng
|
x
|
100%
|
Mức độ sử
dụng thiết kế
|
Ví dụ: Một thiết bị được thiết kế để
hoạt động tốt được trong vòng 100.000 giờ. Tại thời điểm thẩm
định giá, thiết bị đó đã chạy được 10.000 giờ, như vậy tỷ lệ hao mòn vật lý của
thiết bị đó là 10% (10.000/100.000 x 100%).
Phương pháp tỷ lệ sử dụng thường được
áp dụng với máy, thiết bị.
a2) Phương pháp tuổi đời:
Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ
hao mòn vật lý thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời vật lý của tài sản
thẩm định giá. Trong đó, tuổi đời vật lý là số năm tài sản có thể sử dụng
trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn
vì các nguyên nhân vật lý, chưa tính đến những lỗi thời về chức năng hoặc tác động
của các yếu tố bên ngoài.
Công thức:
Tỷ lệ hao
mòn vật
lý
|
=
|
Tuổi đời hiệu
quả
|
x
|
100%
|
Tuổi đời vật lý
|
Tuổi đời vật lý có thể được xác định
thông qua các thông số kỹ thuật của nhà sản xuất, đặc điểm cấu tạo của tài sản,...
Tuổi đời vật lý còn có thể được xác định một cách chính xác hơn thông qua công
thức:
Tuổi đời vật lý = Tuổi đời hiệu quả +
Tuổi đời vật lý còn lại.
Trong đó tuổi đời vật lý còn lại là thời
gian ước tính còn lại mà tài sản có thể tiếp tục được sử dụng trước khi chuyển
sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên
nhân vật lý, không tính đến khả năng chấm dứt sử dụng tài sản sớm hơn do lỗi thời
về chức năng hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài.
a3) Phương pháp chuyên gia:
Đối với phương pháp chuyên gia các thẩm
định viên sử dụng ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm làm việc lâu năm liên quan đến
tài sản thẩm định giá, trên cơ sở các thông tin, khảo sát tài sản thẩm định giá
để đánh giá mức độ hư hỏng, chất lượng còn lại của tài sản thẩm định giá; từ
đó, ước lượng tỷ lệ % giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Trong trường hợp căn cứ vào sự hư hỏng,
hao mòn của các kết cấu của tài sản thẩm định giá để tính giá trị hao mòn của
tài sản thẩm định giá, thẩm định viên dựa vào kinh nghiệm thực tế của các
chuyên gia để đưa ra mức tỷ trọng hao mòn của tài sản thẩm định giá cho phù hợp.
Công thức tính như sau:
Trong đó:
H: Hao mòn của tài sản thẩm định giá
tính theo tỷ lệ %;
Hki: Hao mòn của
kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki: Tỷ trọng của
kết cấu thứ i trong tổng giá trị tài sản thẩm định giá;
n: Số kết cấu của tài sản thẩm định
giá.
Đánh giá chất lượng còn lại bằng
phương pháp chuyên gia đối với máy, thiết bị, có thể tham khảo Phụ lục 04 kèm
theo Tiêu chuẩn này.
b) Ước lượng giá trị hao
mòn chức năng
- Hao mòn chức năng bao
gồm: Hao mòn chức năng do thiếu khuyết, hao mòn chức năng do chi phí vốn cao và
hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.
- Đối với hao mòn chức
năng có thể khắc phục được thì giá trị hao mòn chức năng được tính bằng tổng chi
phí khắc phục sau khi giảm trừ phần thu nhập (nếu có) từ việc bán thanh lý các
bộ phận bị tháo dỡ, thay thế (nếu có).
- Hao mòn chức năng do
thiếu khuyết là trường hợp tài sản thiếu một bộ phận hay thiết bị nào đó mà các
tài sản tương tự có cùng chức năng trên thị trường có hoặc trường hợp tài sản
có một bộ phận hay thiết bị nào đó cần phải được thay thế hoặc hiện đại hóa để
tài sản có thể hoạt động một cách bình thường hoặc đáp ứng được yêu cầu của thị
trường.
Hao mòn chức năng do thiếu khuyết
không thể khắc phục được có thể được tính bằng cách vốn hóa các tổn thất do thiếu
khuyết này gây ra. Các tổn thất này có thể là tổn thất về doanh thu và/hoặc các
tổn thất khác.
- Hao mòn chức năng do
chi phí vốn cao là trường hợp thay đổi về thiết kế, nguyên liệu sản xuất hoặc sử
dụng công nghệ mới dẫn tới việc tạo ra tài sản thay thế có công năng tương tự
nhưng với chi phí đầu tư thấp hơn tài sản thẩm định giá. Hao mòn chức năng do
chi phí vốn cao không thể khắc phục được ước lượng thông qua chênh lệch giữa
chi phí tái tạo và chi phí thay thế của tài sản trong trường hợp chi phí tái tạo
thường cao hơn chi phí thay thế của cùng một tài sản.
- Hao mòn chức năng do
chi phí vận hành cao là trường hợp thay đổi về thiết kế, công nghệ hoặc năng suất
vượt trội dẫn tới việc tạo ra những tài sản thay thế có chi phí vận hành, sản
xuất thấp hơn tài sản thẩm định giá. Thẩm định viên xác định giá trị hao mòn chức
năng do chi phí vận hành cao không khắc phục được qua các bước sau:
Bước 1: Phân tích báo cáo hoạt động của
tài sản thẩm định để xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vị sản phẩm tạo
ra bởi tài sản thẩm định giá.
Bước 2: Xác định chi phí vận hành tính
trên mỗi đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thay thế. Sau đó, xác định chênh lệch
chi phí vận hành theo đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thẩm định giá và tài sản
thay thế.
Bước 3: Ước tính tuổi đời kinh tế còn
lại của tài sản thẩm định.
Bước 4: Xác định tổng mức chênh lệch
chi phí vận hành hàng năm thông qua số lượng sản phẩm tạo ra hàng năm của tài sản
thẩm định giá và mức chênh lệch chi phí vận hành xác định ở bước 2 trong suốt
tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định.
Bước 5: Giảm trừ tổng mức chênh lệch
chi phí vận hành hàng năm tương ứng với mức tác động của thuế thu nhập doanh
nghiệp áp dụng đối với khoản thu nhập tăng thêm (do sử dụng tài sản thay
thế có chi phí vận hành thấp hơn tài sản thẩm định giá).
Bước 6: Hiện tại hóa tổng mức chênh lệch
vận hành hàng năm (trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản) về thời điểm
thẩm định giá với tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro gắn với việc sử dụng tài sản
thẩm định giá.
Khi xác định và ước tính các loại giá
trị hao mòn chức năng, thẩm định viên cần phân tích, lập luận chặt chẽ để tránh
bị tính trùng dẫn tới làm sai lệch kết quả.
c) Ước lượng giá trị hao
mòn ngoại biên
Hao mòn ngoại biên gồm hao mòn kinh tế
và giảm giá do vị trí. Loại hao mòn này thường không thể khắc phục được.
Ví dụ về hao mòn kinh tế: Do cung trên
thị trường vượt xa cầu trong một thời điểm nhất định làm cho giá trị tài sản bị
giảm sút. Điều này ảnh hưởng tới giá trị các doanh nghiệp sản xuất sử dụng các
nguyên liệu trên.
Ví dụ về giảm giá do vị trí: Một khách
sạn được xây dựng bên cạnh một dòng sông đẹp giữa thành phố. Cùng với thời
gian, dòng sông bị ô nhiễm nghiêm trọng và có mùi khó chịu tỏa ra xung quanh.
Khi đó, khách sạn cũng bị giảm giá trị do tác động bên ngoài này.
Thẩm định viên có thể ước lượng giá trị
hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường, vốn hóa trực
tiếp phần thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên, hoặc áp dụng phương pháp chiết
trừ phần giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng ra khỏi tổng giá trị hao
mòn của tài sản.
Giá trị hao mòn ngoại biên thường được
ước lượng sau khi ước lượng giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng do hao
mòn ngoại biên được tạo ra bởi các yếu tố bên ngoài, không phụ thuộc vào tài sản
thẩm định giá.
c1) Ước tính
hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường
Sử dụng phân tích thông tin từ thị trường
để xem xét giá trị của tài sản thẩm định giá bằng cách phân tích thông tin của
các tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường.
c2) Ước tính hao mòn ngoại biên thông
qua việc vốn hóa trực tiếp thu nhập bị mất đi.
Khi một tài sản tạo ra thu nhập thì
thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên có thể được vốn hóa để xác định tổng thu
nhập bị mất trong tổng giá trị của tài sản. Việc ước tính thu nhập mất đi được
áp dụng hai bước sau:
- Bước 1: Phân tích thị
trường để xác định giá trị khoản thu nhập mất đi hàng năm.
- Bước 2: Hiện tại hóa
các khoản thu nhập mất đi hàng năm để xác định tổng giá trị mất đi tác động đến
giá trị của tài sản.
Nếu khoản thu nhập mất đi hàng năm là ổn
định, đều đặn thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách vốn
hóa khoản thu nhập mất đi hàng năm với tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Nếu khoản thu nhập mất đi biến động
hàng năm thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách phân tích
dòng tiền chiết khấu.
Ví dụ về các phương pháp xác định tỷ lệ
hao mòn tại phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn này./.
PHỤ
LỤC SỐ 01
VÍ DỤ VỀ ƯỚC TÍNH CHI PHI TÁI TẠO, CHI PHÍ THAY THẾ
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09)
Các ví dụ đã được giản lược và chỉ
mang tính chất minh họa.
1. Phương pháp so sánh
theo đơn vị
Cần thẩm định một công trình nhà chung
cư 8 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng là 10.000m2
với kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép; tường bao xây gạch; sàn, mái bê
tông cốt thép đổ tại chỗ, được xây dựng năm 2015.
Qua điều tra thu thập thông tin thị
trường của 01 công trình xây dựng nhà chung cư 8 tầng có tổng diện tích sàn xây
dựng 12.000m2 có kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép; tường bao
xây gạch; sàn, mái bê tông cốt thép đổ tại chỗ tương tự với công trình cần thẩm
định, đơn giá xây dựng trọn gói của công trình là 8.500.000 đồng/m2.
Công trình này được xây dựng năm 2015 có lắp đặt thêm hệ thống báo cháy tự động,
hệ thống BMS. Công trình thẩm định giá không có hệ thống báo cháy tự động, hệ
thống BMS.
Do đặc điểm thiết kế của công trình thẩm
định không lắp đặt hệ thống báo cháy tự động, BMS, giá trị của tài sản thẩm định
giảm 500.000đ/m2.
Vậy, giá trị công trình thẩm định giá
là:
(8.500.000đ/m2 – 500.000đ/m2)
x 10.000m2
= 80.000.000.000 đồng.
2. Phương pháp ước tính
chi phí theo hạng mục công trình
Cần xác định giá trị của tài sản thẩm
định giá là nhà biệt thự A vừa được xây dựng năm 2015, với kết cấu khung chịu lực
bê tông cốt thép, tường bao xây gạch; sàn, mái bê tông cốt thép đổ tại chỗ.
Qua điều tra, khảo sát thẩm định viên
thu thập được tài liệu từ các bảng xác định giá trị khối lượng công việc hoàn
thành, bảng xác nhận giá trị khối lượng công việc phát sinh, biên bản nghiệm
thu hoàn thành bàn giao công trình của nhà biệt thự A như sau: Chi phí trực tiếp
10.770.028.000 đồng, chi phí gián tiếp 3.231.000.000 đồng, được biết lợi nhuận
nhà đầu tư là 10% tính trên tổng chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
Lời giải:
TT
|
Hạng mục
|
Đơn vị tính
|
Khối lượng
|
Đơn giá
|
Thành tiền
|
I
|
CHI PHÍ TRỰC TIẾP
|
|
|
|
10.770.028.000
|
1
|
Đào đất
|
m3
|
15.950
|
10.000
|
159.500.000
|
2
|
San lấp mặt bằng
|
m2
|
29.680
|
4.000
|
118.720.000
|
3
|
Móng
|
m2
|
15.950
|
40.000
|
638.000.000
|
4
|
Khung
|
m2
|
15.950
|
100.000
|
1.595.000.000
|
5
|
Bê tông sàn
|
m2
|
15.950
|
60.000
|
957.000.000
|
6
|
Bê tông asphalt
|
m2
|
2.200
|
20.000
|
44.000.000
|
7
|
Trần cách âm
|
m2
|
2.200
|
80.000
|
176.000.000
|
8
|
Hệ thống đường ống nước
|
|
|
|
|
|
- Đường ống nước trong nhà
|
|
9
|
50.000.000
|
450.000.000
|
|
- Đường ống nước mưa
|
|
6
|
8.000.000
|
48.000.000
|
9
|
Hệ thống chống cháy
|
m2
|
15.950
|
40.000
|
638.000.000
|
10
|
Hệ thống làm mát
|
m2
|
13.750
|
20.000
|
275.000.000
|
|
Hệ thống sưởi
|
m2
|
2.200
|
80.000
|
176.000.000
|
11
|
Điện và điện chiếu sáng
|
m2
|
15.950
|
40.000
|
638.000.000
|
12
|
Tường bao
|
m2
|
|
|
|
|
- Khối bê tông
|
m2
|
4.080
|
240.000
|
979.200.000
|
|
- Gạch lát
|
m2
|
1.360
|
260.000
|
353.600.000
|
13
|
Vách ngăn
|
m2
|
|
|
|
|
- Vách ngăn tường
|
m2
|
2.800
|
80.000
|
224.000.000
|
|
- Vách ngăn cửa
|
m2
|
5
|
2.000.000
|
10.000.000
|
14
|
Cửa cuốn
|
m2
|
52,8
|
360.000
|
19.008.000
|
15
|
Dầm mái và tấm lát mái
|
m2
|
15.950
|
140.000
|
2.233.000.000
|
16
|
Mái che cách nhiệt
|
m2
|
15.950
|
40.000
|
638.000.000
|
17
|
Các hạng mục đặc biệt khác
|
|
|
|
400.000.000
|
II
|
CHI PHÍ GIÁN TIẾP
|
|
|
|
3.231.000.000
|
III
|
LỢI NHUẬN NHÀ ĐẦU TƯ
(I+II)*10%)
|
|
|
|
1.400.103.000
|
IV
|
Giá trị công trình xây dựng làm tròn
(I + II + III)
|
|
|
|
15.401.000.000
|
Như vậy, giá trị tài sản thẩm định giá
là 15.401.000.000 đồng.
3. Phương pháp khảo sát số lượng
Cần xác định giá trị của tài sản thẩm
định giá là công trình xây dựng gắn liền trên đất. Thẩm định viên thu thập được
các tài liệu căn cứ vào bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công và bảng dự toán thiết
kế của công trình từ nhà thầu thi công, cụ thể: Chi phí trực tiếp 8 tỷ đồng,
Chi phí gián tiếp 2,5 tỷ đồng và lợi nhuận nhà đầu tư là 10% tính trên tổng chi
phí trực tiếp và chi phí gián tiếp, giá đất (qua điều tra thị trường) là 3 tỷ đồng,
cụ thể:
TT
|
Hạng mục
|
Thành tiền
|
I
|
CHI PHÍ TRỰC TIẾP
|
8.000.000.000
|
1
|
Đào đất đắp đường
|
143.720.000
|
2
|
Bê tông
|
1.055.900.000
|
3
|
Sàn gỗ
|
147.740.000
|
4
|
Ván khuôn
|
1.126.540.000
|
5
|
Kết cấu thép
|
1.625.980.000
|
6
|
Dầm, sàn và tấm lát mặt cầu
|
1.913.000.000
|
7
|
Mái
|
333.460.000
|
8
|
Tấm cách ly
|
187.800.000
|
9
|
Cửa sổ
|
30.480.000
|
10
|
Lắp kính
|
65.700.000
|
11
|
Sơn
|
44.140.000
|
12
|
Nguyên liệu âm thanh
|
33.660.000
|
13
|
Nguyên vật liệu sàn
|
19.340.000
|
14
|
Điện
|
436.240.000
|
15
|
Ống dẫn
|
37.460.000
|
16
|
Hệ thống ống nước và bình phun chống
cháy
|
398.000.000
|
17
|
Chi phí trực tiếp khác
|
400.000.000
|
II
|
CHI PHÍ GIÁN TIẾP
|
2.500.000.000
|
III
|
LỢI NHUẬN NHÀ ĐẦU TƯ (I+II)*10%)
|
1.050.000.000
|
IV
|
Tổng chi phí
(I + II + III)
|
11.550.000.000
|
V
|
Giá đất
|
3.000.000.000
|
VI
|
Tổng giá trị
tài sản (IV + V)
|
14.550.000.000
|
Như vậy, giá trị tài sản thẩm định là
14.550.000.000 đồng.
PHỤ
LỤC SỐ 02
VÍ DỤ VỀ CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỶ LỆ HAO
MÒN
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09)
Các ví dụ đã được giản lược và chỉ
mang tính chất minh họa.
1. Xác định tỷ lệ hao
mòn theo phương pháp so sánh
Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ngôi
nhà 2 tầng, có tuổi đời hiệu quả 22 năm (gọi là bất động sản A). Qua điều tra
thị trường, thẩm định viên thu được thông tin sau:
- Tại thị trường lân cận
có 2 bất động sản, tài sản là nhà gắn liền trên đất có mức độ khấu hao tương tự
với ngôi nhà cần định giá, đã được bán với giá 3,55 tỷ đồng (gọi là BĐS so sánh
1), và 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh 2).
- Tuổi đời hiệu quả (số
năm) của BĐS so sánh 1 là 20 năm, của BĐS so sánh 2 là 21 năm.
- Chi phí xây dựng ngôi
nhà tương tự, mới 100% (sau khi đã điều chỉnh so với bất động sản A) là: BĐS so
sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng.
- Giá đất (qua điều tra
thị trường) của BĐS so sánh 1 là 2,485 tỷ đồng, của BĐS so sánh 2 là 2,015 tỷ đồng,
Lời giải:
Xác định tỷ lệ hao mòn của BĐS A thực
hiện theo các bước sau:
Bước
|
Trình tự
|
BĐS so sánh
1
|
BĐS so sánh
2
|
1
|
Giá bán của bất động sản
so sánh (giá nhà + đất)
|
3,550
|
3,100
|
2
|
Giá trị của đất
|
2,485
|
2,015
|
3
|
Giá trị của nhà tại thời điểm
thẩm định giá (3)
= (1) -
(2)
|
1,065
|
1,085
|
4
|
Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự,
mới 100%
|
1,765
|
1,800
|
5
|
Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại
thời điểm thẩm định giá
(5) = (4) - (3)
|
700
|
715
|
6
|
Tỷ lệ hao mòn lũy kế (%)
(6) = (5) : (4) x 100%
|
39,66
|
39,72
|
7
|
Tuổi đời hiệu
quả (năm)
|
20
|
21
|
8
|
Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của
nhà (%) (8) = (6) : (7) x 100%
|
1,983
|
1,891
|
9
|
Xác định tỷ
lệ hao mòn của công trình cần thẩm định
|
Như vậy, tỷ lệ hao mòn của BĐS A là
42,61%.
2. Xác định tỷ lệ hao
mòn theo phương pháp tuổi đời
a) Ví dụ 1:
Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời
kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế, tuổi đời hiệu quả và tỷ lệ hao mòn của một
ngôi nhà trên cơ sở các thông tin sau:
- Hoàn thành xây dựng
vào năm 2000.
- Theo tiêu chuẩn kỹ
thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70 năm (đến năm 2070 bị phá bỏ). Trong đó,
giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước
tính đến năm 2068 giá trị ngôi nhà đóng góp giá trị BĐS bằng 0 đồng và từ sau
năm 2068 ngôi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí khắc phục nhà lớn hơn giá trị
mang lại cho BĐS).
- Năm 2006 ngôi nhà được
nâng cấp, đại tu. Do được nâng cấp nên tuổi đời kinh tế của ngôi nhà được kéo
dài thêm 8 năm nữa.
- Năm 2014 tiến hành thẩm
định giá.
Lời giải: Từ các thông tin trên có thể
xác định các thông số tuổi đời của ngôi nhà như sau:
Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà
đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản (nhà + đất) là 68 năm (2068 – 2000 = 68)
Tuổi đời kinh tế còn lại: là số năm
theo đó sự tồn tại của công trình kiến trúc trên đất có thể đóng góp vào giá trị
của toàn bộ bất động sản là 62 năm (2068 – 2014 + 8 =
62)
Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một
công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo dưỡng công trình là 6 năm (2014 – 2000 – 8 = 6)
Tuổi đời thực tế: là số năm đã trôi
qua kể từ hoàn thành xây dựng công trình (mới 100%) đến thời điểm thẩm định giá
là 14 năm (2014 – 2000 = 14).
Tỷ lệ
hao mòn =
|
Tuổi đời
hiệu quả
|
x 100% =
|
6
|
x 100% = 8,82%
|
Tuổi đời
kinh tế
|
68
|
b) Ví dụ 2:
Cần xác định tỷ lệ hao mòn của loại cần
cẩu HINO có các thông số sau: sức nâng 20 tấn, tuổi đời kinh tế là 18 năm,
tuổi đời thực tế là 12 năm (tính đến thời điểm thẩm
định giá).
Lời giải:
Tỷ lệ
hao mòn =
|
Tuổi đời
hiệu quả
|
x 100% =
|
12
|
x 100% = 67%
|
Tuổi đời
kinh tế
|
18
|
3. Xác định tỷ lệ hao
mòn vật lý theo phương pháp chuyên gia
Cần xác định tỷ lệ hao
mòn của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA HI-AX, thẩm định viên
sau khi khảo sát từ kinh nghiệm thực tế có các thông số sau:
Bộ phận
|
Hao mòn của
bộ phận kỹ thuật chủ yếu
|
Tỷ trọng
giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị
|
Giá trị hao
mòn
|
Động cơ
|
20%
|
55%
|
11,0%
|
Khung gầm
|
15%
|
15%
|
22,5%
|
Hệ thống điện
|
5%
|
20%
|
10%
|
Hệ thống khác
|
5%
|
10%
|
5%
|
Lời giải:
Tỷ lệ hao mòn của xe TOYOTA HI-AX là:
(20% x 55%) + (15% x 15%) + (5% x 20%) + (5% x 10%) = 48,5%
4. Xác định giá trị hao
mòn về chức năng có thể khắc phục bằng cách thay thế:
Một công trình xây dựng có thiết kế
không hợp lý về hệ thống bếp + phòng ăn. Sau khi đưa vào sử dụng 2 năm phải đầu
tư chi phí khắc phục lỗi thời về chức năng như sau:
Đơn vị tính: Đồng
Khoản mục
|
Chi phí
|
Thay thế hệ thống đun củi bằng bếp
ga
|
20.000.000
|
Thay thế bình đun nước nóng 20 lít
|
8.000.000
|
Di dời tường ngăn, sửa lại phòng ăn
|
32.000.000
|
Tổng chi phí khắc phục
|
60.000.000
|
Lợi ích mang lại do khắc phục lỗi thời
về chức năng
|
> 60.000.000
|
Mức độ hao mòn do lạc hậu về chức
năng
|
60.000.000
|
5. Xác định giá trị hao mòn vật lý bằng phương
pháp tuổi đời
Có hai máy photocopy có đặc điểm như
sau:
Đặc điểm
|
Máy số 1
|
Máy số 2
|
Ghi chú
|
Chi phí mới
|
60 triệu đồng
|
60 triệu đồng
|
Đây là chi phí tạo ra tài sản mới hoặc
chi phí mua tài sản mới giống hệt.
|
Tuổi đời thực tế
|
7 năm
|
9 năm
|
|
Tuổi đời kinh
tế
|
10 năm
|
10 năm
|
|
Số năm kể từ lần đại tu, sửa
chữa lớn.
|
|
2
|
Máy số 01 chưa được
sửa chữa lớn, máy số 02 đã được sửa chữa lớn cách thời điểm thẩm định giá
2 năm
|
Tỷ lệ giá trị sau khi sửa chữa lớn
so với lúc mới
|
|
70%
|
Sau khi sửa chữa lớn, hoạt động của
máy số 2 được đánh giá ở mức 70% so với lúc mới.
|
Hai máy được sử dụng và bảo dưỡng định
kỳ theo mức tiêu chuẩn, đúng yêu cầu của nhà sản xuất. Như vậy, tuổi đời hiệu
quả của máy 1 chính là tuổi đời thực tế (7 năm).
Tuổi đời hiệu quả của máy 2 được tính
như sau: 10 – (10 * 0,7 – 2) = 5
|
Máy số 1
|
Máy số 2
|
Tỷ lệ hao mòn vật lý:
|
= 7/10 = 70%
|
= 5/10 = 50%
|
Giá trị hao mòn vật lý:
|
= 60 * 70% = 42 triệu đồng
|
= 60 * 50% = 30 triệu đồng
|
6. Xác định giá trị hao mòn ngoại biên
Ví dụ: Xem xét 1.500m2 diện
tích kinh doanh bán lẻ trong trung tâm thương mại của một thị trường có lượng
cung vượt quá cầu. Trong thị trường cân bằng thì thu nhập hoạt động thuần là 1.000.000
đồng/m2.
Tuy nhiên, từ khi bắt đầu có sự vượt cung thì khoản thu nhập hoạt động thuần giảm
xuống còn 800.000 đồng/m2 do khối lượng xây dựng quá nhiều. Tỷ lệ vốn
hóa của bất động sản bán lẻ trên thị trường là 10%.
Tổng giá trị thu nhập mất đi là:
(1.000.000 - 800.000) x 1.500 m2 = 300.000.000
đồng.
Tổng thu nhập mất đi được vốn hóa trực
tiếp với tỷ lệ vốn hóa là 10%. Như vậy, giá trị hao mòn kinh tế là:
3.000.000 đồng (= 300.000.000
¸ 10%)./.
PHỤ
LỤC SỐ 03
VÍ DỤ VỀ ÁP DỤNG CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam số 09)
Các ví dụ dưới đây đã được giản lược
và chỉ mang tính chất minh họa.
Ví dụ: Thẩm định giá trạm trộn bê tông
ướt (di động) của công ty X đang sử dụng, do công ty ABB nhập khẩu linh
kiện và sản xuất lắp ráp tại Việt Nam với các thông tin sau:
- Nguồn gốc xuất
xứ thiết bị:
+ Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy
tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực do công
ty AAB nhập khẩu từ Hoa Kỳ.
+ Các bộ phận còn lại (kiểu dáng công
nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển được chống nóng, chống ẩm, bụi và lắp điều hòa nhiệt độ...)
do ABB thiết kế và sản xuất.
- Tính năng kỹ thuật:
+ Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu
chuẩn.
+ Cối trộn có dung tích 1.650/1.200
lít. Công suất 60m3/giờ.
+ Tuổi đời kinh tế 30
năm, tuổi đời hiệu quả 6
năm.
Lời giải:
1. Căn cứ vào hồ sơ nhập
khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu
và tiền công vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm trộn bê tông ướt,
di động (mới 100%) do công ty ABB sản xuất, lắp ráp hoàn chỉnh tại công ty X
như sau:
Đơn vị
tính: Đồng
TT
|
Khoản mục
|
Thành tiền
|
1
|
Giá vốn nhập khẩu
các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van
điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực nhập ngoại (thuế suất thuế
nhập khẩu thiết bị 0%). Trong đó:
|
Giá vốn nhập: 516.000.000
|
|
- Giá nhập
CIF:
|
310.000 USD
x 21.500
đ/USD
=
6.665.000.000
|
|
- Chi phí vận
chuyển:
|
10.000.000
|
2
|
Chi phí trực tiếp (sản xuất,
chế tạo phần thiết bị
trong nước), trong đó:
|
800.000.000
|
|
- Chi phí
nguyên, nhiên, vật liệu
|
370.000.000
|
|
- Chi phí
máy, thiết bị
|
220.000.000
|
|
- Chi phí
nhân công
|
310.000.000
|
3.
|
Chi phí quản lý phân xưởng
|
120.000.000
|
4.
|
Chi phí quản lý xí nghiệp
|
130.000.000
|
5.
|
Giá thành sản xuất (1 + 2 + 3 + 4)
|
8.615.000.000
|
6.
|
Lợi nhuận (10% giá thành)
|
861.500.000
|
7.
|
Chi phí lắp đặt
|
23.500.000
|
8.
|
Giá bán tại nhà máy
|
9.500.000.000
|
2. Ước tính khấu hao tích
lũy thiết bị do công ty X sử dụng:
Tỷ lệ
hao mòn =
|
Tuổi đời
hiệu quả
|
x 100% =
|
6
|
x 100% =
20%
|
Tuổi đời
kinh tế
|
30
|
3. Giá trị của trạm trộn
bê tông:
9.500.000.000đ x (100%-20%) =
7.600.000.000đ
Giá trị của trạm trộn bê tông là 7.600.000.000đ (Bảy tỷ sáu
trăm triệu đồng)./.
PHỤ
LỤC SỐ 04
BẢNG THAM KHẢO ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA MÁY, THIẾT
BỊ
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09)
Mức
|
Khoảng mức
chất lượng
|
Mô tả
|
(1)
|
90% → 100%
|
+ Thiết bị mới, chưa sử dụng hoặc mới
đưa vào sử dụng (mức độ sử dụng ít), được bảo dưỡng kỹ thuật tốt.
+ Hình thức tổng thể bên ngoài và
các bộ phận có thể quan sát được trông như mới.
+ Thiết bị vận hành tốt, thực hiện tốt
tất cả các tính năng theo như thiết kế.
+ Các cụm chức năng và chi tiết ngoại
vi còn đầy đủ. Các bộ truyền động chưa có dấu hiệu mài mòn,...
+ Hệ thống điều khiển còn nguyên vẹn,
đảm bảo độ tin cậy và chính xác khi hoạt động.
|
(2)
|
80% → 90%
|
+ Thiết bị cũ đã qua sử dụng, có thể
vừa được sửa chữa, hoàn chỉnh, đang vận hành sản xuất tốt, thực hiện tốt tất
cả các tính năng theo như thiết kế.
+ Hình thức tổng thể bên ngoài tốt,
còn lớp sơn nguyên thủy hoặc được sơn tân trang kỹ lưỡng, đảm bảo tính mỹ
quan công nghiệp, ...
+ Các cụm chức năng chính và chi tiết
ngoại vi đầy đủ. Một số cụm đã được sửa chữa, thay mới. Không có chi tiết nào
mòn rõ rệt.
+ Hệ thống điều khiển tốt, đảm bảo đầy
đủ các chức năng điều khiển hoạt động của thiết bị.
+ Tại thời điểm khảo sát và trong thời
gian hoạt động nhất định sắp tới, thiết bị không có dấu hiệu cần phải bảo dưỡng
bổ sung (ngoài bảo dưỡng định kỳ) hoặc sửa chữa.
|
(3)
|
70% → 80%
|
+ Thiết bị cũ đã qua sử dụng, có thể
đã từng được sửa chữa, hoàn chỉnh.
+ Thiết bị đang vận hành sản xuất tốt,
có khả năng sử dụng đúng như hoặc gần bằng với công suất, tính năng thiết kế.
+ Hình thức tổng thể bên ngoài khá tốt,
không bị rỉ sét, lớp phủ bề mặt (sơn, xi mạ) bị bong tróc nhẹ, không đáng kể,
không có dấu hiệu nứt vỡ...
+ Các cụm chức năng chính còn đủ, một
vài chi tiết ngoại vi bị mất mát hoặc hư hỏng, các bộ truyền động đã có dấu
hiệu mài mòn.
+ Hệ thống điều khiển đảm bảo tính
năng hoạt động.
+ Thiết bị có khả năng vận hành khá
tốt, ổn định. Tuy nhiên để thỏa mãn mục đích sử dụng như công suất, năng lực
thiết kế ban đầu, thiết bị cần phải được
tân trang, sửa chữa nhỏ hoặc thay mới và cân chỉnh lại một vài bộ phận.
|
(4)
|
60% → 70%
|
+ Thiết bị cũ đã qua sử dụng, đang vận
hành sản xuất khá tốt. Đã qua tân trang, sửa chữa.
+ Hình thức tổng thể bên ngoài trung
bình khá, lớp phủ bề mặt bị bong tróc, trầy xước, sét.
+ Các cụm chức năng chính và chi tiết
ngoại vi hoạt động khá tốt tuy nhiên đã cũ và có dấu hiệu hư hỏng. Các bộ
truyền động mòn rõ rệt.
+ Hệ thống điều khiển hoạt động khá.
+ Thiết bị làm việc ở mức độ trung
bình khá, không ổn định, không thỏa mãn đầy đủ mục đích sử dụng theo đúng chức
năng và công suất theo thiết kế. Để thỏa mãn đầy
đủ mục đích sử dụng thiết bị cần phải được sửa chữa cân chỉnh lại (mức trùng tu).
|
(5)
|
50% → 60%
|
+ Thiết bị cũ đã qua sử dụng, đang vận
hành sản xuất. Bảo dưỡng kém chưa được tân trang sửa chữa (kể từ ngày đưa vào
sử dụng).
+ Hình thức tổng thể bên ngoài trung
bình kém. Lớp phủ bề mặt bị bong tróc, rỉ sét. Các chi tiết ngoại vi bị gãy nở,
sứt mẻ, hư hỏng, thang máy bám đầy dầu mỡ, bụi bẩn.
+ Các cụm chức năng chính và chi tiết
ngoại vi hoạt động khá tốt tuy nhiên đã cũ và có dấu hiệu hư hỏng. Các bộ
truyền động mòn rõ rệt.
+ Hệ thống điều khiển hoạt động ở mức
trung bình, có dấu hiệu chắp vá, dễ hư hỏng.
+ Thiết bị làm việc không ổn định, dễ
bị hỏng hóc. Không thỏa mãn mục đích sử dụng theo đúng chức năng, công suất
thiết kế. Để phục hồi chức năng máy cần được sửa chữa, cân chỉnh lại (trên mức
trùng tu).
|
(6)
|
40% → 50%
|
+ Thiết bị cũ đã qua sử dụng, để lâu
không sử dụng. Bảo dưỡng kém.
+ Hình thức tổng thể bên ngoài tồi
tàn, tương tự mức 5
+ Các cụm chức năng chính và phụ hao
mòn nhiều. Các chi tiết ngoại vi mất mát, hư hỏng.
+ Hệ thống điều khiển cũ kỹ, hư hỏng
cần phải sửa chữa, phục hồi mới sử dụng được.
+ Thiết bị không còn khả năng làm việc.
Nhưng còn khả năng sửa chữa phục hồi (đại tu).
|
(7)
|
30% → 40%
|
+ Thiết bị cũ đã qua sử dụng, để lâu
không sử dụng (đang chờ sửa chữa).
+ Hình thức tổng thể bên ngoài tồi
tàn, thân máy rỉ
sét, bong rộp từng mảng.
+ Các cụm chức năng chính và phụ hư
hỏng nặng. Hầu hết các chi tiết ngoại vi bị tháo dỡ, mất mát, hư hỏng.
+ Hệ thống điều khiển có tình trạng
tương tự mức 6.
+ Thiết bị không còn khả năng làm việc.
Có thể đại tu phục hồi nhưng không kinh tế.
|
(8)
|
<30%
|
+ Thiết bị cũ đã qua sử dụng một thời
gian dài, hư hỏng hoàn toàn.
+ Không còn khả năng phục hồi. Chỉ
thích hợp cho việc tháo dỡ để lấy lại một số bộ phận còn sử dụng được của máy
hoặc bán phế liệu.
|
HỆ THỐNG
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
TIÊU
CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 10
Cách tiếp cận
từ thu nhập
(Ký hiệu: TĐGVN 10)
(Ban hành kèm
theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính)
I. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu
chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận từ thu nhập trong quá
trình thẩm định giá đối với tất cả các loại tài sản. Trường hợp có Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam áp dụng riêng cho một nhóm tài sản cụ thể thì áp dụng
theo Tiêu chuẩn thẩm định giá riêng đó.
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm
định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp
thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá
theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Khách hàng thẩm định
giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định
giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn
này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá.
4. Giải thích từ ngữ
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức
xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai
có được từ tài sản về giá trị hiện tại.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương
pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở
quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá
trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn
hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương
pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở
quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện
tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền
chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất
phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một
năm và giá trị của tài sản.
Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất
được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ
suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi
ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản thẩm định giá.
Giá trị tài sản
cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc
giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền
chiết khấu). Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị
thanh lý là giá trị của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.
II. NỘI
DUNG TIÊU CHUẨN
1. Cách tiếp
cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá
theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Để xác định giá trị thị trường, việc
áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng
tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt
động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác cần
được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định,
dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị
trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo. Thẩm định
viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất.
Để xác định giá
trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được các đặc
điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của
tài sản thẩm định. Ví dụ: Thẩm định viên có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ
suất chiết khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được do những đặc điểm khác
biệt của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư.
2. Cách tiếp cận thu nhập
dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu.
Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ
trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản
cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu
nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể
dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc
tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương
pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Trong đó:
- Phương pháp vốn hóa
trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định
(không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng
hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh
viễn.
- Phương pháp dòng tiền
chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các
giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa
bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.
3. Phương
pháp vốn hóa trực tiếp
a) Công thức:
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
b) Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động
thuần do tài sản mang lại
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực
tiếp.
4. Xác định
thu nhập hoạt động thuần từ tài sản (I):
Công thức xác định thu nhập hoạt động
thuần:
Thu nhập
hoạt động thuần
|
=
|
Tổng thu
nhập tiềm năng
|
-
|
Thất thu
do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán
|
-
|
Chi phí
hoạt động
|
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập
tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo
sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí
hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung - cầu,
triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng
đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của
tài sản thẩm định giá.
- Tổng thu nhập tiềm
năng
Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số các khoản
thu nhập ổn định, hàng năm có được từ việc khai thác hết công suất tài sản. Ví
dụ: Đối với một tòa nhà văn phòng cho thuê, các khoản thu nhập tiềm năng có thể
có được từ việc cho thuê văn phòng, kho bãi, trông giữ xe và các khoản thu nhập
tiềm năng khác. Đối với một thiết bị cụ thể, các khoản thu nhập tiềm năng có thể
có được từ việc cho nhà đầu tư khác thuê, bán các sản phẩm được tạo ra từ thiết
bị đó hoặc các khoản thu nhập tiềm năng khác.
- Thất thu không sử dụng
hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán:
Tổng thất
thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán
|
=
|
Tỷ lệ thất
thu
|
x
|
Tổng thu
nhập tiềm năng
|
Tỷ lệ thất thu được ước tính từ việc
thu thập và phân tích thông tin của các tài sản tương tự trên thị trường.
- Chi phí hoạt động: là
những chi phí hàng năm cần thiết cho việc duy trì dòng thu nhập từ tài sản, bao
gồm các chi phí phải trả dù có nhận được hay không nhận được thu nhập từ tài sản,
chi phí phải trả tùy thuộc mức độ thu nhập nhận được và một số chi phí khác.
Chi phí hoạt động không bao gồm khoản hoàn trả tiền vay (vốn và lãi), khấu hao,
thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).
Đối với bất động sản, các khoản chi
phí hoạt động có thể bao gồm chi phí về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; chi
phí về bảo hiểm nhà cửa; chi phí quản lý; chi phí điện, nước, gas, dọn vệ sinh;
chi phí duy tu; chi phí trông coi; khoản phí bảo dưỡng định kỳ; chi phí hoạt động
khác. Trong đó khoản phí bảo dưỡng định kỳ là khoản chi phí bình quân hàng năm
(định kỳ) cho việc sửa chữa, thay thế các bộ phận cấu thành trong toàn bộ tuổi
đời của tài sản. Ví dụ: mái nhà của một ngôi nhà cần được thay thế sau 20 năm sử
dụng thì khoản phí thay thế định kỳ là 1/20 chi phí thay mái nhà, trong đó chi
phí thay mái nhà được ước tính tại thời điểm sau 20 năm và chiết khấu về hiện tại.
Đối với máy, thiết bị, các khoản chi
phí hoạt động bao gồm chi phí bán hàng, chi phí quản lý chung, chi phí tiền
thuê, chi phí bảo hiểm, chi phí hoạt động khác.
Ví dụ về cách xác định thu nhập hoạt động
thuần tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
5. Xác định
tỷ suất vốn hóa (R)
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông
qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay - vốn đầu
tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
5.1. Phương pháp so sánh
a) Phương pháp so sánh
xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá bằng cách so
sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường.
Để áp dụng
phương pháp này, thẩm định viên cần phải điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất
03 tài sản so sánh trên thị trường, bao gồm các thông tin về giá giao dịch, mục
đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, đặc điểm của
người mua, thu nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỷ lệ thất thu do không sử dụng
hết 100% công suất, rủi ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác. Trong trường
hợp các tài sản so sánh có các yếu tố khác biệt với tài sản thẩm định giá thì cần
tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt này.
Cách tính thu nhập hoạt động thuần,
chi phí hoạt động áp dụng với các tài sản so sánh phải thống nhất với cách tính
áp dụng với tài sản thẩm định. Giá giao dịch của tài sản so sánh phải phản ánh
được điều kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai
tương tự như của tài sản thẩm định giá.
b) Phương pháp so sánh
xác định tỷ suất vốn hóa theo 02 cách:
- Cách 1: Xác định tỷ
suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt động thuần và giá giao dịch của các tài sản
so sánh.
Tỷ suất
vốn hóa (R) =
|
Thu nhập
hoạt động thuần
|
Giá bán
|
- Cách 2: Xác định tỷ
suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hiệu quả của các tài sản so sánh và giá giao dịch
của các tài sản so sánh.
Tỷ suất
vốn hóa (R) =
|
1 - Tỷ lệ
chi phí hoạt động
|
Số nhân
thu nhập hiệu quả
|
Trong đó:
Tỷ lệ
chi phí hoạt động =
|
Chi phí
hoạt động
|
Tổng thu
nhập hiệu quả
|
Số nhân
thu nhập hiệu quả
|
=
|
Giá bán
của tài sản so sánh
|
Tổng thu
nhập hiệu quả của tài sản so sánh
|
Tổng thu
nhập hiệu quả
|
=
|
Tổng thu
nhập tiềm năng
|
-
|
Thất thu
do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán
|
Tỷ lệ chi phí hoạt động có thể xác định
được thông qua khảo sát điều tra các tài sản tương tự trên thị trường. Thẩm định
viên có thể xác định tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập hiệu quả thông
qua điều tra ít nhất 03 tài sản tương tự trên thị trường để tổng hợp, rút ra tỷ
suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định giá.
Phương pháp so sánh theo Cách 2 thường
được áp dụng trong trường hợp không thu thập được các dữ liệu yêu cầu như cách
tính trên, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất vốn hóa dựa trên mối quan hệ
tỷ lệ giữa tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập.
5.2. Phương pháp phân tích
vốn vay - vốn sở hữu
Phương pháp phân tích vốn vay - vốn sở
hữu xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số vốn hóa
tiền vay Rm và Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re, trong đó
quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản.
Phương pháp này áp dụng đối với các
tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải
thu thập được những thông tin liên quan đến 02 nguồn này bao gồm: tỷ lệ vốn sở
hữu, tỷ lệ vốn vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, sự kỳ vọng của
nhà đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồi vốn đầu tư và các yếu tố khác liên
quan.
R = M x Rm
+ (1-M) x Re
R: tỷ suất vốn hóa
M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu
tư
(1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn
đầu tư
Rm: hệ số vốn hóa tiền vay
Re: tỷ suất vốn
hóa vốn sở hữu
Trong đó:
- Hệ số vốn hóa tiền
vay Rm là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi)
trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân khoản thanh
toán mỗi kỳ (bao gồm cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm và chia
cho số tổng số tiền vay gốc.
Ví dụ về cách xác định hệ số vốn hóa
tiền vay Rm tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
- Tỷ suất vốn hóa vốn sở
hữu Re là tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở hữu. Tỷ suất vốn
hóa vốn sở hữu Re được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu
hàng năm chia cho tổng số vốn sở hữu. Cách xác định tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu
thường được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của
các tài sản so sánh.
5.3. Phương pháp phân tích
khả năng thanh toán nợ
Phương pháp phân tích khả năng thanh
toán nợ xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu
tư M, hệ số vốn hóa tiền vay Rm và tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ DCR.
Phương pháp này áp dụng đối với các
tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải
thu thập được các thông tin liên quan đến khả năng thanh toán của nhà đầu tư, điều
kiện/điều khoản cho vay, tỷ lệ cho vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi
vay, thu nhập hoạt động thuần và các yếu tố khác liên quan.
Tỷ suất vốn hóa (R) = M x Rm x DCR
Trong đó:
DCR =
|
Thu nhập
hoạt động thuần
|
Khoản
thanh toán nợ hàng năm
|
Khoản
thanh toán nợ hàng năm
|
=
|
Khoản
thanh toán mỗi kỳ
|
x
|
Số kỳ phải
thanh toán trong năm
|
Khoản thanh toán mỗi kỳ bao gồm cả phần
gốc và lãi phải trả mỗi kỳ.
Ví dụ về cách xác định tỷ suất vốn hóa
xem Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
6. Phương
pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
a) Công thức:
● Trường hợp dòng tiền không đều:
Trường hợp dòng tiền đều:
Trong đó:
V: Giá trị thị trường
của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng
năm
CFO: Dòng tiền
phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này
có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu
tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài
sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong
tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
b) Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng
tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên
cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai
thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối
kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu
thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng
công thức nêu trên.
c) Xác định
giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n):
Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương
lai được xác định trên cơ sở cân nhắc các yếu tố sau:
- Trong trường hợp dòng
tiền biến động không ổn định, giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai không
nên quá dài để có thể ước tính tương đối chính xác các biến động của dòng tiền
trong tương lai.
- Giai đoạn dự báo dòng
tiền trong tương lai cần đủ dài để doanh nghiệp hoặc tài sản cần thẩm định giá
đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định.
- Tuổi đời kinh tế của
tài sản thẩm định giá.
- Giai đoạn dự định nắm
giữ tài sản thẩm định giá.
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền
trong tương lai cần căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm
định giá, các thông tin thu thập được và cơ sở giá trị của tài sản thẩm định
giá. Ví dụ: Trường hợp mục đích thẩm định giá là để xác định giá trị đầu tư của
tài sản thì giai đoạn dự định nắm giữ tài sản là căn cứ được ưu tiên khi xác định
giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Trường hợp tuổi đời kinh tế còn lại
của tài sản thẩm định giá là tương đối ngắn thì giai đoạn dự báo dòng tiền có
thể là toàn bộ tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá.
d) Ước tính thu
nhập từ tài sản:
Thu nhập từ tài sản là các khoản tiền
mà nhà đầu tư nhận được từ việc đầu tư vào tài sản. Việc ước tính thu nhập được
dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định; thu nhập
trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc thu nhập của tài sản tương tự; thị
trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập.
đ) Ước tính
chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản:
Chi phí liên quan đến việc khai thác
tài sản bao gồm các loại chi phí cần thiết cho việc duy trì thu nhập từ việc
khai thác tài sản. Việc ước tính chi phí được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế
- kỹ thuật của tài sản thẩm định; chi phí trong quá khứ của tài sản thẩm định
và/hoặc chi phí của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố
khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí.
Thông tin thu thập được để xác định
dòng tiền có thể là thu nhập hoạt động thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu
nhập hiệu quả, tùy thuộc vào thông tin, dữ liệu thu thập được.
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá
được sử dụng bởi doanh nghiệp thì dòng tiền thuần là dòng tiền trước khi khấu
trừ thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp
thì giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở dòng thu nhập sau thuế.
e) Ước
tính giá trị cuối kỳ dự báo (Vn):
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá
được tiếp tục sử dụng hoặc doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động sau
khi kết thúc giai đoạn dự báo (hay kỳ dự báo), thẩm định viên cần xác định phần
giá trị tại thời điểm này của tài sản hoặc doanh nghiệp. Giá trị cuối kỳ dự báo
có thể coi là giá trị thị trường của tài sản hoặc doanh nghiệp cuối kỳ dự báo.
Trong trường hợp giá trị đầu tư, giá trị cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá trị
còn lại đối với nhà đầu tư cụ thể tiếp tục nắm giữ tài sản sau giai đoạn dự báo.
Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có thể
là giá trị thanh lý tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo; trong trường hợp tài
sản được tiếp tục sử dụng trong các năm tiếp theo của năm cuối kỳ dự báo thì
giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa
thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có được từ việc tiếp tục sử dụng này. Tỷ
suất vốn hóa này được căn cứ trên tỷ suất chiết khấu của tài sản tại thời điểm
cuối kỳ dự báo, đặc điểm của tài sản và dự báo triển vọng của thị trường tại thời
điểm đó.
Tuy nhiên, đối với một số tài sản cụ
thể có thể có trường hợp giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có ít hoặc không có mối
liên hệ với dòng tiền trước thời điểm cuối kỳ dự báo, ví dụ một giếng dầu sau
khi hết giai đoạn khai thác có thể không còn hoặc có rất ít giá trị sử dụng.
Trong thẩm định giá doanh nghiệp, việc
ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định dựa vào mô hình tăng trưởng
của doanh nghiệp. Trong trường hợp doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng đều đặn
là g trong các năm tiếp theo của kỳ dự báo, tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn
cuối của kỳ dự báo là r, công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:
Trong đó:
CFn: Dòng tiền năm thứ n
Vn: Giá trị tài
sản cuối kỳ dự báo
n: Thời gian đầu tư dự kiến
r: Tỷ suất chiết khấu
g: Tốc độ tăng trưởng đều đặn sau kỳ dự
báo.
Ví dụ về cách tính giá trị cuối kỳ dự
báo hướng dẫn Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
g) Ước tính tỷ
suất chiết khấu (r):
Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được
giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ và các rủi ro liên quan đến dòng
thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá.
Việc xác định tỷ suất chiết khấu phụ
thuộc vào cơ sở giá trị, loại tài sản thẩm định giá và các dòng tiền được xem
xét. Trong trường hợp ước tính giá trị thị trường, tỷ suất chiết khấu cần phản
ánh rủi ro đối với đa số đối tượng tham gia thị trường. Trong trường hợp ước
tính giá trị đầu tư, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của
nhà đầu tư cụ thể và rủi ro của khoản đầu tư này.
Tỷ suất chiết khấu được ước lượng
thông qua các thông tin từ thị trường của các tài sản tương tự, có thể là tỷ suất
sinh lời trung bình của các loại tài sản đó trên thị trường theo phương pháp thống
kê.
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá
đang được vận hành và khai thác bởi một doanh nghiệp thì có thể cân nhắc sử dụng
chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) của doanh nghiệp để làm tỷ suất
chiết khấu.
Công thức tính WACC:
Trong đó:
WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân
gia quyền
E: Vốn sở hữu
D: Vốn vay
Re: Chi phí vốn
sở hữu
Rd: Chi phí vốn
vay
Tc: Thuế suất thuế thu nhập
doanh nghiệp
Ngoài ra, đối với thẩm định giá doanh
nghiệp, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất chiết khấu dựa trên công thức
sau:
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận
không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro (nếu có)
Trong đó:
- Tỷ suất lợi nhuận
không rủi ro được xác định trên cơ sở lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10
năm (hoặc trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài nhất tại thời điểm thẩm định giá).
- Tỷ lệ rủi ro được xác
định trên cơ sở đánh giá tỷ lệ rủi ro của thị trường giao dịch của nhóm, loại
doanh nghiệp cần thẩm định giá và tỷ lệ rủi ro đối với doanh nghiệp cần thẩm định
giá.
Ví dụ về phương pháp vốn hóa trực tiếp
và phương pháp dòng tiền chiết khấu xem phụ lục số 02 kèm theo tiêu chuẩn này./.
PHỤ
LỤC SỐ 01
VÍ DỤ VỀ XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU VÀ TỶ SUẤT VỐN HÓA
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số
10)
Các ví dụ đã được giản lược và chỉ
mang tính chất minh họa.
1. Xác định thu
nhập ròng từ cho thuê tài sản
Một chung cư gồm có:
- 20 căn hộ, mỗi căn hộ
có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá 8.000.000 đồng/tháng/căn hộ;
- 20 căn hộ, mỗi căn hộ
có 02 phòng ngủ, được cho thuê với giá 12.000.000 đồng/tháng/căn hộ.
- Tổng thu nhập tiềm
năng từ chung cư đó là:
Căn hộ một phòng ngủ = 20 x 8.000.000 x 12 tháng = 1.920.000.000
(đồng)
Căn hộ hai phòng ngủ = 20 x 12.000.000 x 12 tháng = 2.880.000.000
(đồng)
Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê =
4.800.000.000 (đồng)
- Xác định tỷ lệ tổn thất
do phòng trống và khách thuê nợ khó đòi:
Qua điều tra thị trường lân cận có 03
chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng có khách thuê và trống
như sau:
Chung cư
|
Số căn hộ
|
Số căn hộ
có khách thuê
|
Số căn hộ bỏ
trống
|
Tỷ lệ trống
(%)
|
A
|
32
|
29
|
3
|
9,4
|
B
|
35
|
31
|
3
|
8,6
|
C
|
22
|
20
|
2
|
9,1
|
Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là
9,0%
Qua điều tra thị trường tỷ lệ tổn thất
do khách thuê nợ khó đòi là 1,0%
Do đó tổng thu nhập hiệu quả từ chung
cư cần định giá là:
4.800.000.000 – (4.800.000.000
x 10%) = 4.320.000.000
(đồng)
- Xác định chi phí vận
hành: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí duy tu
vận hành như sau:
Chung cư
|
Tổng thu nhập
hiệu quả
|
Chi phí
|
Tỷ lệ chi
phí/Tổng thu nhập hiệu quả (%)
|
A
|
3.190.000.000
|
1.116.500.000
|
35,0
|
B
|
4.120.000.000
|
1.425.520.000
|
34,6
|
C
|
3.360.000.000
|
1.209.600.000
|
36,0
|
Chi phí vận
hành của chung cư cần định giá
|
4.320.000.000
x
(0,35+0,346+0,36)/3 = 1.520.640.000 (đồng)
|
Thu nhập ròng từ hoạt động cho thuê
chung cư là:
4.320.000.000 - 1.520.640.000 =
2.799.360.000 (đồng)
2. Xác định tỷ suất vốn
hóa
2.1. Phương pháp so sánh
a) Ví dụ 1:
Giả sử có 03 tài sản tương đồng nhau
và tương đồng với tài sản thẩm định, có cùng cách tính thu nhập hoạt động thuần,
các điều khoản tài chính và điều khoản thị trường không ảnh hưởng đến giá cả của
các tài sản so sánh. Dữ liệu thu thập cho mỗi tài sản cụ thể như sau:
|
A
|
B
|
C
|
Giá bán
(triệu đồng)
|
38000
|
40000
|
42000
|
Thu nhập hoạt
động thuần (NOI)
|
7000
|
7500
|
7800
|
Tỷ suất vốn
hóa
(Thu nhập
thuần/Giá bán)
|
0,1842
|
0,1875
|
0,1857
|
Với các điều kiện ở giả thiết, tỷ suất
vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định là: (0,1842 + 0,1875 + 0,1857) : 3 =
0,1858
b) Ví dụ 2:
Giả sử có 03 tài sản tương đồng nhau
và tương đồng với tài sản thẩm định, có cùng cách tính tổng thu nhập hiệu quả,
chi phí hoạt động, các điều khoản tài chính và điều khoản thị trường không ảnh
hưởng đến giá cả của các tài sản so sánh. Dữ liệu thu thập cho mỗi tài sản cụ
thể như sau:
|
A
|
B
|
C
|
Giá bán
(triệu đồng)
|
38000
|
40000
|
42000
|
Tổng thu nhập
hiệu quả (triệu đồng)
|
15000
|
17000
|
18000
|
Số nhân thu
nhập hiệu quả
(Giá bán/Tổng
thu nhập hiệu quả)
|
2,5333
|
2,3529
|
2,3333
|
Tỷ lệ chi
phí hoạt động
(Chi phí hoạt
động/Tổng thu nhập hiệu quả)
|
0,5333
|
0,5882
|
0,6111
|
Tỷ suất vốn
hóa
((1-Tỷ lệ
chi phí hoạt động)/Số nhân thu nhập hiệu quả)
|
0,1842
|
0,175
|
0,1667
|
Với các điều kiện ở giả thiết, mức độ
tin cậy của thông tin là đồng đều giữa các tài sản so sánh, tỷ suất vốn hóa áp
dụng cho tài sản thẩm định là:
(0,1842 +
0,175 + 0,1667)
:
3 = 0,1753
2.2. Phương pháp đầu tư
Trong phương pháp này, tỷ suất vốn hóa
bằng bình quân gia quyền của các lãi suất từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu
tư vào tài sản.
a) Ví dụ 1:
Giả sử cần đầu tư vào một tài sản một khoản
đầu tư trị giá 1.000 triệu đồng. Trong đó 66% tổng vốn đầu tư là từ vốn vay
ngân hàng với hệ số vốn hóa tiền vay 13%/năm; 34% tổng vốn đầu tư
là từ vốn do nhà đầu tư bỏ ra với tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu là 8%/năm. Tính tỷ
suất vốn hóa?
Lời giải:
- Tỷ lệ % vốn vay trên
tổng vốn đầu tư: M = 66%
- Tỷ lệ % vốn sở hữu
trên tổng vốn đầu tư: (1 – M) = 34%
- Tỷ suất vốn hóa:
R = M x Rm
+ (1-M) x
Re = 66% x 13% + 34% x 8% = 11,3%
b) Ví dụ 2:
Giả sử cần đầu tư vào một tài sản số vốn
đầu tư là 1.000 tỷ đồng. Trong đó 66% tổng số vốn đầu tư là phần vốn được vay từ
ngân hàng với lãi suất 13,5%/năm, khoản thanh toán mỗi kỳ được trả theo tháng
và thời gian thanh toán 25 năm; 34% tổng số vốn đầu tư là từ vốn do nhà đầu tư bỏ
ra với tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu là 8%/năm (rút
ra từ thị trường, phân tích các tài sản so sánh). Tính tỷ suất vốn hóa?
Lời giải:
(1) Xác định hệ số vốn
hóa tiền vay
- Số kỳ phải thanh toán
trong 25 năm là: n = 25 x 12 = 300
- Lãi suất mỗi kỳ là: i
= 13,5% / 12 = 0,01125 = 1,125%
- Khoản thanh toán mỗi
kỳ là:
= 660 x 0,11656 =
7,693 (tỷ đồng)
(Trong trường hợp này PV là khoản vay)
- Khoản thanh toán nợ
hàng năm là: 7,693 x 12 = 92,316 (tỷ đồng)
- Hệ số vốn hóa tiền
vay là: 92,316
¸ 660 x 100% =
13,99%
(2) Xác định tỷ suất vốn hóa
- Tỷ lệ % vốn vay trên
tổng vốn đầu tư: 66%
- Tỷ lệ % vốn sở hữu
trên tổng vốn đầu tư: 34%
- Tỷ suất vốn hóa:
66% x 13,99% + 34%
x 8% = 11,95%
2.3. Phương pháp phân tích
khả năng thanh toán nợ
Xác định tỷ suất vốn hóa của tài sản
thẩm định biết rằng tài sản có thu nhập hoạt động thuần hàng năm dự kiến là 100.000
triệu đồng, ngân hàng cho vay 75% trên tổng giá trị tài sản với lãi suất vay
hàng năm là 9%, khoản thanh toán mỗi kỳ được trả theo tháng, thời hạn vay là 20
năm. Ngân hàng ước tính Tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ vay (DCR) của nhà đầu tư là
1,2.
Lời giải:
(1) Xác định hệ số vốn
hóa tiền vay:
- Số kỳ phải thanh toán
trong 20 năm là: 20 x 12 = 240
- Lãi suất mỗi kỳ là: i
= 9% ¸ 12 = 0,0075
- Khoản thanh toán mỗi
kỳ là:
(Trong trường hợp này PV là khoản vay)
- Khoản thanh toán nợ
hàng năm là:
PV x 0,008997 x 12 = PV x 0,107964
- Hệ số vốn hóa tiền
vay:
Rm = (PV x 0,107964) ¸ PV = 0,107964
(2) Xác định tỷ suất vốn
hóa
R = 0,75 x 0,107964 x 1,2 = 0,09717
PHỤ
LỤC SỐ 02
VÍ DỤ VỀ ÁP DỤNG CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10)
Các ví dụ đã được giản lược và chỉ
mang tính chất minh họa.
1. Phương pháp vốn hóa
trực tiếp
Ví dụ: Cần thẩm định giá trị thị trường
một căn nhà ở mặt tiền đường phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn
nhà, doanh thu 360.000.000đồng/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000
đồng, thuế 90.000.000 đồng, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy tỷ
suất lợi nhuận kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường
là 12% năm.
Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho
thuê căn nhà là:
360.000.000 – 10.000.000 – 90.000.000 =
260.000.000 (đồng)
Giá trị thị trường của
căn nhà:
(đồng)
Làm tròn thành: 2.166.700.000 đồng.
2. Phương pháp dòng tiền
chiết khấu (DCF)
a) Ví dụ 1:
Xác định giá trị cuối kỳ dự báo của
tài sản biết rằng: Sau thời gian 15 năm (thời điểm kết thúc kỳ dự báo) tài sản
có khả năng tiếp tục tạo ra 80 tỷ đồng hàng năm. Tỷ suất vốn hóa của giai đoạn
đó được ước tính là 15%. Tỷ suất chiết khấu là 10%.
Lời giải:
Giá trị cuối kỳ dự báo của tài sản
(giá trị sau năm thứ 15) quy về thời điểm hiện tại là:
đồng
Làm tròn thành: 127.700.000 đồng (Một
trăm hai mươi bẩy triệu bẩy trăm ngàn đồng).
b) Ví dụ 2:
Xác định giá trị cuối kỳ dự báo của một
hợp đồng cho thuê tài sản biết rằng:
Thời hạn cho thuê: 5 năm;
Thu nhập hàng năm là 100.000.000 đồng;
Sau thời hạn cho thuê, các năm tiếp
theo thu nhập cho thuê tăng đều 10%/năm;
Tỷ suất vốn hóa là 15% /năm.
Lời giải:
- Thu nhập của hợp đồng
cho thuê tài sản tại năm thứ 6 là:
100.000.000 x (1 + 10%) =
110.000.000 đồng
- Giá trị tài sản cuối
kỳ dự báo của hợp đồng (giá trị sau năm thứ 5) là:
đồng
(Hai tỷ hai trăm triệu đồng)
c) Ví dụ 3:
Cần thẩm định giá chứng khoán X có mức
trả cổ tức của năm sau là 400.000 đồng, của năm tiếp theo là 500.000 đồng. Sau
khi nhận cổ tức của năm tiếp theo đó, chứng khoán có thể bán lại với giá
100.000.000 đồng. Tỷ suất chiết khấu là 15%.
Lời giải:
- Giá trị tài sản cuối
kỳ dự báo hay giá trị thanh lý của chứng khoán là 100.000.000 đồng
- Giá trị hiện tại của
chứng khoán X là:
= 76.340.264 (đồng)
Làm tròn thành: 76.000.000 đồng (Bảy
mươi sáu triệu đồng)
d) Ví dụ 4:
Cần thẩm định giá một cửa hàng thương
mại có diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích cho thuê 80% diện
tích sàn xây dựng. Giá cho thuê 1.100.000 đồng/m2/tháng (bao gồm thuế
giá trị gia tăng). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, chi phí
quản lý điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10%. Thời hạn cho thuê 4 năm
nữa hết hạn cho thuê, giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa
bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 10% và sau đó ổn định. Tỷ suất
chiết khấu và tỷ suất vốn hóa là 12%. Tiền thu về được tính vào cuối mỗi năm.
Lời giải:
(1) Tính thu nhập thuần
hiện nay:
Thu nhập tiềm năng hiện nay: 1.100.000
đồng/m2/tháng x 2.000m2 x 80% x 12 tháng =
21.120.000.000 đồng
Thuế GTGT: (đồng)
Thu nhập hoạt động thuần hằng năm: 21.120.000.000
– 3.000.000.000
–
1.000.000.000
– 1.920.000.000 = 15.200.000.000 (đồng)
(2) Tính thu nhập thuần
vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay
Thu nhập tiềm năng: 21.120.000.000 x (1+ 15%) =
24.288.000.000 (đồng)
Chi phí hoạt động:
(3.000.000.000 x 1,05) + (1.000.000.000
x 1,1) = 4.250.000.000
(đồng)
Thuế GTGT: (đồng)
Thu nhập thuần:
24.288.000.000 – 4.250.000.000
– 2.208.000.000
= 17.830.000.000 (đồng)
(3) Giá trị của cửa hàng
thương mại ước tính vào năm kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay (cuối năm thứ
tư) - Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo:
đồng
(4) Giá trị cửa hàng
thương mại
= 15.200.000.000 x (3,037) + 94.427.394.460
= 46.162.400.000 + 94.427.394.460
= 140.058.979.450
Làm tròn thành: 140.060.000.000 (Một
trăm bốn mươi tỷ không trăm sáu mươi triệu đồng chẵn)./.